澳大利亞信託基金怎麼樣

A. 你知道房地產信託基金(REITs)是什麼嗎

網路名片
房地產信託投資基金(REITs)是當地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
目錄海外REITs帶給中國投資者的機會

REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地
產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策
略，有效保障了基金的獲益能力。
我國REITs發展現狀。
1.房地產信託產品尚不是國際意義上的REITs。我國第一個比較接近國際標準的房地產投資信
托產品，為2002年7月28日由上海國際信託投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信託，10天內2.3億元額度全部售出，反應空前熱烈。然而，目前市
場上的房地產信託產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信託產品很少。
2004年全國約有31家信託投資公司共計發行約83個房地產信託產品，募集金額約122億
元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信託產品與REITs存在顯著差
異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動性較差。
國內目前有57家信託基金，其中約20家投資於房地產，或採取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信託基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信託基金的一種最初級的階段。
2.我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，用於房地產開發的銀行信貸逐年上升，根據中
國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。房地產開發資金的三大來源分別為房屋銷售「定金和預收款」、開發企
業自籌資金以及銀行貸款，分別佔全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產自籌資金主要來源於房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌
資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，「定金和預收款」中也有30%的資金來自銀行貸款。
3.REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行採取的限制各商業銀行發放用於購買房地產
的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地「節流」而不注意「開源」的話，則不利於房地產
市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信託基金在中國已具
備較為巨大的市場需求環境。
4.我國急需完善REITs相關立法。目前國內有信託法、信託投資公司管理辦法、信託公司基金
信託管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信託基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和
稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處於較為散亂的發展階段，缺乏統一的標准和經營守則。目前最主要的工作是加速房地產投資
信託基金的立法，促使目前投資於房地產的信託基金和專業房地產基金轉變為比較標準的房地產信託投資基金。[1]編輯本段海外REITs帶給中國投資者的機會
由於國內房地產政策收緊，現在投資者面臨很大的困難，如何投資房地產有很多投資者把目光轉向海外，前兩年一些網站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房
的活動，有很多有能力的投資者已經去海外進行置業，但作為普通投資者去海外置業有很大的困難，另外很重要一點是國外物業的稅務成本比較高，流動性比較大，
風險比較集中，我們覺得目前的情況下，通過PE的渠道投資海外房地產，使投資用比較少的資金獲得穩定的資金收益和潛在的增值。REITS就是資產證券化
的方式，可以享受一些優惠政策，需要存在一些義務，最大的好處就在於企業本身面。
美國REITS的條件，首先公司必須進行房地產業務75%以上投資房地產，跟一些信託不太一
樣。決定了他經營模式主要還是在經營租賃性房地產而非開發項目上，REITS的股份，由於是一種公募的結構，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過
50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業的所有人可以把物業貢獻出來，是LP的權益，把這個權益置換成股份。另外他也可以間接享
受到REITS地下所有物業收益情況。
REITS的法規歷程，中國現在發展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美
國REITS第一家是艾森豪威爾總統創建的，在這個過程中間涉及到無數的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS
的ETF成立，目前為止REITS成立51年。
它的幾個特點，第一，資產質量非常高。第二付息率高，它的歷史平均達到5%到8%，他為投資者
提供除了債權以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達到5%，他的固定收益得到體現，另外他的總收益非
常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區間內沒有打敗，但是從年化標准比國內證券是要低的。
它跟其他各類指數的相關性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風險還是有貢獻的，美國
REITS也促使這個行業內部進行了一些改革，導致研究透明度非常高，由於是上市企業，一方面要進行定期披露，另外他們制訂了自己的行業准則，包括運營先
進額的概念，更好的反映現金流的情況，另外他的資產相當的公開透明。
在公募市場上投資REITS的產品不斷出現，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣
的企業，由於時間關系簡單講一下目前房地產交易的情況，住宅性房地產不同的是，反彈的幅度非常大。現在我們從谷底過來已經兩年半時間，歷史經驗看，時間上
來講我們處於復甦的中期，另外從房地產復甦的周期講，目前我們處的階段是房地產企業通過了資產負債的情況得到了好轉，現在進入的是第二個階段行業內的大規
模的整合階段，最近REITS之間活動非常頻繁。
第三個階段就是美國整體經濟的復甦階段，長期刺激經濟需求。
杭州 第三方理財 蘭迪投資回答，求採納。

B. Retie基金可以嗎

靠譜。
retie基金是指不動產投資信託基金，通常跟房地產一起出現，一說到房地產很多人想到的就是賺錢，就是把一些項目打包起來，然後拆分成小份，想基金那樣賣給老百姓，從其投資方向與標的來說都是非常靠譜的。

C. 如何像投資股票一樣，投資澳洲房地產

REITs是房地產信託憑證（Real Estate Investment Trusts）是一種信託基金，以發行收益信託憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業機構進行房地產投資經營管理， 並將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。

「通過REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規模收入型房地產組合投資，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。」

REITs的收益來源於租金收入和資產增值，其最大的特點是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少於90%的應納稅收入派發紅利。

房地產基金REITs國內外發展

REITs作為房地產的替代投資品在國外發展有很長時間，各經濟體REITs推出時點與其房地產行業發展所處階段相關。自1960年美國首次推出REITs以來，縱觀全球各經濟體REITs推出時間點，各經濟體推出REITs有兩個目的：

1、在經濟或房地產市場遭遇困難時，通過REITs加速資金流向房地產市場，提升社會投資水平。

2、部分國家推出REITs主要為增強本國房地產競爭力。

目前，全球REITs市值超過了1萬億，美國占據近7成的份額，毫無疑問是全球最大的REITs市場。澳大利亞和英國分列全球REITs總規模第二、三位，分別佔比9.2%和5.7%。

Westfield Group是全世界最大的商業地產公司，總部位於澳大利亞。截至2016年底，西田集團在美國、英國和歐洲擁有並經營了35個購物中心，資產價值310億美元，年凈利近14億美元；在澳大利亞和紐西蘭投資並開發了39個購物中心，資產總價值達到323億澳元，年凈利潤近30億澳元。

1、經營策略

產品定位明確從商業與住宅同步完全轉型為專業商業地產開發後，經營效益增長迅速，覆蓋規劃、設計、建造、發展每個環節，實行垂直化經營。同時，在當時被譽為世界上最漂亮的購物中心Burwood引進了著名的法爾馬斯百貨開始了長期戰略合作。Westfield 集團將關鍵路徑法針對項目計劃管理的實施成功用於後來的每一個項目。

2、資本化戰略

由於Westfield開發資金大部分來源於借貸，資產負債率高達81.7%，於是集團對旗下商業資產進行重新評估，以體現可觀的資產價值，並分拆重組上市。

分拆上市後，Westfield holding 和Westfield Property trust 股價上漲，並且WestfieldHolding 旗下全資控股的位於澳大利亞的6個購物中心 Miranda, Hornsby, Figtree, Toombul, Airport West, North Rocks 轉讓給Westfield Property Trust，總面積16.67萬平米，價值一億澳元。

Westfield Property Trust享受的租金收益，以及物業及商業管理的增值使得機構和個人投資者進而提供了有力的資金支持。Westfield 開發項目收回成本周期縮短，運轉速度加快。REITS為它走向全球擴張的道路。

D. reits是股票還是基金REITs風險怎麼樣

很多人可能聽過reits，但不知道reits是股票還是基金？REITs風險怎麼樣？其實reits屬於房地產信託基金，一般是指不動產投資信託基金，投資於不動產的基金，通過證券化方式將不動產資產或權益轉化為流動性較強的標准化金融產品，在證券交易所公開交易。那麼REITs風險怎麼樣？

其實REITs類似於「股+債」的模式，資產升值帶來股權升值，固定分紅類似於債券收益，因此它的風險一般是小於股票，但高於一般基金的。
我們要知道任何理財都是有風險的，因此我們在購買reits的時候，一定要有所了解以後再買，中國市場的reits基金暫時還不可以購買，不過2021年5月31號就可以購買了，因為2021年5月17日晚間，首批9隻公募REITs基金正式獲得證監會批復之後，5月19日，這些產品就發布了詢價公告、招募說明書、基金產品資料概要、基金合同和基金託管協議。
因此2021年5月31號就可以在中國購買了，我們到時候可以關注一下，如果感興趣的話，場內和場外都是可以購買的，購買的方式和平常的基金購買方式是一樣的，只是在購買前一定要對自己能承受風險的能力有個預估，如果不了解的話是不建議一次性購買很多的，雖然reits風險低於股票，但整體來說，風險還是有點大的。
總結：reits是基金，REITs風險是低於股票的，但風險是高於一般基金的，因此我們在購買前一定要對自己能承受風險的能力有個預估，如果不了解的話是不建議一次性購買很多的。

E. 澳大利亞投資移民項目中188類有哪些基本要求

澳大利亞投資移民項目中188類基本要求:
188A簽證
1). 打分必須達到65分（打分項目共7項，單項可以是0分：年齡、英語、學歷、管理經驗、資
產、公司營業額、創新生意）
2). 家庭凈資產超過80萬澳元
3). 申請人四年中的2年持有公司凈資產20萬澳幣以上
4). 過去4年有2年在公司至少擁有30%以上股份(上市公司10%股份)，公司銷售額在50萬澳元以上（最多2家公司相加）
5). 年齡要求55周歲以下或州政府豁免年齡要求
188B簽證
1) 打分必須達到65分（打分項目共7項，單項可以是0分：年齡、英語、學歷、管理經驗、資 產、 公司營業額、創新生意）年齡要求55周歲以下或州政府豁免年齡要求
2) 管理150萬澳元投資或持續投資一個合格生意，
3) 持股30%，公司銷售額需達到40萬澳元以上
4) 持股51%，公司銷售額需達到30-40萬澳元之間
5) 上市公司10%股份
6) 3年以上良好的管理生意或投資經驗
7) 證實自己具有高超的投資和管理技能，通過以上投資或生意，合法賺取150萬澳幣
8) 過去兩年家庭凈資產超過225萬澳元
9) 投資150萬澳元購買州政府債券
188C簽證
1) 向Skill Select提交意願申請；
2) 獲得州政府或者領地政府的提名；
3) 在政策規定的領域內投資至少500萬澳幣。
這一簽證並不要求滿足創新打分，也沒有任何年齡限制。這類簽證只需要投資者選定一個價值500萬澳幣的投資項目進行投資。投資內容具體可包括：
1) 各州和領地政府債券；
2) 澳大利亞股票和投資委員會（ASIC）監管的授權在澳投資的基金；
3) 直接投資給非上市的澳大利亞私營企業。
聖捷出國在這里特別推薦MOELIS銀行債券項目和棕櫚灣項目。2013年7月1日起，Moelis推出了澳大利亞債券簽證基金，該基金是專門為澳洲重大投資者簽證推出的項目，是符合（SIV）要求、保本、低風險、具有穩定收益率、投資范圍廣（可投資四個州政府中的一個）的投資。棕櫚灣項目就是投資棕櫚灣旅遊專區，集資打造通往大堡礁和丹翠雨林的門戶。這兩個項目真實、可靠，有專門的移民律師接手，整個投資過程公開透明，投資回報有保障。

F. 主動性基金具體是什麼目前澳大利亞的哪些基金是主動型

1. LOF即上市開放式基金。與一般開放式基金不同的是，投資者既可通過基金公司直銷機構，或代銷銀行和券商進行基金申購、贖回，這稱為場外交易；也可通過交易所像買賣股票一樣交易LOF份額，即場內交易。所以，LOF基金是可以像股票一樣買賣的開放式基金。
總體來說，LOF的場內和場外兩種申購方式並不存在絕對的優劣差別。只是由於二級市場的買賣價格除了取決於其份額凈值外，還與市場供求關系有關，因此，LOF基金二級市場買賣價格會出現折價/溢價現象，也就存在套利空間。

2. ETF是Exchange Traded Fund的英文縮寫，即「交易型開放式指數證券投資基金」，簡稱「交易型開放式指數基金」，又稱「交易所交易基金」。
ETF是近年來在美國出現的一種新型的開放式基金。它是隨著組合交易和程序化交易技術的發展、完善應運而生的。投資者可以通過下達一個單一的交易指令，一次性完成一個投資組合的交易。這種組合交易技術的出現，不僅為大額交易商節省了交易時間，減少了交易成本，而且為ETF的誕生和運作提供了有力的技術支持。
ETF是一種特殊形式的開放式指數基金，它集封閉式基金可以上市交易、開放式基金可以自由申購或贖回、指數基金高度透明的投資管理等優點於一身，克服了封閉式基金折價交易、開放式基金不能上市交易並且贖回壓力較大、主動性投資缺乏市場擇機和擇股能力等缺陷，同時又最大限度地降低了投資者的交易成本。
具體來說，ETF具有以下幾個主要特點：（1）ETF的發行和贖回只面向機構投資者進行批發，而不面向個人投資者進行零售；（2）投資者申購和贖回ETF時，使用的通常不是現金，而是一籃子證券組合；（3）ETF的零售交易是在該ETF所掛牌的股票交易所的正常交易時間內以市價進行，對於個人投資者來說，他們可以像買賣股票、封閉式基金那樣在二級市場隨時購買或出售ETF；（4）ETF的二級市場交易價格與其單位凈值非常接近，一般不會出現大的折價或溢價現象；（5）ETF是以某個市場指數為目標指數，採用完全復制或統計抽樣等方法跟蹤該目標指數，以其獲得與目標指數相近的投資收益率。
ETF與傳統的證券投資基金的投資方法有所不同。傳統的主動型股票投資基金主要依靠基金經理對股票的分析，來作出買賣決定。ETF的方法則全然不同，基金經理不按個人意向來作出買賣決定，而是根據指數成份股的構成被動地決定所投資的股票，投資股票的比重也跟指數的成份股權重保持一致。 每隻ETF均跟蹤某一個特定指數，所跟蹤的指數即為該只ETF的「標的指數」。一般，ETF的「標的指數」要求具有知名度、市場代表性、良好的流動性和編制的穩定、客觀與透明。比如，上證50指數符合ETF產品的有關要求，適合作為上證所首隻ETF產品的「標的指數」。ETF的凈值價格可以隨標的指數一道，由交易所行情揭示系統實時、動態地公布出來，普通投資者可以在交易時間內，根據指數的波動對其進行同步買賣，真正實現許多人心中「賺了指數馬上就賺錢」的指數化投資夢想。
ETF的交易與股票和封閉式基金的交易完全相同,基金份額是在投資者之間買賣的。投資者利用現有的上海證券賬戶或基金賬戶即可進行交易,而不需要開設任何新的賬戶。
當套利活動在交易所ETF市場上比較活躍時,ETF的折、溢價空間將會逐漸縮小；當ETF在交易所市場的報價與資產凈值趨於一致時,又會加強一般中小投資人投資ETF的意願,進而促使整體ETF市場更加彭勃發展,因此,此一套利機制是促使機構與中小投資人積極進場的非常關鍵因素,也是塑造一隻成功ETF不可或缺的重要因素。
ETF是英文全稱Exchange Traded Fund的縮寫，字面翻譯為"交易所交易基金"（實際上，國內以前大都採用這一名稱），但為了突出ETF這一金融產品的內涵和本質特點，現在一般將ETF稱為"交易型開放式指數基金"。從本質上講，ETF屬於開放式基金的一種特殊類型，它綜合了封閉式基金和開放式基金的優點，投資者既可以向基金管理公司申購或贖回基金份額，同時，又可以像封閉式基金一樣在證券市場上按市場價格買賣ETF份額。不過，ETF的申購贖回必須以一籃子股票換取基金份額或者以基金份額換回一籃子股票，這是ETF有別於其它開放式基金的主要特徵之一。 ETF是一種跟蹤"標的指數"變化，且在交易所上市的開放式基金，投資者可以象買賣股票那樣，通過買賣 ETF，從而實現對指數的買賣。因此，ETF可以理解為"股票化的指數投資產品"。二級市場交易和一級市場申購贖回機制的同時存在，為投資者在ETF市場價格與基金單位凈值之間存在差價時進行套利交易提供了渠道和可能。而正是套利機制的存在，使得ETF避免了封閉式基金普遍存在的折價問題。

3. 指數基金的投資運作實際上就是購買指數的成分股票（或其他證券）來跟蹤指數的一個過程，其中主要包括建倉、再投資和跟蹤調整等。具體的運作過程可以歸納為以下幾個方面：
第一、所跟蹤標的指數的選擇。不同的指數基金具有不同的收益與風險預期,因此也要選擇不同的標的指數來滿足基金投資的需求,既可以選擇反映全市場的指數作為跟蹤目標,以獲取市場的平均收益,也可以選擇某一特定類型的指數（如大盤股指數、成長型指數等）作為跟蹤目標,在承擔相應風險的前提下獲取相應的投資回報。
第二、投資組合的構建。在確定了標的指數之後,就可以構建相應的投資組合,按照一定的比例買入構成相應指數的各種證券。考慮到建倉成本與效率等因素，可以採取完全復制、分層抽樣、行業配比等方法進行投資組合的構建。完全復制是一種完全按照構成指數的各種證券以及相應的比例來構建投資組合的方法；而分層抽樣和行業配比都是利用統計原理選擇構成指數的證券中最具代表性的一部分證券而不是全部證券來構建基金的投資組合。
第三、組合權重的調整。通常情況下標的指數的成分股會進行定期和不定期的調整,而新股的加入和原有股票的增發、配股等因素都會引起標的指數中的各成分股票的權重發生改變,因此指數基金也必須及時作出相應的調整,以保證基金組合與指數的一致性。
第四、跟蹤誤差的監控和調整。跟蹤誤差是指數基金的收益與對應標的指數收益之間的差異。由於交易成本和交易制度的限制,任何一個指數基金的收益都不可能與標的指數的收益保持完全一致,基金管理人需要及時度量、監測這種差異,確保這種差異穩定地保持在一定的范圍之內。如果出現不正常的偏差，基金管理人應在充分分析原因的前提下，及時調整指數基金的投資組合方案。

4. 在目前16個指數雞中，我覺得華安A股，融通100好，你自己再上晨星網看看。

G. REITs是什麼該怎麼買REITs可以做價差交易嗎

REITs是房地產投資信託基金，英文名是「Real Estate Investment Trust」，簡稱REITs。REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

簡單點說，REITs的本質就是代客理財，代表投資者來管理物業。通過REITs可以進行全球化房地產投資。如果看好美國房地產可以買美國REITs，如果看好英國房地產那就可以買英國REITs，只要你看好哪個國家的房地產就可以購買相應國家的REITs。
中國也可以購買REITs了，國內的公募REITs基金已經過了申購期了，現在已經在二級市場正式交易了。如果我們要進行買賣的話，只要你擁有股票賬戶，然後再開通REITs基金的許可權，這樣就可以進行REITs基金交易了。
關於REITs的投資，建議我們最好不要像股票一樣去進行買賣的差價交易，因為REITs基金每天都波動幅度是有限度的。REITs基金已經上市這么多天了，我們根據歷史走勢圖可以看到除了第一天波動大一點以外，其他交易日能夠上2%波動幅度的都非常少，所以不太適合做差價交易。
第一批上線的9隻公募REITs的盈利能力長期來說肯定會比較好，因為國內的REITs基金是首發，國家對於項目的挑選肯定都是非常重視的，分紅能力要比大部分股票要強，但是價格要比股票要低很多，所以我們持有REITs不動的話，分紅收益應該是非常可觀的。綜上所述，REITs不建議做差價交易。