⑴ 上海現在有多少幢老的花園洋房在那裡可以查到這些老洋房的資料
武康路是上海西區的一條幽靜馬路。8月9日上午，史丹福房屋置換公司總經理趙建平帶著4位經紀人在這條街上拍照登記，用他們的行話說是在「掃街」，即尋找房源。史丹福公司8月1日剛在這條街上開了第一家店，是上海目前惟一專門從事老洋房買賣、租賃的公司。
在這條不到3000米的小街上住著400多戶人家，其中有100多幢老花園洋房。而這些老洋房的主人們都曾顯赫一時。黃興住在393號，1916年10月31日在這里逝世;唐紹儀住在40弄1號，他曾出任袁世凱政府的第一任內閣總理;陳果夫、陳立夫兄弟分別住在105弄2號和67號，兩處相距百餘米，現在還有幾位原農業銀行的老職工住著;正廣和汽水廠的大班住在99號;加拿大人福開森住在390號，他曾是高等工業學堂（上海交大的前身）的監院和《新聞報》的老闆，而武康路在解放前就叫做福開森路。
「銷售一個樓盤的利潤也許都不如賣一幢老洋房。」史丹福公司董事長陳早春對記者說。在陳早春看來，短短的武康路簡直就是一個聚寶盆，「如果再算上附近的湖南路、新華路、淮海中路，這里聚集了300多套老花園洋房。」32歲的陳早春也是全國最大連鎖房屋租賃公司「我愛我家」的創始人，1995年即開始介入上海老洋房買賣。坐在他的寶馬X5吉普車中，一路上給記者指點經他手交易的房子，近幾年他一共賣了100多套老洋房，這還不算經手租出去的。最近的一個大手筆，是以5000萬元成交一套榮毅仁當年住過的老宅，在宛平路上。如果按行內通行的3.5%傭金計算，一筆買賣就可提175萬元的傭金，「而且，這是個循環的市場，買下洋房的可能再賣出，我再買進進行包裝，一樣也可以賺大錢」。
事實上，大多數代理商不一定都有專做洋房的部門，但一定不會放過洋房生意。「做成一筆生意的傭金往往會達到100萬元以上，這比一家店面一年利潤的總和還多。」上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉說。
「截至1949年，上海一共有老花園洋房5000多幢，300多萬平方米。它們大多隱匿於尋常巷陌。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩告訴記者。在價格上，花園洋房與商品房完全是兩個概念，「上周還有人向我咨詢過哪些房可以買。」婁承浩說，「我告訴他，你先准備1000萬吧。」目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，總價往往會達到2000萬～3000萬元一套，「現在世貿中心頂層可以賣到3500萬。」21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說，「上海的房價不斷上漲，為什麼花園洋房不可以賣得更貴呢？」
如果簡單計算，5000套洋房每套均價1000萬元，總價值將是一個天文數字。然而老洋房的市場前景並不這么簡單。「市場最大的瓶頸還是產權問題，」孫懿說。他是上海大華集團企劃部經理。上海的花園洋房經歷了私產、國有資產、「文革」沒收、落實政策等若干歷史階段;當初所有者健在的不多，有繼承關系的則飄零四方，大多數產權仍屬政府，但使用者既有政府機關、事業單位，又有普通居民;產權關系異常復雜。邵非說，產權清晰可以流通的花園洋房一般只有四五十套。
產權與物權的問題也同樣困惑著投資者，回報是否能得到保護？台灣建築師陸傳暉是上海老洋房較早的投資者，1999年他以每年128萬元的租金取得了「遠東第一豪宅」「綠房子」的10年租期，並承諾投入500～600萬元對房子進行維修保護。「由於是文物單位，政府要開論證會。在此期間房租照交，我卻根本沒法工作。」他以每月20萬元的租金把一、二層樓租出去，但所有者上海市規劃院對此提出異議，目前陸傳暉已經4個月沒收上房租了。如果正常的話，陸傳暉每年可以多賺100多萬的房租，但他還是覺得自己虧了。
誰動了李鴻章的花園
晚清重臣李鴻章不僅開啟了洋務運動、創辦了北洋水師，還給後人留下了一座丁香花園。丁香花園是上海老花園洋房的極品，僅花園就佔地2.66萬平方米，總建築面積2934平方米。一條華山路將丁香花園分隔為兩大塊，東邊的目前為上海市老幹部活動中心，香港商人租用了靠近門口的一棟樓開了申粵軒酒樓;西面一片現在則更名為「丁香別墅」。
兩年前「我愛我家」總裁陳早春和房管部門簽訂了8年租賃合同，租下了丁香花園的西面一片，其中有一間別墅和1000多平方米的草坪。「隨後我投資了1000多萬元在花園里修建了4座新別墅，連同原先的老房子一起租給了外國人。」陳早春告訴記者，「這里也就相應更名為丁香別墅。」
每年陳早春可以從每棟房子上獲得600萬元的租金。據陳早春說，今年5月，這塊地被管轄機構以1.6億元價格賣給了上海大統房地產公司，大統公司終止了和陳的租賃，「同時大統公司想讓其中的房客搬出去，所以我和那些房客的損失都得到了大統公司的賠償。」
關於這次「違約」是賠還是賺，陳早春說:「我是個生意人，除去我要賠付給那些租戶的違約金，我當然是要賺錢了。」以目前市場來看，這筆生意賺的應該要遠遠多於陳早春當時投資的那1000多萬，「我不太清楚大統公司買下這套洋房有何用處，聽說會把前兩年建的別墅都給推了，只留下那棟老洋房，也有可能把這塊地儲存起來或者用來做抵押貸款，都不確定。」
畢業於復旦大學經濟系的陳早春，1995年開始涉足花園洋房代理業務。「剛開始政策限制很嚴格，嚴禁買賣，惟一的渠道只可以是租賃。此前我在一個針對高端客戶的地產中介公司做經紀，手上有優質客戶。另一方面我對上海熟悉，於是開始針對這個市場去找一些老洋房，把它租下來改造後再以高價轉租給外國人。隨著後來經濟發展勢頭越來越好，進入上海的跨國機構越來越多，這樣的房子幾乎是供不應求。」陳早春告訴記者。
1998年下半年，陳到北京做二手房市場和房屋租賃市場，繼續發展史丹福公司，著重在房屋租賃市場發展。2000年4月，成立「我愛我家」房屋置換有限公司，兩年時間發展成為最大的房屋租賃公司，目前在全國擁有連鎖店400多家。
北京的業務上了軌道後，陳早春又回到了上海繼續他的洋房生意。據他的統計，所有買老洋房的客戶中，企業僅佔20%，個人佔了80%。而在租賃老洋房方面，企業佔了70%，個人則佔30%。有八九成客戶把購買或租來的老洋房用作住宅，特別是台灣和香港地區的買家居多，外籍華人和東南亞客商也是主力。
對於洋房的生意，史丹福公司並不僅限於租賃和買賣。巨鹿路889號所在的花園洋房共有9幢，原是由亞細亞火油公司在20世紀20年代建造。據史丹福公司經理趙建平說，他們正在與靜安區政府合作，將這12幢英式連體洋房改造為綜合性消費、娛樂中心，暫命名為『巨鹿路歐洲風情休閑街』。「一期產權置換加上二期整體環境改造的總投資約為1.46億元。」趙建平說。
上海老洋房地圖
「上海最早的西式建築出現於1872年，清同治十年，由英國領事館建造。1895年開始形成一定規模的花園洋房。花園洋房更准確的名字應該是『獨院住宅』，解放前建造的目前有5000餘幢，300多萬平方米，其中僅高級花園洋房面積就達160萬平方米。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩接受采訪時說，「最早的所有者是軍政要人、大商人、社會名流，這些人更容易在上海吸收外來文化，喜歡標新立異。可以說這些老花園洋房都是當時的國際流行式樣，還有一些大師的作品，包括鄔達克、艾塞西•羅傑斯。」
花園洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龍柏，中間往往是一片草坪，設置大理石塑像或噴泉作為花園的中心，遠處設置池沼，以求樹木倒映。主屋的前側有露台、高台階，晚期的則為低地坪，甚至與室內聯成一片，僅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往連接「下房」或車庫，還有花房或暖氣花棚。晚期豪華的花園洋房裡，還增加了游泳池、網球場。「上海老洋房的建築式樣豐富，有歐洲式、美國式、俄羅斯式、西班牙式、日本式;既有豪華、莊重氣派的歐洲文藝復興式、又有清晰明快、自由的鄉村別墅式、現代式等。」婁乘浩說。
據初步統計，花園洋房主要分布在四個市中心區:徐匯區約佔39%，長寧區約佔29%，盧灣區約佔9%，靜安區約佔8%。「上海是由東向西發展的，跑馬廳一共搬了三次:從河南中路到河北路，再到人民廣場，都是向西移動的。」婁乘浩指著地圖說，「最早的西方建築是在黃浦江邊，後來以西藏中路為界，花園洋房主要集中在這條路的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等幹道，自東向西分布。此外在越界築路地區，如溧陽路、多倫路、華山路、愚園路、虹橋路的兩側也建造了不少花園洋房。」汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區域，政界要人多住在徐匯一帶，商人住在愚園路、華山路一帶，而知識分子、技術精英則主要集中在盧灣區。「舊時王謝堂前燕」，解放後大部分花園洋房作為官僚資本被收歸國有。
「目前有二十幾幢洋房進入了上海重點文物保護名單，花園洋房的現狀並不樂觀。」婁乘浩說，他曾經考察的淮海西路1478弄有十幾幢洋房被白蟻啃噬得非常厲害。「政府缺乏足夠的經費維修好所有的建築，在這種狀況下租出或賣掉一批房產，可以吸引民間資金保護更多的建築。」
事實上，能夠得到及時維護的老房子只是極少的一部分。上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉與記者談起他們做的一單2000萬元的生意:「房主是一位60多歲的老太太。她住這個洋房的時間太長了，想住臨江的高層建築。上海的秋雨總是突如其來，讓她來不及關上會濺雨的窗戶，來不及堵上漏水的天花板，天花板出現一團團黃色的水漬，還向下滴水，其餘的水順著牆壁流到牆根，匯成小小的一個水潭——因為那早年的木質地板已經朽成了一個個大小不一的洞。她家的臉盆和水桶甚至是杯子似乎永遠都不夠用，在多雨的秋季，都派上用場。這位老太太只相信現金，付款交易的那天中午飯後，她將買主和經紀人全約在她家，在她家地板上將2000萬元現金一張張仔細地數清，嚴明沒有假幣，然後交了鑰匙，出門叫了部計程車走了。」
產權的困惑
愚園路1136弄31號目前是長寧區少年宮，外形是哥特式建築，局部有西班牙風格，高3層，氣勢不凡。這里原是國民政府交通部長王伯群的私人住宅，建於1934年。1940年這座別墅被汪精衛佔用，後陳公博、周佛海都曾經住過。抗戰勝利後，原屋主王伯群已經去世，其妻保志寧返滬時，房產已被國民黨軍統局接收，保志寧央請姻親何應欽說情才收回。1947年保將房子租與英國駐華領事館新聞處。1949年5月上海解放後，這座別墅由部隊機關使用，後作為長寧區委辦公室。1960年成為長寧區少年宮。
「上海幾乎所有最著名老洋房都經歷過一番產權更替。」大華集團策劃部經理孫懿說，「這種動盪變化導致了目前花園洋房市場的一系列先天問題。」最重要的問題是哪些房子可以交易？
據孫懿介紹，老洋房的產權目前有三種狀態。解放後原國民政府、官僚資本、反動會道門頭子的資產被收歸國有，成為國有資產，由各級房管局管理，大多為政府各級機關、事業單位使用。此外市政府下屬的東湖賓館經營著原杜月笙公館、馬勒公館等幾處頂級物業，外事用房服務公司代理了包括張學良公館在內的十餘處老洋房，租給外國政府駐滬使領館。民族資本家的財產受到了保護，一部分洋房在公私合營中政府收歸國有，另一部分仍為私產，但在「文革」中被沒收，後經落實政策返還原主或給予補償，「這就有兩種情況，一種是政策落實徹底，房產由繼承人得到。另一種不夠徹底，由於歷史原因洋房裡住進了其他居民難以遷出，居民有房子的使用權，但房主又不可能接收居民廉價的房租，就形成了國家、房主、租戶的三方矛盾，都是歷史遺留問題。」
「屬國有資產的老洋房基本上是不賣的，或者只租不賣，賣的話要經過房管局嚴格審批。屬於教會資產的原則上可以賣，但手續非常復雜，需要宗教協會審批。政策落實不徹底的也無法上市，產權不夠干凈;能交易的只有徹底的私產房。」孫懿說。
即使是產權干凈的私產房也存在操作上的困難。21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說:「房產的產權曾經被人為中斷，最初房主很多已經不在人世，他會有很多繼承人。只有所有繼承人都同意，房子才能賣。賣一套花園洋房，成交時往往要准備好幾個簽字室。有一些繼承人在國外不願回來簽字，要辦委託手續，還需要資料公證。經常會發生這樣的情況:繼承人之間經濟條件不平衡，大哥富裕小弟窮，有人認為賣房子是敗家子,但有人又需要錢。」即使如此，還要查清房子是否被法院查封，是否在銀行抵押貸款，有這些情況都無法交易。
對陳早春而言，最大的風險就是產權關系「拎不清」。他曾運作過一套房子，房子是解放後無人居住收歸國有的，然而賣出後繼承人突然從海外找上門來，他不得不再賠一大筆錢。「幾乎每一棟洋房的產權復雜程度都不一樣，這就看我們的調查能力了。」趙劍平說，「競爭一座洋房的公司很多，誰把洋房的產權弄清楚誰就可以提前下手將洋房拿下。我們有專門跟房管局、政府部門打交道的配套部門，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用權的洋房，比如被行政單位佔用的洋房，首先必須要將此洋房變為有產權房，我們可以幫助他完成這一過程，但之前會約定具體成交的事宜。」
得到一座產權「干凈」的房子絕非易事，很多時候要親自動手想辦法。邵非告訴記者，曾有一位台灣商人看中永嘉路一套花園別墅，但其中有8戶居民，他先找每一家做工作,買回他們的使用權，將8個使用權集中為一個使用權，再補交土地出讓金，取得統一產權，然後將房子以1200萬元賣出，實際他的動遷成本只有600萬元。其中一個環節談不妥，都會前功盡棄。
一般來說，花園洋房運作周期也很長，需要6～12個月。
價格的「嚼頭」
能夠在市場上流通的洋房有多少呢？按照邵非的經驗，在一個階段一般只有40～50套，「由於歷史原因，產權干凈的房子鳳毛麟角」。往往一套房子放出來，代理商們會一擁而上，「老花園洋房的價值就在於少，買一套少一套」。物以稀為貴，目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，一套房間面積700平方米，花園500平方米的房子，總價就要2500萬～3000萬元。
「花園洋房價格的彈性很大，沒有參照體系。」孫懿說，「地段不一樣，歷史不一樣，價格會相差很遠。往往面積越大，售價越高，因為開發為商業用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的貴,因為更加幽靜。」
目前花園洋房的價格一般按照相似路段、相似面積的洋房成交價確定范圍。大華資產評估公司是上海目前專門做老洋房評估的估價公司，董事長李則兆接受采訪時說:「同樣是幾百萬上千萬的房子，買老洋房和買『望江豪宅』之類的新樓盤，審視角度是不一樣的。看房的角度主要是:人文歷史、情感、格調等。評估一套洋房值多少錢，首先是看地段，緊挨市中心那是必須的。無論作為投資還是自己居住，地段對於老洋房來說都極為重要。再看佔地面積大小，沒有花園的不算洋房。頂級的洋房至少會有一個街區，一塊很大的草坪。草坪越大，土地佔據面積越大，價格系數就越高。歷史、文化的沉澱更是重要。多數老洋房在歷史上曾有要員居住，顯赫一時，首先是由名人建造，其間幾十年數次轉手都是在名人之間進行。比如說興業路的一套洋房，以前是黃金榮住的，他是蔣介石的老師，有了這樣的故事，價格就沒邊了。老洋房非常講究安靜的環境、獨立的小院風格，最好四周還有高大的法國梧桐環繞，這些都會給老洋房增色不少。若周圍建有很高的大樓，價值就會大打折扣。房型結構也決定了洋房價值。外部內部都應該保存完整。事隔幾十年後，外部會有些破舊不堪，就是這樣的感覺才值錢。」
老洋房的內部細節對價格影響也很大。「上鏡率最高的居然是角落，特別是牆體間的夾角。只有這些地方才能表現出房子的深度。露台也是必去的地方，居高臨下，花園和周圍環境一覽無余。」李則兆說，洋房內的老舊細節也很具有價值，如南陽路貝潤生老宅銹跡斑斑的門把手，房頂上的盤龍，樓梯上的雙龍戲珠鏤刻，以及牆上的萬壽圖、梯形的柱角，都令看房人興致盎然，「一個在美國的朋友說，如果把這洋房的老舊鐵窗拆下來，拿到紐約去賣，告訴他來歷，至少可以賣10000美元。」
中長線的投資
在很多房產代理商看來，房源拿到手，買家根本不成問題。購房者基本分兩類，自己住的和投資者。邵非曾經陪一位瑞士老華僑在汾陽路看房，「他指給我看上小學的地方，玩耍的地方，對他來說錢不是問題，他有幾千萬的預算，現在寧肯每月花一萬多的房租，也不願買別的房子」。
在個人消費市場中，華僑和海外人士是主力。戴德梁行•泛城（中國）綜合住宅服務公司曾做過一次客戶調查，執行董事吳少聰介紹說，外籍人士佔到70%，其他為港澳台同胞、外省市與上海籍客戶占剩下的30%;只有13.3%的客戶有1年以上的別墅物業居住經驗，他們可以被稱為「經驗客戶」。
此外，大公司也是老洋房的追逐者，這種消費又帶有很強的投資性。「買洋房也是投資不動產，到銀行抵押貸款時，價格只會高估不會低估，這會給公司帶來很好的現金流。」孫懿說。在吳少聰看來，投資老洋房不同於投資一般房產，不是靠頻頻交易去實現它的投資價值，而是像投資藝術品那樣，需要有足夠耐心，並有足夠的信心去把握它的增值，更應該有足夠的時間去保護它的價值。
洋房的投資價值，不僅在於收購的機會和眼光，事後的裝修改造也左右了租金和再次出售價格。一般原則是，整舊如舊，再加上現代化的設施。趙建平介紹說，水、電、煤氣的管線和表具，最好能全部換上新的，外牆的陳舊，作為必要的維護，最好能請專業人士清洗一下，必要的話刷上與原來顏色接近的塗料。鋼窗一般不用換新，銅制的手柄、插銷也是老洋房味道的一部分，應盡量保留;木窗舊了，朝外的一面應保留它的原色。舊地板打磨一下，上一遍底漆再打蠟就行。廚房應該是整體廚房的樣式，舊的樣式才更有味道。底層地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花園通常會有年代久遠、生長茂盛的名貴樹種，也需要專業公司進行日常維護，「要是稍不小心，破壞了『品味』，這房子就賣不了好價錢了」。
孫懿告訴記者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花園洋房可以租到11000美元一個月，最低也能租到9000美元。「眾多因素決定了老洋房在市場當中的『霸主』地位，這在短期內還是毫無爭議的事實。」李則兆說，老洋房是房產「古董」，抗跌性非常強，隨著老洋房的多次交易、換手，其各方面的條件將不斷得到完善，這將提升整棟房子的價值，所以投資者不妨「中長線」持有老洋房。
顧傳暉與「遠東第一豪宅」
顧傳暉是上海較早投資花園洋房的台灣商人。他的父母都是上海人，1997年他進入大陸做建材生意，曾經是建築設計師。1999年的一天，顧傳暉坐車經過北京西路、銅仁路口時，看到了「一條美麗的綠色弧線」。他停下車子跑過去看，那是一幢4層的綠色弧形建築，彷彿一艘郵輪，「我和這幢建築有心電感應，我認定這是一座不凡的作品。當時我也在江蘇租了一套花園洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力牆式的殖民建築，而這座洋房是樑柱結構的，是新建築。」4年後，顧傳暉就坐在當年震住他的弧形區域，回憶起第一印象，仍舊激動不已。
後來顧傳暉查資料，發現這里曾經是上海顏料大王吳同文的舊宅，吳同文是富商貝潤生的女婿，是建築大師貝聿銘的姑父。吳同文請匈牙利建築大師鄔達克給他設計了這棟房子。這是鄔達克在上海的最後一件作品，1938年竣工時鄔達克向吳同文保證，即使100年也不會落伍，當時這座綠房子被稱作「遠東第一豪宅」，有電梯、冷空調、地板供熱和鍋爐房。「鄔達克設計了上海的國際飯店，在40多年間一直是亞洲第一高樓，而貝聿銘也說，他受鄔達克的影響頗深。」顧傳暉說，「鄔達克喜歡用弧線，這座房子的廊梯、吊頂用了大量的弧線設計，即使電梯都是荷葉型的;貝聿銘也喜歡幾何圖形，喜歡銳角、錐體。這該是他們的師承關系吧。」
在「文革」期間這座豪宅由上海三輪車工會使用，又劃歸上海市規劃院,後來規劃院在邊上建了新大樓，這套花園洋房就成了曬圖室。當顧傳暉敲門進去的時候，房間里只有兩個曬圖工人，空氣中彌漫著阿莫尼亞葯水的臭氣，「只能用兩個字來形容——殘破，大部分的玻璃都碎了，空調外機亂七八糟的掛在外面，花園里還有一個人防工事的出口，貼著白瓷磚。」顧傳暉想買下這座房子，但沒有被允許，最後他以每年128萬元的租金取得10年租期，並承諾花500～600萬元對房屋進行修繕保養。「我當時的想法是非常單純的，認為自己是上海人，應該把這件優秀的建築保存下來。」
但接下來的發展卻令顧傳暉始料未及。「由於是上海市優秀建築，修繕必須通過文管會、房地局、規劃局的同意，每個部門、每個專家都有一套理論;討論會一直開了兩年，我每年100多萬房租照交，卻沒法動工。」顧傳暉說，「我是一個商人，還要做生意。」到2001年房子的修繕終於完成。他上交了4萬元拆除了人防工事入口，將四樓做自己的卧室，三樓做公司，一、二樓開了一個網吧，「那曾是上海最豪華的網吧，我都用康柏的主機，液晶顯示器，20塊錢一小時。我不懂這一行，一年後網吧關門，我虧了500萬元。」
「綠房子」已有70多年的歷史，房屋滲水比較嚴重，顧傳暉將樓頂重新做了防水層，但是房管部門不同意清理外立面，牆壁的漏水始終無法解決。「牆面有很多小縫，不拆除瓷磚怎麼解決呢？鋼筋都已經銹住了。」顧傳暉說，他躺在樓上，一有大車過，就會感到房間的晃動，「還能晃多久呢？我不曉得。也許它可能只有20年的生命了。」
1999年是上海樓市的谷底，2001年開始一路飄升。2002年顧傳暉將一、二樓租給了一新加坡商人開了叫「艷陽天」的餐館。一個月租金20萬元，租期5年。房東規劃院卻對顧的轉租行為提出異議，目前，「艷陽天」已經向顧傳暉停交了4個月的房租。
最令顧傳暉不解的是，他想花12萬元修好電梯，但各保護單位都有太多顧慮，「連勞工部門都要來管，說的責任嚇死人。我現在只好多一事不如少一事」。