澳大利亞房價如何增值

1. 如何在澳洲買房 澳洲買房子的十二個好處

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在澳洲買房，專業化的一站式成交系統不僅可以令中國投資者避開許多困難，且能快捷地完成購置程序，置業後還可以連帶獲得全面的出租和管理服務。您可以選擇在中國有合法資質的澳洲房產中介公司，從咨詢房屋、看房、成交、律師簽約、貸款、交房、出租都是一站式服務，更有一些本身就具有移民和留學資質，更加方便了國內客戶在一家就能完成所有想完成是事，可以說是事半功倍。
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澳洲買房市場名列世界第一類「高度透明」。澳洲的開發商樓盤的價格，海外投資者在海外與澳洲本土人士在澳洲購買房產的價格都是統一標准。
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澳大利亞的生活水準屬於世界上較高的國家之一，其生活成本卻大大低於包括美國、英國、德國、日本、香港、新加坡和加拿大等許多國家和地區。
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澳洲買房近40年來平均每七至十年即可增值一倍。有著這么平穩的發展，每年都有一定的增值，相比國內房產市場由宏觀經濟調控下的不穩定，澳洲房產的投資不失為一種穩健的方式。
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在澳洲，政府對從事澳洲房地產中介活動的專業人員有嚴格的監管，對他們中某些觸犯法律的行為懲罰是十分嚴厲的，最高達七年刑期。因此如果澳洲買房客購買下物業交由當地房產中介管理有嚴格的法律保護，十分有利的保護了澳洲買房者。
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澳洲買房或投資的人可永久地擁有其土地的所有權與繼承權。國內近期推出的「70年使用權」到期後可能要有償續期，而在澳洲則是世代相傳，為子孫後代留一些產業，同時也是將個人資產合理的分配。
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澳洲政府大部分州對房地產不征遺產稅，通常在其他許多國家裡遺產稅可高達40%以上。
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澳洲買房可在澳洲銀行最高可獲得80%房地產貸款額；個人購房消費首付10%，與當地居民一樣享受房屋貸款權。澳洲買房客可以在當地銀行用當地物業進行抵押進行貸款，方便且實惠。
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澳洲各銀行默認為房地產提供信貸的風險幾乎為零，因此投資物業較容易獲得銀行信貸的支持。澳洲銀行對客戶的審核條件相比美國或其他同類型國家較嚴格，對客戶的財產和收入都有一定要求，這樣就最大限度的保證貸款的安全。
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澳洲多個城市被評為最適合人類居住城市，經濟之都悉尼已連續多年被評為世界五大最佳居住城市，擁有可人的氣候、獨特而舒適的生活環境、高質量的社會與文化基礎建設。同時，文化之都墨爾本也是世界最適合居住的城市之一。
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專家預測：悉尼、墨爾本、黃金海岸、布里斯班等主要城市的房地產到2012年，可能增值一倍以上。此論增值周期由2006年底開始發起，所以到2012年之前澳洲物業的增長態勢較好，而墨爾本作為主要移民城市更是潛力長遠，而黃金海岸和布里斯班作為世界級的旅遊勝地優勢也較突出。
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政府眼光遠，澳洲政府鼓勵一年以上的房產投資計劃。規定一年以上的樓宇買賣所得增值稅減半。在澳洲買房或投資，如果您持有一年內出售，將會徵收高達49%的增值稅，而持有一年以上則為25%。因此在澳洲買房是一種長遠的投資行為，而不是一種投機行為。

2. 澳大利亞房價上漲的原因是什麼

這兩年來澳大利亞火熱的投資趨勢與持續上漲的房價，讓當地居民產生了一些對外國投資者的負面情緒。據2014年11月22日的《悉尼晨鋒報》報道，約有2.6萬澳大利亞人聯名簽署請願書，要求進一步限制外國人在澳大利亞購買房產。這些現象背後有深刻的社會原因，一系列數據似乎印證了了澳洲人的不安來源何處。

2015年，澳大利亞的房價越漲越快。8月3日，據澳洲房地產咨詢機構CoreLogic RP公布的數據顯示，繼6月環比上升2.1%後，7月澳洲所有主要城市房價環比再漲2.8%；7月房價同比增幅也加快，從6月的9.8%上升至11.1%。

房價增長集中在悉尼和墨爾本。7月，悉尼房價增幅創下近13年以來最高，較去年同期飆升18.4%；墨爾本7月房價同比漲幅高於11%。在悉尼和墨爾本的房價支撐下，澳大利亞整體房地產市值首度沖上6萬億澳元。

另據房地產集團Domain最新研究報告顯示，悉尼房屋價格中位數漲至100萬澳元大關，較今年第一季上升8.4%，按年飆升22.9%，是上世紀80年代末以來的最大年度升幅。

那麼，把這些問題都歸咎於外國人在澳買房到底對不對呢？

首先，不得不承認外國人在澳買房確實是推動房價上漲的一個重要因素；

近年以來，隨著移民潮的愈加熱烈，很多中國人熱衷於在海外買房，價格低不說，風景優美，景色宜人，都覺得是舒適生活的不二之選，2014年，加拿大嚴格加大了對中國移民的名額限制，而澳大利亞則成為了另外一個移民勝地。事實上，這個熱鬧的市場聚集了國際資本、機構投資者、中大型開發商，正在成為中國人新一輪海外投資目的地。

數據顯示，去年中國在澳洲房產投資額達59億澳元，而今年為124億澳元，差不多是美國投資者的兩倍。

第一太平戴維斯澳大利亞研究負責人此前也表示，中國目前在澳投資只是「冰山一角」，熱錢還會繼續湧入。據其預計，在未來20年，將會有400萬-500萬中國人住在澳洲。

悉尼房價猶如搭上火箭般飛漲的現象確實令人擔憂，但這不能怪中國買家。

那麼，究竟是誰推高了澳洲房價？

有澳大利亞媒體稱，不要把房價上漲歸咎於外國投資者。

真正的罪魁禍首是澳大利亞政府的稅收和管理制度。

據澳大利亞《時代報》網站報道，正如澳大利亞國際經濟研究中心指出的，地方、州和聯邦政府的稅收在新房價格中所佔比例達44%。報道認為，如果政界人士擔心房價過高，他們應當反思稅收和管理制度，而非讓外國投資者做替罪羊。這些投資者為新房建造提供了大量資金。當外國人購買澳大利亞的房地產時，他們將海外財富轉移到了澳大利亞。

澳洲政府存在一些監管不善的問題。

部分肆無忌憚、耳目閉塞的顧問試圖避開聯邦政府的審批流程，鼓勵外來投資者在投資悉尼火爆的房地產市場時違反法律，而絕大部分違規者並未得到相應處罰。而且有些外來投資者並不了解外來投資框架，投資人不熟知自己的義務，因此被人蒙騙而違規也有可能。

澳大利亞國內較低的貸款成本也鼓勵了其國內投資者購買房產，進而推高房價。利率處於歷史低點、人口急速增加、供應量嚴重不足、有利於房地產投資者的稅制等都是房價上漲的重要誘因。

因此，把澳洲房價推高都歸咎於以中國買家為主的外國買家這種說法是不科學的。

（以上回答發布於2015-09-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 澳洲房價情況如何

現在投資澳洲房產正當時！
澳洲房產一直屬於一個穩定增長的趨勢，平均每年7%-10%的增幅，每7到10年房價翻一番！
由於澳洲的建築工人缺乏，而澳洲的人口不斷增加，房屋供應的缺口正在不斷加大，到去年年底為止缺口已達到18.6萬套。
上個月澳洲政府宣布降息，悉尼房產租金年回報率最低都有房價的5%，基本上可以實現以租還貸，沒有供房壓力！
同時現在澳元兌人民幣匯率已跌到低點，同樣的人民幣可以換取更多的澳幣！
投資澳洲房產期房只需要支付一成首付，同時首付款存在銀行信託賬戶內，交房前有利息收，資金非常安全！投資現房最低付兩成首付，辦理按揭貸款手續也非常簡便！
澳洲房產是永久產權，繼承沒有遺產稅，所以有移民和留學打算的朋友搞一套沒有錯！
歡迎點我資料咨詢！希望能幫到你！

4. 如何投資能夠讓澳洲房產增值

在房產投資方面，擁有好幾套房的投資者並不常見，不過，知道何時停手，與知道何時開始同樣重要。

根據CoreLogic對澳大利亞稅務局（ATO）與澳大利亞統計局（ABC）數據的分析，2015年只有200多萬澳人擁有投資房產。

而在這200多萬人中，71.6%只有一套投資房，18%擁有兩套投資房。

自那之後，數據就開始大幅下降，擁有六套或六套以上投資房的人不到投資者的0.9%——或者說，只有1.9萬多人。

但是，根據Destiny創始人Margaret Lomas女士的說法，對於這1.9萬多名澳人來說，知道該何時收手十分重要。

Lomas女士說，擁有7套房產就足以安度晚年。「其實，價值比數字更加重要，不過因為人們都喜歡聽到具體數字，所以我一直覺得就是7套——但我們要知道，這一輩子應該如何攢到7套房子。」

Lomas女士說，如果你有辦法一次性購買7套房子，那當然很好；但絕大多數投資者都需要長期規劃。Lomas女士說：「如果你想普通人一樣，那麼肯定是先買一套，過幾年再准備好入手第二套。」

「他們可能會在四年內擁有3套房產，到第五年和第六年，就能達到一次性買兩套的程度，此外，他們對風險的胃口也開始增加。」

「如果你想在退休後過上年收入10萬澳元的生活，你需要擁有價值200萬澳元的（無負債）房產。如果你已經買了7套房子，並讓它們的價值增長15年，你就有機會達到這一目標，但我不希望人們認為他們可以迅速從房產中賺到好幾百萬，因為事情不是這樣的。」

要資本增值還是現金流？

Lomas女士說，在選擇投資房時，應該忘掉是要選資本增值還是選現金流的爭論，因為你可以魚和熊掌兼得。

她建議尋找價格有增長動力的地區，例如正在建設基礎設施，家庭數量增加，就業機會多樣化，開發項目有限因此可能供不應求的地區。

「您作為投資者的目標是發現增長的動力。一旦你這樣做了，你就能在那個地區找到能夠同時吸引買家和租戶的房產。」

Lomas女士說，從長遠來看，選擇對的房子將會獲得良好的增長，輕松實現5%的收益來幫助你償還房貸。

已經有了投資房！之後該怎麼辦？

Lomas女士說，一旦已經買下投資房，就要盡可能長時間地持有。

她表示，聰明的投資者甚至會在退休後首先依靠退休金生活，好讓他們的投資房無論是在租金還是價值方面，都有更多時間來實現增長。

她說：「等你到了退休金開始變薄的時候，你的房子也到了可以賣的時候。」

Lomas女士說，根據情況，你可以選擇依靠投資房帶來的租金收益生活，或者賣掉一些投資房以減輕其他房產的負債，同時提高總體收益。

「你在退休後先使用其他收入來源，把房子留在手中的時間越長越好，如果你已經等了15年，那麼多等5年會更好，那5年會帶來很大的不同。」她說。

房產投資不以多少論成敗，對於投資者來講，最關鍵的是要豐富自己投資組合的同時，能夠實現真正的收益最大化。而對於想要短期獲利的投機者來講，房產投資不太適合他們，雖然悉尼墨爾本近年來的房價經歷了快速上漲，但是那些嘗試持有房產的買家才是真正的市場贏家，他們往往跑贏了其他各類投資，所以對於房產買家來講，問題的關鍵不在於你是否有足夠的資金加持房產，而在於你是否有足夠的耐心和現金流來長期持有房產，達到最終實現人生財務自由的目的。

5. 澳洲房價大漲是何因澳大利亞政府對於海外投資者又是怎樣的態度

澳大利亞房地產市場之所以一直保持穩定增長，最關鍵是得益於政府對房地產市場的保護政策。縱觀全球房地產市場歷史，自1988年以來，包括美國、英國、紐西蘭、加拿大、德國、日本及東南亞國家等發達國家或發展中國家的房地產市場，紛紛先後經歷了房地產泡沫的破裂，或是受全球經濟危機的影響大幅下跌的慘痛經歷，而同屬發達國家的澳大利亞例外，在最近先後經歷2008年全球金融危機及2011年爆發的歐美金融債務危機中，都平穩安全度過，這兩次成功躲過危機的經歷無疑歸功於澳大利亞政府一貫對於房地產市場的保護政策及對金融系統的有效調控。
澳大利亞聯邦政府還出台一系列保護房地產市場健康發展的措施，包括開發商及銀行利益分離，避免聯合控市；開發門檻限制較高，不可無限圈地；多方參與定價，確保市價合理；成立信託賬戶，律師獨立管理，強制聘請律師，全程監督管理；信息透明，嚴格遵守法規；控制境外投資，保護本地市場；高度信用機制，違約會嚴厲處罰，甚至倒閉。以及境外人士不得購買二手房，新項目賣給境外人士不得超過總量的50%，避免投資催高房價。相比其他發達國家經濟體，澳大利亞相對擁有更完善的經濟發展能力，作為國土面積排名全球第六的國家，僅有約2300萬人口，而且基本集中在東南沿海主要首府城市，悉尼、墨爾本及布里斯班，隨著經濟的發展和人口的猛增，澳大利亞房產市場供不應求的現狀將繼續加劇，從而促使房價和租金的穩健增長，這也是近幾年吸引了大批國內投資客戶進駐澳大利亞房產市場的最大原因之一。全球經濟環境的低迷，國內投資市場的不穩定，通貨膨脹居高不下，促使越來越多的投資客戶迫切尋求一個投資平台和載體，實現財富穩健升值。被評為世界第一類高透明度的澳大利亞房產市場更被全球投資客戶一致視為「資產避風港」，投資澳大利亞房產無疑是最佳選擇。

6. 澳大利亞的房價為什麼漲得這么快

1. 建築成本上升
這些年，修建一個項目所需的磚瓦、鋼筋、水泥等成本不斷上漲，甚至土地價格也一路提價。要知道，在市政規劃的限制下，適合建房的土地越來越少，而改造和修建成本逐日增加，這就造成了澳洲房價不得不提升。
2. 空置率低
據統計，澳洲房子的空置率一直都低於3%，在悉尼，由於有大量海外留學生，更低至1.3%-1.5%。一個房子放租，有三、四十人排隊去搶，是常有的事。在2017年年初，Surry Hills等熱門區域甚至紛紛曝出200多人搶租一房的新聞！可見悉尼物業之搶手，基本上不用多做廣告就能輕松租出。這就造成了投資房租金回報高，業主輕松以租金還貸款。
3. 房貸利率低
低利率讓投資買房的還款壓力停留在一個很低的水平。
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因此，澳洲的房產市場也呈現蓬勃興盛之勢。
4. 供需不平衡
據國家住房供應理事會（National Housing Supply Council）稱，到2031年，住房需求量將比供應量高出66.3萬套。
二次大戰後，澳洲人口增長的高峰「嬰兒潮」是1946年開始到1964年的，假定這些人平均壽命為85歲，要到2031年，這些人才逐漸逝去。而要有足夠稅收來照顧老年人，除了不斷鼓勵生育，還要引進大量移民，這又造成了房屋供應的巨大壓力。
在過去20年裡，澳洲平均每年開建155,500套住房，而據澳洲住房產業協會HIA的保守估計，每年要18萬套住房才能滿足需求。也就是說，澳洲房產其實已經累積了一個很大的缺口，需要很長時間填平它，才能供需平衡。
5. 充實的資金
從2007年起，澳洲政府允許自我管理的養老基金投資到房地產和銀行房產債券中。到2014年底，這種退休基金有503,320個，總值有4960億澳元，而每季度增加的數目有數千個，如此巨大的資金，即使緩慢入市，對房價的承托力來說也是不言而喻的。
6. 澳幣匯率相對較低
以人民幣兌換為例，相比於高峰時期的6.8:1，現在的5.2:1，是近幾年來的利率低點。低利率讓澳洲成為全球投資者眼裡炙手可熱的投資聖地，也促使更多海外買家進入本地市場。
7. 良好的制度
澳洲房產買賣的制度是非常完善和透明的，它讓開發商及銀行利益分離，避免了利益集團聯合控市，它強制買賣雙方聘請律師，成立信託帳戶，又要求建築商完全脫離開發商，強制實行透明的施工招標，不允許投機圈地，不允許開發商交房前動用業主購房款等等，這些良好的措施令投資房產變成一個透明有保障的受資金熱捧的投資手段。

7. 澳洲或將房價大漲，這一現象背後的原因是什麼

澳洲房價或將大漲，這一現象背後的原因是由於新冠疫情的影響，政府對於放貸比例放鬆，普通民眾可持澳大利亞政府發放的購房獎勵金，優惠活動采購房源，導致澳洲的房價持續增長。再加上國內的需求增長，也有炒房客在推動房價，所以澳洲的房價或許要大漲了。根據澳大利亞的經濟學家稱，澳大利亞的房產要增長22%以上。這可比之前預測的18%又高出四個百分點，可謂是刷新了新高水平。

那麼，你認為澳大利亞的房產行業和中國有哪些相似之處呢？

8. 房價10年翻一番 澳洲增值潛力城區有哪些共性因素

澳洲房產市場是目前發達國家裡最健康穩定的市場！沒有泡沫可言！極其具有投資潛力。權威機構40多年的統計數據表明澳洲房產每年升值10%左右，平均每七年翻一番。 而且澳洲房價一直處於上升的階段。

9. 澳大利亞房價走勢 全面解析澳洲房價

2015年的澳洲房地產市場要面臨嚴峻考驗，各路專家都給出了自己的看法。其中一種比較極端的意見是，以前任職於西悉尼大學、現轉到倫敦金斯頓大學（Kingston University）的學術經濟學家堅因（Steve Keen）堅持認為市場處於泡沫之中。

另一個極端是澳聯儲（RBA）的助理行長埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份說房價只是一次性增長，是由於金融自由化和轉入低通脹期導致的，基本上10年前就已經結束，隨之而來的是澳洲房價較收入比較穩定的時期。

無論如何，一個被廣泛認同的意見是，澳洲的房價相對高，尤其是在悉尼和墨爾本。

下面我們來進行具體的分析：

一、從宏觀政策角度看

第一，醇熟的房地產管理體系。

澳洲房地產市場擁有逾180年的運作經驗，房地產管理模式和法律保障體系在整個過程中至臻完善和醇熟。同時，澳洲土地私有，物業具有永久產權，購房首付僅需一成，購房持有環節是沒有房產稅、遺產稅的，房屋出租也有對出租房屋的嚴格的法律保障。

第二，移民政策的放鬆。

隨著澳洲放寬移民條件，移民潮持續涌來。根據500萬投資移民簽證最新數據顯示，截止到2014年11月30日，澳洲移民局共收到了1908份投資移民意向申請，其中正式簽證申請的1357 份中，91%來自中國，而在517份的獲批簽證中，有88%來自中國。

第三，寬松的貨幣政策。

目前澳洲除了低息的貸款環境，澳元對人民幣匯率也處於低位，極大地降低了移民及置業澳洲的成本。

第四，基礎設施建設的規模增加，為當地經濟加速增長做好基礎性鋪墊。如墨爾本《大墨爾本發展計劃》（Plan Melbourne）——到2050年，墨爾本大都市范圍內將新建6大就業集群，創造大量購物商城和寫字樓，這將給當地帶來可觀的就業前景；再如新州政府近期公布的200億的基礎設施計劃——《重建新州》（Rebuilding NSW），將為西悉尼居民提供直接通往悉尼北部和西北部就業中心的鏈接。基礎設施的大大改善，將帶動當地經濟和就業的快速發展，吸引更多人口的湧入，進一步提升房屋的剛性需求。

綜合宏觀政策等各方面因素，樓市將直接或間接獲得利好，對市場預期產生推動力，進而加速房價上漲。從需求、銷售以及城市表現來看，與宏觀經濟趨勢也是基本吻合的。

二、從需求變數角度看

澳大利亞幅員遼闊，國土面積位居世界第六，但其70%的國土處於乾旱或半乾旱地帶，中部大部分地區不適合居住，人口主要集中在沿海岸線地區，如悉尼，墨爾本，布里斯班等首府城市。另一方面，作為一個移民大國，澳洲人口增長迅速，對澳洲房產銷售與租賃構成強有力的支撐。經濟合作與發展組織(OECD)最新數據顯示，在 2012-2013年間宣誓成為澳洲公民的人數勁增46.6%，創下6年來新高。澳洲國家住房供應理事會(National Housing Supply Council)指出，到2031年，澳洲將迎來人口增長的高峰嬰兒潮，住房需求量將比供應量高出66.3萬套。在澳洲人口膨脹與房屋營建率低態勢下，住宅供不應求，房價定將繼續上揚。

三、從實際銷售角度看

據RP Data的數據顯示，在2013-2014財政年度，全澳別墅銷售躍升10%，至 348,670，而公寓的銷售量也增加8.6%，至135,330。別墅的銷售數據是自2007-08年世界經濟危機以來的最高峰，而公寓的銷售也是4年來的最高峰。近幾年來，通過澳信咨詢、購買澳洲房產的客戶人數、購買數量也明顯增多。房屋銷售量大增,去化速度明顯加快，客觀判斷，房價也將持續高企。

四、從澳洲首府城市房價指數看

另據RP Data統計數據，2013年10月到2014年10月的一年時間里，澳大利亞八大首府城市房價中值上漲了8.9%，其中，悉尼房價中值上漲了13.1%，仍然是澳洲樓市表現最強勁的城市，墨爾本、布里斯班表現亦極為搶眼。考慮到澳洲各大銀行利率處於歷史低位，進入房地產市場的資金流向更加寬裕，使房價上漲幅度繼續擴張。

住房貸款抵押公司Home Loan Experts的分析報告發現，未來十年，澳洲所有州府城市的房價中值都將沖破100萬澳元，到2024年，悉尼的房價中值料達182.4萬元。墨爾本第二貴，房產中位價將觸及136.6萬元。

從以上四方面的分析，我們可以發現澳洲房價上漲是一個肯定的結果，投資澳洲房產，切莫抱有投機心跳，應做為中長期的投資效果會較好。澳大利亞房地產市場收益相對與別的國家來比是更為穩定的，就目前的澳洲房價來看，將來仍會有一個上升空間。如果想要投資澳洲房產的置業者，可以根據自身條件來合理判斷。

（以上回答發布於2015-09-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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