㈠ 泛海容郡和泛海世家什麼關系
都屬於泛海國際居住區，世家在泛海的後期開發銷售的
㈡ 北京泛海國際優劣勢
泛海國際
項目位於朝陽區朝陽公園東北角，姚家園路與星火西路交匯處，一期分為四區開發，分別為櫻海園、碧海園、香海園及蘭海園，二期分為泛海容郡及泛海世家，由北京泛海東風置業有限公司,北京星火房地產開發有限責任公司聯合打造，是朝陽公園板塊的高端住宅產品。
泛海國際佔地約185公頃，總建築面積約280萬平方米。泛海國際二期總建築面積約100萬平米，分為四個獨立的區塊，1#地塊：以泛海國際持有型物業為主，含3個5A寫字樓、酒店、購物中心等業態。2,3#地塊：泛海國際世家，9F和10F的城市平墅。4#地塊：泛海國際容郡，由5棟高層板樓組成，總戶數232套。
優勢
1、區域優勢：項目緊鄰朝陽公園，自然環境優越，周邊的生活和商務休閑配套非常完善和成熟，交通便利，區域發展完善，居住舒適度高。
2、項目優勢：泛海國際為高端住宅產品，戶型設計方正合理，且均為石材外立面，由泛海自持物業維護，品質高端
3、客群優勢：項目主要針對客群為高收入、高品質客群，小區生活圈層較高
劣勢
1、泛海二期位置相對一期距商業配套及朝陽公園較遠，發展完備度較低
2、容郡後期緊鄰星火站，可能有一定噪音影響
㈢ 北京樓市：北京哪些板塊可以閉著眼買
京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議, 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個 ， 1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拚的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問; 京總,我現在有一套自住房想在同區域置換小區水郡長安想換雙惠苑;預算大概550-650,就是為了自住兼顧保值升值要求有中等以上學區;2-3居室即可,工作在東單和北京南站;傾向於朝陽板塊.
A:回答; 你好,感謝信任,管庄雙橋這一帶，西靠五環，東臨朝通交界，北臨京通快速，三條環線夾在中間，有種夾縫中求生存的感覺，加上區域有大量公房和回遷，南臨通惠河加城中村，拆遷不知猴年馬月。四不佔+界面狹小+內部居住環節較差，沒有商圈，缺乏優質配套。所以價格一直起不來。近2年的幾輪漲幅中表現都比較弱,
水郡長安本屬於板塊的品質社區,市場熱度和成交量排名都比較靠前.但是因所在板塊偏冷,從18年到今年上半年該小區的漲幅基本屬於持平狀況,中間因市場波動而出現階段性下行,
雙惠小區的熱度比水郡長安稍高一些,但升值性也一般,這兩個小區保值還OK,升值屬性比較一般,
考慮學區可以壓縮面積考慮下望京,望京的優勢是自帶產業,房屋的升值屬性比較強,學區在朝陽屬於排名靠前.650萬在望京考慮三居室只能以2000左右的樓盤為主.可以看一下南湖東園一區(三居室價格在650萬左右,加上稅費和中介費可能稍超預算,如果能克服資金困難這個小區還是不錯的)
其次根據您愛人的工作地點和您傾向的板塊可以看下麗澤、朝青、常營、麗澤市場紅利還沒有真正釋放,市場還會有至少2波紅利期;這個板塊的品質社區升值屬性比較強,
瀛海屬於亦庄新城的主要溢出板塊,有教育配套,朝青屬於國貿的一級溢出區域,可以承接朝陽東部50%以上的剛需改善購買人群.常營屬於國貿的次級溢出.這幾個商圈的教育配套相對來說都不錯,房屋的保值與增值性屬於比較穩健的板塊,距離您愛人的工作單位距離也還可,通勤時間不是很長.
麗澤可以看下草橋欣園四區、三環新城7號院、萬年花城四期(三居室可能稍為超預算)、朝青看國美第一城(三居室可能稍為超預算)、常營看:北京新天地五期、柏林愛樂三期、蘋果派;
Q:提問: 京總好！我住朝陽公園附近，想在朝陽區買一套改善大平層，自住兼投資，最好250平米以上，預算3000+。有什麼合適的房子推薦？謝謝
A:回答: 你好,感謝信任!3000+的預算屬於終改的預算,這個價格投資的話如果樓盤未來的流通性不好,價值會打折.
建議在雙井、朝陽公園、望京這三個區域選籌;
朝陽公園可以看下:泛海系的5個盤,碧海園、香海園、瀾海園、櫻海園、泛海容郡,這5個盤的流通性不錯,在整個朝陽區甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比較穩健,其中瀾海園和泛海容郡240平的為三居室,其他幾個園區240+的為四居室;這幾個小區的大平層戶型也都很好.
雙井可以看下富力城D區
望京可以看下東湖灣三期、望京金茂府、遠洋萬和公館
關於板塊上的選擇:
1、望京主要的優勢是依託前些年高速發展的互聯網行業崛起, 互聯網行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產,其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的窗口。同年北京市發改委發布朝陽崔各庄大望京村環境整治和土地開發項目獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。
望京的發展史最早是外企起家,後續移動互聯網入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力.
整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高
而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢出,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;
望京自身又分為望京東、望京西、望京北和望京南。其中發展的最好的就是望京東，標桿樓盤保利中央公園，融科橄欖城，遠洋萬和。望京北也是這些年發展的重點，標桿樓盤金茂府，臻園、東湖灣。整個區域內人口結構不錯，加上名校在這里開了分校，所以望京的教育資源也還不錯，屬於朝陽中上等水平。
2、朝陽公園這個區域屬於北京的第一批豪宅盤標志性的區域,僅靠朝陽公園天然優勢,也是明星扎堆兒買房最多的區域.優勢是人群結構比較純粹，和望京太陽宮雙井不同的是這個板塊坐擁的全是豪宅系，而像望京雙井這樣的板塊有高中低三個不同檔次的樓盤，所以整個朝陽公園內部的置換動力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是對一線明星的吸引力是比較強的。這個區域有個怪異的現象就是普通過日子的人不太願意買在這，主要是體現在戶型上，140平的可能是一居室兩居室。感覺有點不太接地氣，優勢就是整個區域的圈層就比較純粹。過去的朝陽公園標桿盤是棕櫚泉國際公寓,後因小區設計老派加物業管理比較差,被泛海系取代.
3、雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個板塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.
這三個商圈在朝陽分為南東北三個不同的方向,而朝陽重點發展的是東北方向,
綜合建議:如果注重樓盤的投資屬性,建議首選望京,如果注重居住環境,朝陽公園這幾個盤更有優勢,最後是雙井、雙井排在最後的原因是3000+的預算在雙井屬於CEO盤,而雙井的CEO盤比較孤立能拿的出手的沒幾個並且都零零散散,不像朝陽公園和望京形成一片很容易對外界形成口碑印象吸引更多的購買人群
有時間可以看下星球置頂的文章 《朝陽終改兼投資選籌導圖》 祝一切順利!有問題可再向我咨詢!
Q:提問： 京總好！我sfsd，家裡除自住房外，父親名下有兩套房，分別是蘇州街98年塔樓兩居（八一學校9年一貫學區，市值1100w）、清河04年高板一居（22年9月滿兩年，原值打滿372，市值550w）。
考慮到老塔樓沒有小區環境，學區一般，流動性差，想重新規劃資產。家裡現金流一般，我自己能負擔1w左右月供。 我在海淀中關村長大，今年6月畢業後工作在望京東。原本觀望海淀京昌路新房，但我剛畢業，大額貸款應該批不下來，sfsd優勢用不上。計劃重點考慮奧森和望京區域的品質次新。 打算小陽春先賣掉流動性高的清河一居，9月過戶，確保550萬的首付能力&蘇州街兩居的滿五唯一，然後根據兩居在9月前的出售情況准備2套方案: a）兩居未出售，首付550+我貸款150w，在望京買個大一居，放我名下，可以兼顧投資&我上班自住，目前看好寶星國際二期 b）兩居出售順利，1100-1300w全款買一套兩居或三居，放父親名下，買完出租，純投資保值。
想請教您：
1）我的方案您覺得是否合理？求資產規劃建議！特別是時間點的選擇。
2）plan b 沒有想好買哪裡，海淀這個價位夠品質次新好像比較難，特別喜歡上元君庭，但不確定板塊潛力。望京有些不敢下手，這兩年品質改善漲了很多。
3）其實 plan b和全款買京昌路新房是一樣的，想請教下有什麼辦法能把資金操作出來嗎？四月底開盤前肯定來不及兩套都賣掉
4）plan a可以在賣掉一居之後就進行嗎？可以存入大筆資金（首付），但工資流水不夠6個月，擔心銀行房貸批不下來
A:回答: 您好,感謝信任!祝新年富貴.
1、關於賣房的時間點,今年會有實質性的LHZC落地,趕在小陽春賣房這個思路正確,但賣房後再買入核心區品質盤,意味著核心區品質盤也會上漲,如果以利益最大化卡點,建議小陽春之前買入,可以先YD出來一部分資金,用來做首付+定金,先把房源鎖住,和業主簽一個時間相對充足的時間用來賣房,一般市場上4-6個月屬於正常的時間, 一居室未來的增長空間不如三居室,一居室大多為剛需上車群體,這部分群體的特徵是必須市場大熱時才可出手,北京因長期的調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，總價1500萬以上屬於藍海市場，1000到1500萬可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流。
2、上元君庭這個板塊主要還是靠吃望京的產業,推薦買核心區的優質盤一直是我的選籌邏輯,為什麼在過去投資新區的新房收益比較可觀，是因為過去是房地產增量時代,也就是造城時代，所有的新區幾乎全是從0開始，增量時代的特點是 社會 的起點比較低，那個時候新區的價格窪地更受市場歡迎，價格會隨著時間的推進被慢慢填平，發生區域價值的提升帶來更多的增值。
但現在已經進入存量時代，新區經濟不會再像過去，由於建設成本的增加導致未來的價格空間會被逐漸壓縮，如果是溢價嚴重價值不突出的情況下，這個新區價格的阻力位很難突破。當前 社會 效率在一天天提高，高質量的人群結構會向更高價值的區域聚焦。 從開發商角度來看，在核心區開發樓盤反而比新區的成本更低，更容易攤薄成本。造城的增量時代開發商和購房者的方向是一致的，判斷情緒也是同頻的，但是現在進入存量時代以後，開發商的預期會逐漸悲觀，積極性也在下降。
從宏觀角度看，北京目前的人口處於停滯階段，有購買力的高端人口更會向核心區聚焦，遠郊區的高樓大廈可以速成，但人口是個難題！所有的經濟活動，人口是前提。沒有人口經濟就不會繁榮。
望京主要的優勢是依託前些年高速發展的互聯網行業崛起, 互聯網行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產
其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的窗口。同年北京市發改委發布朝陽崔各庄大望京村環境整治和土地開發項目獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，
今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。 望京的發展史最早是外企起家,後續移動互聯網入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。
即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力. 整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高;而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢出,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.整個區域內人口結構不錯，加上名校在這里開了分校，所以望京的教育資源也還不錯，屬於朝陽中上等水平。中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;你在望京上班,可以把望京做為首選區域, 3、可以做DYD/LL3.6
4、有哪幾種情況是會導致按揭貸款批不下來,假材料被揭穿、負債過高，不合規，不合限貸資格。銀行沒額度;除以上其他問題都可解決.
建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》 祝一切順利,有問題可再向我咨詢.
㈣ 北京泛海國際居住區優劣勢
泛海國際
項目位於朝陽區朝陽公園東北角，姚家園路與星火西路交匯處，一期分為四區開發，分別為櫻海園、碧海園、香海園及蘭海園，二期分為泛海容郡及泛海世家，由北京泛海東風置業有限公司,北京星火房地產開發有限責任公司聯合打造，是朝陽公園板塊的高端住宅產品。
泛海國際佔地約185公頃，總建築面積約280萬平方米。泛海國際二期總建築面積約100萬平米，分為四個獨立的區塊，1#地塊：以泛海國際持有型物業為主，含3個5A寫字樓、酒店、購物中心等業態。2,3#地塊：泛海國際世家，9F和10F的城市平墅。4#地塊：泛海國際容郡，由5棟高層板樓組成，總戶數232套。
優勢
1、區域優勢：項目緊鄰朝陽公園，自然環境優越，周邊的生活和商務休閑配套非常完善和成熟，交通便利，區域發展完善，居住舒適度高。
2、項目優勢：泛海國際為高端住宅產品，戶型設計方正合理，且均為石材外立面，由泛海自持物業維護，品質高端
3、客群優勢：項目主要針對客群為高收入、高品質客群，小區生活圈層較高
劣勢
1、泛海二期位置相對一期距商業配套及朝陽公園較遠，發展完備度較低
2、容郡後期緊鄰星火站，可能有一定噪音影響