澳大利亞哪個區房貸最好

Ⅰ 澳洲投資移民去哪個州更好

維多利亞州(維州)

學習指數：

維州擁有公私立小學1800多所，中學400多所其中優秀中學包括：辦學水平和中國一線高中相當的博文公立中學、維多利亞政府公立中學等。還有9所綜合性大學，知名大學包括：墨爾本大學、蒙納士大學、斯威本科技大學、皇家墨爾本理工大學、迪肯大學、拉籌伯大學、維多利亞大學、巴拉瑞特大學。

生活指數：

維州的首府是墨爾本。墨爾本作為多年蟬聯全球宜居城市榜首的城市，代表著澳洲出色的居住環境。浪漫、藝術、干凈整潔和小清新，是不少移民對維州的第一印象。不少國人會選擇定居維州，除了因為這里優越的居住環境外，也緣於申請投資移民維州的難度要稍低於新州。

維州經濟多元，墨爾本也是澳大利亞的金融中心。維州先進的基礎設施、便利的交通、創新的工業基礎和極具價格競爭力的寫字樓及開放區等商業優勢，都非常有利於投資者。

就業指數：

維州是澳大利亞就業創造中心，經濟已連續15年保持增長，被標准普爾公司(S&P)連續評委信用AA*。澳大利亞40%的專業生物科技公司設立在維州首府墨爾本。學生留學維州，選擇修讀生物工程、生物技術、藝術、信息通訊技術、金融、傳媒、汽車工業等專業，相對容胡派易找到工作。

維州188A申請條件：

1.滿足移民局對188A的要求

2.如申請人被移民局拒簽，維州政府不參與移民審核仲裁

3.省提名不可轉移到其他的州或領地，各省之間不通用，只可在飢扮所申請的省生活及創業

4.你授予了維多利亞州政府權利，分享有關該申請的消息和後續在維州的商業活動

5.你同意維州州政府代表與你直接聯系

6.在激活簽證的23個月內，您要從事正在維州進行的合格生意

7.在持臨時簽證期間，您將負責您生意的管理

8.在申請永久居留簽證前的24個月中，您要在維州居住不少於22個月來管理您的生意

9.如您想要改變最初的商業計劃，您需要與您的提名者討論是否符合要求

10.您同意在簽證激活的23個月之內，轉移不少於40萬澳幣將用於投資生意中

昆士蘭州(昆州)

學習指數：

昆士蘭州高等教育體系根據該州法律確立，受聯邦和州政府監督。昆士蘭州有9所大學，8所公立大學和1所私立大學，其中昆士蘭大學(UniversityofQueensland)昆士蘭科技大學()、詹姆斯庫克大學(JamesCookUniversity)是澳洲的大學。

生活指數：

相比其他州，陽光普照的昆州平均氣溫要高些。昆州擁有旅遊勝地黃金海岸，大堡礁和袋鼠角等。遍布的旅遊景點讓昆州擁有較高的人氣。昆州的布里斯班和黃金海岸都是移民偏愛的城市。充爛做灶滿休閑氣質的昆州，其旅遊業比較發達，投資者在昆州從事旅*業可獲得較為廣闊的商機。

就業指數：

旅遊業是昆士蘭的第二大出口行業，創造了50萬職位。昆士蘭有大約300個教育機構，最近昆士蘭在在線教育,遠程教育方面，尤其是IT類別處於地位。布里斯班還是澳洲無可爭議的游戲開發中心。服務，旅遊，動漫設計，藝術設計和視覺傳媒都是昆士蘭州比較推薦的就業方向。

昆州188A申請條件：

1.申請人投資至少20萬澳幣創辦企業

2.需要在昆士蘭居住

3.會優先考慮投資在農業，旅遊基礎設施，資源或基礎設施領域，尤其是在昆士蘭邊遠區域的申請人

新南威爾士州(新州)

學習指數：

新州有完善的中/大學教育體系，較為優秀的包括新南威爾士州政府公立中學和泰勒高中、堪培拉政府公立中學等。另外，新洲還是11所大學的總校區，其中不乏眾多世界500強大學，包括悉尼大學、新南威爾士大學、麥考瑞大學等。

生活指數：

商業、摩登和擁擠都是新州的關鍵詞。新州是澳洲首都堪培拉，以及澳洲第一大城市悉尼的所在州，同時也是中國投資者和留學生歡迎的州。新州的悉尼是眾多出國定居的投資者的首選。悉尼多次入圍全球宜居城市榜單，其氣候溫和，居住環境優越，但房價和物價偏高。

就業指數：

服務業是悉尼經濟的主體，其中金融保險業佔全澳行業產值的44%、房地產佔41%、批發貿易佔38%、餐飲娛樂佔36%、製造業佔35%、建築業佔34%、零售貿易佔32%。悉尼港是澳大利亞物流進出口的主要集散地，運貨量居全國首位。想留在當地工作的留學生可選當地特色行業，如：服務業、進出口業、金融業、會計業。由於在當地這些產業都非常發達，能為學生提供豐富的實習、就業機會。

新州188A申請條件：

1.滿足移民局對188企業主類別的要求。

2.在申請時年齡不超過55周歲

3.如果選擇悉尼地區，申請人背景公司年營業額不少於100萬澳幣。

4.如果選擇悉尼地區，申請人個人資產不少於130萬澳幣。

5.參與背景公司的經營管理，證明成功的經商背景

6.如果選擇新州邊遠地區，申請人在生意中的投資必須不少於30萬澳幣；如果選擇悉尼地區，申請人在生意中的投資必須不少於50萬澳幣。（並且不接受個別類別生意投資）

7.申請人必須有至少足夠一年生活開支的安家費。

8.如果申請人之前申請過商業移民臨居簽證或長期商務簽證但是被移民局拒簽，或者簽證被取消，州政府不會為此類申請人提供州擔保。

南澳大利亞州(南澳洲)

學習指數：

南澳以為中小學海外留學生提供高質量的教育而長期享有盛譽。南澳大利亞州一共有三所公立大學和三所私立大學。這六所大學的主校區都位於阿德萊德的市中心區域。根據亞太地區排名，阿德萊德大學是澳洲八所院校之一。南澳大利亞州立大學規模、發展最為迅速，是澳洲合作精神、創新能力的大學。

生活指數：

物產豐富的南澳，其釀酒業久負盛名。南澳的經濟呈多樣化，並具備較高的創造力和革新精神。對於新移民來說，居住在南澳的首府阿德萊德，的優勢便是消費成本比較低。阿德萊德是澳大利亞首府中房價的城市。

就業指數：

汽車製造是南澳洲的製造行業，南澳十分重視高科技發展，南半球的互聯網數據中心之一(由微軟管理)就落戶於阿德萊德市，EDS公司，摩托羅拉，通用汽車，三菱汽車，康柏電腦，澳洲電信集團及DMR顧問公司也紛紛把研發中心，後台服務中心，生產線等設在該州。

南澳188A申請條件：

1.符合移民局的要求

2.主申請人會在南澳居住

3.主申請人會在南澳創辦生意以符合提名和轉永居的條件

4.主申請人滿足轉永居和南澳提名的要求，必須提供信息在南澳的生意信息

5.申請人得分在55到65分之間，可以向南澳政府申請額外10分的加分。這些申請人將不會和符合所有要求的申請人一起審理，這些申請人將會逐一審理。

6.生意的類型選擇將基於客戶自己的喜好，但如果只是上市進口，會要求生意計劃中有提供實質性的理由來說明其可以該省帶來的利益

7.澳洲移民局可根據申請人為南澳帶來的利益來決定向移民局申請額外的2年延期

8.如生意被188南澳提名申請者購買，該生意需要有新的價值增加

西澳大利亞州(西澳洲)

學習指數：

西澳大利亞州擁有西澳大學()，科廷科技大學(CurtinUniversityofTechnology)，默道克大學(MurdochUniversity)和埃迪斯科文大學(EdithCowanUniversity)等。

生活指數：

遼闊乾旱、礦物豐富和富裕是西澳的主要特點。作為澳大利亞面積的州，西澳是澳洲能源和礦產資源的集中區。西澳與中國的經貿關系非常密切，礦產品是西澳對中國的最主要的貿易商品。西澳的首府珀斯被喻為「陽光之城」，珀斯的陽光沙灘和相對便宜的房價，也吸引了不少新移民。

就業指數：

石油，礦業公司對所有工程類畢業生都有巨大需求，起薪達到年薪7萬澳元以上。西澳的服務行業約占本州經濟活動的70%。西澳洲的本地公司將其在醫療，教育，建築施工，通訊，旅遊，商務服務和資源工程等行業的專業技術出口到海外。

西澳188A申請條件：

1.EOI打分不低於65分。

2.過去四個財年中的兩年，公司的營業額不少於50萬澳幣，持有股份，並且參與公司的日常管理。

3.個人資產不少於85萬澳幣，並在拿到188簽證兩年內轉移到西澳。

4.您沒有從事專業，技術或貿易服務超過您時間的50%

5.年齡不超過55周歲。

年齡豁免：

需要滿足高於州政府標准要求50%以上的投資

塔斯馬尼亞州(塔州)

學習指數：

塔州是全澳最小的州，塔州雖小，但擁有澳洲大學綜合排名四的塔斯馬尼亞大學、塔斯馬尼亞TAFE學院、塔斯馬尼亞政府公立中學。其中塔斯馬尼亞大學是澳洲歷史第四悠久的大學，乃所謂的「沙岩大學」之一。

生活指數：

塔州的氣候溫和宜人，被稱之為「全世界氣候溫帶島嶼」。塔州四季分明，夏天氣候溫和，平均溫度攝氏21度，平均最低溫度攝氏12度。冬天氣候涼爽，平均溫度攝氏12度，平均最低溫度攝氏5度。塔斯馬尼亞人的文化生活異常活躍，州內擁有各種業餘樂團、合唱團和定期換演劇目的劇團。

就業指數：

塔州以農業和製造業為主，是澳大利亞蘋果、馬鈴薯、啤酒花、法國豆、豌豆的主要產地，一些優良品質的乳酪享有國際聲譽。製造業是塔州經濟的主要產業，幾乎占其國民生產總值的20%。製造業提供的就業機會佔到該州的17%，主要包括三個領域：食品與飲料，木材、木製品、傢具，紙張、紙製品、印刷品及出版物。

Ⅱ 澳洲買房貸款知多少

本期我們將主要探討一下澳洲房產貸款的基本程序以及一般貸款申請人所擔心的問題。一般澳洲貸款申請人所擔心的問題分為三大類 , 第一類就是利率的問題 ; 第二類是貸款申請所需時間，費用和材料 ; 第三類是貸款限制額度 , 成數及還款計劃 . 一 . 關於貸款利率的問題. 1. 銀行及非銀行金融組織的區別 . 首先我們來談談利率的問題 , 在中國 , 房屋貸款一般是由銀行放出 , 以房屋作為抵押 , 保證銀行利益 , 通過吸儲集中資金 , 再通過放貸放出資金 , 以儲蓄和貸款的利差保證銀行的收益 . 所以簡單地說 , 銀行的貸款利率是和儲蓄的利率息息相關的 . 澳大利亞金融市場和國內有一個很大不同 , 除了銀姿姿宏行之外 , 澳大利亞還有很多其它的金融組織 , 也就是 non-bank lender, 具有放出貸款的許可權 . 這些機構的資金來源並非是銀行, 也不是儲蓄 , 而是通過基金 , 信託等手段募集資金 . 如養老金等 . 其實冊嫌國內來的同胞有時候會有一個誤區 , 就是認為和銀行合作比較穩妥 , 這些非銀行金融組織並沒有銀行那樣雄厚的資金擔保 , 也沒有銀行那樣的商譽 , 和他們合作自己的利益得不到保障 . 實際上 , 這么想是不對的 , 因為一家金融組織的信用程度和他是否是銀行沒有直接的關系 , 的確銀行聽上去似乎 」 財大氣粗 」 一點 , 但是因為非銀行金融組織的資金來源往往是包括養老金等實力雄厚的資金源 , 所以他們的資金量與銀行相比不一定落於下風 . 而且相對於名氣等指標 , 衡量一家金融組織穩定與否的標准 , 最好的辦法還是查看一下該金融組織的信用評級比較可靠 . 根據數據顯示 , 有不少非銀行金融組織的信用評級並不低於甚至高於銀行 . 除了資金來源之外 , 銀行與非銀行的區別還在於業務范圍 , 因為金融條例所限 , 非銀行金融機構往往不如銀行的業務范圍廣泛 . 但是就住房貸款而言 , 非銀行與銀行所能提供的金融產品沒有太大的區別 , 甚至在於利率和年費的問題上 , 很多非銀行金融機構比銀行有更大的優惠 . 這造成了一個很有趣的現象 , 很多華人客戶往往更希望選擇銀行 , 而澳大利亞本土人中有相當大的一部分對銀行懷有很抵觸的情緒 . 對於貸款人來說 , 他更多的應該注意產品而不是機構 . 關鍵在於哪個金融產品更適合自己的需要 , 而不是哪個機構更有名 . 有時候金融界也會有」店大欺客」的情況 , 人家有錢 , 人家有名 , 人家有的是客戶 , 並不一定需要給您提供更優惠的條件和更好的服務來留住您 . 其實開句玩笑話說 , 您別忘了 , 您是借進錢的 , 退一萬步講 , 就算那些借出錢的機構倒了 , 會對您有任何影響嗎 ? 的確 , 您的房契地契在人家手裡呢 , 可是澳大利亞法律是保護私有財產的 , 即使債權人換了 , 也完全不可能推翻原債權人和您的合同來賣掉您的房屋以清償欠款 . 2. 利率討論 現在澳大利亞各銀行的房屋貸款利率一般在 8.07%, 但是大多數人都應該可以拿到一個不超過 0.75% 的折扣 , 所以銀行所能提供的利率一般不低於 7.32%,7.37% 也是現在銀行最常見的利率 . 可能您會看見一些銀行或者其它金融組織在廣告中給出一個 6.99% 甚至更低的利率 , 可是您別跡冊忽略了 , 這個利率一般會有標注如 「 honeymoon rate」 或者」 introctory rate」, 這是什麼意思呢 ? 這個利率的確是很優惠 , 但是問題在於這個利率一般最多隻能維持到一年 , 一年之後 , 您的貸款自動會跳到一個高一點的利率 , 這個新利率往往比 true rate, 也就是 7.32% 更高 , 甚至會跳到 8.07%, 如果您想轉到該金融組織其它利息比較低的金融產品 , 可以 , 不過您需要付錢 , 如果您想轉到其它金融組織 , 也可以 , 不過您要付出一個相當高的罰金 . 如果您不管它 , 房屋貸款可往往是 30~40 年限的 , 不知不覺中 , 您可就多花了好多冤枉錢 . 不能說這是一個陷阱 , 但是您在簽訂合同之前 , 最好能夠好好審閱下合同條款 , 並且好好給自己算個帳 . 還有個小細節您應該注意到 , 就是很多金融產品是收年費的 , 這個金額一般在 $300 左右 , 甚至會更高 , 您在計算貸款利率的時候 , 不應該忽略這一點 , 比如您有一筆 $300,000 貸款 , 貸款利率為 7.37%, 而您的貸款機構收您 $300 的年費 , 那麼您實際上的利率為 7.37%+(300/300,000)*100%=7.47% 。這個利率是否還讓您滿意呢 ? 房屋貸款各個產品一般可以分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate), 一般固定利率要比可變利率高一些 , 如 , 可變利率為 7.37%, 那麼它的固定利率就可能為 7.44%, 這也是很正常的 , 您選擇固定利率就等於給自己的未來利率買了個保險 , 放貸人可能要多收取您一點錢來作為自己資金自由度損失的回報 . 一般地說 , 如果您比較擔心將來利率會升高 , 您更可能會選擇固定利率 , 可是實際上您並不是進了保險箱 . 關於固定利率您需要注意兩點 , 一就是固定利率並不是在您的貸款年限內一直就這么固定下去 , 一般現在給出的固定利率只能最多維持 5 年 , 也就是說 , 您只可以在一年到五年之內固定您的利率 , 當這個期限結束之後 , 您需要自己再去根據當時的利率和您的貸款機構談判一個新的利率 . 第二就是其實固定利率並不是一定」固定」的 , 在 settlement 之前 , 您的固定利率是可以變動的 , 這個變動由您的貸款人來定 , 他們往往是根據不斷更新的金融信息來調整自己的固定利率 , 如果您申請了固定利率貸款 , 而且希望自己能在 settlement 之後還享受自己看中的那個固定利率 , 那麼您往往還需要付出一個 「 鎖定費用」 . 所以不太推薦客戶做固定利率的貸款 , 因為首先這個利率往往就會高一點 , 其次所有金融組織的可變利率都是盯緊聯儲銀行 (reserve bank) 的 , 聯儲銀行的利率變動代表了政府對於金融市場的影響力 . 所以，另外一個有趣的現象就出現了，一些客戶會說，為什麼固定利率老是變動，而可變利率卻老是不變呢？其實答案也很簡單，因為可變利率是盯緊聯儲的，而過於頻繁的變動不利於國家經濟和消費者信心，所以聯儲變動利率的時候總是要經過多方考慮詳細論證的，而固定利率的變化，則可以歸因於金融市場風向瞬息萬變，金融機構為了保護自己的利益，作出相應的調整也是情理之中了。 二．貸款時間，材料和費用 貸款的流程為：決定好房子 - 聯系貸款機構 - 遞交申請 - 評估 - 交換合同達成共識 -settlement 貸款的先期費用主要包括：律師費，評估費，申請費， solicitor fee 。一般銀行的做法是將律師、評估、申請三個費用打包包括為一個 application fee 。有的金融機構也會免除 application fee ，但是律師和評估費還是照收的，有差別，但是不是很大。 Solicitor fee 是指您和貸款機構在審訂合同的時候，您將合同給您的 solicitor 審核的時候需要付的費用。 在澳大利亞，當看好房子之後，一般是先付 0.5% 的定金，然後兩周之後訂金升到 10% ，您還有一段時間完成自己的貸款程序，然後交錢入住。如果規定時間之後您不能付清貸款，如您的資信條件無法貸出您希望的額度，因為其它種種原因您的貸款無法按時完成等等，房屋所有者有權不退押金將該房賣給別人。貸款所需時間一般為六周，包括評估所需時間和審訂合同所需時間。但是強烈建議您如果准備買房之間先聯系貸款機構，讓他們根據您的資信情況幫您做一個「預審」，告訴您可以貸出多少錢，多長時間內能貸出，這樣可以幫您免除上面所述的危險。而且因為大多數貸款機構都有自己的合作房產中介，從他們那裡您可能可以得到更優惠的房產價格。 貸款所需材料根據貸款機構不同，金融產品不同而千差萬別，但是實際上也很簡單，您只要清楚會計學上的一個概念就不會出問題了，貸款機構要求您提供材料不外乎是要了解您的財務狀況以保證自己的合法權宜，而在會計學中，四方面的信息就可以包括您的財務狀況了，那就是資產：原有房產，存款，汽車，財物等；債務：其它貸款情況，其它負債情況；收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用於投資，那麼這部分的收入也可以包括在內）；支出：這部分一般是不做書面要求的，因為金融計算器會自動抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料證明。但是此外您還需要提供您的身份證明，也就是 100 points ID 。所謂 100 points ID 的意思就是貸款機構根據簽發證件的組織的權威程度，給予被簽發的證件一個分數，您所提供的證件分數相加之後必須大於 100 分，如，護照， 75 分，駕照， 45 分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供這兩樣證件一般就沒問題了。華人移民往往得面對一個問題，也就是因為避稅等原因，收入證明上的收入很低，如果您按照這個收入去申請貸款，可以申請到的額度往往偏小，無法滿足需求，但是您可以求助於貸款中介，他們應該可以根據您的情況找到應對的辦法。還有些剛剛畢業的學生，或者新移民，或者自由職業者，他們提供有效的收入證明是有困難的，這時候可以考慮下 lodoc 貸款等特殊產品，這種產品的特性就在於它們不要求傳統的收入證明（如 employer』s statement ），可以通過其它的途徑證明您有還款的能力，這樣您依然可以貸款。不過這樣您可能必須付出更高的利息和忍受更小的貸款限額。 三．貸款限制額度 , 成數及還款計劃 . 和國內不同，澳大利亞的金融機構對於房屋貸款可以提供高於 80% 的貸款比例，有些金融機構甚至可以貸到 100% 。但是對於高過 80% 的貸款，您必須繳納一定比例的抵押保險。這是一筆不小的開支，希望您把它放在自己的考慮范圍之內。 可能很多朋友並不知道以自己的能力能貸到多少的款子，這個計算公式非常的復雜，但是您的貸款額度不會低於貸款申請人所有年收入的五倍。您可以這樣的簡單算下自己的貸款能力。 關於還款，現在的金融機構可以提供只還利息貸款這樣的業務，如果您一時沒有很多的流動資金，也可以選擇這樣的產品來降低目前的還款壓力。但是請記住，目前的輕松是以將來的壓力作為代價換來的。如果您在貸款之後的幾年內就會有大筆的資金到帳，您可以通過提前還款來付出更少的利息，但是很多金融產品對於提前還款都會有罰款的，所以建議您咨詢貸款顧問，以更低的成本來達成自己的目標。 四．雜七雜八的事情 1 ． First home buyer (首次置業） 如果這是您在澳大利亞的第一套物業，而且購買目的為自住，而且您擁有澳大利亞身份，那麼恭喜您，按照澳大利亞法規，您可以獲得一個折扣，根據各州規定不同，您所獲得的優惠包括對印花稅（stamp ty ）和其它的折扣。這筆錢數額相當大。 2 ．轉貸款如果您目前的房貸利息不是很低，那麼您可以考慮轉貸款，也就是從新從別的金融機構貸款來還掉您原來的貸款，從而享受一個更低的利息。僅此一項他們每年就可以省去上千甚至幾千塊的費用。

Ⅲ 南澳大利亞阿市有幾個區,富人區有哪些

北邊最好的區Medindie

北邊最好的區毫無疑問是medindie，屬於city of prospect，阿德萊德三大好區之一，2008年平均房價1,308,000，其他兩個好區是rose park和unley park，雖然說springfield，kingston garden也都是超級好區，不過還是比不上這三個區。medindie靠近north adelaide，離城很近，但是卻又非常的安靜低調，這也是其他超級好區的特點，低調的華麗，裡面很多房子都是類似於城堡的樣子。

阿德萊德第一大區Prospect

medindie旁邊就是prospect，這個區幾乎是阿德萊德第一大區，從地圖上看接近於其他很多區面積的4倍，每年的成交數量也是全南澳最多的，第二是新開發的小區mawson lakes。prospect離城5公里，屬於老牌的富人區(富人，不是超級有錢人)，另外有兩所阿德萊德排名很好的學校，2008年平均房價 498,500，價格不高，但是考慮prospect實在太大而且房子普遍很老(多數是1920年左右的房子)，有此價格已經很不容易了。

華人中意區Mawson Lakes

然後是華人非常喜歡的mawson lakes，屬於city of salisbury。這個區最大的好處是全新的，以前是一片沼澤地，後來被非常牛的開發商delfin 開發成一個澳洲當時全新概念的小區，規劃非常完美，各方面都是全南澳乃至澳大利亞最新最好的，缺點是價格貴，其實這個區平均房價並不貴，2008年只有 422,500，但是考慮到mawson lakes房子土地面積普遍只有其他區的一半，這個價格已經相當的昂貴了。

價格適中的Salisbury

然後是大salisbury，說大salisbury，是因為salisbury包含很多區，比如salisbury heights，salisbury downs，salisbury east，salisbury west一大堆，這些區都差不多，除了salisbury heights以外價格都很便宜，多數在30萬以下，是很多年輕人第一套房子的首選。另外，salisbury最近新開發出了好多土地，非常適合建造新房，像parafield garden啊，mawson lakes什麼的。

超級大爛區Elizabeth

salisbury往北還有elizabeth，這里就是傳說中的超級大爛區，居民素質奇差，很少有人有工作，房價也是全澳洲知名的便宜，著名的 homeone網站幾乎每周都有其他周乃至其他國家投資者詢問這個區的情況，因為價格是在是太便宜了，普遍房價在在20萬出頭，不建議買。
說道窮人區，還要提到阿德萊德華人圈有名的越南區，范圍基本上是city西北的一些surburb，比如croydon ，woodville，kilkenny，athol park，mansfield park這些地方，據說是當年政府用來安置越南難民的地方，你去這些地方的shopping centre，銀行裡面，很多面孔都是越南的，房價便宜，多數30萬出頭，治安很不好，很多新移民不了解內情，覺得這里離城不遠，價格便宜就買了房子，後來都很後悔。

中產階級典型區

接下去是東北的區啦，比如paradise，hillcrest，windsor garden一直到modbury甚至golden grove，基本是靠一條o-bahn聯系起來的，o-bahn是一種類似輕軌的軌道，但是上面的車又可以在普通的馬路上行駛，我說不清楚，只有看過才知道。這些區都是中產階級的典型區，價格不錯，交通便利，適合一般的上班族。

阿德萊德富人聚集地

然後是阿德萊德的正東方，阿德萊德富人聚集地，隨便拿出幾個區都是如雷貫耳的，norwood，burnside，kingston garden，st peters，toorak garden，glenunga都是一線富人區，沒什麼可介紹的，都是歷史悠久的好區，這里也集中的阿德萊德最好的幾所小學中學，自然環境很好，人文環境也很好，居民素質很高，非常適合華人居住，當然，這些區也有很多韓國移民。

Ⅳ 海外投資人是否可以在澳洲辦理買房貸款呢投資澳洲哪個城市比較好呢

海外投資人是否可以在澳洲辦理買房貸款呢?

人們首先來介紹一下國外借款的實際步驟，給投資者們整理好專業的服務步驟，讓專業的服務更為透明度。能夠從上述流程中看到，現階段借款的案件審理周期時間，從提交到借款准許，必須2-3周的時間也。在開始簽署借款合同以後，還要1周的時間也向銀行的產權過戶侓師分配交收下款。

投資澳洲哪個城市比較好呢？

新南威爾士州

商業服務、摩登和擁堵全是新州核心關鍵詞。新州是澳洲北京首都堪培拉，及其澳洲第一大城市悉尼的所屬州，並且也是最受中國投資人和留學人員青睞的州。新州的悉尼是許多移民國外的投資人的最佳選擇。悉尼數次入選世界適居城市排行榜，其氣候溫和，定居環境優越，但樓價和物價水平較高。

針對投資者而言，新州的經濟環境更為優異。新州是澳大利亞經濟的強州，工業最繁榮，在新州從業金融業的收益將相當可觀的。

賓夕法尼亞州

維州的府邸是墨爾本。墨爾本做為很多年衛冕全世界適居城市榜首的城市，代表了澳洲優異的居住條件。爛漫、造型藝術、環境整潔和清新自然，是不少移民投資對維州的第一印象。許多中國人都會選擇居住維州，除開這里優異的居住條件外，也源於申請辦理移民投資維州難度要稍小於新州。

維州經濟發展多元化，墨爾本都是澳大利亞的國際金融中心。維州優秀基礎設施、便捷的交通、創新性的工業基礎和具有價格競爭力的辦公樓及開放區等商業服務優點，都十分有益於投資人。

昆士蘭州

相較於其他州，陽光普照的昆州平均溫度高些些。昆州不僅有著名旅遊聖地黃金海灣，大堡礁和袋鼠角等。遍及的旅遊景點讓昆州有著相對較高的人氣值。昆州的布里斯班和黃金海灣全是移民投資偏愛的城市。充斥著休閑娛樂氣質的昆州，其旅遊業發展比較繁榮，投資人在昆州從業旅遊服務業可得到比較遼闊的創業商機。

南澳大利亞州

資源豐富的南澳，其釀酒業頗負盛名。南澳經濟的呈多元化，並具有相對較高的想像力和創新精神實質。針對新移民而言，生活在南澳的烏魯木齊阿德萊德，最大的優點就是消費成本非常低。阿德萊德是澳大利亞烏魯木齊中房價最便宜的城市。

西澳大利亞州

廣闊旱災、礦物質豐富多彩和富有是西澳的主要特徵。做為澳大利亞面積最大的州，西澳是澳洲電力能源和自然資源的集中區。西澳與中國的雙邊貿易十分緊密，礦產是西澳對中國的最重要的國際貿易產品。西澳的烏魯木齊珀斯被稱做「陽光之城」，珀斯的陽光海灘和比較劃算的房價，也深深吸引許多新移民

Ⅳ 海外人士在澳購房流程是什麼澳洲什麼城市適合居住呢

海外人士在澳購房流程是什麼？

1.預訂房子

購房者選定了令人滿意的房屋後，需繳納一筆預付款(一般是2000-5000澳元)讓中介公司向房地產商申請辦理保存該物業管理;預付款會到成交後規定時間內退給購房者。

8.質保及房間內設備日常維護與使用

在每個季度交付物業管理費用中，早已涵蓋了房屋保險，因而不用再行付款額外花費。這兒涉及到的房間內設備包含水槽洗碗機、電烤箱、油煙機和灶具全是有著三年生產廠家質保和兩年的政府部門強制保險，即一共五年保險期。

9.交收

房子交收的當天，購房者需在購房的全額付款付給房地產商，購房者的律師會持合同和購房款，與開發商的律師會晤進行最後交收辦理手續。購房者接著即搬入新房子。

澳洲什麼城市適合居住呢？

悉尼（Sydney）作為澳大利亞最開始開發設計、經營規模非常大及其最現代化城市的他，是名副其實的澳大利亞第一大城市；依據ABS新資料顯示，現階段悉尼480萬人口中，中國人移民投資早已佔據著3.1%之眾，在這兒，中國同胞們經常可以看到，只需要在中國人區域內生活，即便不會英語，普通話水平、廣東話就已經足夠應對。悉尼歸屬於亞熱帶氣候性氣候，全年平均溫度轉變比較緩和，降雨沒有明顯季節變換，算得上是「四季如春」。

悠久歷史自然環境再加上怡人的氣侯使這兒並且也變成一座著名的旅遊城市，來澳洲旅遊的人從來不會錯過了悉尼歌劇院、達令港和海港大橋這種名勝古跡。再加上經濟形勢活躍性，發展機會極大，合適這些融入節奏快生活的華人移民投資在這里定居發展趨勢。

此外，悉尼也是有著名的悉尼大學、新南威爾士大學和悉尼科技大學等十幾所高等院校，每一年吸引了成千上萬中國莘莘學子來這兒上學。假如說悉尼有什麼缺點得話，估計就是相對較高的生活成本費了。但是總的來說，有舍就會有得，悉尼盡管房子價格較高，但朝氣蓬勃的城市特點依然吸引了許許多多中國人移民投資來這里學習培訓、工作中或者項目投資。

墨爾本（Melbourne）墨爾本是許多海外移民澳洲後親睞城市，早已連續多年被稱作「全球最適居城市」，並且這兒經濟發展也十分比較發達。好多人看好墨爾本的重要原因，既喜愛它發達和經濟唯美居住條件，還喜歡這兒濃郁的文化氣息。對比悉尼的活力無限，安靜墨爾本更像它四季分明氣候一樣，合適步伐堅定不移、並不是一味追求「快」的移民投資。

做為「文化之都」，墨爾本的教學也同樣吸引了不計其數的海外學子。與悉尼對比，墨爾本物價水平、房子價格都便宜一點，更合適生活。也正因為這些因素，近些年，除開海外移民，許多州際移民投資，包含來源於新州的移民投資也選擇遷居維州。

布里斯班（Brisbane）作為澳洲第三大城市的他，以「陽光之城」出名。不僅僅是因為一座城市緊鄰澳洲著名度假旅遊旅遊勝地黃金海岸，其自身氣侯也屬於典型的熱帶季風氣候，降水充裕、氣候溫暖、日照時長相對比較長，緊鄰澳洲著名旅遊聖地黃金海岸。

自然，布里斯班的經濟形勢相對性並沒有悉尼和墨爾本的比較發達。但相對高度持續發展的旅遊業發展和房地產行業依然吸引了很多來源於中國的投資人。在很多移民投資來看，布里斯班就是一個舒適干凈又簡單大眾化城市，更富有生活氣場，待久了會很眷念這兒的慢節奏生活。

Ⅵ 澳大利亞悉尼哪些區域的房子比較便宜

（澳洲日報訊）

悉尼郊區房市正上演著一步「大逆轉」的劇碼，東區和北區房價跌幅超過兩位數，而西區卻以近乎同等的水平勁漲。
在全球金融危機的影響下，傳統的漲跌模式發生了改變。股市暴跌和養老金縮水，富豪區首當其沖，而所謂的「按揭區」卻享受著創四十多年來新低的油價和利率的惠利。
至下周二，雷曼兄弟破產已經一年。西悉尼大學經濟副教授Steve Keen表示，在這段時間里有錢人受到的影響最大。「如果你爬到了樹頂，回到樹下勢必將比別人經歷更多。」
澳洲房產監管（APM）統計數據顯示，上財年，悉尼東郊區平均房價下滑了10.8%，至96萬元。豪宅集中的悉尼北區海岸，平均房價也下滑了 9.2%，至118萬元。然而，西南區和西區的情況則大不相同。受首次置業者提振，Canterbury和Bankstown平均房價漲了8%至44.3 萬元。APM經濟學家貝爾（Matthew Bell）指出，房市的兩端市場發生了大逆轉。
根據澳統計局的上一次（2006年）人口普查數據顯示，1.6萬名金融和保險從業者在悉尼北海岸居住，悉尼市區和Sutherland郡則各住有1.3萬名金融和保險從業者。在專業崗位裁員中，這些人最先受到影響。
數據還顯示，北區和東郊區的居民中很大比例是在10年內即將退休的從業者。他們需被迫工作更長時間以彌補縮水的養老金。在東區海港郊區，有十分之一的人年齡在55歲至65歲之間。然而在Parramatta及西南區，這個年齡層的人口僅佔3%，但有孩子的雙親家庭的比例比東區更多。
此外，在西區郊區有超過四分之三的工薪族開車上班，這表明他們享用著最優惠的油價。但在悉尼中心，僅有不足三分之一的人開車上班。
麥覺理銀行經濟學家Brian Redican稱，在過去三十年裡經歷的經濟衰退中，此次是僅屬於「富人的衰退」。

【來源: 澳洲日報】上周日，悉尼當地媒體刊載大篇幅房產報導，預言未來10年內悉尼的房價將會再翻一倍，多達一半的悉尼房主有望躋身百萬資產一級；同期柏斯和布里斯本的房產市場也有望繁榮。
悉尼媒體：悉尼房價10年內恐翻番

澳洲房產監督機構（APM）的數據顯示，未來十年悉尼房產中間價很可能飆升至120萬元，平均每年增長7.6%。這對於那些已經買了房的人而言是個好消息，但對還沒買房而且想買房的人卻是個噩耗。經濟學家表示，住房負擔能力已經到了懸崖邊緣，而州政府和聯邦政府卻無所作為。他們警告道，擁有私家房產的 「大澳洲夢」正在走向終結。
未來十年，Kellyville、Campsie和Forestville的房產中間價都有可能突破百萬元。目前房價較便宜的外西區（outer- western suburbs）如Emerton和Blackett都名列10大最有增值潛力地區之中，這兩個區的房子預計在2019年12月之前將超過60萬。 Beaumont Hills的中間價將從目前的70萬狂飆至200萬。西北區則可獲得平均13%的漲幅。高端物業市場如Watsons Bay和Palm Beach的房價將漲破800萬天價。絕大多數地區的公寓都將瘋狂增值。但內西區部分市場的表現將相對不濟，而在全球金融危機中受到最大打擊的海濱物業，則有望重新崛起，因嬰兒潮一代退休後更願意到海邊度晚年。
房貸機構Aussie Home Loans的西蒙德（John Symond）說，如果這種高房價一直保持下去，我們的後代買得起房的機會微乎其微。 「年輕人最好是趁現在房價還相對合理的時候趕快買房，他們不該過高估計自己未來的住房負擔能力，而且應該長期咬牙堅持還完貸款。」雖然西蒙德懷疑「十年翻番」的說法是否可靠，但「即使是把預期減半，結果也夠嚇人了」。
APM經濟學家貝爾（Matthew Bell）稱悉尼房價過去20年年均增長7%到8%，而這種漲幅還會繼續下去。 「由於資源產業興旺、人口增長，澳洲變成了一個相當富裕的國家，長期發展前景也很好，我實在看不到未來澳洲經濟陷入衰退的可能性。在我年輕的時候，1百萬那可是一大筆錢，可現在也沒什麼大不了，這都是通貨膨脹的錯。」
除悉尼外，那些人口增長強勁的城市房價也將大漲。柏斯房價未來十年預計將躍升12.3%，漲幅最大；其次是布里斯本（11.6%）和墨爾本（10%）。貝爾表示，受資源拉動，柏斯和布里斯本的收入水平很高，是投資房產的好地方。而新州工資現在的漲幅只有5.4%，很難跟上房價上漲的步伐。澳洲房產聯合會（HIA）表示，如果新屋營建沒有改善，2020年澳洲將短缺46萬6千套住房，而悉尼將額外需要1萬3千套住房。

Ⅶ 在澳大利亞墨爾本房產市場能買什麼樣的房子

買澳洲房產的中國公民確實不少，而其中不乏一些購房受挫的案例，因為在海外買房和國內還是有一定區別的，所以對於購房者，尤其是初次購房的買家需要做好功課，避免踩到「雷區」，在這里我們也希望大家能夠順順利利的買到自己理想的房產，所以為大家介紹一下購買澳洲房產應該避開哪些「雷區」。
其實對於澳洲買房中的一些常見「雷區」主要存在於貸款過程中，很多中國買家對於澳洲貸款買房不是很了解，容易踩雷，這里我們常會遇到以下幾個問題。
購買澳洲房產應該避開哪些「雷區」
雷區1：在澳洲，房地產公司通常只在交房前兩周才通知買家的代理律師房產即將成交。因此，從貸款申請者的角度來說，最好確保你的借款平台能有一套高效運轉的系統，方便快速地審批你的房貸申請。最好的借款方應該在一周內對你的申請給予正式的批復：比如，借款平台如有一套網上自助材料上傳系統，就是一個不錯的功能，而如果他們能在你登錄網站遞交房貸意向後的24-48小時內就給你反饋，那就更好了。千萬不要找那些沒事就讓你填寫無數份表格，但你填完就再也得不到迴音的借款平台，他們只會浪費你寶貴的成交時間！
雷區2：目前，澳大利亞針對海外投資者的貸款產品中，大部分只面向在中國擁有穩定工資收入的打工族購房者，而許多資金實力並不差，但卻屬於小生意主，或者企業股東類型的申請人則往往在申請澳洲房貸時屢屢遭拒。更有甚者，有些貸款平台雖然聲稱可以向海外身份的自僱人士借款，但由於不了解中國收入體系和收入申報系統，在審核階段會要求自僱人士提供各種他們根本無法出具的文件，最終拖延了申請人寶貴的成交時間，導致不少投資者損失了自己的首付。
雷區3：2016年開始，澳洲銀行停止對海外客戶發放貸款，中國投資者轉而求助於各個借款平台。許多借款平台在提供澳洲房貸產品的同時，也給貸款申請者設置了不小的麻煩。比如，有些機構要求申請者必須存入大量資金到指定銀行的賬號長達六個月之久，並且成為該機構的VIP客戶，然後才能獲得貸款資格。另一些則收取高達8-10%的利率，但同時只給予投資者40-50%的貸款比例。
雷區4：買房人與貸款機構之間的溝通遠不止限於交房的那段時間。不論是利率發生變化，還是你自己的個人情況發生變化，出現偶爾不能及時還款等情況時，借款人都需要和借款平台之間進行不斷的密切溝通。在這樣長期的契約關系下，貸款機構的客戶服務水準變得尤其重要。你可以參考以下標准，衡量一家貸款機構的客服水準如何：他們的員工是否可以清楚地解釋產品細節；客服人員是否可以用普通話溝通；對你提出的任何問題，是否能在第一時間快速反應；你至少需要能通過不止一種方式找到他們，哪怕是偶爾需要和他們協商付款方式，也都會遇到賓至如歸的客戶體驗。
對於上述這些「雷區」，相信是很多購房者都有遇到過的，那麼希望這里給大家排雷以後，大家可以避免再踩雷，更多澳洲買房問題，大家可以直接通過在線咨詢獲取專業的幫助，也許你正需要一名專業澳洲購房顧問的幫助。
溫馨提醒：投資有風險，選擇需謹慎
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Ⅷ 澳洲房屋貸款基礎知識和術語

在澳大利亞買房的人不少，那麼房屋貸款是不少人選擇的方式，那麼澳洲房屋貸款的基礎知識和術語有哪些呢?想必是出國人士比較關心的問題，和房產欄目一起來頃猛了解了解澳洲房屋貸款基礎知識和術語，歡迎閱讀。

澳洲房屋貸款基礎知識和術語

澳洲的房貸市場非常成熟，提供房貸的金融機構有很多。它們包括了：銀行、信用社、非銀行機構基金、貸款公司等等。可供選擇的產品更是多種多樣。

買房貸款是不少人一生中最大的金融決定之一。房貸牽涉到的數額可能超過了很多人一輩子花的錢了。如何選擇一個最合適的產品和最好的貸款機構是不少買房者的煩惱。這是一個重大決定，一定要謹慎處理。只有了解了房貸的產品種類和自己的需要貸款者才能做出一個最自己最有利的決定。

以下我們與大家分享一些房貸時會碰到的一些基本術語。有些內容可能信息已經不是最新，但對於購房貸款的朋友了解房貸還是有很多的幫助。

一、 房屋貸款

房屋貸款的基本概念其實很簡單：用房屋作為抵押向銀行借錢。

貸款額

通常來說，貸款機構會在貸款人還息能力許可的范圍內發放房子的價值的 80% 的貸款。有些時候可以達到 85%。

房屋貸款保險(LMI – Loan Mortgage Insurance)

如果超過了 80-85% 的貸款額，貸款機構會要求貸款人為超過 80% 的貸款部分買房屋貸款保險。這個保險的作用是在貸款人無力償還貸款的情況下賠李枯償銀行。注意：LMI保護的是銀行，不是貸款人。

抵押(collateral)

房屋貸款就需要有房屋作抵押。大多數人買第一套房子的時候，貸款的抵押自然就是要買的那套房子。但是如果是第二套或是第 n 套了，貸款機構做貸款的時候會把你其它的房產也寫進抵押裡面。這樣做對貸款機構有利，但是對貸款人非常不利。貸款機構沒有權力這樣做雀擾橋，千萬要看清楚貸款合同了。

貸款相關費用

貸款的費用也有不少。做貸款的時候有：省政府的印花稅，銀行的手續費、估價費、開戶費等等。貸款做好了可能還有各種費用：年費、月費、提款費、redraw費等等。如果要中止貸款還有不少費用：中止和約費(如果在不到規定時間內中止貸款)、結束貸款費(loan discharge fee)等等。其中印花稅是不可避免的。其它銀行的費用根據貸款額度大小，很多是可以商量的。

Comparison Rate

Comparison rate 的計算方法比較復雜。它把很多 up-front 和 ongoing 費用都算到利息裡面了。這樣有好處也有壞處。好處就是你知道一個貸款的實際利息。但是壞處是這個 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用費用(千萬看清楚了)，也不包括提前終止合約的費用。

利息的計算

利息的演算法是每天算每月結。每天的利息 = 年利息 / 356 * 當天貸款結余。每月的哪一天是結算日每個貸款機構都不一樣，請自己查詢。除了LOC 以外，利息每月都要從別的戶頭收取所以並沒有利滾利的可能。LOC 的確可以利滾利，但是投資用途的利息上的利息也可以扣稅的。而且投資帳戶一般會有錢不斷的進出，利息倒是給了沒有就看你自己解釋了。

Refinance

Refinance 就是把現有的貸款重新做一遍。這樣可能會有一些相關的費用。Refinancie成本要看幾個方面：

1. 是不是過了現在的房貸合同規定的期限。這個期限一般是 4-5 年。過了這個期限，就沒有罰款。換銀行就要有一個 title transfer 和 loan discharge 的費用，很便宜的。如果有罰款就要看合同裡面怎麼寫的。一千到好幾千的都有。

2. 新的合同的開通費用。用 professional package 除了免費就基本沒有費用。

3. 如果你已經用了professional package，只要在這個框架裡面從新做貸款。除了固定利息那部分，剩下的哪怕年限不到也不用手續費。

二、 基本貸款種類

琳琅滿目貸款產品讓人看得眼花繚亂，但是它們都是建立在最基本的幾個貸款種類之上。

按照利息變化貸款可以分為三種：

i) 浮動利息(variable interest) – 顧名思義，浮動利息貸款的利息隨時都可能變化。一般來說利息的變動受澳洲儲備銀行的官方利息影響，同步變化。一般會有點折扣。

ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在貸款人和貸款機構約定的時間里是不會變動的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比較難。

iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期優惠浮動利息。一般是六個月到一年。在蜜月期內利息會比標准浮動利息低很多。可能有1%或是更多的優惠。但是過了以後就會轉回到標准浮動利息，折扣比較(i)會低點。

按照還本金的方案可以分為兩種：

i) interest only – 只還利息不還本。

ii) principle and interest – 還本還息。

三、 額外功能

在不久前的過去(好像是 95 前吧)，貸款是一件非常簡單卻艱難的事情。

簡單是因為那時候的選擇非常少。你可以選一樣東西：利息是固定的還是浮動的。蜜月期?做夢吧?如果是投資房還可以多選一樣：interest only。簡單吧!

那為啥又說艱難呢?因為那時候只有銀行有房屋貸款。問銀行貸款就像是毛腳女婿上門一樣，條件夠了還不行。銀行的貸款經理的丈母娘眼光看你順眼才能借你錢。

世事境遷啊!或是說市場經濟好啊!自從非貸款機構興起，貸款的種類和功能不斷的進步。到目前為止已經使貸款者看房貸就好象是劉姥姥進大觀園一樣眼花繚亂。

我們來看看這些新房貸到底有何不同吧。

1. Split Loan

一個房貸分為兩個或多個小帳號，每個都可以是固定利息或是浮動利息。這個功能的用法是把一個貸款分為固定利息和浮動利息。

好處：如果利息上升，一部分的固定利息會給貸款人一定的保障;但是如果利息跌了，浮動利息的部分就得益了。

壞處：每個賬戶的貸款額比總貸款額低了，所以每個賬號上可能獲得的利息折扣可能也比把所有的貸款做成一個賬號低了。

2. Redraw

貸款有一個最低還款數額。一般的浮動利息會允許貸款人在超過最低還款數額的基礎上多還。Redraw 功能允許貸款人把多還的那部分再取出來。

工作原理：貸款總額 20 萬。2 年後按照銀行計算貸款應該還有 19 萬。但是因為貸款人為了少還利息所以多還了 3萬，所以實際貸款額只剩下 16 萬了。那麼通過 redraw，貸款人可以把這 3 萬取出。通常 redraw 會有一些限制。比如：最低 $500，收取手續費若干元，最多一個月幾次之類的。但也不是每個都有限制。

3. Offset

Offset 功能是以一個普通的賬號里的余額來抵消貸款部分的利息。作用和 redraw 近似，但是更方便靈活。

工作原理：貸款賬號欠 20 萬，另一個和這個貸款相連接的銀行帳號里有 5 萬。需要付的利息是 15 萬的利息，因為 20 萬 – 5萬 = 15萬。

4. Extra Repayment – 額外還款

通常浮動利息的房貸會讓貸款者多還本金來減低每月的利息。但是很多固定利息房貸為了保證貸款機構的利益會規定不能多還本金或是規定幾年以內最多可以多還多少錢。這和貸款機構為固定利息融資的方法有關系。

如果貸款人的還貸能力超出貸款的預計還款速度並且准備超額還款，那麼貸款的時候要問清楚到底可不可以額外還款，如果可以有沒有數額限制。

5. Loan portability – 可轉移性貸款

這個功能的主要用處為：如果貸款人在房貸期內購買了其它的房地產，不用從新申請房貸，現有房貸可以轉移到新的房地產。這樣就可以省下不少的時間和手續費用。當然前提是原來的房產商的欠款也要有錢來支付，比如把第一套賣掉還錢。

6. Line of Credit (LOC)

Line of credit 屬於 interest only 貸款的一種。它的功能比較像一個額度巨大的信用卡。申請的時候貸款機構會給你一個最大信用額度。用戶在使用過程中結余不得超過這個額度。每個月的利息是自動加到貸款額上，而不是從別的戶頭上收取。LOC 通常被用於投資方面。

7. Professional Package – 專業套餐

名字聽上去非常「專業」啊。其實它對大多數普通置房者來說也是非常實用的。基本概念就是：

i) 用戶付一個年費。每個貸款機構的年費價格不同，從$199-$599不等。

ii) 用戶可以享用一系列產品和服務的優惠。包括：

a. 貸款享受較低的利息，免去開戶和估價等等費用。

b. 相關的賬號免去月費、手續費等等。

c. 免年費的金卡。

d. 免費享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。

e. 一個professional package下面可以有多個不同的賬號。最多的NAB portfolio facility可以有12個(2009年7月註：本產品已經沒有了)。

iii) 用戶可以在銀行的其他服務和產品上享有一定的折扣。這些可能包括房屋、車輛、個人保險折扣，股票交易收費的折扣。Margin loan 的利息低 0.2% 等等。

iv) 用戶如果想要在 4-5 年之內中止貸款合同，那麼用戶可能需要支付一些延遲的開戶相關費用和貸款機構的經濟損失。通常是 $1000-$2000，具體請詢問自己的貸款機構。

四、房貸的選擇

考慮買房目的

一般買房有兩個目的：

i) 自住房 – 主要考慮還款能力。找利息最低的房貸。通常是 interest + principle，但是也可以用 interest only。

ii) 投資房 – 考慮還款能力和稅務優惠，當然利息也要考慮但可能不是最大的因素。通常用 interest only。

由此衍生出：

i) 自住轉投資 – 考慮利息和還款能的同時也要考慮到以後的稅務優惠最大化。

ii) 投資轉自住 – 考慮以後轉自住後沒有房租了的還款的能力。

房貸常見問題

i) 自己買房屋的目的。自住還是投資?

投資房可以考慮 LOC。自住房但是可能會轉投資房就要考慮 interest only 和 offset。如果肯定不會變成投資房的，通常是 interest + principle。

ii) 還貸款的能力。去掉所有費用和貸款的最低償還數額後會不會有多餘的錢放到貸款里?

如果確認有能力多還的，使用 offset account，redraw和 line of credit 能使你少給不少的利息。

iii) 是否需要留一點活錢作應急用途?

如果答案為：是。那麼自住房考慮用 offset account，投資房用 LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬幾次房子。第一次是結婚， 第二次是生孩子，第三次是退休，第四次是去養老院了。考慮一下自己是在人生中的哪個階段。

看看自己以後會不會換房子。如果覺得不久就可能要換房子了，那麼使用 loan portability 功能就是省錢的好辦法。

v) 考慮收入和現金流的穩定性。是不是收入不是太富裕或是現金流周轉不開?

用 interest only + offset 會有一點幫助。但是如果真的不行，你需要考慮用一個利息最低但是可能功能非常少的貸款。

vi) 利息會不會上升啊?

當然有可能。如果真的擔心利息上升那就考慮固定利息貸款，或是 split loan 固定一部分貸款。

vii) 銀行說如果我雙周還款會比每月還款的數度快，是不是真的?

沒錯。但是他們忘了告訴你一年有 52 周。如果一個月按照兩個雙周來算，每兩個星期還的錢是一個月的一半。那麼一年就有 13 個月了。也就是你一年下來多還了一個月的錢，當然會快了。

viii) 是不是馬上就有一大筆錢用來還房貸了?

如果知道在一年以內會有一大筆錢，比如說從中國匯過來十幾萬或是有一些資產要賣掉套現，那麼 honeymoon 是一個好的選擇。

ix) 需不需要經常用取款機或是去貸款機構的分行?用 ATM 取款是不是要手續費?

非銀行的貸款機構通常也可以有提款卡，但是他們如果是要收取手續費那麼這可能會是一項不必要的開支。各大銀行的提款機和分行比較多，小銀行的少點，非銀行貸款機構的就要打聽清楚了。

x) 因為做小生意所以沒有收入證明該如何辦呢?

有一種貸款叫做 low-doc，也就是說它需要的各種證明比較少。如果這還不行，還有一種叫做 no-doc。No-doc 不需要證明，只要你寫個申明說你能夠支付還款就可以了。但是在考慮 low-doc/no-doc 的時候千萬考慮清楚你是不是真的有能力償還貸款。

五、稅務方面的考慮

投資的一個重要考慮就是稅務優惠。不管是投資房地產或是股票基金，作投資用途的貸款的利息是可以扣稅的。但是這裡面有兩個最重要的原則：

i) Sole purpose test. 這一條的重要性在於貸款的最初目的必須是投資用途。而被劃分為投資用途的一個試金石就是這個投資能不能幫你創造收入。請區分收入(income)和資產增值 (capital gain)。如果一個股票或基金永遠不會派發分紅那麼在稅務局看來買這個投資的利息是不可退稅的。

ii) Tax avoidance rule. 這一條的基本精神就是不管你做得如何天衣無縫，只要稅務局能夠證明你的如果你的最初目的是為了逃稅那麼這就是違法的。

只有結合以上兩條原則我們才能選擇正確的房貸產品合理減少需要繳的稅 (minimize tax)。注意不是逃稅 (tax avoidance)。

1. 不要把同一個賬號同時用作投資用途和私人用途

如果一個賬號里的錢同時被用作投資和非投資用途，那麼這個帳號里用於投資的款項的利息可能無法扣稅。具體解釋非常麻煩，如果您非要知道可以找會計給解釋一下。投資和私人用途的錢應該用不同的賬號。

2. Redraw和offset在稅務上的待遇不同

在操作和作用上來說 redraw 和 offset 是差不多的，但是在稅務局看來它們是完全不同的。主要原因是 redraw 是在一個賬號裡面進出。Offset 確有兩個不同的賬號。在稅務局看來 offset 里的錢根本就沒有混合過。而 redraw 如果用於私人用途那麼這個帳號里的錢就被「污染」過了，道理和「不要把同一個賬號同時用作投資用途和私人用途」一樣。

3. Line of credit(LOC)是投資的好工具

LOC 的功效和有 redraw 的貸款賬號一樣，但是更方便靈活。可以附帶支票以及其他額外功能。最常用的方法是把房子的剩餘資產放在 LOC 裡面做投資用途。例：房子價值 50萬，按照 80% 貸款率最多可貸款 40 萬。現有貸款 30 萬。那麼可以新開一個有 10 萬額度的LOC。這個10萬，如果你不用是沒有利息的。只有使用的部分要付利息。投資用途的LOC利息可以扣稅。當然LOC也可以作私人用途，但是利息不可扣稅。不要用混了，請看第1條。

4. 自住房轉投資房的貸款考慮

自住房轉投資房，如何能夠獲取最大的扣稅呢?這要在做自住房貸款的時候就想清楚了，等到想要轉為投資房再想就晚了。

標准答案：自住房的貸款要做成interest only with offset。所有的錢放到offset賬號裡面，利息從offset賬號里扣除。

重點：只還息不還本。

當你的房子轉成投資房了，你的所有未償還本金上的利息都可以扣稅。如果你已經償還了一部分本金，即使你把這部分取出，屬於這部分的利息也不可以扣稅了。Redraw不能達到同樣的效果。

六、總結

房屋貸款是人生最大的經濟決定之一，千萬要做好功課、考慮清楚。貸款的好壞牽涉到的錢絕對值得大家花時間研究。利率是一個重要的考慮因素但不是最終因素。還要注意到功能、收費、靈活性和相關服務。

至於那個產品最適合您，請在確認自己的需求之後咨詢專業貸款經理。稅務方面的問題請咨詢持照會計。

小提示

– 不管是哪個貸款機構，找一個好的貸款經理會使你的貸款過程輕松很多。

– 如果有能力超過貸款最低償還限額或是有計劃把自住房轉換為投資房的 offset 絕對是一個好東西。

– 還息不還本的貸款方法對於投資房和自住房同樣適用。

Ⅸ 澳洲買房，你做足了准備嗎投資澳大利亞房產，有什麼新政策嗎

澳洲買房，你做足了准備嗎？

根據管理整個房涉及的工作職責較多，大部分人都會望而卻步，特別是首次購房的情形下。但是，盡管新項目多種多樣，但幸虧大多數都很簡單，就算你沒經驗，也照樣可以自身進行，而且還能將他們分開來進行，而不必一次性做了。

澳大利亞稅局(ATO)已經建立一個全澳范圍之內外資企業全部土地登記組織，來確認什麼土地是國外中國公民全部。他可能會比照需水量，來確認什麼房地產閑置。新南威爾士大學的探索可能，高達9萬件房子空置，而墨爾本統計數據顯示，接近20%的資產配置房地產是空的。

3、維州限制房產競價價格區段為10%

維州消費者事務署5月1日起開始實行一系列住房房地產標價政策法規，在其中最重要的一項要求便是對掛牌上市房產的價格展開了嚴格限制。

這一系列法律要求，房產中介公司需要在對樓盤營銷推廣價格時，得出預計價錢，及其3個最近類似房地產銷售的成交價及本地房價的中位值價錢。此外，還規定給的價格定位相距不能超過10%，且嚴禁將價格創作無限制。

4、撤銷對投資者的稅款優惠

2008年金融危機爆發後，為了能吸引投資以恢復經濟發展，澳大利亞政府部門曾公布給與投資者以稅款里的優惠。大家可以辦「投資者貸款」;假如擁有澳大利亞住宅超出12個月，在因房子增值而引起的收入稅上都能夠享受優惠。