德國房價為什麼大漲

① 歐美的房價很低，收入很高，這種傳言真的要相信

這是可以信的，歐美的房價是非常的低的，收入也是比較高的，可是歐美的消費卻是非常的高的，房價低的原因是國家的福利支持

② 隨著我國房價的日漸升高，德國房價是多少呢

在德國，地域不一樣戶型不一樣，房子價格差別也非常大，例如斯圖加特挨近市中心的三層小樓中的一層，100平方米大約20到40萬歐，和國內比算上費率大約和一線城市的類似房差不多，但是考慮到收入分析德國人便舒服多了，但是德國年青人依然非常少購房，因此房子價格一直很穩定！

要記住，3600歐的房價是慕尼黑的平均，慕尼黑做為德國最大的城市，其總面積寬闊，在慕尼黑瑪利亞廣場四周的市區，房子價格乃至高達近1萬歐元（摺合元8萬/平米），這個價位讓絕大部分的德國人都是望而生畏。

不難看出，德國房子價格對比德國年輕人收益仍然十分價格昂貴，怪不得人家都說「萬惡的資本現實主義社會發展」，來看所言非虛。

③ 德國房價這幾年一直上漲的原因是什麼現在還有投資價值嗎

個人覺得是德國的國力越來越高，特別是企業主越來越願意去德國拓展自己的事業，隨之帶來的是人們會把目光轉向德國的房產，德國的房產是大家眼中的香餑餑，自然價值越高，價格越高了，現在的德國樓市一直在上漲，還是值得投資的。

④ 為什麼房價會上漲

房價會一直上漲的原因有經濟發展需要房地產帶動；城鎮化帶來的巨大人口在刺激房價上漲；開發商和炒房者希望房價上漲，總會聯手炒作；銀行、中介機構和購房者對房價上漲起到促進作用。

一、經濟發展需要房地產帶動

在過去的二十多年裡中國經濟一直都保持高速發展，而這裡面有很大一部分是因為房地產的帶動。

二、城鎮化帶來的巨大人口在刺激房價上漲

國家統計局公布的數據顯示中國目前的城鎮化率已經超過了60%，這對中國城市的發展是一件好事，但同時也帶來的房價的上漲。因為隨著城市人口的不斷增長，樓市需求也在不斷增加，這就導致了市場經常會出現供不應求的現象。例如大家經常就能見到售樓處有排隊買房的購房者，最後的結果就是開發商趁機漲價。

三、開發商和炒房者希望房價上漲，總會聯手炒作

開發商和炒房者是房價上漲過程中受益最大的人，他們會想盡一切辦法製造房價上漲的理由。以炒房者為例，為什麼炒房者會一次性購買幾十套甚至上百套房子，還不就是要製造出一種樓市供應不足的假象，讓購房者都爭搶房源。而且更多的時候，炒房者會通過相互交易把價格哄抬上去，這也是為什麼大家這么討厭炒房者的原因。

實際上這幾年為什麼三四線城市的漲幅會超過一二線城市，也就是因為大量炒房者在政策的限制下，根本沒辦法在一二線城市炒房，只能跑到三四線城市去炒作。所以在炒房者和開發商的共同作用下，中國的房價才會一直上漲，直到現在漲到這么高的水平。

四、銀行、中介機構和購房者這些樓市裡的參與者對房價上漲起到促進作用

銀行和中介機構就是靠著房地產市場吃飯的，房價上漲他們就能賺到更多錢，他們對房價上漲的影響十分明顯。主要是購房者也對房價上漲起到刺激作用，因為所有人在買房之後都希望自己不會虧本，都希望房子能跑贏通貨膨脹的速度，最好是能帶來財富上的升值。例如現在就有很多業主抱團漲價的消息，其實也證明購房者對房價上漲的作用。

(4)德國房價為什麼大漲擴展閱讀

央行司長表示熱點城市房價上漲壓力仍比較大：

4月1日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分熱點城市房價上漲的壓力仍然比較大，高杠桿的中小房企的債務違約等潛在風險也是值得持續關注的。

他指出，金融風險總體是趨向收斂的。當前疫情影響不確定性較大，宏觀環境依然復雜嚴峻，國際資本流動的波動比較大，外部沖擊引發境內金融市場波動，股市、債市和大宗商品市場面臨振盪的風險，少數的大型企業集團目前還處在風險的暴露期，中低資質的企業還面臨融資困境，債務違約的風險比較高。

⑤ 德國的房價是中國人炒起來的

7月25日報道，中國人的購房需求集中在柏林和法蘭克福兩地。報道稱，2015年至2016年中國人在法蘭克福的購房量翻了一番，從500套增至1000套。這一成交量是柏林的三倍，但是在柏林購房的中國買家也在增加。

報道稱，德國的新建住房也在不斷增加，但蓋房的速度明顯追不上住房需求的增速。據德國住房和房地產公司聯邦協會（GDW）測算，2009年以來，德國少建了100萬套住房。他們認為住房需求增長的原因是，2009年以來，德國人口增加250萬，其中主要原因是移民人數增多，另外，越來越多的人遷入少數幾座大城市也是造成住房緊張的原因之一。

報道稱，盡管如此，德國的房產市場依舊相對穩定。王魯彥提醒說：「整個德國市場不是一個做投機的市場，所以不要指望德國的房子會在短時間內迅速升值，因為德國的政經環境比較穩定。在整個歐洲來說，德國是領頭羊，這方面非常吸引中國客戶，因為風險極低。但這里只適合做長線投資。」

房子不管在哪裡都是用來住的，炒作只會成為別人指責的對象。

⑥ 隨著現在房價的日漸升高，德國房價目前到底是多少呢

大都市區的房價漲幅較大。在七個頂尖城市裡，每戶住房和雙戶住宅的房價增強了7.6％，做到2455歐/平方米;而共治公寓的漲價8.2％，做到1875歐/平方米。增長幅度比較大柏林，上漲幅度達到15.2％。就地域來說，德國中西部地區的房價是上漲幅度最高。德國西部的大城市，平均房價為3340歐/平方米,提高6.9％。德國中西部落後地區，一戶和二戶房屋的購房者在2018年必須多支付7.9％，每平方米平均價做到2440歐。

不難看出，德國房子價格對比德國年輕人收益仍然十分價格昂貴，怪不得人家都說「萬惡的資本現實主義社會發展」，來看所言非虛。

⑦ 為什麼現在要投資德國房產

很多人買房投資的時候，都會關注一個重要指標 -租金回報率！可是投資柏林的房產，您賺的僅僅是租金回報率嗎?當然不是了。今天就給您分析一下，投資柏林房產您賺到的地方。

租金回報率

當然了，投資柏林房產租金回報率還是相當可觀的。同樣作為首都以及歐洲的一線城市，柏林的租金回報率相對較高，通常都在3-5%。柏林市中心的房價基本上在4000-7000歐一平米。通常小戶型（大開間，一室一廳，兩室一廳）的租金回報率也是最高的，精裝修的房子通常可租到20-25歐/月/米。但相比較北上廣深的1%點多，柏林的租金回報率還是不錯的。

房價增值

如果說德國近幾年房價漲幅最高的城市，那麼就是柏林了，每年平均漲幅10%。

而房價上漲的主要原因歸結於以下幾點:

第一，柏林已成為歐洲的矽谷，大量的互聯網公司湧入，同時也帶動了資本市場的。全球著名互聯網谷歌，Facebook，亞馬遜公司，騰訊，阿里巴巴等均在柏林設立分公司。歐洲以及全球的頂級投資公司也在柏林尋找好項目，進行風險投資。因此，互聯網行業的發展也吸引了世界各地的高端人才進駐柏林。高級人才不斷的大量湧入，必然就帶動了當地市場房地產市場的蓬勃發展。

第二，柏林的迅猛發展起步也就在這短短幾年間。而相對於德國其他大城市來講，柏林之前的房間一直處於低價位階段。慕尼黑，法蘭克福，漢堡，甚至杜塞爾多夫的房產價格都要比柏林高很多。而柏林作為德國的首都，歐洲的互聯網中心，自然就成為了投資商眼中的價格窪地。之前與其他城市的價格差必然會逐漸縮減。

對柏林比較了解的歐洲人，俄羅斯人和猶太人很早就看到了這點。所以現在房產市場上經常會看到來自這些地方的房產投資商。

歐元區經濟回暖歐元資產升值

2017年第二季度歐元區經濟形勢呈現積極復甦態勢，法國、德國、義大利、西班牙等主要國家經濟出現顯著改善。德國製造業增速創下逾六年最快，服務業也保持強勁。法國和義大利服務業增速也保持了強勁勢頭。一系列報告顯示，歐元區企業活動的增長將推動經濟走上持續復甦的道路。

歐盟統計局近日公布的歐元區第二季度經濟數據顯示，歐元區二季度GDP同比增長2.2%，環比增長0.6%。同時，歐盟28國GDP同比增長2.8%，環比增長0.6%，好於上一季度。至此，歐元區經濟已經連續擴張17個季度。

歐元區的經濟迅猛增長也推動了歐元的大幅升值。這對於國際房產投資者來講，投資的不動產也會在匯率上為其帶來巨大收益。今年年初時候，人民幣對歐元還保持在7.2的水平，而近兩個月匯率一路攀升至7.8，甚至有幾日幾乎接近8.0。不到半年，匯率上的盈利就要超過10%。

舒適的生活

可能看到這里您要說了，我隨隨便便北京上海一套房子，一年都賺幾番，投資柏林的房產才10%，有什麼好賺的?那我接下來說的這些，是您在北京上海不能擁有的。

健康的空氣

錢再重要，但是您要是沒有一個健康的身體，要錢又有何用?藍天在國內是奢侈品，而霧霾天則是常態。柏林的綠化率在德國排名第一。很多客戶看柏林房子的時候都會問小區是否有大花園?在德國人看來，公園早已是城市的一部分。每走5分鍾就會有一個公園，有綠樹，有草坪，有鮮花，有湖泊，有河流，任何人都可以免費進入，可坐，可跑。在柏林，不會有公園入場費，不會有"禁止踐踏"的牌子。在柏林，不會有霧霾天，這里只有健康的空氣，滿眼的綠色。

優質而免費的教育

在德國沒有學區房這種概念，因為在一個城市裡面教育資源的分配都是很平均的。學校的情況也不會有太大的差異。而柏林也擁有多所優質大學，包括洪堡大學，柏林工業大學，柏林自由大學，柏林藝術大學，夏洛騰醫學院, ESMT商學院等等。而且德國的教育從幼兒園到大學，不管是本土人還是外國人，都是免費的。您再回想一下國內，多少家長為了學區房而擠破了頭買房?多少個周末或是寒暑假您的孩子只是在昂貴的補習班裡度過?中考前高考前那些備戰的日日夜夜，您看著孩子還在挑燈夜讀，您難道不心痛嗎?而在德國，您並不需要為這些發愁。這里沒有學區房，大家都是平等受教育。周末寒暑假，更多的是社會實踐，體育活動，野外探險，出國游學等活動。

健全的醫療保障

德國是醫療事業非常發達的國家。醫療從業人員、設備、葯品等都是上乘的，德國獨立執業的醫師分布范圍廣，從根本上解決了「看病難」的問題，在德國看病不需要像國內那樣排隊掛號、排隊等醫生、排隊交費、排隊取葯，不需要向醫生塞紅包，完全沒有。它讓你感到很輕松，很便利，在德國看病，所有的表格都是由護士來填寫，最多也就是需要你簽個字。德國醫療保險體系比較完善，能夠公平涵蓋每一個人，患者不因居住地、身份、地位、民族、職業、年齡、性別而有任何差別，醫、葯是分離的，醫保報銷制度非常完善，也從根本上解決了「看病貴」的問題。此外，德國對外來文化善於包容、學習，包括我們的中醫，針炙、按摩等，包括陰陽太極圖，德國醫生都會，都懂，都在學。

⑧ 德國為什麼能長期控住房價

1、德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩定的房價，在全球「獨善其身」。1970-2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。十次危機九次地產，1991年日本房地產泡沫和2008年美國次貸危機，全球各國普遍受誘惑刺激房地產泡沫，而泡沫崩潰又帶來沉重代價，唯有德國沒有出現過嚴重的房地產泡沫和危機。
2、德國長期實行以居住導向的住房制度設計，並以法律形式保障。德國政府始終把房地產業看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，沒有過多地強調其「支柱產業」的地位。政府重視發展高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械製造和化工等產業，成就「德國製造」。德國的《住房建設法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入房租補貼、租賃市場規范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的「四大支柱」。
3、充足穩定的住房供給，規范發達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。經過戰後重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動廉價住房建設，同時支持建設福利性公共住房建設，政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。保護承租者的租賃市場，《租房法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。
4、合理穩定的住房投資回報率，嚴厲遏制投機性需求和開發商暴利行為。德國住房市場具有較為穩定的投資回報率，長期穩定在4%-5%之間。德國先後出台了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為「獲取暴利」，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲

⑨ 致命的誤區，為什麼房價難言"歷史大頂

2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控政策出台，中國房價將出現「歷史大頂」。對於上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。
在政府城鎮化政策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：
誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；
誤區二，認為「人口流動」可以代表房地產需求；
誤區三，認為「老齡化」將導致房價下跌；
誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；
誤區五，認為加杠桿必然等於「炒房」和泡沫。
主流房地產分析框架
對於中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和政策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對於全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中於宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之後的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對於中國房地產的主流分析框架是「人口流動+貨幣現象」。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。其中，「人口流動」對應「剛性需求」，「貨幣現象」對應「投資需求」或者反映價格泡沫程度。
其中，「人口流動」又包括兩部分，一部分是「老齡化」，一部分是「城鎮化」，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處於存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由於房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是「貨幣現象」，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析「人口流動+貨幣現象」框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？
在「人口流動+貨幣現象」框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。
事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。
北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模政策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升
與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變
在2014-2015年「忽視房地產供給」的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。「土地供給不足」因素越來越被市場接受，呼籲放鬆特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：「人口流動決定剛性需求」、「老齡化導致房價下跌」、「中國城鎮化接近尾聲」、「加杠桿就是炒房、泡沫」，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。
誤區二：「人口流動」能決定房地產剛性需求嗎？
我們認為，決定房地產剛性需求的並不是「人口流動」，而是「購買力流動」。
在2016年初，很多人將上海「人口凈流出」作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。

圖3 北京、上海人口增速持續下降
為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背後的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！
一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：
一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，「嚴格控制特大城市人口規模」明確寫在「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。
二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不「逃離北上廣」。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是政府政策、高房價阻止了中低收入階層人口流入的結果。如果人人都能在北上廣深買得起房、人人都有購房條件，那一線城市的人口增速有可能下降嗎？
盡管現實有些殘酷，但不得不承認，離開北上廣的是中低收入階層，而全國各地的中高收入階層仍然在進入北上廣，只有極高收入階層才有可能真的希望離開中國一線城市、出國移民。
我們的核心觀點是，衡量一線城市房地產剛性需求，要看的是「購買力流動」，而不是「人口流動」。即使一線城市總人口數量減少，只要買得起房的人口數量在增加，一線城市的剛性需求就是在增加。簡單的將「人口流動」等同於「購房需求」，存在嚴重的問題。
誤區三：「老齡化」真的會讓房價下跌嗎？
在宏觀層面，「老齡化」一直是論證中國房地產市場「歷史大頂」的重要依據。很多觀點認為，「老齡化」導致適齡購房人口佔比下降，進而導致房地產需求下降，進而導致房地價格下跌。
上述觀點的主要證據是日本，日本70年代之後人口老齡化加速，最終導致了日本80年代的房地產泡沫破裂，同時日本房價近二十多年一蹶不振。
上述理論和證據是不是看起來合理、很充分？但事實並非如此。從全球數據來看，「老齡化」與房地產價格基本沒有關系，日本更可能是一個特例。
先看美國，老齡化完全無法阻擋房價上漲。美國1990年之後老齡化明顯加劇，適齡購房人口佔比持續下降，但美國房價上漲並未停止，甚至出現加速趨勢。即使次貸危機房價階段性下跌，目前房價也已經漲回危機前的水平。

圖4 美國老齡化加劇，房價反而上漲
再看英國，老齡化之後房價反而加速上漲。英國1990年之後老齡化加速，2000年之後適齡購房人口佔比下降，英國房價卻一路上漲。同樣經歷次貸危機階段性大跌之後，目前房價已經漲回危機之前的水平。

圖5 英國老齡化加劇，房價反而上漲
最後看德國，老齡化最嚴重時期反而是房價上漲最快時期。德國1980年之後人口老齡化一直在持續，1995年適齡購房人口佔比見頂、之後長達二十年下降，但在人口老齡化程度最高、適齡購房人口佔比最低的2010年以來，德國房價卻一路飆升。

從美國、英國、德國等例子可以看出，「老齡化」決不能與「房價下跌」劃等號。如果簡單的看圖說話，我們能得到的結論反而是：美國、英國、德國房價均呈現長期上漲趨勢，而無論老齡化與否，甚至無論經濟危機與否。
不管上述看圖說話的結論是否成立，至少我們已經能夠證明一點：將「老齡化」作為中國房價大頂的理由是大錯特錯；除日本之外，多數國家「老齡化」與房價漲跌無關。
誤區四：中國城鎮化真的接近尾聲了嗎？
從宏觀層面， 城鎮化率接近尾聲也一直是看空中國房地產的重要理由。但真實情況是，從國際比較看，完全得不出「中國城鎮化接近尾聲」的結論。
如果看戶籍城鎮化率，中國戶籍城鎮化率不足40%，顯然距離城鎮化結束還有相當相當遠的距離。
不過，戶籍城鎮化率對中國的城鎮化程度存在明顯低估，特別是對於三四線城市而言。由於戶籍制度的原因，很多農民已經在三四線城市購房，但不願放棄農村戶口，因為農村戶口相對三四線城市戶口更有價值。
如果不看戶籍城鎮化率，而是看常住人口的城鎮化率，中國2015年城鎮化率也僅為56%，遠低於發達國家，也低於部分發展中國家。相比之下，美國城鎮化率80%，日本城鎮化率93%，德國城鎮化率75%，法國城鎮化率80%，英國城鎮化率82%，韓國城鎮化率82%。即使看發展中國家，俄羅斯城鎮化率75%，巴西城鎮化率86%，南非城鎮化率64%，中國城鎮化水平在發展中國家中依然算低的。

圖7 中國城鎮化率遠低於其他國家（均為聯合國口徑）
從中國城鎮化率的增速看，也完全得不到城鎮化接近尾聲的結論。1996年-2015年，中國每年城鎮化率增長速度均為1.3%左右， 最新的2015年城鎮化率增速仍然為1.33%，城鎮化率增速最低的年份也達到了1%以上，中國顯然還處於城鎮化的趨勢之中。

圖8 中國城鎮化率增速仍高
從國際經驗來看，無論是發達國家還是發展中國家，城鎮化率至少要達到70%以上，城鎮化才算接近尾聲，而中國距離70%還有極大的差距。

圖9 全球經驗來看，城鎮化率70%之前均為快速城鎮化階段
如果按照70%作為中國城鎮化的終點，則還有10-15年的城鎮化時間。目前中國為56%，距離70%還有14%的距離。中國過去平均每年城鎮化率提高不超過1.5%，這意味著中國距離城鎮化結束至少還有10年的時間。如果按照1%的城鎮化率增速計算，則還有將近15年的時間，
難道10-15年是一個很短的時間嗎？中國過去10-15年發生了多少變化？房價在過去10-15年又漲了多少？「中國城鎮化接近尾聲」的結論到底怎麼得出來的？
誤區五：加杠桿就一定是「炒房」嗎？
前面四個誤區都是圍繞剛性供需或者真實供需，最後一個誤區討論貨幣因素。中國高房價真的是貨幣超發或者加杠桿炒房的結果嗎？
首先要討論的問題是，房價上漲與貨幣超發，孰因孰果？從數據上看，中國確實存在所謂「貨幣超發」，即「M2增速」高於「GDP+CPI增速」，很多人認為貨幣超發是房地產泡沫的原因。
但事實可能恰好相反，房價上漲是貨幣供應的原因，而不是結果。並不是每年央行印好鈔票，然後大家拿著鈔票去買房子；而是在買房子貸款的過程中，才創造了M2。從時間先後順序看，只能是先有買房子的行為，才有貨幣供應的增長。這就意味著，是高房價導致了高M2，而不是高M2導致了高房價。
盡管我們不認為貨幣超發（高M2）導致高房價，但是我們承認房價上漲與貨幣寬松的正相關關系。貨幣超發與貨幣寬松的區別是，貨幣寬松只關注資金成本的高低，而不看貨幣供應量的多少。
我們認為，2014-2016年的貨幣寬松降低資金成本、放鬆首付比例，是加劇房價上漲的重要因素。但這是否意味著全國范圍存在泡沫？我們持懷疑態度。
我們認為，對於全國房地產市場不能一概而論，而必須分類討論。
首先是一線城市，我們認為一線城市「炒房」的可能性並不大，一線城市加杠桿不等於炒房。主要原因是，2014-2015年全國取消限購潮中，所有一線城市均沒有取消限購。2011年以來，一線城市均限制購買兩套或以上住房，這使得炒房的難度極高。一線城市的加杠桿只能用於首套或者二套，對應的是居住或者改善需求；除非該購房人未來永久離開中國一線城市，否則加杠桿買房最多算是剛性需求的提前釋放，而非以未來賣出為目的的「炒房」。
其次是三四線城市，高庫存下「炒房」的可能性也不大。三四線城市盡管沒有限購，但是一直處於供給過剩的狀態，即使到現在，庫存去化周期一般都在兩三年甚至更長時間，還沒有聽說過有「炒家」會炒供給嚴重過剩的東西。
真正可能存在「炒房」的是所謂熱點二線城市。一方面，這些城市在2014-2015年取消了限購，使得「炒房」成為了可能；另一方面，這些城市存在階段性的土地供給不足、住房庫存不足，為「炒房」提供了空間。從歷史上看，每一輪房地產價格上漲都是一線城市漲幅最高，而2015-2016年部分熱點二線城市漲幅超過一線城市，也從側面反映其存在過熱或者泡沫的可能。如果二線城市採取了「限購抑制需求+加大土地供給」，則「炒房」部分將退潮，存在重演當年溫州或者鄂爾多斯房價大跌的可能。
因此，我們認為：
（1）對於一線城市，貨幣寬松和限貸放鬆使得剛性需求提前兌現，加速了房價上漲，但與以為了將來賣出的「炒房」有本質不同，一線城市即使房價下跌，也難以超過2012或2014年的跌幅；
（2）對於三四線城市，「炒房」的動機本來就不存在，未來仍然是城鎮化與高庫存的博弈，大漲大跌的空間都不大；
（3）對於二線城市，存在一定程度的「炒房」泡沫，「限購+擴大土地供給」可能會導致二線城市房價大跌，這種下跌是房地產市場正常化的結果。
中國存在「房地產泡沫」嗎？
最後談談中國是否存在「房地產泡沫」。我們一直不太認可「中國房地產存在系統性泡沫」的說法，特別是不認可「一線城市高房價等於泡沫」的說法。
中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化需求」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。在中國「嚴控特大城市規模」這一城鎮化路徑沒有得到改變之前，一線城市房價上漲將長期存在，而與「會因杠桿斷裂的泡沫」有本質不同。
所謂「資產價格泡沫」，需要有兩個要素：一是「價格偏離價值」，價格上漲脫離基本面，即由於炒作無法實現的預期導致的價格上漲，二是「存在加杠桿投資行為」，加杠桿買入的目的是為了將來賣出，只能通過資產價格上漲償還加杠桿的利息，當資產價格停止上漲，則會發生劇烈去杠桿，引發泡沫破裂、資產價格暴跌。
最近的資產價格泡沫是2015年的中國股市。股價上漲時由於「國家牛市」等錯誤預期，同時存在配資等加杠桿投資行為，最終體現為暴漲暴跌。
同樣是暴漲，但與股市不同，2016年黑色系商品可能並非資產價格泡沫。2016年初，我們在《美元周期見頂&大宗商品見底》、《為何產能過剩無法阻擋大宗商品暴漲？》（鄧海清、陳曦）等文章中提出，基於「供給側改革+經濟企穩回升+美元指數見頂」的邏輯看多黑色，黑色系商品也確實出現了暴漲，但市場卻一直認為是「資產價格泡沫」。市場當時的邏輯是，「黑色系存在嚴重的產能過剩，所以價格大漲是不可能的，必然是泡沫」。不過，到了2016年下半年，隨著黑色系趨勢性走強越來越確定，市場上「黑色系暴漲是泡沫」的論調已經基本消失。
在衡量「資產價格泡沫」的第一個要素「價格偏離價值」中，必須注意，政府政策因素應當體現在「價值」中。這就跟分析債券市場時、必須考慮央行貨幣政策，分析股票市場時、必須考慮尚未實行注冊制一樣。脫離開政府政策，談論價值是沒有意義的。黑色系暴漲的根本原因是「供給側改革」，這一政策因素確實會改變黑色系商品的長期價值，因此價格的上漲是符合基本面的，而不是價格偏離價值。
在「價格沒有偏離價值」的情況下，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是「加劇價格與價值的偏離」，也不會導致資產價格泡沫，這就跟「加杠桿套利」可以抹平錯誤定價、實現市場有效性的邏輯是一樣的。特別是，在一線城市一直存在限購政策的情況下，加杠桿只是加速剛性需求的釋放，而不會導致未來的去杠桿和崩盤。
房地產的邏輯與黑色系商品的邏輯是類似的，都是由於政策因素導致的價格扭曲，而且這種扭曲可以長期存在。我們很難想像，寫入「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》的「嚴格控制特大城市人口規模」、寫入《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的「有效控制特大城市新增建設用地規模」等政策能夠在未來幾年得到改變，盡管這些政策的合理性確實存在很大疑問。
海清FICC頻道並不認為中國存在系統性的房地產泡沫，特別是一線城市高房價絕不能輕易與「房地產泡沫」劃等號，更不能輕易將日本房地產一蹶不振的孤例套用到中國。
當然，正如前面所述，部分熱點二線城市可能存在房地產泡沫，因為其房價上漲與「不限購+階段性低庫存」有關，而這兩個因素都已經或將要改變。不排除在個別熱點二線城市重現溫州房價大跌的可能，但也正與2012年的溫州類似，暴跌擴散到其他城市的可能性很低。
要想從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢，我們認為有兩個解決辦法：
一是放棄「嚴格控制特大城市人口規模」政策，也就同時放棄由這一政策導致的「嚴格控制特大城市土地供給」，但這種可能性極小；
二是將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤。「控制土地規模」一直被作為「控制人口規模」的工具，未來有可能只控制人口規模，而不控制或少控制土地規模，同時加快引導特大城市人口向周邊轉移。
總結全文，我們的結論是：
1、宏觀層面的主流房地產分析框架——「人口流動+貨幣因素」忽略了供給因素，而供給因素在中國房地產問題中有重要位置。
2、「人口流動」並不能決定房地產的真實需求，只有「購買力流動」才能反映房地產的真實需求。一線城市的人口增速放緩或負增長不代表一線城市購房需求下降，也不能作為一線城市房價將下跌的依據。
3、國際經驗表明，「老齡化」絕不等於房價下跌。美國、英國、德國等案例表明，「老齡化」階段恰恰是這些國家房地產價格上漲時期；不能將日本的特例作為「老齡化」導致房價下跌的依據。
4、用「城鎮化接近尾聲」論證房地產見頂是錯誤的，「中國城鎮化接近尾聲」是偽命題。全球經驗來看，城鎮化率70%以下為城鎮化加速階段，中國城鎮化率遠低於發達國家和部分發展中國家，未來還有10-15年的城鎮化時間。
5、加杠桿不必然等於「炒房」，也不必然等於泡沫。（1）一線城市加杠桿是剛需提前釋放，與為了賣出而買入的「炒房」有本質區別，未來即使下跌也難以超過2012或2014年跌幅；（2）三四線城市房地產一直高庫存、供給過剩，「炒房」的前提都不存在；（3）真正有泡沫風險的只有部分二線城市，一方面2015-2016年沒有限購，另一方面供給短期不足為「炒房」提供了理由，未來二線城市房地產正常化、剛需化可能會導致二線的房價短期大跌。
6、不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。政策因素應當被包含在價值之中，在政策具有持續性的前提下，一線城市的高房價可能並未明顯偏離價值。在「價格沒有偏離價值」時，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是導致資產價格泡沫。
在「有效控制特大城市新增建設用地規模」政策沒有改變之前，一線城市的房價扭曲將長期存在，房地產調控只能導致短期價格波動，而無法從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢。 一種可能的從根本上改變一線城市房價上漲趨勢的方法是，將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤，在控制人口規模的同時，放寬土地供給，加快引導特大城市人口向周邊的轉移。

⑩ 柏林的房屋有多貴導致要給房租設上限

我們都知道柏林是德國的首都與此同時柏林還是德國的政治，經濟，文化的中心，那麼想在這座城市購置一套房產，肯定是需要不少的費用的，但是德國柏林的房子每平方米大約在15000元左右。1w5一平的房價在中國可能就是二線城市的房價了，所以柏林一直被認為是歐洲最宜居的城市之一。

雖然引入租金上限可以讓那些難以負擔柏林生活成本的人松一口氣，但也可能產生顯著的負面影響。但是這個條例的公布對當地人民的安居還是有了一定的幫助。