澳大利亞房價走勢如何

㈠ 悉尼房價月漲上萬澳元，你如何看待這種發展趨勢

一個人活在一生當中有許多追求的事情。有的人是追求一個幸福的家庭生活，有的人是希望自己可以子孫滿堂，而有的人確實希望可以擁有一套屬於自己的房子。可能現如今人們對於房子的需求越來越嚴重，導致大家在很多時候觀念即使已經發生了改變。

而我認為如果照這個趨勢發展下去的話，我們的社會會發展到一個非常不良好的現象中。很有可能會讓我們的價值觀都變得非常扭曲。如果是這樣的話，那麼房價上漲就會給我們帶來毀滅性的打擊。希望社會各方面及政府可以出面進行管控。

㈡ 澳大利亞房價走勢 全面解析澳洲房價

2015年的澳洲房地產市場要面臨嚴峻考驗，各路專家都給出了自己的看法。其中一種比較極端的意見是，以前任職於西悉尼大學、現轉到倫敦金斯頓大學（Kingston University）的學術經濟學家堅因（Steve Keen）堅持認為市場處於泡沫之中。

另一個極端是澳聯儲（RBA）的助理行長埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份說房價只是一次性增長，是由於金融自由化和轉入低通脹期導致的，基本上10年前就已經結束，隨之而來的是澳洲房價較收入比較穩定的時期。

無論如何，一個被廣泛認同的意見是，澳洲的房價相對高，尤其是在悉尼和墨爾本。

下面我們來進行具體的分析：

一、從宏觀政策角度看

第一，醇熟的房地產管理體系。

澳洲房地產市場擁有逾180年的運作經驗，房地產管理模式和法律保障體系在整個過程中至臻完善和醇熟。同時，澳洲土地私有，物業具有永久產權，購房首付僅需一成，購房持有環節是沒有房產稅、遺產稅的，房屋出租也有對出租房屋的嚴格的法律保障。

第二，移民政策的放鬆。

隨著澳洲放寬移民條件，移民潮持續涌來。根據500萬投資移民簽證最新數據顯示，截止到2014年11月30日，澳洲移民局共收到了1908份投資移民意向申請，其中正式簽證申請的1357 份中，91%來自中國，而在517份的獲批簽證中，有88%來自中國。

第三，寬松的貨幣政策。

目前澳洲除了低息的貸款環境，澳元對人民幣匯率也處於低位，極大地降低了移民及置業澳洲的成本。

第四，基礎設施建設的規模增加，為當地經濟加速增長做好基礎性鋪墊。如墨爾本《大墨爾本發展計劃》（Plan Melbourne）——到2050年，墨爾本大都市范圍內將新建6大就業集群，創造大量購物商城和寫字樓，這將給當地帶來可觀的就業前景；再如新州政府近期公布的200億的基礎設施計劃——《重建新州》（Rebuilding NSW），將為西悉尼居民提供直接通往悉尼北部和西北部就業中心的鏈接。基礎設施的大大改善，將帶動當地經濟和就業的快速發展，吸引更多人口的湧入，進一步提升房屋的剛性需求。

綜合宏觀政策等各方面因素，樓市將直接或間接獲得利好，對市場預期產生推動力，進而加速房價上漲。從需求、銷售以及城市表現來看，與宏觀經濟趨勢也是基本吻合的。

二、從需求變數角度看

澳大利亞幅員遼闊，國土面積位居世界第六，但其70%的國土處於乾旱或半乾旱地帶，中部大部分地區不適合居住，人口主要集中在沿海岸線地區，如悉尼，墨爾本，布里斯班等首府城市。另一方面，作為一個移民大國，澳洲人口增長迅速，對澳洲房產銷售與租賃構成強有力的支撐。經濟合作與發展組織(OECD)最新數據顯示，在 2012-2013年間宣誓成為澳洲公民的人數勁增46.6%，創下6年來新高。澳洲國家住房供應理事會(National Housing Supply Council)指出，到2031年，澳洲將迎來人口增長的高峰嬰兒潮，住房需求量將比供應量高出66.3萬套。在澳洲人口膨脹與房屋營建率低態勢下，住宅供不應求，房價定將繼續上揚。

三、從實際銷售角度看

據RP Data的數據顯示，在2013-2014財政年度，全澳別墅銷售躍升10%，至 348,670，而公寓的銷售量也增加8.6%，至135,330。別墅的銷售數據是自2007-08年世界經濟危機以來的最高峰，而公寓的銷售也是4年來的最高峰。近幾年來，通過澳信咨詢、購買澳洲房產的客戶人數、購買數量也明顯增多。房屋銷售量大增,去化速度明顯加快，客觀判斷，房價也將持續高企。

四、從澳洲首府城市房價指數看

另據RP Data統計數據，2013年10月到2014年10月的一年時間里，澳大利亞八大首府城市房價中值上漲了8.9%，其中，悉尼房價中值上漲了13.1%，仍然是澳洲樓市表現最強勁的城市，墨爾本、布里斯班表現亦極為搶眼。考慮到澳洲各大銀行利率處於歷史低位，進入房地產市場的資金流向更加寬裕，使房價上漲幅度繼續擴張。

住房貸款抵押公司Home Loan Experts的分析報告發現，未來十年，澳洲所有州府城市的房價中值都將沖破100萬澳元，到2024年，悉尼的房價中值料達182.4萬元。墨爾本第二貴，房產中位價將觸及136.6萬元。

從以上四方面的分析，我們可以發現澳洲房價上漲是一個肯定的結果，投資澳洲房產，切莫抱有投機心跳，應做為中長期的投資效果會較好。澳大利亞房地產市場收益相對與別的國家來比是更為穩定的，就目前的澳洲房價來看，將來仍會有一個上升空間。如果想要投資澳洲房產的置業者，可以根據自身條件來合理判斷。

（以上回答發布於2015-09-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 澳洲買房與國內購房有哪些區別（重要）

近幾年澳大利亞買房變得火爆，很多購房者著眼於澳洲投資，今天搜房網小編就跟您嘮嘮在澳大利亞買房的攻略，畢竟不是在國內，投資更應該謹慎。澳大利亞買房與國內買房的區別有很多，就連基本的產權概念、投資政策都是不同的，購房者應該擦亮眼睛，以免造成經濟損失。

3、風險性差異

首先購房要了解澳洲房產的空置率。空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標准之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

購房者應該知道澳大利亞當前的空置率再進行投資選擇，真正交易的時候要注意產權問題，選擇風險小的、質量好的房子，不論是自住還是投資。

（以上回答發布於2015-12-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈣ 為什麼越來越多人投資澳大利亞房產

目前在海外選擇投資房產置業的中國人越來越多，一個是有感於國內地產行業的壓力，另外一個是因為目前在居住環境方面確實差強人意，很多人將海外房產投資的地點選擇了澳洲，中國商業房地產的買家在去年為澳洲房地產帶來了逾38億澳元，悉尼和墨爾本僅次於曼哈頓成為中國投資的首選地。下面就來看看為什麼越來越多的中國人選擇投資澳洲房產，澳洲房產與中國房產有什麼差距呢？
1、市場
20多年前，中國房地產業才正式邁入市場化，新政策不斷出台，宏觀調控頻繁，市場波動較大。 澳洲的房地產業已有百年以上的發展歷史，保持穩定增長走勢，近半個世紀以來房價平均每七到十年翻一番，受益於澳洲政府對於房產市場的保護政策和金融系統的有效調控。
2、法律保障
中國買房一般去房產交易所辦理，無專業律師參與。如果投資者對合同細節不了解，日後容易陷入陷阱和麻煩之中。
在澳洲，買賣雙方都要聘請專業過戶師或律師處理法律事務。有專業人士咨詢和把關，能保護利益，降低風險。
3、產權
土地管理法規定，中國住宅土地的使用期限是70年。70年後，土地歸國家所有，續租費用未定。澳洲房產是永久產權，可以傳給子孫後代，並且沒有遺產稅。
4、貸款
在中國，簽合同時一般要首付20%-50%，購買第二套房首付比例更高。交房前就要開始還貸，只能選擇連本帶息還。另外，中國沒有對沖賬戶，申請過貸款的人再次申請貸款比較困難。
澳洲簽期房合同時，一般只需首付10%，交房後才開始還貸，最多可申請到80%左右的貸款，可以選擇等額本息或者只還利息。還可以開通對沖賬戶，把手頭多餘的資金放在裡面，以此對沖本金，抵消利息。 此外，在澳洲再次申請貸款很方便，也可以等房產增值後進行再融資，將增值部分套現，用於新的投資。
5、新房交付
中國交房時，大部分是毛坯房，牆面地面僅做基礎處理，交房後需要業主自行裝修。
在澳洲，新房交付時都是精裝修，馬上就可出租。
6、爛尾樓風險
在中國，首付款交給開發商，沒有監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓問題，會使投資者遭受損失，投資風險較大。
在澳洲，首付款存放在政府監管的信託帳戶，交房前開發商無權動用。
7、負扣稅
中國沒有負扣稅政策。 在澳洲，目前租金收益若少於貸款利息、房屋折舊和其它支出，政府允許投資者申報損失，抵扣其它收入。
8、租賃管理
在中國，房屋租賃管理體系還沒有達到規模化、專業化和規范化，立法工作滯後，出租管理公司缺乏後續服務。 澳洲的租賃業相對正規，出租管理公司能為投資者提供一系列服務，包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、代繳費用等。
9、租金回報
報告顯示，今年上半年中國十七個大中城市的普通住宅租金回報率均值為2.6%。上海和北京的租金回報率分別為1.9%和1.8%。 澳洲首府城市的租金回報率一般都在4％至6%之間。
10、空置率
2015年中國城鎮住房空置率報告顯示，全國城鎮住宅市場的空置率達到22.4%，上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5％。 根據澳洲房產信息網站Domain集團今年一月的統計，澳洲各大首府城市的出租空置率都低於3%。 按照國際通行慣例，5％-10%之間的空置率為合理范圍，說明商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展； 10％-20%之間的空置率為空置危險區，有必要採取一定措施，保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

㈤ 澳洲的房子好嗎為什麼都去投資澳洲房產

一、大環境分析
1、穩定的經濟環境
相對於中國樓市調控的撲朔迷離，澳洲擁有最穩定的房產投資環境。從大環境方面來看，首先澳洲擁有最優越的自然條件和福利待遇。清新的空氣，完善的社會制度和穩定的政治體系讓澳洲遠離紛爭，並歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。
其次，澳洲經濟彈性良好，即便在全球經濟危機下，澳洲也沒有出現經濟衰退現象，是世界上少數幾個始終保持物價穩定並無通貨膨脹壓力的國家（通脹率穩定在2.5%）。澳洲實施了經濟快速增長及經濟結構的重大調整，在投資不損害澳大利亞國家利益的前提下，澳大利亞政府多年來鼓勵外國到澳洲投資，各國大型企業不斷注入，保持著強勁的經濟生產力。對於投資人士來說，一個國家擁有穩定的經濟環境非常重要，它決定了市場風險的高低。澳洲房產市場多年來一直保持一個穩定的增長態勢。根據RESIDEX的統計數據，澳洲的房產價格在過去30年平均每10年為一個增長周期，這意味著房產價格在每7-8年會增長一倍。並且平均每年4-7%的租金回報輕松以租養息，房價和房租雙線持續增長收入。
2、教育和移民拉動人口增長
澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平。盛通海外了解優良的師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。此外，澳洲作為移民國家，移民類別眾多，相較於英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據數據顯示，澳洲每年新進移民平均約15萬人口，大大超出房屋供給量。可以說教育和移民奠定了房屋市場的需求，讓投資澳洲多了一重保障。
二、住宅市場分析
1、相關信息透明度高
澳洲地產業位列世界第一信息高度透明化，建築成本以及房價基本完全透明受控，利潤率有明確的法定范圍。通過相應機構網站盛通海外還可以查到開發商和樓盤的詳細數據，包括周邊的居民教育程度，年齡分層，職業結構等等，可以作為理性分析的依據。此外，澳洲房價是由多方參與制定，會經過銀行和其他專業評估機構的公開量化，且政府部門對當地區域房價有長期的統計分析，整個房價和利潤基本是完全透明的。
2、規范的房屋操作市場
澳洲政府嚴格規范了從事地產行業人員的資質審批，包括律師、代理人、經紀人等。從事地產活動的專業人員必須具有一定的學歷，相應的實踐經歷，且考試合格頒發資質證書，經注冊登記後才能執業，行業非常規范。無論是買房賣房，還是租房管理，澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。對於海外買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資的安全性，買家無需自己操心，完全可以做到足不出戶投資海外，即省心又放心。
3、嚴格控制建造量，空置率低
近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年大量人口增長極大的拉動了內需，然而澳洲政府嚴控房屋審批量，房屋建造量卻遠遠趕不上人口增長，這直接導致了一房難租的局面。按照國際通行慣例，房屋空置率在5%---10%之間為合理區，此時供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；而空置率在10%---20%之間為危險區，要採取一定措施，如果空置率在20%以上為嚴重積壓區。而澳洲每年的房屋空置率基本維持在3%以下，遠遠低於世界平均值。據政府統計，澳洲人口平均每周增長3800人，每年移民配額在20萬左右，預計到2031年，澳洲住房需求量將比供應量高出66.3萬套。
4、永久產權優勢
澳大利亞受英國普通法傳統，私有制是其核心基礎。澳洲絕大部分土地為私有制，業主擁有土地的永久產權和繼承權，無遺產稅。而且是全世界為數不多的沒有房產稅的發達國家之一，有效降低長期持有的成本。
5、首付低，資產組合靈活
澳洲非常吸引海外投資者的一點就是購買房產的首付低，資產組合靈活，投資風險小，金融杠桿充足。10%的低首付讓絕大多數人都可負擔起。相比於股票，基金等，房產是最為穩定的投資項目，並且澳洲的10%首付是存於信託賬戶中，受政府監管，還有利息可以拿，完全無風險。澳洲允許海外人士貸款，做多可貸80%，輕松以租養息，還允許可以不賣房，直接通過增值部分從銀行套現來達到「一套房生兩套，兩套房生四套」這樣的資產組合，利用金融杠桿來達到利益最大化。
6、增值潛力大
在澳洲，由於政府的調控和經濟的穩定等各種綜合因素，房價的走勢是相當穩定的，大約七到十年翻一倍。澳洲統計局曾做過這個數據調查、
三、法律體系分析
很多不熟悉澳洲的人士會擔心在澳洲購買房產是否有法律方面的風險。首先，澳洲擁有強有力的核查與制衡制度，以及備受尊重的司法和執法系統，以及公開、有效和透明的法律框架。且澳大利亞的房產市場受嚴格的國家監管，購房者將受到多方面的保護，風險非常小。這體現在以下幾個方面、歡迎關注澳洲星空下
1、職責區分適當，避免形成利益統一
澳洲歷史不長，制度卻很嚴謹，大部分筵席了英國法律的傳統。這體現在各個領域，例如，銀行獨立承擔市場風險，保證其在提供按揭貸款時能夠客觀地評估房產價值和市場風險，避免金融風險和過度投資；政府相關部門對各種需要審批的信息獨立承擔審批責任，相關流程同步公開；開發商嚴格按照通過審批的方案施工，最終審批文件納入業主購房合同，接受公共監督。澳洲法律體制規定各方適當職責分區，避免了形成利益統一體，大大的保護了購房者。
2、澳洲房產交易強制律師和中介參與
在澳洲買賣房產必須通過有資質的中介參與，並且全程需要有律師介入。澳洲的購房合同涉及到多方面專業知識，一般業主或銷售人員是無法完全掌握的，雙方必須有律師，即使沒有合同的因素，通過律師買樓也是強制的，使得業主不必擔心操作違規違法。
3、首付款存於獨立信託賬戶管理
海外人士最關心購買樓花時的首付款是否安全，這點在澳洲是完全不用擔心。法律規定澳洲的首付款必須存於律師和政府共同監管的信託賬戶里，無論是開發商，還是買家，都不可以動用這筆錢。並且這個賬戶是有利息的，相當於一個定期存款。買房者等交房，驗收無誤後前再付剩餘的錢。也就是說，開發商只有在交房驗收通過後才可獲得錢款，有點像國內的「支付寶」，貨到才付款。如果開發商中途倒閉或破產，政府會連同10%的首付以及利息返還給客戶，安全性高，保障了每一個客戶最基本的利益。
四、細節因素分析
購置房產是一個大事，從前面的環境，市場以及法律分析來看，澳洲房產市場已經是一個風險較小，非常穩定和安全的投資。然而澳洲在房產細節處理方面更為讓人省心。
1、精裝修
澳洲所有的公寓房都是精裝修好了的，建好就可以入住。除了基本的硬裝之外，澳洲公寓裡面幾乎配備了所有的必需品如同微波爐、洗碗機、烘乾機，天然氣、空調、烤箱、地毯，窗簾等。只需要添置軟裝傢具如床鋪，沙發，冰箱等即可入住。此外，澳洲建築業質量過硬，設計感也很強。澳洲本地的大開發商質量都非常好，外觀折舊小，可保持十年如新。澳洲很多大的開發商都是世界知名，所造的建築都是讓世界驚嘆的。
2、後期維護到位
澳洲的生活小區都是非常干凈整潔，已經十幾年的小區看起來和新的差不多。一方面是住戶愛惜，更重要的就是物業管理到位。從最初篩選房客開始，租賃管理公司就會優先評級房客質量，挑選收入穩定的高薪白領人群，保證了租客的質量。其次，物業管理會對公寓每天進行日常清潔，定期清洗地毯，定期維護游泳池/健身館等設施，包括防火安全檢查也很仔細，確保大樓保持安全舒適的居住環境和後期維護。

㈥ 持有十年，你的澳洲房產真能翻倍嗎

熟悉房產投資的人一定知道，在地產投資分析法中，有一個著名的72法則，是用來計算一個房地產價值翻倍的簡單計算工具。具體來說，就是用72除以一個房產的年增長率，得出的數字即該房產價格翻倍所需要的年份。

比如：某房產平均每年價值增長7%，那麼該房產翻倍需要的年份為72/7=10.3年。

嚴格來說，72法則其實不單單可以用在房產投資中，在金融產品中同樣可以加以靈活應用。不過，目前這一法則是更多地在房產投資分析中被加以運用。

對澳洲房產稍有了解的人，基本都聽說過澳洲房產每十年價格翻一番的說法，這也是許多房產公司在推銷澳洲房產時的必備工具。

那麼，持有十年，你的澳洲房產真的能翻倍嗎？今天的文章，我們就來仔細分析一下這個有趣的話題。

澳洲著名的房地產數據研究機構CoreLogic日前發布了一些數據，專門就過去十年澳洲房產的增長話題做了簡單的分析。

十年前的2006年，全澳洲的獨立屋中位價為330,000澳元，公寓中位價為310,000澳元。

今天，整個澳大利亞的獨立屋中位價為499,000澳元，而公寓中位價445,000澳元。

根據這個最宏觀的數據來看，以國家為單位，顯然在過去十年內整個澳洲的房價，不論是獨立屋還是公寓，中位價均沒有翻番，而是分別增長了51%和44%。

不過，這個數據在我看來倒還證明了另一個被許多人拿來討論的話題：那就是公寓並不像一些人認為的那樣不具備增值潛力，它顯然也是具有投資價值的。

另外，看得仔細的你是不是還有一點覺得很奇怪，那就是獨立屋和公寓的中位價為何如此接近？

想要回答這個問題倒是也不難，因為首先請記住這是全國性的數據，而公寓通常建在距離城市中心不太遠的地方，而獨立屋則不然，從悉尼水邊數百上千萬的豪宅，到偏遠地區，礦業小鎮等不毛之地都可以建別墅，因此別墅之間的價格差距比較公寓相對會更明顯一些，綜合下來也就導致了全國的別墅與公寓中位價的如此接近。

不過，光是看上面這樣宏觀的數據，其實對投資者沒有太大的參考價值。因為把整個澳洲房產的數據擠在一起看，然後下結論說房價十年內沒有翻番，相當於把姚明和郭敬明的身高做個平均，然後告訴你全中國人的平均身高是一米八一樣。

那麼，如果來看澳洲的各個首府城市，結果會怎麼樣呢？

先告訴你結論吧：不好意思，過去十年，沒有一個首府城市的房價翻倍了。

不過好消息是：悉尼、墨爾本以及達爾文（是的，你沒看錯）的房產中位價已經接近翻倍了，而珀斯和霍巴特的房價增幅不到50%。

來看看下面這張表吧。

這是一張悉尼從1960年代開始的房地產走勢圖，可以清楚地看到，除了過去的十年之外，在1960年代到21世紀初的幾個房產周期內，悉尼房價曾經平均7-9年就能翻一倍，而只有上一個周期翻倍用了更長的13年。

有些悉尼的朋友通常會說「我買的房子五年就翻倍了」，這樣的說法即對也不對。說它不對，是因為再之前的五年，這套房子可能完全沒有增幅，而這位朋友只是幸運地在房市大漲之前進入了市場。

而隨著最近幾年整個澳洲的大興土木，未來一個周期內房價翻倍速度的變緩，或許將是一個大概率的事件，尤其是一些區域，由於短時期內供應量的急劇上漲，未來幾年短線的增幅將非常有限。但不論怎樣，我相信澳洲房產整體市場繼續穩步向上的趨勢並沒有改變。

所以，目前我通常會和有意投資澳洲房產的朋友們說，這里的房價大約10-15年翻一倍，持有的時間越長，你就會越幸運。