德國人為什麼不能租房子

A. 柏林的房價有多高，聽說很多當地人都只能租房子

是的，柏林是德國的首都，所以房價也是非常高的。一些人認為國外的房價比較便宜，但這些只是單純的認為。其實國外的房價比我們的房價也便宜不到哪裡去，只是他們大部分都是租房子住。所以也不用為房價擔心，其實柏林的房價和我國北上廣深的房價是差不多的。所以說外國人在國外買房子那是比他們本地人更貴的。

德國對於買炒房者控制也是非常嚴格的，賣房的人會交賣房稅。這在側面也可以反映出德國柏林房價高，所以政府才會對於賣房的人徵收賣房稅。但是德國的房子也是沒有公攤面積的，所以買下來的也是實際使用面積。

B. 德國人都「不差錢」，為什麼德國年輕人卻寧願租房住也不買房呢

德國人都“不差錢”，德國年輕人卻寧願租房住也不買房，是因為：01.租房市場規范，很有安全感，沒有買的需求。02.月薪買房子需要的時間長，也沒市場。03.環境優美，換換麻煩，租房國家還有補貼。

01.德國人租房子沒有什麼壓力。政府有強有力的政策，因此租房市場比較規范，租金穩定又便宜。如果房東想漲價，可以，得先提交一個書面說明。經過一段時間批准以後，才可以漲價。

03.房客租房子就算沒有錢可以付房租，房東也不能馬上就可以把人趕走，還得通過法院的方式。對房東來說，費時費精力，一般都喜歡私下解決。然後德國居住的環境也很好，一般住的好好的風景也好，也不願意到處重新找地方重新租房。更厲害的是，你租個房子住，德國住宅補貼法還會幫你負擔一部分的錢。這種住宅，是德國專門開辟的，調用了很多的社會資源。

C. 德國移民購房政策也面臨「壓力山大」問題

據《北京青年報》了解，德國房價這幾年雖然略有上漲，但實際上，這種「房吃人」的事情鮮見。微博上有關德國一家三口因為無法償還貸款面臨房產被銀行收回而*的消息被熱議。不少中國網民感嘆「我們不是遭遇高房價壓力的人群」。
網友：不僅中國人是房奴，德國人購房也「壓力山大」
微博消息顯示，這一慘案發生在上周四，這個三口之家包括42歲的父親蒂姆，46歲的母親貝阿特和他們年僅6歲的女兒。在*之前，貝阿特還在網上發布一封遺書，由於無力償還債務，房產被銀行收回。貝阿特在遺書中譴責銀行和勸她買房的哥哥。由於房貸的原因，貝阿特一家生活拮據，房子還未完全裝修完畢，家中甚至沒有幾件像樣的傢具。
有不少國內網友熱議此事，稱近幾年德國房價瘋長。根據德國著名統計網站Statista的調查結果，最近五年，德國大中城市平均房價幾乎翻番。如西部城市杜塞爾多夫2007年每平方米約1775歐元，到了今年三季度已經到了3760歐元。而慕尼黑漲幅更大。有網友感嘆，「原來不僅中國人是房奴，德國人也壓力山大。」
當地人：不存在供需緊缺 德國房價漲幅難比中國
周女士上世紀90年代初從中國北京移居德國慕尼黑，這兩年她也感覺到了德國房價有漲勢，但相比較中國的漲幅，幾乎是小巫見大巫。「德國的房子一般很難扮銷用均價來表示，一方面是房子按套來賣，第二是房子的環境、年代、修繕情況都不同，不能簡單用均價來衡量。」
「整體而言，德國房價是比較穩定的。以前德國人口和經濟調查的時候曾公布過數據，德國人口8000多萬，有4000多萬套住房，本身不存在供需緊缺的情況。」周女士告訴記者，由於人口出生率不高，且對外國移民有著嚴格的要求，對房產的需求增長並不大。
作為歐洲的經濟體，德國房價一直不溫不火。在過去30年間，德國房價平均上漲了60%，但是個人收入卻增長了3倍，而同期美國的房價增長了兩倍。「是什麼讓房價停滯，這也吸引了不少中國官員去考察學習。」周女士表示。
對此，一位曾去德國考察的北京相關管理部門負責人介紹，德國沒有炒房史，主要還是政府將居住作為一項國民福利來對待。在德國，房地產不是支柱產業，雖然政府控制著不少的公共土地和住薯伍宅，但並不敢通過炒高地價來增加收入，這會面臨很大的選民壓力。
現狀：房價超出合理房價五成，賣房人要因暴利坐牢
周女士在德國科隆生活了20年，自己有居住的房產，距離科隆市中心有大約25分鍾的車程。這么多年來，她的家庭從來就沒有過要在德國炒房發財的想法。
「在德國炒房要交3.5%的交易稅，有了盈利還需要繳納差價盈利稅，一算下來基本就無利可圖了。」在德國還有合理房價的概念，如果一套房子超過獨立地產評估師算出的合理房價20%，買房人有可能要面臨5萬歐元罰金。如果超過50%，則可能因為暴利要去坐牢。這幾年她隔兩三年就要回一趟北京，看到國內房價大漲，經不住誘惑在山東花了150萬買了一個海景房，夢想著度假和投資兼用，不過在德國炒房她是沒有興趣。
對年輕人來說，德國的房子也不便宜。從上海移居科隆的孫女士，每個月大概掙2200歐元，住房租金大約800歐元左右。由於其他生活成本並不高，所以也沒有什麼生活壓力。「在德國租房，政府也有明確的房租漲幅限廳手游制，超過平均水平太多也會遭遇罰款。所以房東不會頻頻漲價，租房人也比較有安全感。」

D. 德國為什麼只有22%的人買房

即使憑工資暫時或很多年都買不起房子，中國人大多還是不願意租房住，原因不難理解，沒有人喜歡每年漲房租，更何況房東隨時可以以賣房為由解約，房價暴漲的幾年間這種事屢見不鮮。

在德國，因為有發達的租賃市場和完善的配套措施保障，德國約七成居民選擇租房居住。

租賃覆蓋全部階層

劉曉溪是北京女孩，她的丈夫是德國人，供職於一家全球知名的跨國公司德國總部。劉曉溪隨丈夫定居德國多年，她告訴記者，她在德國的數十個朋友中，買房的只有一個人。

德國的住房自有率非常低，來自2008年德國Empirica研究所的調查數據顯示，1983年到2008年的25年間住房自有率僅從15%上升到22%，其中原東德地區上漲速度較快，1993年到2008年夜只是從9%上升到17%。

德國租房居民中約六成租賃私人住宅，兩成租住房合作社的房子，不到一成住社會福利房（「廉租房」）

住房合作社裡租住的多為普通收入者，「廉租房」則提供給低收入者。德國的多種租賃方式覆蓋了國民的全部階層。

住房合作社和「廉租房」

德國合作社建造的住宅佔德國新建住宅總數的30.9%，是私人租賃之外最重要的租房來源。

德國現在有2000個住房合作社，管理著200萬套住房，有300萬以上的成員。僅柏林一處，就有超過80個住房合作社，管理18萬套住房，柏林有10%是居民住在合作社的房子里。

德國達姆施塔特理工大學的方瑜博士向記者介紹，19世紀末德國城市化進程加劇，出現了城市住房短缺，房租高企的情況，德國的住房合作社始於那個時期。

最早的合作建房開始於1867年，租戶的權利履行民法規定的租房法，另外，每個合作社都有自己的章程和入會辦法等。一般來說，加入合作社要交納一定的費用，從幾百到幾千歐元不等，有利息，退出合作社後利息和存款都將返還個人。這筆存款存在隸屬於合作社的金融機構或合作的金融機構內，合作社本身是不靠這筆錢盈利的，存款賺取的費用用於合作社本身的日常開銷和房屋折舊以及住房再開發建造等。

合作社基本是民間性質是，但政府為了把合作社的這種非盈利性、互助建房、抵制投機的理念傳承下去，2006年成立了德國住房合作社市場促進會鼓勵這種住房形式，對住房合作社建造出租的房屋，政府還實行免稅政策。

此外，德國政府還專門規劃用地，由開發商開發，再以較低的房租租給需求者，此類住宅低廉的租金和市場房租之間的差額，由政府補充，和國內的廉租房比較類似。

全國人大代表、西南財經大學教授經盡善曾隨民建中央歐洲住房制度考察團赴歐對德國住房制度進行過考察。對於德國「廉租房」的效果，他深有感觸：「以科隆市為例，社會福利房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當於正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40%-50%。科隆市有100萬人口，其中10萬人享受住房福利補貼，這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。」

立法保障

除了用市場培育、福利保障相結合的方式搭建租賃市場外，德國最終將租賃問題訴諸法律，使租戶權利由法律來保護。

德國法蘭克福最近就發生過一個「似乎有點保護過頭」的例子。

華人陳彤將一套房子租給了一個領失業救濟的人，當初，雙方簽訂合同時候，陳彤忽略了這一點。數月來，這個房客常常在屋子裡酗酒，大聲喧嘩，最讓陳彤不滿的是，房客還拖欠過房租。陳彤讓房客搬走，房客卻將陳彤告上了法院，法院仲裁的結果是陳彤敗訴。失業的醉漢依然住在陳彤的房子里，陳彤正在考慮再去一次法院。

方瑜博士告訴記者，在德國，法律的確更「保護」房客一些。曾長期在歐洲從事保障房研究的復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑認為，在德國，領取失業救濟的人是可以獲得政府租房補貼的。

「在德國的民法中，對租房是有著很強大的法律保障的，德國民法573到574對取消合同作出了規定。合同一般分為有時間限制和無時間限制兩種，在合同期限內，租戶可以在不陳述人和理由的情況下取消合同，但是從提出申請到最後合同終止有3個月的過渡期，過渡期內合同條款仍有效，房租照付。而在合同期內，房東除非有非常特殊的理由，否則無權終止合同，如果房東想終止合同，而租戶不同意，那麼必須由相關法律部門裁決。」方瑜說。

房主不僅不能在合同期內隨意讓房客搬走，還不能夠隨便上漲房租。方瑜告訴記者：「德國民法535到577a條規定了租賃雙方如何簽署合同，雙方的權利和義務，什麼特定情況下可以漲房租，相關費用標准等。其中，民法537到559條規定，在租住過程中，房東如果要漲房租，必須提交正式的書面說明，提出合理的漲價理由。租客可以據此書面同意或者不同意漲價，不同意漲價的話，書面申請就遞交相關法律部門來裁決。此外，房東如果翻修了住宅，這筆費用可以以一定的百分比計算入房租內。」而且，德國法律還規定不能有「二房東」存在等等。

學者常說，政策好壞關鍵看細節，保證執行力度關鍵要建立長效機制。德國做到了這一點。

E. 德國的人口密度不小，為什麼他們的房價還很低

德國人這個民族和文化中，他實際上是比較看重工業的，我們發現德國立國的時候，就把幾大工業作為自己的立國基礎，包括汽車工業，我們現在了解的電子工業化工工業，機械工業等等。

但是從來沒有一屆德國政府說房地產是我的支柱，而且從德國人從文化上講，他們是比較推崇工業精神工匠精神的，我們發現德國的很多大企業，不論是BBA還是等等一些其他企業，我們都以他的工業為榮。

其實相比於華人社會，我們了解到以德國為代表的西歐社會啊，它並不是太提倡住房自給率的，像中國的很多地方住房自給率達到了80%到90%，而德國的住房自給率只有40%左右。

這樣一個自給率就導致了很多德國人實際上要租房的，但是我們知道在中國很多人就抱怨，說我租房的時候我最擔心的就是房東隨時漲價，房東隨時隨地不經我同意就把我趕出去，把我的東西扔到外面去，可是在德國政府層面出面保障，在德國實際上你租房反而是一個比較愜意的狀態。

因為一旦你租房了，房東首先是不可以隨便漲價的，第二呢，如果整體房價有所上漲，國家還會拿出一定補貼補貼你的租房，第三，如果就是你簽了合同之後房東是沒有任何正當理由，是不可以隨隨便便把你趕走的，在這樣一個狀態下租房反而是一個強勢群體，出租房屋階層在德國反而是一個弱勢群體。

所以很多人並不把我買一套房然後租出去當做一個非常好的投資項目，於是就在政府社會和民眾多重壓力共同促進下，德國房價近幾十年來一直是相對比較穩定的。

這兩年來啊，我們看到很多難民紛紛湧入了到德國大城市導致德國大城市最近幾年來房價有了上升的抬頭趨勢，但是一看到苗頭，德國政府馬上出台了非常多的調控措施。

所以我說今天我們到德國投資住房也實在不是一個好的投資項目，那麼德國相對平穩的房價，保證了德國經濟的強勁發展，也保證了每一個居住在德國的人。

F. 為什麼德國超過一半家庭不買房

首先德國是後工業化國家，城市化已經達到90%。當然這里的城市化是指從事非農業勞動的人，而不是指住在城市的人。後工業化的國家，居民更喜歡住在郊區或者農村，德國60%的人住在農村。有錢人會在郊區或者農村建造自己的別墅。

因此房地產市場，尤其是城市裡的居住性的房地產市場不景氣，炒房子的事情更是不會發生。因此，買房容易，賣房就比較難。

其次，由於德國沒有戶籍限制，德國人哪個城市都可以居住。在一個新城市找到工作和落實居住地後，只要到有關部門登記一下就可以了。

因此德國人口的流動性強。而引導人流涌動的，當然是工作機會。由於德國用人單位跟應聘者簽定的合同往往不長，比如2年，因此經常換城市是德國人必須面臨的問題，尤其是年輕人。在這樣的情況下，買房居住，尤其貸款買房子就不是正確的選擇。

在德國的很多城市，經常會見到被荒棄的房子，這就是人搬走了，房子賣不掉，租不出去的結果。

第三，德國人行業感非常強，一般在失去工作後，不會輕易改行，因為一方面改行失去自己的優勢，其次是改行要經過復雜的職業培訓，還有就是國家福利制度健全，從而讓德國人沒有太多憂慮去尋找新的工作。

正是這些原因，很多德國人一生中都有面臨失業的危險。在失業時期生活是沒有問題，但是如果要交房貸，德國人是不會願意承受這樣的壓力的。

第四，德國銀行貸款很嚴格。德國的年輕人一般不會依賴父母，因此很多人要貸款只能靠自己。德國銀行可以憑借工作合同提供貸款，根據你的工作合同期限和工資額確定最長貸款時間和最高貸款額。由於很多人的工作合同只有2-3年，因此想從銀行一次性得到長期的高額貸款辦不到。

第五，德國房屋的養護費用很高。德國的房子不像國內的房子，從建好到拆掉幾乎很少維修。德國的房子是隔幾年都要進行維修、粉刷。正因為這個原因，德國的房子看起來都很新，但實際上很多都是很老的房子，只是經過維修罷了。隔幾年就進行維修保養，這個花費自然不菲。

第六，租房子有潛在的利益。德國人遇到失業的情況，如果他是租房住，那可以向政府申請住房補貼，甚至全部租金政府都會給你，或者政府給你提供出租房。但是如果是自己的房子，那就得不到住房補貼了。

第七，德國人沒有為下一代留下房產的想法和做法。德國人自立的能力比較強，當然這和國家福利保障制度健全有相當密切的關系。德國人絕對不會為兒女買房子的。