角美e十國際公攤多少

『壹』 有錢買高層好，還是買別墅好

題目呢是有錢買高層好還是買別墅？好在這里我所持的觀點是買別墅好大多數人呢，如果他要買高層買別墅，那肯定也是有錢人把有錢人有了錢她就要去享受生活，她就會對自己的生活質量加以提高，如果我們買高層的話，且不說證件什麼的，也不說首付啊什麼的，因為對於有錢人，人這些都不是問題啊，如果我們買高層的話，那麼我會受到城市的打擾，比如說汽車的鳴笛聲，然後有鄰居在在嗯吵鬧什麼的，但是我媽買別墅的話就對我們有錢人對生活的質量有一個很大的滿足，因為買了別墅的話，他就會生活在一個安靜的環境中，有了屬於自己的花園，然後就會讓自己覺得格外的放鬆，然後也有自己的童話王國，所以說這是對生命享受的一大滿足，對於有錢人來說，我想應該更多的是想去享受生活吧，所以說我就覺得買別墅要更好一些。然後我們不是古代的都有人像陶淵明一樣的隱居她不希望在喧囂城市中生活下去他要去尋找自己的世外桃源現在很多人都瘦工作所累show創業做生意所累然後就會覺得身心疲憊沒有可以宣洩的地方在這時候呢我們就可以去自己的別墅，然後就可以將心情發泄發泄，這樣的話也不至於說我們累的要死啊什麼的。

『貳』 在美國買房子的幾點常識，中國人要格外注意，pdf

Step1 購房地區選擇

現如今隨著經濟水平的提高，越來越多的家庭都移民去美國生活了，對於一些第一次來美國的朋友來說，在選擇城市上就比較頭疼，美國眾多的城市當中，很多人不知道選擇哪個城市買房？

中國人赴美買房，比較青睞的地點主要在洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓。

美國的城市有特定的房產參數，如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學區分數等, 這些房產參數將是作為選擇城市的重要依據。

華人數量最多的地區，是美國僅次於紐約的大城市。這里環境優美，溫帶海洋性的氣候使全年都非常溫和，沒有特別炎熱的夏天也沒有酷烈的冬天。空氣質量雖然算不上全美最好，但是相比中國現在的霧霾現狀絕對是天上人間的差距。這里華人社區多，華人數量大，所以在生活習慣上可能新移民更容易融入，而且這里貿易經濟發達，是美國石油化工、海洋、航天工業和電子業的最大基地，所以就業機會相對也多。

由於美國有世界上最好的教育，現在每年中國到美國留學的人數都超過10萬人，因此，與此相關的房產需求十分龐大，絕大多數中國人買房都有考慮教育的需求，給即將赴美留學的孩子作打算。因此，有教育資源的城市、地段，就成為中國人在美國買房的最熱門地區，如紐約、洛杉磯、舊金山、亞特蘭大、休斯敦、西雅圖、拉斯維加斯等城市都是中國人買房比較多的地區。

中國人前往購買美國房產的，投資和自住都有，還有的是以房養學，退休養老。紐約是美國第一大都市，它也被稱為「世界之都」，直接影響著全球的經濟、金融、媒體、政治、教育、娛樂與時尚界。作為美國的金融中心，非常適合從事股票、證券方面的工作者居住，同時大多數移民都會選擇紐約。

可以說近些年，隨著美國文化逐漸被國人所了解，各個城市也不在是那麼神秘，國人對美國的了解也日漸增長，不論是在洛杉磯，舊金山，還是在芝加哥，西雅圖等地，如果不知道如何選擇的話，可以去當地去看看，看看自己希望留在哪個城市發展，再從各類需求上進行比較。

Step2 確定購房財務方案

現金買主和貸款買主所需要的准備文件有所不同。

如果你是現金買主，你需要准備的文件：

1. 有效的護照和簽證（非必須，不去美國本地可以授權委託經紀人購買）。

2. 在境外銀行開設的帳號（不一定是美國本地，但建議在金融發達且無外匯管制的地區，例如香港、新加坡、日本和歐洲國家）。

3. 兩個月的銀行存款證明（銀行賬戶可在美國、香港、台灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內的銀行賬戶，而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源）。

如果你是貨款買主，你需要准備的文件：
1. 有效的護照和簽證（非必須，不去美國本地可以授權委託經紀人購買）。
2. 國內收入證明文件；
a. 國內工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入；
b. 僱主提供的收入證明信：信上需註明借款人的職務、月/年收入、及在公司的服務起始時間。此證明信需由僱主人事部門蓋章。 註：貸款銀行有可能要求借款人提供過去三個月工資存入銀行帳戶的記錄。
3. 國內信用/徵信記錄；
a. 如果借款人有美國的社會安全號 (SSN)，則調取借款人在美國的信用記錄；
b. 如果借款人沒有美國的社會安全號，則需借款人提供四條下列信息，由國際徵信公司向國內銀行及電話公司查詢是否按時付費：
*電話號碼
*銀行借記卡（即 Debit Card）
*銀行信用卡（即 Credit Card）
*銀行賬號
4. 在境外銀行開設的帳號；
不一定是美國本地，但建議在金融發達且無外匯管制的地區，例如香港、新加坡、日本和歐洲國家。
5. 兩個月的銀行存款證明。
銀行賬戶可在美國、香港、台灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內的銀行賬戶，而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。

Step3 選房看房

確定美國房價范圍

搜索房屋之前，首先要知道自己能負擔得起多少錢的房子。如果你沒有房價5%的現金做為首付資金，最好不要急於買房子。一是因為貸款難借，得不到好利率。二是防止萬一錢不湊手，不能按月還貸款，房屋被銀行沒收。對於中國的買家來說，目前大都會採用全額現金付款的方式。在這種情況下，買家除了要有足夠的保證金 (Earnest Money Deposit) 已存入其美國的銀行賬戶外，還要確保房屋過戶時有足夠的尾款在其美國的賬戶。否則，一旦房子因為資金不到位而無法成交，將無法拿回其保證金，損失巨大。目前為中國國內買家提供美國購房貸款的銀行，通常最低會要求房價35%的首付款，因此買房前的根據資金情況確定房價范圍十分重要。

決定美國買房地點

中國人說地段，地段，地段，美國人說，location，location，location。其實，地段非常重要。這是放在哪裡都適用的准則。

美國存在不同的社區，社區之間有著房價的差異。一般來說，完全是獨棟別墅的社區的房價會比公寓樓社區的房價貴。你用多少錢買房子，你鄰居的收入也就在同樣的范圍內。

如果學校是你在選房時的重要因素，那麼房子段會尤其重要。美國的公共教育有嚴格的學區劃分機制，從小學到高中，學生只能在居住地所屬學區內上學。由於學校資金和師資質量的差異，出現了好學區與不好的學區。好學區的房價也相對較高，也會更保值。

而對於許多國內來的中國學生來說，由於沒有美國綠卡或者公民的身份，通常需要選擇就讀於私立學校。盡管許多英文房源搜索網站上都有美國 高中的基本信息，但是想要了解這些學校的具體情況，尤其是私立學校，則需要花上大量的時間和精力去查看各種英文網站。

美國買房戶型選擇

美國的房型大致可分為獨棟別墅 (Single Family House)，連體別墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。單純從投資的角度而言，獨棟別墅最保值，其次是連體別墅，最後為公寓。

嚴格而言，公寓並非戶型，是一種房屋組織形式。購買前兩種戶型時，你是房子與地皮一同買下，而購買公寓房時，得到的只是所住的單元，屋頂與地皮都不歸屬於買家。因為公寓房的公攤面積相對較大，所以維修管理費比連體別墅要高。獨棟別墅的社區管理費用較低，但是你需要定期割草和收拾院子，相對麻煩。
房屋的朝向和地勢的高低對於日後的居住舒適度都有很大的影響。偏愛風水的買家，也可以在選擇房型的時候酌情考慮。

選擇美國經紀人

在美國買房，絕大多數交易過程中買賣雙方都需要持牌經紀人的參與。經紀人的水平直接影響你能否拿下心儀的房子，以及價格的上下浮動。經紀人在為客戶服務時可以是買方經紀人或者賣方經紀人。在美國二手房的交易中，賣方須在房產成交後向經紀人支付成交價6%的傭金，該部分傭金將由買方和賣方經紀人平分。而買方無須向經紀人支付任何傭金。你在選擇經紀人的時候一般需要注意以下幾點：

1. 是否持牌：美國的經紀人必須持牌，也就是必須通過官方的考試獲得從業許可證。各州法規不同, 經紀人牌照在各州也是不同的, 必須持有本地牌照才能銷售本地房產。選擇經紀人一定要選擇持牌上崗的經紀人。

2. 經紀人的經驗：毫無疑問，經紀行業經驗非常重要。在選擇經紀人時，您需要了解經紀人從業的經歷、經驗、評價。您可以與多個經紀人溝通，選擇經驗較為豐富的經紀人。經紀人各有專長,不同地區經紀人對各自地區的信息了解也會更快更深入。

3. 經紀人的態度：經紀人人品，尊重客人與否，敬業與否，很多時候可以從交談中了解。經紀人的態度會對交易過程是否順利、愉快產生影響，甚至會影響買家的利益。

4. 經紀人的溝通說服力：在買房過程中要談判房價，房屋維修等事宜常是可以談判的條件之一。一個講話沒有說服力的人很難勝任。光會說話還不夠，還要會寫。就算你的經紀人能把死的說成活的，一下就把賣方的經紀人說服了，賣方經紀人不一定能說服賣主。這時候你的經紀人就要發揮她的寫作能力。把你報價的原因寫出來用電子郵件寄給賣方經紀人。賣方經紀人只要印出來拿給賣主看就行，或者直接把電子郵件轉給賣主即可。

美國經紀人服務范圍

1. 買方經紀人最大程度代表買方利益，依法對你完全忠誠。同樣賣方經紀人代表的是其僱主賣方的利益。
2. 買方經紀人將為你預刪選房產，為你提供大量有關房產及其所在城鎮的相關信息。
3. 買方經紀人將與賣方經紀人進行對等交流，磋商及談判。
4. 買方經紀人將幫助你預計所買房產的市場價，以及幫助你建立買賣的談判策略。
5. 買方經紀人將幫助你僱傭各方專業人士，包括地產律師，銀行貸款及各個方面的房屋檢驗專業人員。如房屋結構檢驗，蟲害檢驗，油漆含鉛檢驗，氡氣檢驗等。依照各州法律不同而定，如麻州要求出賣的房產需要解決這些潛在問題才可以出賣。這是保證居住者健康的法規。
6. 買主與買方經紀人簽署的僱傭合同將保證買方經紀人全心全意幫助僱主直到買賣成交，得到其勞動報酬。
7. 在美國經紀人的工作范圍要比國內的中介大得多, 除了以上買房時的服務之外, 還可能涉及以下房產相關工作：
* 代理抵押貸款；
* 代理收租；
* 代理房地產交換；
* 代理房地產拍賣；
* 代理房地產價值佔半數以上的企業拍賣。

值得注意的是，經紀人不是律師，他不能給顧主提供法律意見或從事產權審查方面的業務，合同都是統一制定的，經紀人不能隨便起草更改, 否則就是違法，要受到處罰。

Step4 報價買房

查詢美國房屋信息

當你選定滿意的房子後，接下來要做的就是准備報價合同。

首先，經紀人會為你全面查詢相關信息，比如這處物業的上市歷史、市場分析、市場統計數據和政府估稅價等。物業上市歷史：房子之前交易次數，每次售價是多少，在什麼時間。房子此次在市場上掛牌已有多少天了，有沒有降過價。賣主賣房的原因。如果賣主之前買入價錢較低，這次賣只是賺錢多少的問題，那麼議價空間較大。如果房子剛上市不久，或者剛降過價，或者不急於出售，則議價空間較小。

市場分析：因為類似條件的房子在不同的地點，房價相差很大，因此所謂的市場分析實際上是看類似的房子在同一社區同一時間（6個月之內）的賣價。如果能找到同樣大小，同樣多的卧室和浴室，同樣的地下室的房子，就會比較理想。否則要調整價格或者向稍遠的地方尋找類似的房子。

市場統計數據：美國主要的房地產協會每月都會公布售房統計數據，其中一項是房屋所在郵編售房價與要價比例平均數。經紀人會參照這個比例平均數報價。

政府估稅價：這是當地政府為了決定房地產稅額而給房屋和土地的估價，一般來說這個數據相對客觀。在賣方市場時，房屋買賣價格可能高於估稅價。在買方市場時，房屋買賣價格可能低於估稅價。在同一時間同一社區，如果其它的房子要價都低於估稅價，你要買的房子的要價卻高於估稅價，則說明要價偏高。你可以根據這一點而和賣主議價。

美國購房報價並支付定金

報價合同還要註明定金 (Earnest Money Deposit)。這是買主在報價的同時，交給買方經紀人公司的一筆款項。如果買主沒有正當理由單方撕毀買房合同，定金則被沒收。定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數公司規定定金不得低於$5,000。賣主為了保護自己的利益，還會要求更高的定金。一般定金額是報價的2%到3%。

美國購房報價合同附加條款

除了確定報價，定金外，經紀人還會幫你選擇一些附加條款，以保證你在必要時能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加條款：房屋檢查，氡氣檢查和白蟻檢查：在報價合同中，可以附上這三項檢查的附加條款。條款的有效期一般是7到15天。在有效期內，買主有權以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修或處理。

房屋估價 (Appraisal) 和貸款批准 (Financial)：在報價合同中，還可以附上房屋估價和貸款批准兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由於幾年前次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款批准。為安全起見，可把貸款批准附加條款有效期增加到20天。

房屋檢查注意事項

房屋檢查是報價合同不可缺少的附加條款之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師(Home Inspector)來檢查房子。檢查費由買家支付，價錢根據房價而定，一般幾百元美元，房價越高檢查費越貴。通常房屋檢查大概要兩到三個小時，買主在房檢時最好跟著檢查師走，這樣可以學到很多東西。

Step5 交接過戶

房產過戶是美國房產交易中最後的步驟，買主有權選擇過戶託管公司公司，保證買主得到合法產權。如果你不知道找誰，經紀人會向你推薦。房產交易中的買家和賣家所訂立的產權轉讓條款，交由第三方，也就是過戶託管公司監督執行。

過戶託管專員屬於獨立中間人，負責保管所有交易相關的資金，指令和文件，包括定金，新貸款及貸款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的橋梁。過戶託管員會檢查產權史，查明賣主確實擁有產權。最長要查40到60年的歷史，各個州有自己的規定。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。

美國購房過戶前准備

過戶前一個星期，貸款的買主須落實房屋貸款。如果房貸利率還沒鎖定，要馬上鎖定，以免過戶時來不及辦理。還要根據過戶公司給的過戶費清單 (HUD-1) 草稿，把過戶費准備好，並通知銀行什麼時候要多少錢。過戶前幾天買方經紀人會向賣方經紀人要房屋檢查時查出來的問題的修理賬單。一般修理應有90天的保修期，修理賬單也可以做為保修憑據。買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍。除了看該修的東西都修好了，所有設備都正常運行，賣主應該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數位。

如果發現沒修好的東西，過戶時一定要與賣主交涉。在過戶的前一天，過戶公司會給一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票。現金支票可以開給買主自己，過戶時在反面寫上付給過戶公司既可。過戶時還要帶一張私人支票，如果實際過戶費超過現金支票數額，再開一張私人支票補齊。

美國購房過戶費用明細

過戶費包括五個部分，與貸款有關的費用，貸款銀行預收款，中間帳戶預扣款，與產權有關的費用，以及過戶稅和產權登記稅。各種費用加起來是房價的1%到2.25%，這不包括貸款首付部分。與貸款有關的費用：
1. 貸款銀行預收款 (Items Required by Lender to be Paid in Advance)
2. 預付一個月的貸款利息
3. 一年房屋保險
4. 中間帳戶預扣款 (Reserves Deposited with Lender)
5. 預扣兩個月的房屋保險費
6. 預扣兩到七個月的房地產稅，取決於過戶月份
7. 與產權有關的費用 (Title Charge)
8. 過戶託管公司服務費 (Settlement Fee)
9. 產權檢查費 (Title Search)
10. 銀行產權保險 (Title Insurance Lender』s Coverage)
11. 屋主產權保險 (Owner』s Coverage)
12. 公證等其他費用
13. 政府登記稅和過戶稅 (Government Recording and Transfer Charges)
14. 登記費 (Recording Fee)
15. 市/郡過戶稅/房產證印花稅 (City/CountyTax/Stamps)
16. 州過戶稅 (State Tax/Stamps)
17. 州登記稅 (State Recordation Tax)

過戶費清單還會有 POC 的字樣，意思是在過戶前付過了 (Paid Outside of Closing)，比如房屋檢查費等等。白蟻檢查費一般在過戶時支付。房屋保險費可以事先付，也可以在過戶時付。

美國購房過戶材料

美國房產過戶時要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。外國人帶護照。還要帶銀行開的現金支票和私人支票。一般過戶要一個小時，主要的要做的就是簽字付費等。過戶公證員先把過戶費清單 (Settlement Statement) 過一遍，如無異議，則賣主和買主簽字。簽完字後，買主把支票交給過戶公證員，過戶公證員把所有簽了字的檔拿去復印，交給簽字人一份。最後賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

『叄』 株洲上善國際公攤面積包括哪些部分

這里的株洲國際，這公攤面積大約30，電梯的面積以及花園的面積。

『肆』 求買房注意事項

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待「五證」？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

購房過程中涉及的法律問題

作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對於老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對於購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。

個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的准備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你准備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。後面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我後面會講什麼叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收「兩書」，接受物業，申領產權證。

具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標准。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯網上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發商會採用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鍾的車程，10分鍾的車程、5分鍾的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鍾車程和10分鍾車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什麼時速的，所以用幾分鍾的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。

怎麼保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之後確實非常感興趣，但是又怕最後買了房子以後，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎麼辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到後面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。

在售樓書驗完以後要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個「定」(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和「五證」，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待「五證」？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

買完房以後還要查驗或者叫驗收「兩書」。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽台等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什麼情況下簽訂房屋的限售合同，在什麼情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建築面積計價，還有一個是按套內建築面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建築面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。

所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

在購房過程中，怎麼處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大於1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎麼辦、少了怎麼辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等於把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對於不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委託一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委託中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標准。以後逐漸的房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標准明確。比如說裝修的標准不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最後，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險

『伍』 請問漳州角美鎮龍池開發區雲龍海岸物業亂收公攤費，去哪裡可以投訴，謝謝！有誰有雲龍海岸一期和二期QQ群

成立業委會 一起不交物業費 罷免物業 要看業主團結與否

『陸』 驗收房子的注意事項

房屋驗收注意事項：

一、注意及時接收入住通知書

1、這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。

2、接到入住通知書後，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，並根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

二、確定房屋是否達到交付條件

1、《竣工驗收備案表》 ――最重要《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。

該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗後，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案後，發展商就必須對樓盤終生負責。

所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是「黑樓」，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

2、《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；

牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。

購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

3、《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

4、《建設工程質量認定證書》

5、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

6、實測面積登記表

三、房屋檢驗

收房過程中必須要掌握一個原則：「先驗後收」。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤後再簽署收房文件。

「先驗後收」不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：

1、檢測房屋面積：

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2、檢驗房屋質量

四、新房驗收的最終結果

1、房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上「暫不清楚」、「無法認定」等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，並要求發展商限期處理。

2、如有不滿意的地方，可提出意見並將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未准備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

3、發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商並簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。

4、對發現的問題要詳細在驗樓表上予以註明，如果確實屬於不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。

注意事項：

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。

五、買房相關稅費

商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

六、面積問題

面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，並在簽訂合同時以附加條款加以防範。

存在的問題：

1、商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。

消費者常常因面積問題出現糾紛而處於被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。

2、開發商有時能利用公攤、面積測量侵佔購房者的合法利益，還不易被發現。

正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵佔購房者一、兩米面積輕而易舉。

再有，由於消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

解決面積誤差方法

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建築面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算房款；

2、面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，並支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足。

面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

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房屋驗收時應具備的條件：

通常情況下，房屋驗收的條件有：房屋必須有質檢部門核發的房屋質量合格證明。按照有關規定，房屋交付使用前，必須要經區級房屋質檢站驗收合格，才能允許住戶居住。在查驗此合格證件後，住戶自己也要對房屋進行質量檢查，發現問題要及時解決。

凡竣工的工程，一般須做到"五通一平"，即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓後3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到燃氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。

室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

高層住宅樓生活供水系統，必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發安全運行合格證。高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，功能可靠，手續完備。

參考資料來源：網路-房屋驗收

『柒』 雲錦東方公攤是多少

14000元/平米。公攤即謂公攤面積，是分攤的共有建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積，東航雲錦東方，項目在售面積區間91-141平米，定價為14000元/平米。