澳大利亞怎麼轉樓花

㈠ 為什麼大家都在澳洲買樓花到底有什麼好處

澳洲樓花購買流程

1.預定房屋（reserve a property）：
購房者選定了滿意的房子後，需支付一筆訂金（一般是1000澳幣），用來讓中介向開發商申請保留該物業；訂金會在規定時間內退還給購房者。

2.簽訂購房合同（sign the contract）：
中介/開發商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同，購房者在咨詢了自己的代表律師並充分理解合同後簽字；同時，開發商也需要在購房合同上簽字，並向購房者提供一份雙方簽署後的合同，購房合同就此生效。

3.申請海外人士購房許可（apply for FIRB approval）：
絕大部分的樓盤都有FIRB的配額；對於部分沒有申請FIRB的樓盤，海外購房者可向澳洲海外投資審核委員會（FIRB）提交購房申請，這一步驟僅適用於非澳大利亞公民。購房者需填寫一份申請表格並遞交FIRB審核，這個過程一般由購房者的代表律師協助完成。

4.支付10%的購房首付金（pay 10% deposit）：
購房者需要在合同規定的時間內（一般為10個工作日），支付購房款的10%作為首付。這筆訂金可以支付到 開發商律師的信託賬戶，也可以存入購房者自己的賬戶再由其銀行出具一份擔保；銀行收取一次性開戶費（250澳元），並有一年1.65%的管理費。如果是以 銀行擔保（Bank Guarantee）的方式支付訂金，在房屋交割前，購房者還可以獲得這筆定金的存款利息（目前利率為4.21%左右）。

5.房屋施工（construction）：
在此施工期間，購房者不需支付任何費用。

6.交割前驗房（final inspection）：
在房屋完工後，開發商會邀請購房者或購房者的代表前去驗收。在驗收過程當中，發現的問題將被記錄在案，開發商隨後將安排修善。如果房屋在完成交割後的三個月內出現了任何問題，開發商也將及時負責維修。

7.保修及室內設施的維護和使用（warrantee）：
在每季度交付的物業管理費中，已經包括了房屋保險，因此不需要另行支付。這里涉及的室內設施包括洗碗機、烤箱、抽油煙機和爐灶，它們都是擁有三年的廠家保修和兩年的政府強制險，即一共五年保險期。

8.交割（settlement）：
房屋交割的當天，購房者需將購房的全款支付給開發商，購房者的律師會持合同和房款與開發商的律師交涉完成最後的交割手續。購房者隨後即入住新屋。

重要說明：
1.買家的委託律師有責任向開發商或業主的律師索取售樓的合約，並審核該出售物業的相關檔案是否齊全，並向客人解釋條款的含意，然後按客人的意願與對方律師協商，對其中某些條款（比如付款辦法）的安排做出修訂，從而形成一份買賣雙方都接受的合同。

2. 一般情況下，買家簽訂合約後，須先付房款的10%作為首期訂金；其餘的90%在對方律師通知交房時起，一周內付清。作為購房首期的訂金不是直接支付給開發 商的，而是匯入買家律師或者代理商受政府有關部門監管的信託銀行戶口內，期間可以獲取相應利息。售樓時，由開發商聘請有執照的合格測量師根據合同規定的標 准進行驗收，出具完工證明；市政廳有關部門再驗收，並出具合格證書。如果驗收不合格買賣雙方可終止合約，律師會退還前期所支付的10%訂金以及銀行利息。

3.買方如果有需要，可與金融界專業人士洽談有關貸款問題。視買方的實際情況和需要，貸款額可達樓價的70%至80%。

4.通常只要買家提供護照復印件和中國住址，就可以為買家開設一個澳洲銀行賬戶。買家可以將購樓的款項期匯入該賬戶，所收入的房屋租金以及可支付的供款都可以通過該賬戶處理。如果買家貸款低於房價的70%，那麼以目前澳洲的利率計算，租金收入已經足以支付貨款的利息。

5.僅在澳洲購房並不能成為買方當事人移民申請被批準的必要理由。很多中介公司為了吸引客戶而打出「購買澳洲房產就能移民澳洲」的幌子；但事實上，購房並不能保證移民成功。而且，澳洲移民局沒有要求商業移民申請者在申請前必須購買澳洲物業。

購買澳洲樓花時所涉及的六大費用

1.澳洲房產貸款機構費：
幾乎所有的貸款機構都會向新屋貸款人收取一次性的開戶費用，而有一些貸款機構為了爭取業務會免除該項收費；大多數銀行也收取帳戶的年費用或月費用。

2.評估費：
貸 款機構通常會要求對購房者的欲購房產作評估，以確保購房者所支付的價格是公平的。這雖然是為了購房者的利益，但評估費通常需要由購房者支付。同樣的，評估 費也因不同的機構而異，部分銀行不收取評估費，而有些貸款機構還會因購房者欲購房產的所在區及類型的不同而收取不同的評估費。

3.律師費：
根據律師的服務內容不同，收費則不同。購房者在購買房產的過程中往往都要請律師，律師會幫助購房者完成房產交割的整個程序，收費一般在800-1500澳幣不等。

4.物業管理費：
對於整體開發的別墅社區或公寓而言，需要繳納物業管理費，金額根據不同項目而異。

5.市政費：
這是每年都要支付的費用，用於社區管理和垃圾處理等事宜，需要每季度支付。

6.水費：
水費用於排污管道的維護和維修，需要每季度支付。

㈡ 澳大利亞買房攻略須知 這么詳細再也不用去問別人了

相比於在國內一線城市高居不下的房價而言，以及我國令人堪憂的質量環境缺陷，所以很多朋友更加傾向於在國外定居，如果提到國外定居，不得繞開的一個話題就是國外購置房產。今天小編舉例的就是關於澳大利亞買房攻略方面的信息，有意向進行這個方面操作或者有意向深入了解類似信息的朋友可以結合下文所述，參考自己的實際情況進行了解。

一、澳大利亞買房攻略

首先我在這里要向大家去介紹一下，去購買維多利亞州房地產所要繳納的稅費。

第一個是FIRB：具體指海外人士申請購置維州房產費，每一間房子大概需要的錢是5000澳幣，當然如果這個房產價格是高於100萬的話，那就需要繳納一萬澳幣的申請費。

第二個是土地稅：購買樓花只需要繳納和分攤土地部分的稅，而不需要去繳納建築部分的稅，但是如果是購買現房，則在建築部分上也需要去交稅。

第三個是購置稅：海外人士的購置稅由今年的7月1號起，這個購置稅就變成了房價的7%。

第四個是律師費：在買賣的過程裡面，我們也需要去聘請到律師，所以我們也要交納一定的律師費，以下有幾個問題，我們是要注意的。

第五個是租金所得稅：購買房後，物業出租所帶來的租金收入是否需要繳納相關的稅金，這個答案是需要的。

根據澳洲當地的法律，任何人在澳洲所賺取的收入都必須要繳納稅金，但是如果在出租物業時，你同時想有物業的各項開支抵購優惠的話，包括按揭，你就可以僱傭當地的會計師去幫你進行稅收的抵扣。

在澳洲，土地稅是由不同的州政府或者地方的政府所收取的，而投資人所支出的土地稅的稅金是基於他在一個州裡面，名下所持有的土地發展的總價值來計算的。

一般情況下，只有投資物業才需繳納這個土地稅，而自己居住的、自用的這一部分就可以豁免掉，但是投資者要去留意在澳洲，不同的州或者不同的地區會有不同的稅率，也有不同的土地條例。

二、去澳洲買房貸款問題如何解決?

其實不要太去介意澳洲四大銀行所發布的消息，因為銀行的錢借不出去，本身銀行也沒有利潤。

也就是說，在整個澳大利亞目前的房產借貸市場上面來看，沒有四大銀行，還有四中銀行，還有四小銀行，在澳大利亞的金融體系裡邊，這些銀行是非常多的。

最近，我們的客人就開始向澳洲的匯豐銀行去尋求房屋的借貸，是獲得了成功的。你可以去找一找匯豐銀行或者花旗銀行。一、澳大利亞買房攻略

首先我在這里要向大家去介紹一下，去購買維多利亞州房地產所要繳納的稅費。

第一個是FIRB：具體指海外人士申請購置維州房產費，每一間房子大概需要的錢是5000澳幣，當然如果這個房產價格是高於100萬的話，那就需要繳納一萬澳幣的申請費。

第二個是土地稅：購買樓花只需要繳納和分攤土地部分的稅，而不需要去繳納建築部分的稅，但是如果是購買現房，則在建築部分上也需要去交稅。

第三個是購置稅：海外人士的購置稅由今年的7月1號起，這個購置稅就變成了房價的7%。

第四個是律師費：在買賣的過程裡面，我們也需要去聘請到律師，所以我們也要交納一定的律師費，以下有幾個問題，我們是要注意的。

第五個是租金所得稅：購買房後，物業出租所帶來的租金收入是否需要繳納相關的稅金，這個答案是需要的。

根據澳洲當地的法律，任何人在澳洲所賺取的收入都必須要繳納稅金，但是如果在出租物業時，你同時想有物業的各項開支抵購優惠的話，包括按揭，你就可以僱傭當地的會計師去幫你進行稅收的抵扣。

在澳洲，土地稅是由不同的州政府或者地方的政府所收取的，而投資人所支出的土地稅的稅金是基於他在一個州裡面，名下所持有的土地發展的總價值來計算的。

一般情況下，只有投資物業才需繳納這個土地稅，而自己居住的、自用的這一部分就可以豁免掉，但是投資者要去留意在澳洲，不同的州或者不同的地區會有不同的稅率，也有不同的土地條例。

二、去澳洲買房貸款問題如何解決?

其實不要太去介意澳洲四大銀行所發布的消息，因為銀行的錢借不出去，本身銀行也沒有利潤。

也就是說，在整個澳大利亞目前的房產借貸市場上面來看，沒有四大銀行，還有四中銀行，還有四小銀行，在澳大利亞的金融體系裡邊，這些銀行是非常多的。

最近，我們的客人就開始向澳洲的匯豐銀行去尋求房屋的借貸，是獲得了成功的。你可以去找一找匯豐銀行或者花旗銀行。

上文為大家舉例的是關於澳大利亞移民買房方面需要關注的信息，除了手續的制定以及房產的選擇以外，我們還得知因為政策方面的不同，所以國外買房和國內買房在流程上沒有很大的差異，對於初次進行類似操作的朋友而言，很有可能會因為缺乏經驗而蒙受不必要的損失。所以為了盡可能減免這方面的麻煩，小編認為大家應該參考上文之類的專業知識和自己的實際情況，必要的時候結合有關人士的建議深入學習分析以及操作了解。

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㈢ 請問：如何投資澳洲房產購買澳大利亞房產手續怎麼辦理

購買澳洲房產的手續：
澳洲政府採取的是鼓勵海外投資的積極政策。但為了權衡海外投資對國內經濟帶來的影響，政府通過一定程度的審批程序來加以控制。 從購買房地產領域講，如買方主體是海外人士，則需向政府提交審批。規定審批程序的目的是權衡房產的總量，從而保證國內穩定的房價和確保國民對房產價格的可承受性。 審核這些程序的機構為澳大利亞海外投資審核局（ Australia ForeignInvestment Review Bureau） 簡稱：FIRB
海外人士是指：
非澳洲公民或不長期居住在澳洲的自然人。比如，獲暫時居住權的163 簽證持有人， 海外學生，持訪問和過橋簽證的人員均屬海外人士。
中國公民可以通過申請澳大利亞FIRB，和澳洲當地人一樣同等價格購買澳洲房地產。購房期間需要注意的是澳洲購房與國內程序有很大不同，所以最好有可靠的澳洲房產代理公司專業的房產顧問，協助客戶辦理買房手續。
購買澳洲房產的流程？
1. 選擇物業
2. 簽署預留表格 （Reservation Form）, 交付定金
3. 澳中聯合幫助買家安排律師，合同首頁 (Front Page of Contract) 寄給買家、買家在律師講解後簽署合同
4. 准備好物業的 10%的定金付給開發商的律師信託賬戶，澳中聯合可以幫助買家辦理貸款
5. 如果是現房，在合同交換後 4 周內買家需要將余額轉入澳洲，如果是要向當地銀行借貸，需交付房價的 30%左右，其餘可以向當地銀行借貸，最後等待正式成交（Settlement）。
6. 如果是樓花 （期房 Off-the-plan）, 買家將房價的 10%的錢轉到開發商的信託賬戶。澳中聯合會安排銀行凍結這筆存款 1-2 年，合同交換後，定金還給買家。然後等待 1-2 年後成交，其間不涉及還房貸。
7. 房子成交後，如果作投資用，澳中聯合會幫助買家尋找租客進行物業管理。每月所收租金將直接打入買家銀行賬戶（現在澳洲租金回報非常不錯，基本都在 5%左右）。

㈣ 如何在澳洲買房子

根據澳洲《1975 年外國收購與兼並法》該法案第五條定義限制，外籍人士在澳洲只可以買全新住宅。

1、外籍人士的定義
澳洲政府對於「外籍人士」理解為：身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等），即非常住外籍人士。
澳洲《1975 年外國收購與兼並法》(以下簡稱「法案」)授權國庫部長（Treasurer）或其代表負責審查外國投資提案，以判定提案是否有違澳洲的國家利益，該法案第五條定義「外籍人士」為：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司，由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人。
或者由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。
2、外籍人士在澳洲只可買全新住宅
非常住外籍人士在獲得FIRB批准後，只可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。
澳洲全新住宅的定義：全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。

澳洲買房流程如下：

1、選定房產

在選定了信任的房產中介之後，買家根據喜歡的戶型、朝向、窗外景觀等選定心儀的房產，將「小定」訂金支付給開發商的信託賬戶，申請保留該房產。

「小定」訂金一般是5000澳元左右。由於澳洲的公寓戶型眾多，所以如果買家傾向於購買現房，最好還是親自去看房。

2、冷靜期

在支付「小定」之後，買家可以得到非常人性化的一周冷靜期，認真思考是否真的決定購買該套房產。如果買家在思考之後決定放棄購買，開發商則需要無條件退還小定訂金；如果買家決定繼續購買，則進行到購買流程的第三步，簽訂合同。

同時，澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師，買家在此時需要選定購房律師，買賣雙方將各自承擔己方律師費。

3、海外買家購房申請

由於買家並非澳洲公民或永久居民，買家需要向FIRB提交購房申請。FIRB全稱Foreign Investment Review Board，中文譯名為外國投資審批委員會，FIRB的審核一般由律師陪同完成。

4、簽訂合同

開發商在收到「小定」之後會准備購房合同，交給開發商的代表律師審核，審核過的合同將交到買方代表律師手中，由買方律師為買家逐條解釋，買家完全理解合同條款並且無異議後簽訂合同。如果買家在海外，則買家簽字後的合同原件需發回澳大利亞（買家可保留合同副本），開發商在合同上簽字後發還給客戶。

5、支付首付

在簽訂好合同之後，買家需要在合同規定期限內（一般是兩周）支付購房全款的10%作為首付，首付款將轉到開發商代表律師的銀行信託賬戶，受到澳洲政府監管。

這筆錢將安全地儲蓄在該賬戶中，可以獲得利息，直到房產交割成功之後才會真正落進開發商的口袋。之前「小定」的款項會返還給買家或者抵扣首付款。

6、繳納印花稅

各州的印花稅稅率各不相同，具體數額由律師核算。

新州法律規定，對於海外買家來說，房產印花稅需要在交換購房合同後的三個月之內完成繳付，如果交割日期在三個月之內，則印花稅需在交割之前完成繳付。

與當地買家相比，海外買家在澳洲買房時，在印花稅這塊還需繳納的額外的稅費，具體數額各州都有不同的標准，例如在新南威爾士州，自2016年7月1日開始，海外人士購房額外需繳納的印花稅將從3%提高至7%。

為此，海外買家在維多利亞州買房時需支付的印花稅最高可達12.5%（7+5.5）。具體各州的繳納標准，如需詳情可以向居外網進行單獨提問。

7、房屋施工

如果買家購買的是樓花，在開發商建造期間，買家不需要支付任何費用。

8、辦理貸款

在房屋交割前的三個月，買家律師會通知買家房屋即將竣工，如果需要貸款，買家需要聯系貸款經紀人，准備貸款材料，申請貸款。如果買家購買的是現房，建議咨詢律師，提前准備貸款。

9、交割前驗房

在房屋建造完成後，開發商會邀請樓花買家或代表前去驗房，買家需要在這次驗房中確定房屋建造是否符合合同規定的建造要求，保障自己的權益。

10、交割

在房屋交割前，買方律師會通知買傢具體交割日期以及發出付款通知。交割當天，買家拿到新房鑰匙，支付購房尾款的全額，尾款將轉入開發商代表律師的信託賬戶，然後轉交給開發商，完成交割。如果買家有貸款的話，買家在拿到新房鑰匙的當天開始還貸。

(4)澳大利亞怎麼轉樓花擴展閱讀：

第一、澳大利亞與投資緊密相關的法律政策也有利於房地產投資

一方面，澳大利亞沒有遺產稅。在美國，因為遺產稅，很多房產的繼承人不得不繳納相當於總值50%的稅金，再加上其他稅種，有時甚至要繳達70%的稅金。

而在澳洲，房產的價值可以百分之百傳承給下一代。在稅務方面，澳洲每年的稅費約美國的10分之一。另外，澳洲房產穩定增長，平均7~8年翻一番，這對 於通過出租獲利的投資者來說，澳洲房產也較有保障。

第二、澳大利亞自然環境的安全性

2011年日本的地震、海嘯和因之引起的核泄漏事故震驚了全世界，上百萬人在這場災害中受難。如果投資事業遇到類似的自然災害，就會蒙受巨大的損 失。

與之相比，澳大利亞數百年來，一直處於平穩的自然狀態中，沒有遇到過什麼大的自然災害。尤其是墨爾本地區，雖然瀕海，可由於面對的是一個海灣 (Phillip Bay)，所以不會有海嘯威脅之虞。

第三、從經濟發展的穩定性與發展潛力看，澳大利亞最具優勢

從08年的全球金融危機爆發到現在，歐洲經濟遭遇重挫，歐元走低，估計今後多年都難以恢復元氣;美國雖然以其強大的經濟基礎，抗禦危機影響的能力強過歐洲，但是仍掩不住開始走下坡路的頹勢。而比起美歐來，澳大利亞是第一個從危機中恢復過來的西方發達國家。

根據國際貨幣基金組織(IMF)的統計，2010年澳大利亞的人均GDP已近超過包括美國在內很多國家，躍居2000萬人口以上國家中的第一位。

而且澳大利亞的幾個經濟發展特性也決定了，它將在今後很長一段時間內維持經濟的繁榮發展。資源性大國的特點是其中最重要的一點。

尤其是鐵礦和天然氣的龐大儲備和世界市場的廣泛需求，使之成為澳洲經濟的造血機。據預計，到2050年，世界將產生「經濟四極」，分別是美國、日本、中國和印度。

其中有三個國家都在亞洲，而且都是資源進口型國家。它們和澳大利亞之間產生了極為理想的經濟貿易互補關系，這就為澳大利亞的經濟得以在今後半個世紀里得以持久繁榮提供了可靠保證。此外，澳大利亞還有教育出口和旅遊業這對經濟發展的雙翼。

第四、澳大利亞的政局平穩，社會環境較安定

比起罪案頻發，富裕人士不得不僱傭保鏢護身的非洲地區，抑或治安形勢也不穩定的東南亞地區，澳大利亞的治安狀況，社會平穩程度，居民的友善性要好得多。在這樣一個和諧的環境中做投資，完全可以高枕無憂。

大家想必都知道2011年初利比亞動亂加和戰亂的情況。為此，當時中國從撤出了3萬華僑華工。從這件事中我們一方面看到了中國國力增長和政府對海外僑胞的關懷，但同時也看到，當地的政治不穩定性造成了中國投資的巨大損失。這也讓大家了解到，政治安定系數將越來越成為赴海外投資的人士首先要考慮的方面。

第五、澳大利亞有著得天獨厚的生活環境

目前，世界上一些經濟發展較快的地區都存在人口過於密集的狀況，但是澳大利亞是極少數居住生活環境舒適寬敞的國家。

而且比起同樣類型的加拿大，澳大利亞的氣候又有很大優勢，冬天不很冷，夏天少酷熱，墨爾本還是被評為世界上最宜居住的城市。

㈤ 樓花是個什麼東西澳洲買的樓花有什麼用

樓花，在澳洲也叫期房，是指一項地產開發項目在動工興建前先交訂金，分期付款方式銷售出的房屋，實際上就是未完成的房屋。
在澳洲購買期房的優勢
1、杠桿優勢明顯，投資者有緩沖期以准備餘款
買樓花簽合同時，投資者只需要交納10%的定金，而餘款則可以等到房子全部建成後一並付清，或者是選擇貸款(通常可貸款70-80%)。
與中國不同的是，在澳洲購買樓花，投資者在交房前不用交付定金以外的任何費用，而交房之後，投資者可以通過租金等收入支付按揭費用，免除還款壓力(收的租金可以)。
樓花預售到交房一般有一到兩年甚至三年的時間，投資者完全可以在這段緩沖期里准備餘款，而房產增值等一系列投資收益都不會受到影響。
此外的一個好消息便是一些開發商會將投資者預付的定金存在專業律師事務所擔保下的Trust Fund里，而投資者則可以得到利息收入，回報率比現房高很多。
2、投資門檻低，價格優勢明顯
通常來說，樓花的價錢都是越賣越貴的。從開發商開始打地基，到建樓，到內部裝修，這個價格都是逐步上去的，所以買樓花是最好的投資——用今天的錢買明天的價值。
與此同時，澳洲部分地區的法律規定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產價值徵收的，而如果買樓花，通常是在房產開工前就簽訂了合同，投資者只需交付按地皮價徵收的印花稅，可以節省下一筆費用。
3、選擇餘地廣，增值潛力大
買樓花另一個優勢就是，客戶可以自由選擇樓層與戶型。由於澳洲房產發展勢頭良好，開發商多會採用樓花銷售。而對於投資者來說，開盤初期房源充足，戶型與樓層選擇面寬，能夠充分滿足自身需求。而從投資方面來看，只有在樓花銷售時期才能買到真正的好戶型好樓層，而這樣的房產才具有最強大的增值潛力。
雖然投資樓花有上述的優勢，但是客觀來說，任何投資都會有一定的風險，投資樓花也不例外。對於投資者來說，這些風險都可以通過了解市場與相關政策法規以做到最大限度的規避。
風險規避的方法
(1)比起現房來說，樓花的價格浮動相對較大，因此作為投資者來說，在購買心儀的樓花前應該對該樓盤以及周圍樓盤的房價做一個深入的了解，爭取以最具優勢的價格購買到自己想要的樓花。
(2)正如前文所言，如果開發商在開發完成前因為破產等原因未能完成開發，投資者能夠拿回自己的全部定金。這樣下來，雖然投資者沒有資金上的損失，但是因為開發商不能完工而無法交房，令投資者無法獲得原本的預期收益，這樣也是一種損失。因此，對於投資者來說，選擇背景雄厚，資金充足與信譽良好的開發商是非常重要的。
澳洲購買樓花，優勢很明顯，如可以有緩沖期准備餘款，投資門檻低，早期以很少的現金投資非常有前景的區位，但是選擇樓花時還是要通過專業的中介咨詢，以確保自己的權益。那麼我們就來看看期房的購買流程。
購買流程
1、預定房屋(reserve a property )：
買家選定了滿意的房子後，需支付一筆小訂(一般是房價的0.25%或者大概三五千澳幣)，用來讓中介向開發商申請保留該物業。訂金會在規定時間內退還給買家。
2、簽訂購房合同(sign the contract)：
中介/開發商向買家的代表律師提供購房合同，買家在咨詢了自己的代表律師並充分理解合同後簽字;同時，開發商也需要在購房合同上簽字，並向買家提供一份雙方簽署後的合同，購房合同就此生效。
3、申請海外人士購房許可(apply for FIRB approval)：
絕大部分的樓盤都有FIRB的配額;對於部分沒有申請FIRB的樓盤，海外買家可向澳洲海外投資審核委員會(FIRB)提交購房申請，這一步驟僅適用於非澳大利亞公民。買家需填寫一份申請表格並遞交FIRB審核，這個過程一般由買家的代表律師協助完成。
4、支付10%的購房首付金(pay10% deposit)：
買家需要在合同規定的時間內(一般為10個工作日)，支付購房款的10%作為首付。這筆訂金是支付到開發商律師的信託賬戶，收信用保護，並不是由開發商所有。
如果是以銀行擔保(Bank Guarantee)的方式支付訂金，在房屋交割前，買家還可以獲得這筆定金的存款利息(目前利率為4.21%左右)。
5、房屋施工(construction)：
在此施工期間，買家不需支付任何費用。
但有一種情況：如果您購房首付金僅付了5%，然而購房合同上有一條說明「如果施工期間資金運轉不足，開發商可以要求買家即時支付另外5%的首付金」，那麼，但出現說明中的情況時，開發商可以要求買家補交另外這份5%。
6、交割前驗房(final inspection)：
在房屋完工後，開發商會邀請買家前去驗收新房。在驗收過程當中，發現的問題將被記錄在案，開發商隨後將安排修善。如果房屋在完成交割後的三個月內出現了任何問題，開發商也將及時負責維修。

㈥ 工薪階層的我玩轉海外房產，回報率超過200%（上）

大家好，賺錢之路系列又要出新篇啦，這次的篇幅較長，所以我們分了上下篇。這次要跟大家分享的是我曾經投資的一個澳洲房產項目。

先寫下成果吧：

發生時間： 2015年                                                                                                       

事件經過： 在澳洲piontcook 區投資一塊448 平米、售價29萬澳幣的土地，然後轉手賣掉。

投入成本： 5%的土地資金6.8萬人民幣+1萬人民幣訂金（非定金）

收回資金： 19萬人民幣

年回報率： 粗略按照8個月時間計算，年回報率在215%（如果用IRR計算年化500%多，這數字我自己都不敢看哈哈。）

寫這次經歷之前仔細回憶了下過去，又翻了一遍之前的各種聊天各種截圖。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一個心酸深刻的故事啊... 切入正題，立馬開始我們的澳洲買地之旅。

還是要從2011年我剛大學畢業開始學習理財說起，那時候還沒有知乎，經常逛的是天涯，最早只關注理財前線中的精華貼，其他板塊幾乎不會去看。

自從2012年集合三家人之力（我們小兩口+雙方父母）在杭州買了一套89平的小住宅之後，我對房產開始關注起來，偶爾會去關注天涯房產觀瀾的相關內容。 所以說參與其中是多麼的重要，一件事情你必須先參與進去，才會變得非常積極以及長期關注。

2015年，仍然是處於那種沒事就會天涯刷刷貼的狀態，也沒有刻意去看房子。我一直以來都是一個好奇心很重的人，那時候經常看到有很多新聞說國外哪裡哪裡的房子多少便宜，國內北上廣的小房子在國外可以買多大面積別墅等等。

於是有一天，看到一篇類似平民如何配置澳洲房產的文章，就點進去看了看，不出意外果然是廣告，但是仍然激起了我對境外房產的好奇心。

我這個人最大的一個優點就是對投資相關信息都會比較敏感。

還記得2013年跟老公在紐西蘭度蜜月的時候，有次在路邊看到玻璃窗貼出來整棟別墅出售的信息，還特地上去瞄了好幾眼。半個月的自駕游讓我對紐西蘭和澳洲那邊都非常有好感。

於是我初步選中了美國和澳洲，開始搜集兩國房產的相關資料，看買哪裡比較好。後來查到美國房產的稅比較高，對比澳洲各種費用指標之後，果斷選擇了澳大利亞。又根據世界最宜居城市的排名選擇了墨爾本，當然悉尼那個時候也是只能看看，因為根本買不起。

現在回頭看，14年、15年國內房產形勢不太好，同期美國跟澳洲經濟開始復甦。那幾年確實是配置美國跟澳洲資產的好時機，無論是房產，還是其他投資理財產品。

確定目標後，澳洲買地的故事算是正式開始了。

鎖定了目標，我開始在天涯的房產觀瀾里尋找各種澳洲的房產信息，看看有沒有購買者的經驗。但是真的是好少啊，基本都是廣告和軟文。即便如此，我當時還是加了幾個人的微信跟QQ，還去搜集了好多個澳洲買房的QQ群，雖然也是廣告群居多。

我截圖幾張給大家感受下，當時到底聯系了多少人，也算是當時付出那麼多心血的一點痕跡吧。

這兩張是QQ，之前真的是各種潛伏跟加入，最近幾年都好像沒怎麼登陸過QQ。感覺QQ群跟QQ聯系人已經荒廢了，那幾個群也慢慢徹底淪為了廣告群，囧。

這一張截圖是微信，國際房產組的人基本也是那次澳洲買房加的，其中好幾個是澳洲當地的房產律師，還有部分是美國房產及美國保險等相關的聯系人。這次購買土地的中介也是從天涯上找來的。會不會覺得非常不靠譜？哈哈，就是這么任性！

我發這幾張截圖是想表達我當時真的搜集了很多資料、咨詢了很多人、做了很多功課。 但是！！！事實是我們咨詢再多的人都抵不上一個靠譜的中介重要，更別說自己找到靠譜的途徑去搜集數據了。

當時只要涉及到澳洲經濟的文章資訊我都會好好看，甚至還加了海外幾個專門介紹澳洲的華人公眾號。看完澳洲近40年的房產數據後，我最大的擔心竟然是萬一國內房產泡沫破裂，對澳洲經濟影響到底有多大，澳洲的房產會不會崩盤？諸如此類問題，真的是太不科學了。

可想而知，當年的我底子是多麼薄，多麼的害怕失敗，多麼的輸不起。只是我沒有想到國內房產竟然再次異軍突起，當然這是後話了。

我先簡單介紹一下澳洲房產的一些信息，以便不了解的朋友們有一點基本概念。了解一下沒錯的，萬一以後可以用到捏，哈哈。

第一， 澳洲房產的類別。

首先，和國內住宅土地70年的使用權不同，澳洲地產是永久的所有權。

房產大致有三種：公寓apartment、獨棟別墅house、聯排別墅townhouse，其中有種叫unit,類似國內的小高層，可以算聯排的一種，在那邊被稱為單元房。

澳洲買house有兩種方式：一種方式是土地房子一起購買，起初中介給我推薦的都是這種，因為房子利潤比土地高；第二種方式是自己買地建房，其實很多地塊土地跟房子可以單獨分開，這個也要看你有沒有遇到靠譜、有能力的中介了。

購買澳洲土地後有個2年期限，在此時間內你可以轉讓也可以自己找開發商開始動工建房。在澳洲也有很多中國開發商，除了語言上的優勢，我並沒有覺得中國開發商比當地的好，當地大型開發商，沒有那麼多套路，所以這方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有錢，可以直接買很多塊地，後面自己分批建設house或者聯排，然後出手，把自己當個小型開發商，不過這個對資金量的要求就會很高。

第二，澳洲買房需要有什麼資格？

在澳洲我們這些沒有PR（permanent residence永久居留）的外國人是不能買賣二手房的。只能先經過FIRB審批之後才有資格購買新房。

那什麼是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外國投資審查委員會。

澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、增加就業機會、對澳洲經濟發展提供動能。一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價、讓本地人買不起住房，或者在其他方面危害國家利益。

所以，澳洲政府設立FIRB這個審查委員會主要目的是為了保護澳洲的國家利益。

2015年7月份之前可以免費申請FIRB，之後每次申請要收取5000澳幣的審批費，而且房價每超過1百萬，要多交1萬澳幣。

我研究澳洲房產是2015年4月份，趕在7月份轉給中介1萬人民幣的訂金，讓他們幫我先把這個FIRB的免費申請名額給佔住。

第三，澳洲的貸款政策。

雖然當時中介幫我介紹的broker不靠譜，但我還是要單獨說一下銀行貸款這件事情。

一般的broker會提供一些不同的銀行給你選擇，澳洲銀行之間競爭也挺大的。每個銀行給出的條件也不同，比如利率及貸款金額都可能不同，你可以自行篩選。

最早的時候澳洲是可以貸款9成，首付只要1成，後來慢慢縮緊到首付2成，貸款8成。我剛好碰到澳洲房產政策收緊特別厲害的階段，後來貸款只能到6成。而且這個6成並非是實際成交房價的6成，而是銀行對房屋評估價值的6成。

通常來說，評估價會比實際成交房價低一些，土地評估跟房屋評估是要單獨分開評估的，單獨土地的話其實還更好貸一些，需要看土地估價。

聽說澳洲有些合同是以貸款是否審批為前提，就是說如果你的貸款銀行不批，合同可以自動解除，誰都不算違約，不過FIRB的費用不會退。

這個事情我只是聽別的投資者說，具體情況還不太了解，也不知道這種情況是否適用於新房或者我們這種沒有PR的人。反正我遇到的中介沒有人跟我提過這個事情。

所以如果貸款下不來基本跟國內情況差不多了，你必須去借款處理，借不到錢，就只能認定你違約沒收首付款。

貸款申請的過程是比較費時間的，澳洲當地的做事效率不是一般的低。什麼交割啊，建房啊效率也是一樣低，千萬不要指望他們能夠在約定時間內按時完成。一般都是各種會延期的，如果再來幾個罷工啊什麼的，估計拖更久，哈哈。

第四， 澳洲買房的其他特點。

澳洲買房有個好處，當時中介跟我說的時候我覺得非常不可思議，雖然我沒有最終享受到，還是要說一下。

有個小竅門是可以在貸款行開個對沖賬戶,如果有多餘的錢，可以存到對沖賬戶中。對沖賬戶的存款利率比銀行存款高，和房貸利率是一樣的，這樣存款利息可以抵消一部分房貸利息。

還有一個方法，如果房價上漲可以申請再融資(re-finance)，國內也有這個套路。比如購買的時候房價是70萬，過了幾年升到80萬(以貸款行評估為准)，那麼多餘的10萬就可以貸款出來購買下一套房或者投資到其他地方。

就這樣一套一套的增加房產，估計當地炒房用的都是這個套路比較多，哈哈。

了解了相關的基礎信息之後，我來講一下實操的全過程。

首先，關乎投資成敗最重要的環節就是確定項目。先給大夥兒看一張當時澳洲房產的廣告圖片。

就單純從房產角度來考慮，澳洲那邊比較講究租售比，所以哪怕是house也有租售比一說，這個跟國內的房產有很大區別。

不過我本人在國內找房子也非常看重租售比，畢竟目標終極導向還是被動收入么，哈哈，再次說明我是個穩健型投資者。

澳洲賣房的中介費也很高，一般house有3%，這個也是我的那個中介告訴我的，不知道真實性。中介特別喜歡推公寓，因為公寓集中在CBD、面積小、價格高。但是後來我才知道，還有個重要原因是公寓傭金比house高的可不是一點點。

當時差點就被中介忽悠買公寓樓花了，最初我的中介也是推薦CBD的apartment給我，就是國內城市一室一廳、兩室一廳的那種公寓住宅。位置確實很好，但是價格也是真高。那個時候每天在谷歌地圖上研究墨爾本的位置，各個區的優劣勢。

最後根據地理位置、投資回報等各方面因素選擇了一個差點下手的公寓，項目名叫queens domain。附一張當時做的回報率分析表：

我來解釋一下表格數據，這間公寓報價約71.4萬澳幣，首付20%，貸款57.12萬澳幣，選擇前十年只還利息的還貸方式。

假設匯率不變、利率不變，按照中介給的租金計算，前面十年租金能夠覆蓋房貸利息，後面20年是無法覆蓋還貸金額的。

大家看錶格可以看到各種房產相關的費用。像律師費，印花稅，市政費，物業管理費，排污費，租管費。這些費用加起來一年也有不少的錢。在維州購房需額外繳納3%印花稅和0.5%的地稅，現在的稅也比之前提高了。

在這種危機的時刻就能看出自己做功課的重要性。經過查詢各種資料後考慮，我毅然和中介說我還是選擇house，公寓我不考慮了。

最後總結一下，最終決定放棄公寓項目主要有三個原因。

第一，完全靠房價增幅的格子公寓對我來說真的沒有太大吸引力。

從我自己做的功課來說，澳洲的房價漲幅主要依託於當地的二手house。當時我特意去澳洲的大型租賃中介平台上去查過租房的信息，公寓的出租金額確實還可以。

但是2015年的公寓租金已經相對在很高的位置，未來18年、19年集中交付的樓花公寓很多，也不知道到時還會不會像15年的時候那樣好出租。而中介計算的投資回報是把每年房價漲幅計算上去，我自己沒有計算。

第二，和澳洲納稅人相比，海外投資者不僅沒有退稅優惠，反而被徵收很高的增值稅。（這點house也一樣）

澳洲當地的中產階級在澳洲買公寓做投資，是可以按照年薪退不少的稅，他們負扣稅適用於每一年，而不只是你賣房子的時候。

之前我有去大概了解房屋折舊如何在當地減少稅，發現那真是一個復雜的功課。如果你是澳洲本地人，也是需要當地有個會計專門幫你計算最適合你的繳稅方法。

但是作為不是澳洲納稅人，我們海外投資者就沒有這個退稅福利啦。即使房子漲了很多，賣出去的時候，政府還要徵收很高的增值稅，最高的差不多可以到45%呢。

第三，也是最重要的一點，和house相比，樓花風險很大。

炒樓花對中介來說真的來錢很快，動不動就是幾萬澳幣的轉手差價。但是在我眼裡他們這種操作方式很多都是拿著國內投資客的錢給自己賺取高額的中介費，不顧客戶死活的那種。

站在投資角度來看，公寓折舊比較厲害，土地佔有的少，澳洲本地人也都不太喜歡公寓。越老的公寓越難出手，雖然回報快，但是所承擔的潛在風險也很大，算是投機。

所以我建議不內行的人還是不要隨意下決定購買澳洲的樓花公寓，它不像house，就算你是個破房子還是可以二手賣掉。

因為最值錢的土地永遠在，別人重新申請重建就可以了。澳洲的別墅佔地面積都很大，只要你物色好土地，還是有很大機會的。

這些都是出於當時我自身的綜合情況考慮衡量，雖然沒有選擇投資樓花公寓，但澳洲公寓也還是有很多優點的。比如學區概念，所謂學區概念不僅僅中國才有，其實很多地方都有的，只是針對對象不一樣。

墨爾本有兩個大學區，墨大和莫納什大學都有不少校區。墨大City的Parkville主校區和Monash大學在Caulfield East 的主校區。

墨大City校區因為在市區，所以房子基本是公寓，Monash大學Caulfield Eeast雖然是郊區，但東南區土地非常緊張，聯排別墅非常稀有，能讓海外人士買的新房也基本都是公寓比較多。

墨爾本的學區房還是很貴的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市場供求關系為主導的。因為這次投資事情我還研究過澳洲移民的事情，其實似乎還是有機會滴。但是想想還是大愛我祖國山河，也就暫時擱置沒再往下深入。

所以如果小孩要在那邊讀書、或者時機特別好、或者剛需、或者不差錢動不動就全款的那種土豪，作為高回報率的資產配置一部分，長期來看公寓也是可行的，畢竟硬資產抗通脹嘛。

而且CBD真的方便，該有的配套都會有，相對比較成熟。高層樓望出去的景色，高樓大廈燈紅酒綠的感覺還是很棒的對吧。也不用怎麼打理屋子，凈現金流回報上面總歸是要比house更好一些。

由於我本身是個長期的穩健型投資者，加上還窮，所以對炒樓花不感冒，我更想買位置好點的house。

當時我研究過墨爾本的房產周期一般都是8年樣子，用以往過去40年的數據參考，基本每8-10年翻個倍，一直如此沒改變過。我購房時間是在15年中，屬於澳洲房產的一個周期波段中的快速上升階段，這個周期的起點應該在2012年。

所以當時想著，還在半山腰可以上車，就算到時候到了山頂出不了，我也可以再長期多持有一個周期。澳洲房子的折舊時間一般也是以8-10年為期限，我在這個時間段內出手就可以了。

而且house最主要的是土地值錢，土地是不會有折舊的。所以這也是為什麼我現在又開始關注起澳洲的土地了。如果以8年為周期2020-2022年應該是個買地不錯的時機，現在就開始做功課會不會太早了？

哈哈，想想機會還是留給有準備的人的，目前來說澳洲買地也算是這輩子我做過最高杠桿的一次投資了。

放棄公寓後我開始研究house，當時看中兩個house，都是靠近澳洲的西南方向。一個是在point cook的saratoga項目，一個在watercoaster靠近海邊。當時一直糾結選擇哪個好，最終選擇位置在pointcook的saratoga項目。

我記得當初每天都在研究澳洲地圖，各種看google地圖上的實景全拍圖，感覺都快把那邊的街道看出一個洞來了。還去查找了當地近期的鐵路規劃路線圖，反正對於當時那邊要怎麼發展，要怎麼建設真的是了如指掌。

就連墨爾本當地未來幾年乃至幾十年的人口流入數字都看到2050年以後，還有到2050年後的墨爾本的城市規劃等等，哈哈哈。

回頭想想怎麼這么傻的哦，有錢的話應該買個10塊8塊的土地，才對得起我付出的心血。

項目選好之後，下面就是和中介一起推進落地了。然而，一切才剛剛開始...

從簽合同到辦理貸款再到被迫土地轉讓，整個與中介博弈的過程我將在下周與大家分享，非常感謝小夥伴們支持。

㈦ 澳洲房產貸款新政下，澳洲買房如何申請按揭貸款

很多中國人，尤其是有錢人都選擇去澳洲買房子，有的是投資，有的是自己用來居住用，但並非沒錢就不能去澳洲買房子，因為在澳洲購房並非需要全款才行，中國公民在澳洲買房子也是可以貸款的，下面針對在澳洲買房貸款條件有哪些我們一起來了解一下吧。
在澳洲貸款買房一直都不是什麼難事，其實在早些年在澳洲貸款是非常簡單的，只不過後來因為國內一些貸款者採用虛假信息，導致澳洲本土銀行對中國公民的貸款不是那麼友好了，但是即使如此，想要貸款還是有很多途徑的。
在澳洲買房貸款可以通過哪些途徑
除了澳洲本土銀行以外，中國公民想要貸款的話還可以通過一些非澳洲當地的國際性銀行，包括我們國內也有很多，還有就是一些私募基金也是可以的。不過大家要知道，銀行的產品費用較低，但是材料審核嚴格，基金對貸款人的要求比較寬松，但是費用較高，可以說各有所優吧。
在澳洲買房貸款條件有哪些
當然了並不是所有人都可以在澳洲貸款買房的，一般來說在澳洲買房貸款需要滿足以下條件。
1、年滿18歲,具有完全民事行為能力,有合法有效的身份證明。
2、有穩定的收入,具有按期償還貸款本息的能力。
3、同意以所購的房產作為抵押物。
4、已與開發商簽訂了房地產買賣合同。
澳洲買房貸款需要哪些方面的材料
當滿足了貸款條件之後，根據選擇貸款機構和金融產品不同，所需提交的貸款材料也有不同，不過一般無外乎四方面，包括個人資產信息、個人債務狀況、個人收入情況以及個人支出情況。主要是貸款機構要了解您的財務狀況以保證自己的合法權益，所以大家在貸款的時候可以提前准備這四方面的材料，具體的還要以貸款方的要求為准。具體介紹如下：
1、資產：原有房產，存款，汽車，財物等；
2、債務：其它貸款情況，其它負債情況；
3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用於投資，那麼這部分的收入也可以包括在內）；
4、支出：這部分一般是不做書面要求的，因為金融計算器會自動抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料證明；
以上就是有關在澳洲買房貸款需要的條件介紹，如果大家也想去澳洲貸款買房，那麼就需要專業購房顧問的幫助，可以咨詢咨詢或者電話咨詢獲取這方面的幫助。
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㈧ 如何在澳洲買房

如果你是第一次出國買房，那麼你肯定不知道如何操作，例如現在很多人選擇在澳洲買房，那麼沒有澳洲身份如何在澳洲買房，具體的步驟是怎麼樣的？復雜嗎？需要哪些條件嗎？一系列的問題都在等待我們去了解。
沒有澳洲身份能在澳洲買房嗎
有人會問，是不是沒有澳洲的身份就不能在澳洲買房，其實不是的，澳洲對於海外人士購房一直都是很支持的，所以要求自然也就放的比較低，不在澳洲的海外人士也是可以在澳洲買房的，而且不僅不需要澳洲國籍，就算你沒有澳洲綠卡，甚至不需要有澳洲簽證都可以在澳洲買房。
不過這里要友情提醒一下，這里針對的是澳洲新房，一般都是期房，對於二手房就不行了，澳洲對於二手房的買賣還是有所限制的，至少來說你還需要允許在澳洲持續逗留12個月以上臨時簽證才行。詳情見《中國人在澳洲可以買二手房嗎》
沒有澳洲身份如何在澳洲買房
那麼要是只是購買新房源，那麼操作起來還是比較簡單的，你只需要滿足三個基本條件就行了，1、找一個專業的律師。2、提前申請FIRB。3、准備好10%首付。找了律師，那麼很多事情律師都會幫你辦理，所以就很簡單了。
具體的購房流程如下：
1、選擇中介，中介對於買房者來說還是很需要的，就算在國內尚且需要，更別說是國外了，所以需要找一家澳洲當地的房產中介進行咨詢，並且幫忙處理在購房過程中的各種事項，在澳洲大小中介也有很多，這里我們推薦澳洲金鼎，大家可以咨詢了解。
2、預訂房產，在進行詳細看房後你一定有了心意的房源，那麼你就可以預訂房產了，這個時候由顧問協助填寫預留表格(請確認填寫你的所有個人信息正確與否，包括電話號碼、家庭地址、電子郵件)，並附上所需的個人身份證明文件，同時支付一筆訂金，一般是5,000澳幣，讓中介向開發商申請保留該物業。（訂金在之後會退還給購房者）
3、確定律師，和國內不同，在澳洲買賣房產一般需要有自己的律師在場，澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割，有律師的話對於整個過程的進行也會變簡單、安全。
4、簽訂合同，買家好開發商簽訂購房合同，並且需要支付10%首付款。
5、等待施工，簽訂合同後就是等待得過程了，這個過程一般看合同上施工的時間，以實際施工為准。
6、辦理貸款，如果需要帶來的，那麼在等待施工的過程中就可以去相關機構辦理。
7、交割驗房，等房屋完工後，開發商會邀請購房者或購房者的代表前去驗房，最好是找一個專業的驗收人員幫助驗收。
8、房屋交割，驗收沒有問題那麼就可以交割房屋了，屆時購房者需要把剩下的尾款交給律師，然後購房者的律師會在房屋交割當天，持合同和尾款與開發商的律師交涉完成最後的交割手續。
以上詳細介紹了沒有澳洲身份如何在澳洲買房的全部內容，如果你還有不清楚的，或者其他的問題，直接聽過在線咨詢就可以獲得專業澳洲購房顧問的幫助。
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