德國住房合作社是什麼

A. 德國是一個怎樣的國家作為一個歐盟國家很富有嗎對性的態度開不開放

德國在歐洲的經濟實力有目共睹，國民總產值歐洲第一，全世界第三。2008年美國金融危機爆發以後，全世界經濟受到嚴重影響，其中歐洲國家受影響嚴重，許多經濟大國均出現了經濟倒退的現象。德國作為歐洲經濟第一強國，經濟不但沒有倒退反而增長了1.16%，之後在歐洲爆發的歐元危機，希臘、西班牙、葡萄牙等國家國庫空虛，經濟幾乎崩潰，失業率飆升政治動盪，是以德國為首的其他歐元區國家出資幫助扶持這幾個國家才勉強撐過了危機。其中德國給予以上國家的貸款數額最多，屬歐洲第一大債權國，包括俄羅斯、法國、英國、美國在內都與德國有債務關系。
德國的主體民族是日耳曼民族，有著悠久的歷史和享譽世界的優秀民族精神，嚴謹、認真、務實、開放是現代德國的標識，隨著奧迪、賓士、寶馬、大眾等全球名牌汽車在全世界的推廣，德國品質也給世界留下了深刻的印象。德國人以軍工品質生產本國商品，不論什麼品牌一提到德國製造幾乎就是優質產品的代名詞。德國是全世界最早實行人口普查制度的國家，她的稅收也是全球聞名的。不得不提的是德國人的國民素質，德國是歐洲第一個實現全民普及教育的國家，對國民實行全民免費教育（小學到大學），全世界第一所現代大學-洪堡大學就誕生在德國，同時具有高等學歷的人口佔德國總人口的90%以上，就業率同樣在歐洲排行老大。
德國擁有完整的工業體系，小到螺絲、燈泡大到核電站、水電站德國均有能力自行製造。基於本國稅收制度的完善和高效率，德國擁有完整的社會保障體系，國民福利待遇優厚，居世界前列。不得不提的是德國的國防工業，其在雄厚的工業體系基礎上發展了強大的國防工業，創造出世界上第一輛現代主戰坦克，第一部遠程預警雷達、第一艘用於軍事的飛艇、第一枚彈道導彈、巡航導彈、空對空導彈，第一架噴氣式戰斗機。其裝甲部隊在二戰初期歐洲戰場上所向披靡，無人能敵。盡管德國受二戰戰敗的影響沒有大力發展軍事，但是其強大的國防工業體系和科研實力不可小覷。今天德國在全球軍售市場上仍佔有相當的分量，其武器先進程度高，性能均衡，售後服務好，著名軍工企業有HK、萊茵金屬、克虜伯、毛瑟兵工廠等。其中以HK公司為代表的mp5系列沖鋒槍、G36槍族、G3突擊步槍等裝備包括美國、英國、法國、日本、澳大利亞、中國香港等幾十個國家和地區。毛瑟兵工廠的M1932型手槍更是在中國經受住了幾十年血與火的考驗，從北伐戰爭到抗美援朝戰場都能看到它的身影，是無數中國革命先烈信賴的好夥伴和隨身配槍。
關於性開放的問題，在德國所有從事性服務行業人員必須持證上崗，我國所謂的「賣淫」在德國是合法的而且有完善的法律法規對行業進行有效管理和保護。性服務業是僅次於工業、農業、金融業、IT業的第五大產業。隨著經濟全球化的步伐，世界交流增多，這個行業在德國還有更大的發展空進。

B. 德國人喜歡租房卻不買房，跟國人理念剛好相反這是為什麼

德國人不喜歡購房愛租房子，在一定程度上是通過歷史時間原因引起的。在第二次世界大戰中，德國很多地區被破壞，二戰結束必須復建房子。在財政補貼的支持下，房地產商只用幾年時間，就修建了上百萬套出租房屋。

與此同時，租賃市場遭受美國聯邦政府的嚴格監管，租賃戶也獲得了很多法律保護。例如，大部分租房子合同都是沒有固定期限的，只需准時交房租，房主基本上沒法停止租房子合同，因此租房子是一種肯定舒心的挑選。

C. 德國為什麼只有22%的人買房

即使憑工資暫時或很多年都買不起房子，中國人大多還是不願意租房住，原因不難理解，沒有人喜歡每年漲房租，更何況房東隨時可以以賣房為由解約，房價暴漲的幾年間這種事屢見不鮮。

在德國，因為有發達的租賃市場和完善的配套措施保障，德國約七成居民選擇租房居住。

租賃覆蓋全部階層

劉曉溪是北京女孩，她的丈夫是德國人，供職於一家全球知名的跨國公司德國總部。劉曉溪隨丈夫定居德國多年，她告訴記者，她在德國的數十個朋友中，買房的只有一個人。

德國的住房自有率非常低，來自2008年德國Empirica研究所的調查數據顯示，1983年到2008年的25年間住房自有率僅從15%上升到22%，其中原東德地區上漲速度較快，1993年到2008年夜只是從9%上升到17%。

德國租房居民中約六成租賃私人住宅，兩成租住房合作社的房子，不到一成住社會福利房（「廉租房」）

住房合作社裡租住的多為普通收入者，「廉租房」則提供給低收入者。德國的多種租賃方式覆蓋了國民的全部階層。

住房合作社和「廉租房」

德國合作社建造的住宅佔德國新建住宅總數的30.9%，是私人租賃之外最重要的租房來源。

德國現在有2000個住房合作社，管理著200萬套住房，有300萬以上的成員。僅柏林一處，就有超過80個住房合作社，管理18萬套住房，柏林有10%是居民住在合作社的房子里。

德國達姆施塔特理工大學的方瑜博士向記者介紹，19世紀末德國城市化進程加劇，出現了城市住房短缺，房租高企的情況，德國的住房合作社始於那個時期。

最早的合作建房開始於1867年，租戶的權利履行民法規定的租房法，另外，每個合作社都有自己的章程和入會辦法等。一般來說，加入合作社要交納一定的費用，從幾百到幾千歐元不等，有利息，退出合作社後利息和存款都將返還個人。這筆存款存在隸屬於合作社的金融機構或合作的金融機構內，合作社本身是不靠這筆錢盈利的，存款賺取的費用用於合作社本身的日常開銷和房屋折舊以及住房再開發建造等。

合作社基本是民間性質是，但政府為了把合作社的這種非盈利性、互助建房、抵制投機的理念傳承下去，2006年成立了德國住房合作社市場促進會鼓勵這種住房形式，對住房合作社建造出租的房屋，政府還實行免稅政策。

此外，德國政府還專門規劃用地，由開發商開發，再以較低的房租租給需求者，此類住宅低廉的租金和市場房租之間的差額，由政府補充，和國內的廉租房比較類似。

全國人大代表、西南財經大學教授經盡善曾隨民建中央歐洲住房制度考察團赴歐對德國住房制度進行過考察。對於德國「廉租房」的效果，他深有感觸：「以科隆市為例，社會福利房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當於正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40%-50%。科隆市有100萬人口，其中10萬人享受住房福利補貼，這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。」

立法保障

除了用市場培育、福利保障相結合的方式搭建租賃市場外，德國最終將租賃問題訴諸法律，使租戶權利由法律來保護。

德國法蘭克福最近就發生過一個「似乎有點保護過頭」的例子。

華人陳彤將一套房子租給了一個領失業救濟的人，當初，雙方簽訂合同時候，陳彤忽略了這一點。數月來，這個房客常常在屋子裡酗酒，大聲喧嘩，最讓陳彤不滿的是，房客還拖欠過房租。陳彤讓房客搬走，房客卻將陳彤告上了法院，法院仲裁的結果是陳彤敗訴。失業的醉漢依然住在陳彤的房子里，陳彤正在考慮再去一次法院。

方瑜博士告訴記者，在德國，法律的確更「保護」房客一些。曾長期在歐洲從事保障房研究的復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑認為，在德國，領取失業救濟的人是可以獲得政府租房補貼的。

「在德國的民法中，對租房是有著很強大的法律保障的，德國民法573到574對取消合同作出了規定。合同一般分為有時間限制和無時間限制兩種，在合同期限內，租戶可以在不陳述人和理由的情況下取消合同，但是從提出申請到最後合同終止有3個月的過渡期，過渡期內合同條款仍有效，房租照付。而在合同期內，房東除非有非常特殊的理由，否則無權終止合同，如果房東想終止合同，而租戶不同意，那麼必須由相關法律部門裁決。」方瑜說。

房主不僅不能在合同期內隨意讓房客搬走，還不能夠隨便上漲房租。方瑜告訴記者：「德國民法535到577a條規定了租賃雙方如何簽署合同，雙方的權利和義務，什麼特定情況下可以漲房租，相關費用標准等。其中，民法537到559條規定，在租住過程中，房東如果要漲房租，必須提交正式的書面說明，提出合理的漲價理由。租客可以據此書面同意或者不同意漲價，不同意漲價的話，書面申請就遞交相關法律部門來裁決。此外，房東如果翻修了住宅，這筆費用可以以一定的百分比計算入房租內。」而且，德國法律還規定不能有「二房東」存在等等。

學者常說，政策好壞關鍵看細節，保證執行力度關鍵要建立長效機制。德國做到了這一點。