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澳大利亞土地永久租賃怎麼解釋

發布時間:2022-10-15 14:12:06

『壹』 澳洲房產與中國房產有什麼區別

中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別,由此也帶來了中國和澳洲房地產市場的諸多不同之處,了解這些區別,是我們進行澳洲房地產投資的知識基礎。首先,澳洲房產不限海外人士購買,但是只能夠買期房,不能買二手房,因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證的人士購買,而且沒有永久居住權的居民只限購一套。

區別之一:產權擁有期

中國:70年產權

澳洲:永久產權

澳大利亞有財產私有制的經濟基礎,法律規定業主擁有永久土地所有權,而不是租賃權(國內的使用權,是把所有權和使用權剝離開來,這時的使用權就等同於是租賃權)。而實質上「永久產權」這一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。除非您擁有的土地是政府計劃的軍事用地或者文物遺產等,擁有時限才可能會受到限制,但這種情況通常都會在土地購買時加以說明。

如果是租賃權, 您只能在一定期限內擁有土地。在中國,目前這一期限是70年,國內最近對使用權的問題討論熱烈,估計70年的使用權可以續約,但是需繳納一定費用,所以在房地產評估時,過了一定年限的房地產價值會降低。

但是,永久產權的房地產就不會存在這個問題。因此,永久產權對於投資來說更優越, 能夠長久保值、增值。

區別之二:增值潛力

我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽朋友說,上海房價增長最誇張的時候三個月翻了一番,只能讓人後悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢呢?

在澳洲,房價的走勢卻是相當穩定的,年增長7%—10%,大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始,在全球經濟寬松的大背景下,增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導致的,外國人喜歡租房更勝於買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求,也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需,刺激了經濟。這些移民中,又以中國人做出的貢獻最為巨大。

澳洲房價的漲幅雖然不如中國,但是這也正是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行,澳洲房地產產業相對於其他國家也更加健康,風險相對較小。

區別之三:空置率和回報

空置率(VACANCY RATE)

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標准之一。按照國際通行慣例,商品房空置率在5%---10%之間為合理區,商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展;空置率在10%---20%之間為空置危險區,要採取一定措施,加大商品房銷售的力度,以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

下面是幾組數據參考:

2014年2月末,上海商品房空置面積由2010年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米,空置面積擴大了近一倍,其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看,空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米,佔全部空置面積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米,佔全部商品住宅空置面積的60.2%。

北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示,截至目前,北京已基本建成全市房屋標准地址資料庫。據悉,該資料庫共採集錄入的房間量為1320.5萬條,其中381.2萬套空置,以此計算,北京空置房比例高達28.9%。

空置率在10%-20%便是空置危險區,上海的是60.2%,北京的壓根就不敢按面積算,算的是空置房/總房數。官方統計,全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制,在42年內,房價就算不跌,也沒有理由繼續上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮動。

上文提到,30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲買房,完全不會擔心租不出去。因為一百套房子里只有一兩套房子沒人住,也許還是極為偏僻的個例。

對於留學生而言,多數人都有過租房的經歷。數十人排隊搶一套房子的盛況並不鮮見。人多房少,供小於求,這就是澳洲各個城市鄉鎮的真實情況。

租金回報率 ROI (RETURN ON INVESTMENT)

簡而言之,租金回報率就是每年的房租除以房價。調查顯示,目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市,普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%。其中,北京的投資回報率更低,除了北部區域一枝獨秀外,其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本,上海整體租金回報率僅2%—3%。

與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼房產的租金回報率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹,回報率可達到6%—6.5%。墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一類的礦區或軍區,人多房少無高樓,租金回報率會是難以想像的11%—13%!

區別之四:貸款難度

貸款難度

在澳洲,房產投資者向銀行申請貸款的難度要比中國低的多。即使是留學生也可以申請貸款。在經過BROKER的專業指導之後,一般都可以申請到80%的貸款。不需要額外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業對澳洲房的地產市場具有充足的信心!試想,如果你的還款能力出現問題或者破產,銀行只需收回這套房產,並以當時的價格對外競拍。銀行敢於這么做只能說它有把握回收之後的市場價格肯定高於它放貸時支付的價格,這可是賺錢買賣!要知道,悉尼平均每周有十套房產被銀行收回再拍賣……房產泡沫的說法不攻自破。

並且,最近的種種經濟指標和數據指明,澳洲房產泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然保持標普、惠譽和穆迪AAA主權評級的唯一發達國家。在這個國家信用風險愈演愈烈的時代里,澳大利亞2011-14財年預算赤字佔GDP的比重大致僅為3%。與被稱為避險天堂的日元資產比(2011-14財年預算赤字佔GDP的比重為195%),澳元甚至已經具備了部分避險功能。即便是十年一遇的經濟危機,對澳洲房產市場也並沒有過可見的沖擊,原因是房產市場占據了平衡澳洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預期時,澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵房產市場,刺激內需。這些政策包括降息、政策性補助等。

貸款首付

房屋貸款在投資上起了金融杠桿(Leverage)的作用,用較小的投入博取較大的投資收益。在租金與貸款利息持平的澳洲,首付當然是越低越好。購買澳洲房產首付僅為10%。反觀國內,05年開始國務院下令,個人住房貸款首付提至30%,第二套房貸首付不低於50%。如果購買的第二套房用做投資用途及出租,那麼在理論上已失去了投資價值。因為「單純預期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資」。

目前已有對澳洲房市了解的留學生家長開始打起了「以房養學」的算盤。的確,以今年墨爾本房屋中位價兩房60萬為例,購買樓花的訂金只需5%—10%,即3萬—6萬澳元,一個留學生不到一年的學費+生活費。兩年後樓盤竣工,按照年增長7%計算,房屋已增長至68.4萬,加上1萬澳元的投資者政府補貼,獲利將可能是兩年的學費。

其後如果將此房用於自住,付的是和房租差不多的貸款,得到的將是一套房子。如果將此房用於出租來抵消貸款,找個房價高的年份賣掉,得到的將是大筆的capital gain。如果一邊自住,一邊將此房的Master room租出去,自己住小間,每年給租客漲房租(貸款是不會隨房價漲的),既節約了自己的房租,還將得到賣房時capital gain。當然了,在這樣一個講求專業的國家,一定要找個專業的投資顧問研究項目發展走勢,專業的broker幫助實現貸款,專業的律師維護最大權益,專業的會計會幫助避稅。

只付利息

澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息(interest)不還本金(principle)的!為什麼可以只還利息?參見前期產權的介紹,國內房屋使用權70年,所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清。而澳洲的房屋是私有財產,無限期,那麼你想什麼時候還清就什麼時候還清!

為什麼要只還利息?第一,既然購買不動產是一種投資,那麼利益最大化風險最小化就是我們的訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分,及對投資項目的信心強弱不一。如果沒信心,就少投錢,將多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信心,那不如拿pay-off的錢在其他地區多買幾處房產,既實現了利益最大化又分散了風險。第二,只還利息還能使每年的賬面虧損最大化,退盡量多的稅回來。反之,pay-off以後,租金收益超過了折舊depreciation了怎麼辦?不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅!

再融資

當房價漲了以後,例如60萬的房子漲到了70萬,那麼,可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這「隱形」的10萬作為第二套房子的首付,「免費」購買第二套房產。以此類推,每隔幾年便可以向銀行申請Refinance,輕松走上投資理財的正確道路。這就是西方版的母雞生蛋,蛋變母雞的故事。在發達國家,想要一夜暴富的幾率非常低,巨額的財富往往都是通過每個人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念,每個人都可以生活的很好。

『貳』 土地可以永久性租賃嗎

法律分析:土地不可以永久租賃。土地租賃的最長期限是二十年,當事人每次簽訂的土地租賃合同所約定租賃期限不得超過20年,土地租賃期間屆滿,當事人續訂土地租賃合同的租賃期限自續訂之日起同樣不得超過20年,超過20年部分的租賃期限無效。

法律依據:《中華人民共和國民法典》

第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第七百零七條 租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃。

『叄』 澳洲房產的產權是多少年

澳大利亞法律規定業主擁有永久產權,而不是使用權(所謂使用權,是把所有權和使用權剝開來,這時的使用權就是租賃權)。 中國的法律規定,城市土地為全民所有,具體權利由政府行使,農村土地為集體所有。永久產權指的是您可以永遠享有該土地的所有權。 如果是租賃權, 您只能在一定期限內使用該土地。在中國,目前這一期限是 70 年(居住用地)、50 年(工業用地)、40 年(商業用地),使用期滿 後,法律意義上,政府重新擁有土地的使用權。迄今為止還沒有具體的到期後的土地處置政策出台,估計使用權滿後可以續約,但是會繳納一定費用,所以在房地產評估時,過了一定年限的土地價值會降低。永久產權的房地產就不會存在這個問題。

『肆』 土地可不可以永久租賃

法律分析:土地使用權租賃是不能永久租賃的,土地使用權租賃是有一定期限的,超過規定期限的租賃合同是無效的。

法律依據:《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式,無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃。定租賃期限的,視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔賠償責任。

第七百一十五條 承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

『伍』 別說我不告訴你,澳洲房產與中國房產居然有4大區別

中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別,由此也帶來了中國和澳洲房地產市場的諸多不同之處,了解這些區別,是我們進行澳洲房地產投資的知識基礎。首先,澳洲房產不限海外人士購買,但是只能夠買期房,不能買二手房,因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證的人士購買,而且沒有永久居住權的居民只限購一套。
產權擁有期
中國:70年產權
澳洲:永久產權
澳大利亞有財產私有制的經濟基礎,法律規定業主擁有永久土地所有權,而不是租賃權(國內的使用權,是把所有權和使用權剝離開來,這時的使用權就等同於是租賃權)。而實質上「永久產權」這一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。除非您擁有的土地是政府計劃的軍事用地或者文物遺產等,擁有時限才可能會受到限制,但這種情況通常都會在土地購買時加以說明。
如果是租賃權, 您只能在一定期限內擁有土地。在中國,目前這一期限是70年,國內近期對使用權的問題討論熱烈,估計70年的使用權可以續約,但是需繳納一定費用,所以在房地產評估時,過了一定年限的房地產價值會降低。
但是,永久產權的房地產就不會存在這個問題。因此,永久產權對於投資來說更優越, 能夠長久保值、增值。
區別之二:增值潛力
我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽朋友說,上海房價增長最誇張的時候三個月翻了一番,只能讓人後悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢呢?
在澳洲,房價的走勢卻是相當穩定的,年增長7%—10%,大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始,在全球經濟寬松的大背景下,增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導致的,外國人喜歡租房更勝於買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求,也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需,刺激了經濟。這些移民中,又以中國人做出的貢獻最為巨大。
澳洲房價的漲幅雖然不如中國,但是這也正是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行,澳洲房地產產業相對於其他國家也更加健康,風險相對較小。
區別之三:空置率和回報
空置率(vacancy rate)
空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標准之一。按照國際通行慣例,商品房空置率在5%---10%之間為合理區,商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展;空置率在10%---20%之間為空置危險區,要採取一定措施,加大商品房銷售的力度,以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
下面是幾組數據參考:
2014年2月末,上海商品房空置面積由2010年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米,空置面積擴大了近一倍,其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看,空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米,佔全部空置面積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米,佔全部商品住宅空置面積的60.2%。
北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示,截至目前,北京已基本建成全市房屋標准地址資料庫。據悉,該資料庫共採集錄入的房間量為1320.5萬條,其中381.2萬套空置,以此計算,北京空置房比例高達28.9%。
空置率在10%-20%便是空置危險區,上海的是60.2%,北京的壓根就不敢按面積算,算的是空置房/總房數。官方統計,全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制,在42年內,房價就算不跌,也沒有理由繼續上漲了。以澳洲較大的城市悉尼為例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮動。
上文提到,30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲買房,完全不會擔心租不出去。因為一百套房子里只有一兩套房子沒人住,也許還是極為偏僻的個例。
對於留學生而言,多數人都有過租房的經歷。數十人排隊搶一套房子的盛況並不鮮見。人多房少,供小於求,這就是澳洲各個城市鄉鎮的真實情況。
租金回報率 ROI (return on investment)
簡而言之,租金回報率就是每年的房租除以房價。調查顯示,目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市,普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%。其中,北京的投資回報率更低,除了北部區域一枝獨秀外,其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本,上海整體租金回報率僅2%—3%。
與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼房產的租金回報率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹,回報率可達到6%—6.5%。墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一類的礦區或軍區,人多房少無高樓,租金回報率會是難以想像的11%—13%!
區別之四:貸款難度
貸款難度
在澳洲,房產投資者向銀行申請貸款的難度要比中國低的多。即使是留學生也可以申請貸款。在經過BROKER的專業指導之後,一般都可以申請到80%的貸款。不需要額外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業對澳洲房的地產市場具有充足的信心!試想,如果你的還款能力出現問題或者破產,銀行只需收回這套房產,並以當時的價格對外競拍。銀行敢於這么做只能說它有把握回收之後的市場價格肯定高於它放貸時支付的價格,這可是賺錢買賣!要知道,悉尼平均每周有十套房產被銀行收回再拍賣……房產泡沫的說法不攻自破。
並且,近期的種種經濟指標和數據指明,澳洲房產泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然保持標普、惠譽和穆迪AAA主權評級的唯一發達國家。在這個國家信用風險愈演愈烈的時代里,澳大利亞2011-14財年預算赤字佔GDP的比重大致僅為3%。與被稱為避險天堂的日元資產比(2011-14財年預算赤字佔GDP的比重為195%),澳元甚至已經具備了部分避險功能。即便是十年一遇的經濟危機,對澳洲房產市場也並沒有過可見的沖擊,原因是房產市場占據了平衡澳洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預期時,澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵房產市場,刺激內需。這些政策包括降息、政策性補助等。
貸款首付
房屋貸款在投資上起了金融杠桿(Leverage)的作用,用較小的投入博取較大的投資收益。在租金與貸款利息持平的澳洲,首付當然是越低越好。購買澳洲房產首付僅為10%。反觀國內,05年開始國務院下令,個人住房貸款首付提至30%,第二套房貸首付不低於50%。如果購買的第二套房用做投資用途及出租,那麼在理論上已失去了投資價值。因為「單純預期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資」。
目前已有對澳洲房市了解的留學生家長開始打起了「以房養學」的算盤。的確,以今年墨爾本房屋中位價兩房60萬為例,購買樓花的訂金只需5%—10%,即3萬—6萬澳元,一個留學生不到一年的學費+生活費。兩年後樓盤竣工,按照年增長7%計算,房屋已增長至68.4萬,加上1萬澳元的投資者政府補貼,獲利將可能是兩年的學費。
其後如果將此房用於自住,付的是和房租差不多的貸款,得到的將是一套房子。如果將此房用於出租來抵消貸款,找個房價高的年份賣掉,得到的將是大筆的capital gain。如果一邊自住,一邊將此房的Master room租出去,自己住小間,每年給租客漲房租(貸款是不會隨房價漲的),既節約了自己的房租,還將得到賣房時capital gain。當然了,在這樣一個講求專業的國家,一定要找個專業的投資顧問研究項目發展走勢,專業的broker幫助實現貸款,專業的律師維護較大權益,專業的會計會幫助節稅。
只付利息
澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息(interest)不還本金(principle)的!為什麼可以只還利息?參見前期產權的介紹,國內房屋使用權70年,所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清。而澳洲的房屋是私有財產,無限期,那麼你想什麼時候還清就什麼時候還清!
為什麼要只還利息?第一,既然購買不動產是一種投資,那麼利益較大化風險最小化就是我們的訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分,及對投資項目的信心強弱不一。如果沒信心,就少投錢,將多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信心,那不如拿pay-off的錢在其他地區多買幾處房產,既實現了利益較大化又分散了風險。第二,只還利息還能使每年的賬面虧損較大化,退盡量多的稅回來。反之,pay-off以後,租金收益超過了折舊depreciation了怎麼辦?不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅!
再融資
當房價漲了以後,例如60萬的房子漲到了70萬,那麼,可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這「隱形」的10萬作為第二套房子的首付,「免費」購買第二套房產。以此類推,每隔幾年便可以向銀行申請Refinance,輕松走上投資理財的正確道路。這就是西方版的母雞生蛋,蛋變母雞的故事。在發達國家,想要一夜暴富的幾率非常低,巨額的財富往往都是通過每個人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念,每個人都可以生活的很好。

『陸』 永久租地 合法嗎

法律分析:永久租賃不合法。依據我國相關法律的規定,土地使用權租賃是不能永久租賃的,土地使用權租賃是有一定期限的,超過規定期限的租賃合同是無效的。

法律依據:《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:

(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。

《中華人民共和國農村土地承包法》 第二十一條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。

『柒』 土地長期租用是什麼意思

土地的所有權屬於國家或者集體,寫什麼你有不會有所有權;租用的意思就是你有使用權;租賃是有期限的,不得超過20年,超過的部分無效,所以也不存在長期租賃;租賃的土地如果是集體土地,是農用地的話,不能搞建設。QQ67000829

『捌』 澳洲的房產是永久產權嗎

我們都知道在中國買房子,這個產權是70年,雖然相信很多購房者都不願意接受,但是到目前為止事實就是這樣的。而澳洲房產與中國不同,購買澳洲房產是永久產權的,也就是說只要購買了,那麼這就是購房者的私有土地,可以永久的屬於購房者。
購買澳洲房產都是永久產權嗎
其實澳洲房產也並不都是永久產權的,例如在堪培拉地區購買法國菜就並不是永久產權,而是99年產權,所以如果是需要永久產權的,可以考慮其他地區的房產。
澳洲房產永久產權有沒有遺產稅
很多同樣是永久產權的國家,但是需要繳納遺產稅,而且許多國家裡遺產稅可高達40%以上,那麼澳洲房產永久產權有沒有遺產稅呢?答案是沒有的,在澳洲買房不僅可以擁有永久產權的優勢,而且沒有遺產稅,這是相比海外很多國家都沒有的優勢。
澳洲房產永久產權好在哪裡
對於澳洲房產來說,房產永久產權是吸引很多國內投資者前去購買的原因,是主要投資澳大利亞房產的優勢所在,除了不存在高額的遺產稅,澳洲房產永久產權更突出的優勢在於你還將擁有自己的領空和地下土地佔有權。房產持有人具有的不只是土地外表,而且包含其100%的上空和直到地心的100%土地。包括了土地所有權,可以世代相傳下去,可以說是一代人投資,幾代人獲利。
此外,更值得注意的是,澳洲的所有商品房均是精裝房,拎包入住即可,不必操心裝修的事情,沒有公攤面積,性價比比國內要高出不少。不論是投資還是作為保值產品都非常劃算。換句話說,在澳洲置業是一勞永逸的事情。
如果你也想海外房產投資,那麼澳洲可以說是很不錯的選擇,不僅是永久產權,而且還免遺產稅,想想都激動。如果大家對澳洲房產永久產權方面還有什麼疑問,可以直接咨詢我們。

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