澳大利亞炒房怎麼樣

❶ 請問中國人可以在國外買房嗎

在大部分中國家庭的觀念中，有房才有家，所以房產對於每一個家庭的意義不用多說，而現在越來越多的家庭出於各種原因來到澳洲，那麼如果沒有拿到澳洲綠卡或者澳洲簽證的時候，對於中國人來說是否可以在這片土地上購買房產呢？如果你還不知道，今天我們就來告訴大家中國人能在澳洲買房嗎?又該如何買？
中國人能在澳洲買房嗎？
在澳洲，其實中國人很多，在路上你也許也能夠隨處可見中國人的身影，既然來到澳洲的中國人這么多，那麼他們難道都是租房住嗎？當然不是了，中國人是可以在澳洲買房的，當然了也不需要你有什麼簽證，就算你人不在澳洲，也可以購買澳洲房產，實際上，澳洲政府對於海外人士購買澳洲房產還是比較放寬的。
中國人如何在澳洲買房？
既然我們知道了中國人能在澳洲買房，那麼我們就需要知道怎麼在澳洲買房，首先在澳洲要明白外籍人和非外籍人的區別。因為這個區別在買房過程中，有很大的不同。澳洲政府對外籍人士的認識是，在境外並沒有持有任何澳洲十二個月以上的有效簽證的人士為非常住外籍人士（既非外籍人）。
其實很多中國買家都屬於非外籍人士，所以我們需要知道在購買澳洲房產的時候有什麼區別，在政策上有什麼不同，首先外籍人士在澳洲只能購買全新的住房，不能購買二手住房，這可以說是為數不多的限制之一了，如果你想購買二手房，那麼你一定要持有澳洲十二個月以上的有效簽證，並且購買的二手房也只能用於自己居住。
其次，要在澳洲買房，需要向FIRB提交個人申請，這個是必須的，只有通過FIRB才能在澳洲買房，FIRB申請需要一定的費用，具體的費用與您購買的房產價格有關，提交申請後，在兩周之內FIRB會同意你的個人投資申請，一般只要你的申請不違反澳洲政府的政策都可以通過，申請不難。《在澳洲購房如何申請FIRB》
所以中國人想去澳洲買房只要滿足政策，只要你有錢，那麼是完全可以買的，而且澳洲跟中國國內的購房政策是不一樣的，在國內對於房屋購買有限購，但澳洲沒有，在購買房產上雖然有新舊的區別，但是沒有數量上的區別，如果你資金豐富的話，可以在澳洲購買多套房產。
中國人為什麼買澳洲房產？
首先，澳洲的房地產市場相對穩定，澳洲的房地產市場安全又專業，專業化的一站式交易系統，不僅能夠給來澳洲投資的陌生人提供便利，也能方便快捷的完成購房程序的實施進行。澳洲政府對從事澳洲房產交易的專業人員是有嚴格管制的，對那些觸犯法律的房產專業人士懲罰是十分嚴厲的。避免了房產市場的混亂，這就給購房投資者提供了很好的保障措施。讓國人放心大膽的進行投資。
其次，在澳洲買房子，除了首都以外，澳洲房屋所有權和土地使用權都是永久產權，而且在澳洲大部分地區都是土地私有制，業主擁有土地的使用權跟所有權都是永久的繼承。而且並沒有遺產稅。
再者，在澳洲貸款比例比較高，在澳洲高的貸款可以貸到70%~80%，而且還款的時間也比較合理，並不是貸款後馬上就要還款，而是交接房屋後才開始，一般來說澳洲的房產都是期房，所以這中間少說也有兩年時間給你去准備。
還有就是澳洲的房地產政策優惠多多，福利多多。澳洲政府鼓勵一年以上的房屋買賣所得增值稅減半，一年以下的房屋買賣，增值稅是49%，一年以上的房屋買賣增值稅是25%，這可以有效的控制炒房。降低房屋的空置率。給買房投資者帶來很快很高的投資回報率。
對於澳洲房產的優勢其實這里還有很多，大家想要了解的話可以關注本站相關文章，或者也可以直接通過咨詢進行了解，您還可以獲取最新的澳洲房源報價，讓專業的澳洲購房顧問來為你提供購房指導。
溫馨提醒：投資有風險，選擇需謹慎
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這說明各地的房價差異還是非常大的，而且對於我國來說，一部分地區的房價確實高的離譜，普通人工作一輩子也很難購買得到。而各地唯一相同的是，炒房的熱情都很高。

這個故事聽起來特別神奇，但是對於我們的參考意義十分有限，因為現在想要通過炒房一夜暴富已經不可能了，房地產市場也會逐漸回歸成為一個正常的行業，想要從房地產當中謀取暴利也是一件非常困難的事情，不太可能會出現幾倍的漲幅，因為我們對於房地產行業的管控一直都比較嚴格。

❸ 工薪階層的我玩轉海外房產，回報率超過200%（上）

大家好，賺錢之路系列又要出新篇啦，這次的篇幅較長，所以我們分了上下篇。這次要跟大家分享的是我曾經投資的一個澳洲房產項目。

先寫下成果吧：

發生時間： 2015年                                                                                                       

事件經過： 在澳洲piontcook 區投資一塊448 平米、售價29萬澳幣的土地，然後轉手賣掉。

投入成本： 5%的土地資金6.8萬人民幣+1萬人民幣訂金（非定金）

收回資金： 19萬人民幣

年回報率： 粗略按照8個月時間計算，年回報率在215%（如果用IRR計算年化500%多，這數字我自己都不敢看哈哈。）

寫這次經歷之前仔細回憶了下過去，又翻了一遍之前的各種聊天各種截圖。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一個心酸深刻的故事啊... 切入正題，立馬開始我們的澳洲買地之旅。

還是要從2011年我剛大學畢業開始學習理財說起，那時候還沒有知乎，經常逛的是天涯，最早只關注理財前線中的精華貼，其他板塊幾乎不會去看。

自從2012年集合三家人之力（我們小兩口+雙方父母）在杭州買了一套89平的小住宅之後，我對房產開始關注起來，偶爾會去關注天涯房產觀瀾的相關內容。 所以說參與其中是多麼的重要，一件事情你必須先參與進去，才會變得非常積極以及長期關注。

2015年，仍然是處於那種沒事就會天涯刷刷貼的狀態，也沒有刻意去看房子。我一直以來都是一個好奇心很重的人，那時候經常看到有很多新聞說國外哪裡哪裡的房子多少便宜，國內北上廣的小房子在國外可以買多大面積別墅等等。

於是有一天，看到一篇類似平民如何配置澳洲房產的文章，就點進去看了看，不出意外果然是廣告，但是仍然激起了我對境外房產的好奇心。

我這個人最大的一個優點就是對投資相關信息都會比較敏感。

還記得2013年跟老公在紐西蘭度蜜月的時候，有次在路邊看到玻璃窗貼出來整棟別墅出售的信息，還特地上去瞄了好幾眼。半個月的自駕游讓我對紐西蘭和澳洲那邊都非常有好感。

於是我初步選中了美國和澳洲，開始搜集兩國房產的相關資料，看買哪裡比較好。後來查到美國房產的稅比較高，對比澳洲各種費用指標之後，果斷選擇了澳大利亞。又根據世界最宜居城市的排名選擇了墨爾本，當然悉尼那個時候也是只能看看，因為根本買不起。

現在回頭看，14年、15年國內房產形勢不太好，同期美國跟澳洲經濟開始復甦。那幾年確實是配置美國跟澳洲資產的好時機，無論是房產，還是其他投資理財產品。

確定目標後，澳洲買地的故事算是正式開始了。

鎖定了目標，我開始在天涯的房產觀瀾里尋找各種澳洲的房產信息，看看有沒有購買者的經驗。但是真的是好少啊，基本都是廣告和軟文。即便如此，我當時還是加了幾個人的微信跟QQ，還去搜集了好多個澳洲買房的QQ群，雖然也是廣告群居多。

我截圖幾張給大家感受下，當時到底聯系了多少人，也算是當時付出那麼多心血的一點痕跡吧。

這兩張是QQ，之前真的是各種潛伏跟加入，最近幾年都好像沒怎麼登陸過QQ。感覺QQ群跟QQ聯系人已經荒廢了，那幾個群也慢慢徹底淪為了廣告群，囧。

這一張截圖是微信，國際房產組的人基本也是那次澳洲買房加的，其中好幾個是澳洲當地的房產律師，還有部分是美國房產及美國保險等相關的聯系人。這次購買土地的中介也是從天涯上找來的。會不會覺得非常不靠譜？哈哈，就是這么任性！

我發這幾張截圖是想表達我當時真的搜集了很多資料、咨詢了很多人、做了很多功課。 但是！！！事實是我們咨詢再多的人都抵不上一個靠譜的中介重要，更別說自己找到靠譜的途徑去搜集數據了。

當時只要涉及到澳洲經濟的文章資訊我都會好好看，甚至還加了海外幾個專門介紹澳洲的華人公眾號。看完澳洲近40年的房產數據後，我最大的擔心竟然是萬一國內房產泡沫破裂，對澳洲經濟影響到底有多大，澳洲的房產會不會崩盤？諸如此類問題，真的是太不科學了。

可想而知，當年的我底子是多麼薄，多麼的害怕失敗，多麼的輸不起。只是我沒有想到國內房產竟然再次異軍突起，當然這是後話了。

我先簡單介紹一下澳洲房產的一些信息，以便不了解的朋友們有一點基本概念。了解一下沒錯的，萬一以後可以用到捏，哈哈。

第一， 澳洲房產的類別。

首先，和國內住宅土地70年的使用權不同，澳洲地產是永久的所有權。

房產大致有三種：公寓apartment、獨棟別墅house、聯排別墅townhouse，其中有種叫unit,類似國內的小高層，可以算聯排的一種，在那邊被稱為單元房。

澳洲買house有兩種方式：一種方式是土地房子一起購買，起初中介給我推薦的都是這種，因為房子利潤比土地高；第二種方式是自己買地建房，其實很多地塊土地跟房子可以單獨分開，這個也要看你有沒有遇到靠譜、有能力的中介了。

購買澳洲土地後有個2年期限，在此時間內你可以轉讓也可以自己找開發商開始動工建房。在澳洲也有很多中國開發商，除了語言上的優勢，我並沒有覺得中國開發商比當地的好，當地大型開發商，沒有那麼多套路，所以這方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有錢，可以直接買很多塊地，後面自己分批建設house或者聯排，然後出手，把自己當個小型開發商，不過這個對資金量的要求就會很高。

第二，澳洲買房需要有什麼資格？

在澳洲我們這些沒有PR（permanent residence永久居留）的外國人是不能買賣二手房的。只能先經過FIRB審批之後才有資格購買新房。

那什麼是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外國投資審查委員會。

澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、增加就業機會、對澳洲經濟發展提供動能。一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價、讓本地人買不起住房，或者在其他方面危害國家利益。

所以，澳洲政府設立FIRB這個審查委員會主要目的是為了保護澳洲的國家利益。

2015年7月份之前可以免費申請FIRB，之後每次申請要收取5000澳幣的審批費，而且房價每超過1百萬，要多交1萬澳幣。

我研究澳洲房產是2015年4月份，趕在7月份轉給中介1萬人民幣的訂金，讓他們幫我先把這個FIRB的免費申請名額給佔住。

第三，澳洲的貸款政策。

雖然當時中介幫我介紹的broker不靠譜，但我還是要單獨說一下銀行貸款這件事情。

一般的broker會提供一些不同的銀行給你選擇，澳洲銀行之間競爭也挺大的。每個銀行給出的條件也不同，比如利率及貸款金額都可能不同，你可以自行篩選。

最早的時候澳洲是可以貸款9成，首付只要1成，後來慢慢縮緊到首付2成，貸款8成。我剛好碰到澳洲房產政策收緊特別厲害的階段，後來貸款只能到6成。而且這個6成並非是實際成交房價的6成，而是銀行對房屋評估價值的6成。

通常來說，評估價會比實際成交房價低一些，土地評估跟房屋評估是要單獨分開評估的，單獨土地的話其實還更好貸一些，需要看土地估價。

聽說澳洲有些合同是以貸款是否審批為前提，就是說如果你的貸款銀行不批，合同可以自動解除，誰都不算違約，不過FIRB的費用不會退。

這個事情我只是聽別的投資者說，具體情況還不太了解，也不知道這種情況是否適用於新房或者我們這種沒有PR的人。反正我遇到的中介沒有人跟我提過這個事情。

所以如果貸款下不來基本跟國內情況差不多了，你必須去借款處理，借不到錢，就只能認定你違約沒收首付款。

貸款申請的過程是比較費時間的，澳洲當地的做事效率不是一般的低。什麼交割啊，建房啊效率也是一樣低，千萬不要指望他們能夠在約定時間內按時完成。一般都是各種會延期的，如果再來幾個罷工啊什麼的，估計拖更久，哈哈。

第四， 澳洲買房的其他特點。

澳洲買房有個好處，當時中介跟我說的時候我覺得非常不可思議，雖然我沒有最終享受到，還是要說一下。

有個小竅門是可以在貸款行開個對沖賬戶,如果有多餘的錢，可以存到對沖賬戶中。對沖賬戶的存款利率比銀行存款高，和房貸利率是一樣的，這樣存款利息可以抵消一部分房貸利息。

還有一個方法，如果房價上漲可以申請再融資(re-finance)，國內也有這個套路。比如購買的時候房價是70萬，過了幾年升到80萬(以貸款行評估為准)，那麼多餘的10萬就可以貸款出來購買下一套房或者投資到其他地方。

就這樣一套一套的增加房產，估計當地炒房用的都是這個套路比較多，哈哈。

了解了相關的基礎信息之後，我來講一下實操的全過程。

首先，關乎投資成敗最重要的環節就是確定項目。先給大夥兒看一張當時澳洲房產的廣告圖片。

就單純從房產角度來考慮，澳洲那邊比較講究租售比，所以哪怕是house也有租售比一說，這個跟國內的房產有很大區別。

不過我本人在國內找房子也非常看重租售比，畢竟目標終極導向還是被動收入么，哈哈，再次說明我是個穩健型投資者。

澳洲賣房的中介費也很高，一般house有3%，這個也是我的那個中介告訴我的，不知道真實性。中介特別喜歡推公寓，因為公寓集中在CBD、面積小、價格高。但是後來我才知道，還有個重要原因是公寓傭金比house高的可不是一點點。

當時差點就被中介忽悠買公寓樓花了，最初我的中介也是推薦CBD的apartment給我，就是國內城市一室一廳、兩室一廳的那種公寓住宅。位置確實很好，但是價格也是真高。那個時候每天在谷歌地圖上研究墨爾本的位置，各個區的優劣勢。

最後根據地理位置、投資回報等各方面因素選擇了一個差點下手的公寓，項目名叫queens domain。附一張當時做的回報率分析表：

我來解釋一下表格數據，這間公寓報價約71.4萬澳幣，首付20%，貸款57.12萬澳幣，選擇前十年只還利息的還貸方式。

假設匯率不變、利率不變，按照中介給的租金計算，前面十年租金能夠覆蓋房貸利息，後面20年是無法覆蓋還貸金額的。

大家看錶格可以看到各種房產相關的費用。像律師費，印花稅，市政費，物業管理費，排污費，租管費。這些費用加起來一年也有不少的錢。在維州購房需額外繳納3%印花稅和0.5%的地稅，現在的稅也比之前提高了。

在這種危機的時刻就能看出自己做功課的重要性。經過查詢各種資料後考慮，我毅然和中介說我還是選擇house，公寓我不考慮了。

最後總結一下，最終決定放棄公寓項目主要有三個原因。

第一，完全靠房價增幅的格子公寓對我來說真的沒有太大吸引力。

從我自己做的功課來說，澳洲的房價漲幅主要依託於當地的二手house。當時我特意去澳洲的大型租賃中介平台上去查過租房的信息，公寓的出租金額確實還可以。

但是2015年的公寓租金已經相對在很高的位置，未來18年、19年集中交付的樓花公寓很多，也不知道到時還會不會像15年的時候那樣好出租。而中介計算的投資回報是把每年房價漲幅計算上去，我自己沒有計算。

第二，和澳洲納稅人相比，海外投資者不僅沒有退稅優惠，反而被徵收很高的增值稅。（這點house也一樣）

澳洲當地的中產階級在澳洲買公寓做投資，是可以按照年薪退不少的稅，他們負扣稅適用於每一年，而不只是你賣房子的時候。

之前我有去大概了解房屋折舊如何在當地減少稅，發現那真是一個復雜的功課。如果你是澳洲本地人，也是需要當地有個會計專門幫你計算最適合你的繳稅方法。

但是作為不是澳洲納稅人，我們海外投資者就沒有這個退稅福利啦。即使房子漲了很多，賣出去的時候，政府還要徵收很高的增值稅，最高的差不多可以到45%呢。

第三，也是最重要的一點，和house相比，樓花風險很大。

炒樓花對中介來說真的來錢很快，動不動就是幾萬澳幣的轉手差價。但是在我眼裡他們這種操作方式很多都是拿著國內投資客的錢給自己賺取高額的中介費，不顧客戶死活的那種。

站在投資角度來看，公寓折舊比較厲害，土地佔有的少，澳洲本地人也都不太喜歡公寓。越老的公寓越難出手，雖然回報快，但是所承擔的潛在風險也很大，算是投機。

所以我建議不內行的人還是不要隨意下決定購買澳洲的樓花公寓，它不像house，就算你是個破房子還是可以二手賣掉。

因為最值錢的土地永遠在，別人重新申請重建就可以了。澳洲的別墅佔地面積都很大，只要你物色好土地，還是有很大機會的。

這些都是出於當時我自身的綜合情況考慮衡量，雖然沒有選擇投資樓花公寓，但澳洲公寓也還是有很多優點的。比如學區概念，所謂學區概念不僅僅中國才有，其實很多地方都有的，只是針對對象不一樣。

墨爾本有兩個大學區，墨大和莫納什大學都有不少校區。墨大City的Parkville主校區和Monash大學在Caulfield East 的主校區。

墨大City校區因為在市區，所以房子基本是公寓，Monash大學Caulfield Eeast雖然是郊區，但東南區土地非常緊張，聯排別墅非常稀有，能讓海外人士買的新房也基本都是公寓比較多。

墨爾本的學區房還是很貴的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市場供求關系為主導的。因為這次投資事情我還研究過澳洲移民的事情，其實似乎還是有機會滴。但是想想還是大愛我祖國山河，也就暫時擱置沒再往下深入。

所以如果小孩要在那邊讀書、或者時機特別好、或者剛需、或者不差錢動不動就全款的那種土豪，作為高回報率的資產配置一部分，長期來看公寓也是可行的，畢竟硬資產抗通脹嘛。

而且CBD真的方便，該有的配套都會有，相對比較成熟。高層樓望出去的景色，高樓大廈燈紅酒綠的感覺還是很棒的對吧。也不用怎麼打理屋子，凈現金流回報上面總歸是要比house更好一些。

由於我本身是個長期的穩健型投資者，加上還窮，所以對炒樓花不感冒，我更想買位置好點的house。

當時我研究過墨爾本的房產周期一般都是8年樣子，用以往過去40年的數據參考，基本每8-10年翻個倍，一直如此沒改變過。我購房時間是在15年中，屬於澳洲房產的一個周期波段中的快速上升階段，這個周期的起點應該在2012年。

所以當時想著，還在半山腰可以上車，就算到時候到了山頂出不了，我也可以再長期多持有一個周期。澳洲房子的折舊時間一般也是以8-10年為期限，我在這個時間段內出手就可以了。

而且house最主要的是土地值錢，土地是不會有折舊的。所以這也是為什麼我現在又開始關注起澳洲的土地了。如果以8年為周期2020-2022年應該是個買地不錯的時機，現在就開始做功課會不會太早了？

哈哈，想想機會還是留給有準備的人的，目前來說澳洲買地也算是這輩子我做過最高杠桿的一次投資了。

放棄公寓後我開始研究house，當時看中兩個house，都是靠近澳洲的西南方向。一個是在point cook的saratoga項目，一個在watercoaster靠近海邊。當時一直糾結選擇哪個好，最終選擇位置在pointcook的saratoga項目。

我記得當初每天都在研究澳洲地圖，各種看google地圖上的實景全拍圖，感覺都快把那邊的街道看出一個洞來了。還去查找了當地近期的鐵路規劃路線圖，反正對於當時那邊要怎麼發展，要怎麼建設真的是了如指掌。

就連墨爾本當地未來幾年乃至幾十年的人口流入數字都看到2050年以後，還有到2050年後的墨爾本的城市規劃等等，哈哈哈。

回頭想想怎麼這么傻的哦，有錢的話應該買個10塊8塊的土地，才對得起我付出的心血。

項目選好之後，下面就是和中介一起推進落地了。然而，一切才剛剛開始...

從簽合同到辦理貸款再到被迫土地轉讓，整個與中介博弈的過程我將在下周與大家分享，非常感謝小夥伴們支持。

❹ 我談澳洲房產 為什麼不在國內而在這邊買

一、 先來說說澳洲買房和國內買房的區別吧
1、產權概念不同。
網路上的定義：產權包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
下面一條，房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。
好吧，70年的使用權，給不了所有權，大家都懂…（參見土地管理法---土地使用權未到期國家也可徵用）但是這個"必然"用的也太坑爹了吧！房屋和土地在澳洲確實是分開處理的，買house的時候簽合同，簽的是land&house package合同，先簽土地轉讓合同，再和開發商簽房屋買賣合同。當然，如果你夠牛，果斷先買好地，再自己找設計建築，和政府申請，等個一年半載的申請下來了，就可以擁有自己夢想中的房子了。 如果買apartment的話，也是有土地所有權的，叫joint land,就是和別人共有的，具體處理起來倒也省去很多麻煩和每年一付的land tax.
說到這里，肯定要有人站出來說"這都是廢話！國情不一樣，我國是偉大的社會主義國家，這都是為今後的共產主義做准備！你們那是萬惡的資本主義！"確實如此，資本主義都是私有制，沒什麼好比的。但我說這些也不是廢話，產權的問題決定了在買房的時候的銀行貸款機制和還款策略不同。這在後面會講到。
2、增值潛力不同
我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。有數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時候三個月翻了一番，也不知道真的假的。 只後悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢。
而在澳洲，房價的走勢是相當穩定的。大約七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已經聽了無數人這么跟我說，不管你們信不信，我將信將疑。秉承著質疑一切的原則，我在ASB---澳洲統計局，找到了這個數據。
這主要是由白人文化導致的，鬼子喜歡租房更勝於買房。如圖，澳洲居民中有將近30%的人是租房子住的。沒有人炒房，房價怎麼漲？ 近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。當然了，這些移民中，尤其以中國同胞做出的貢獻最為巨大（鼓個掌）。
事物都有兩面性。是不是說增長幅度小，就不具備投資價值呢？當然不是！ 正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較小。
3、風險性差異
3.1 先說空置率吧，vacancy rate,是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標准之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
下面是幾組數據參考：
2009年2月末，上海商品房空置面積由2008年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，佔全部空置面積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，佔全部商品住宅空置面積的60.2%.
北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標准地址資料庫。據悉，該資料庫共採集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%.
看明白了沒有？空置率在10%-20%便是空置危險區，上海的是60.2%,北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數。官方統計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制，起碼42年，不說跌吧，起碼沒有理由再漲了。
為了公平，以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%~1.8%浮動。
上文提到，30%的澳洲人口是租客。那麼，在澳洲買了房子，起碼不會擔心租不出去吧。一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是市郊的。
在我們的留學時代，多數人都有過take房子的經歷吧。inspection時數十人排隊搶一套房子的盛況並不鮮見。為了拿一套房子，反正我是能用的招數都用過了，加錢、一次付半年房租、虛報工資、追在agent後面好話說盡…
人多房少，供小於求，這是澳洲各個城市鄉鎮的大致情況 "228,000-home shortfall for sydney" 悉尼今年還缺少22.8萬套住房才能滿足住房需要。空置率高才怪。
3.2 租金回報率 ROI （return on investment）
說的簡單點，就是每年的房租除以房價。調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%.其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本，上海整體租金回報率僅2%~3%.http://ke..com/view/279.htm
與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼略低於平均水平，在5.3%左右。布里斯本因剛發過大水房價有所回落，但是租金並不會下降，回報率可達到6%~6.5%.墨爾本city 7%左右，但是增值速度緩慢；south bank等區域雖然只有5%,增值率卻超過10%每年。如果像Gladston,Townsville一類的礦區或軍區，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想像的11%~13%!還有每年$9971的NRAS政府補貼！一切都是源於供需關系。
4、政府立場
4.1 上文提高不算政府補助和退稅收入，ROI已經是5.2%,基本和今年的房屋貸款利率（5.5%~6.5%）持平。如果你還是正常的中國人，就該開始琢磨了，傻子才一輩子租房住呢！拿一樣的錢替別人供房子，這和幫別人養孩子不差不多麼…等把兒子養大了，他還管別人喊爹！ 嘿，你別說，鬼子就是有這么股博愛精神。人家推崇的是大愛，自由，提前消費。這和西方游牧民族的天性是分不開的。 我就碰到過一七十幾歲的老太太，拿著政府養老金還每周出去打工，就為了一個人住在manly beach.圖的就是這個范兒！
政府說了，"求求你們了，買房子吧，我給你們錢，一次性給一大筆，每年還退一筆！買了房，你好我也好。我這能刷數據，能降低養老負擔，你能撈一筆，還不算你們遺產稅！買吧買吧，再不買都讓那些黑毛買沒了，看你們以後房東都是華人，想怎麼黑你們怎麼黑！"
不是誇張，上面所述句句有理有據。今年十月一號起，在新南威爾士州，首次置業者將享受$15,000澳幣的政府補助（first home grant），同時享受印花稅的減免（55萬以下全面，55萬至65萬部分減免）。前提是購買$650,000（房屋中位價）以下的新房或樓花，並且是自住房。投資用途可得到一次性$5000補助。
對於昆士蘭州，首次置業者從2012年9月12日起可申請15,000澳幣政府資助，但房價總額不得超過$750,000,而且必須是新房或者樓花。如果房價總額低於$400,000,免去印花稅。
維多利亞省，2010年7月1日至2012年6月30日，第一次購買新房作為自己住房者可申請$13,000補助。但房屋不超過$600,000.
4.2 澳洲是唯一一個施行Negative gearing tax return的國家。很多人把它稱為負扣稅。顧名思義，負負得正。不但不扣稅還會進行稅務補償。當然也有前提----投資用途。白話就是租出去！為了鼓勵房產投資，ATO稅務局把個人房屋出租當成了一種會產生assessable income的小生意，而這種小生意通常都是"虧"的！ 前面不是還說ROI很高嗎？怎麼就虧了呢？？ 所以說是鼓勵性質的嘛… 下面輪到"房屋折舊"閃亮登場！大家知道，會計（終於提到老本行了，羞愧）有一個原則叫accrual accounting,中文叫啥"權責發生制". "是指以實質取得收到現金的權利或支付現金的責任權責的發生為標志來確認本期收入和費用及債權和債務。即收入按現金收入及未來現金收入――債權的發生來確認；費用按現金支出及未來現金支出――債務的發生進行確認。而不是以現金的收入與支付來確認收入費用。" 暈了吧？ 認真你就輸了 白話：算賬的時候把折舊算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候沒人管你折舊什麼的。明白點了嗎？
舉個例子，今年你的工資是8萬，發下來的時候就只剩下62,453了，因為老闆幫你向政府上了稅（不能怪他）。
演算法很簡單，交給澳洲政府 $17547=（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假設去年呢，你恰好買了個60萬的新房子，第一年折舊在18,000左右。在租房這個小生意上，你的其他有形支出還包括council rate, water rate, strata,interest…，收入是rent.一切按最保守計算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（貸款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那麼在會計上，你這套房子的總虧損就等於折舊額 $18,000.接下來該重新計算今年的tax liability了。因為投資"虧損"的緣故，你今年的taxible income變成了$62000 （80000-18000），實際應該向政府上交稅額
$11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%. 可是已經交上去了$17547怎麼辦啊？ 要回來不就是了，給ATO交個申請上去，不算房價漲了7%-10%,今年又因為房子多拿回來$5850.
由於收入越高者稅率越高，從上述演算法可以看出，同樣一處房產投資對於高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到$20,0000,在本套房產上的年退稅額將是$8,100.老婆在accounting firm工作，經常幫公司或個人退稅，發現但凡像醫生律師之流高收入者，帳下必然有數套不動產用來抵稅。所以高收入者每年上繳的稅額通常低於低工資人群，甚至不用繳稅。這也映證了資本主義社會所謂窮人越來越窮富人越來越富的規律。
4.3 澳洲政府很是希望"自己人"來買房子，但是在這個追求所謂"民主、公平"的國家，又不能對沒有PR的人區別對待，所以誕生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board） 這樣的機構用來限制非本國人對每個Project購買的數量限制。一般情況下不能超過50%,並且要通過律師向Firb遞交申請。如果是購買新房或者期房，政府會100%批FIRB,因此可以放心購買。即使是以後簽證到期回國，所購買房屋任可持有自行支配（空置、出租、轉售均可）。如果是購買二手房，申請FIRB審批不一定會通過，所以建議先交定金出合同，然後先別簽字先申請FIRB（即使簽字的話也要在合同裡面寫明subject to FIRB）。如果FIRB不批的話，你可以中止合同，最多損失1到2千塊的定金。有些人沒經驗直接簽合同，那麼萬一FIRB沒批的話，買家將損失房價10%的違約金。