翡翠國際房價多少一平

① 西安不限購區域哪能買長安房價趕超高新

各位粉絲好！今天，我們「買房問答」第13期和大家見面了。我是令狐，本期問答由我來主持，感謝大家的支持！

本期精選了上周提問頻次較多以及具有較典型代表的5個購房問題進行回答，希望能給更多人帶來有效幫助。

問題一：8月房價數據中，長安現在跟曲江一個房價了，而且還比高新高，為何？

客觀地說，大家看到的上面克而瑞的數據，只能說是參考價格，因為在統計上存在口徑和方式的問題，各區域在售樓盤由於產品等因素影響，實際上差異還是比較大的。

比如高新，房價地圖顯示8月份高新區在售樓盤均價為17403元/㎡，實際上，這個價格在高新區目前只能買到蘇寧雲著和天琴灣（毛坯高層1.28萬元/㎡），而在售的萬科翡翠國賓均價2.1萬/㎡、龍湖天鉅疊拼2.4萬/㎡。

曲江之前一直是「西安第一貴」，雖說8月份房價地圖顯示，曲江新區均價17724元/㎡，為西安各區域中最高。

但實際上，曲江新區在售樓盤都低於這個價格，僅有金輝世界城、華潤置地悅府高於這個價格。

這幾個月主推的中國鐵建·萬科翡翠國際項目精裝高層均價1.39萬元/㎡、陽光城翡麗曲江均價1.34萬元/㎡，即使純改善樓盤華潤置地·曲江九里、中海曲江大城均價也在1.7萬元/㎡以下。很明顯，曲江的房價要低於高新。

至於長安區，8月份房價地圖顯示其均價17724元/㎡，與曲江並列第一，這個數據令人很驚訝。

因為目前，長安區最貴的樓盤是金茂府，均價約2.19萬元/㎡，這主要是由其產品特性決定。其他在售樓盤，海亮·德文郡均價1.23萬元/㎡、萬科城如園1.4萬元/㎡、中海長安府精裝小高層1.86萬元/㎡......

實際上，長安區房價整體均價1.4萬元/㎡左右是比較客觀的。說它價格已於高新等同，是因為金茂府在當月的成交量不小，進入了價格統計，所以8月長安的房價顯得有些高。但這是偶然的，並不代表長期或整體。

問題二：高科麓灣和高科綠水東城價格差不多，誰更值得入手？

這兩個項目都是高科地產開發的，位置都不錯，高科麓灣倚靠雁鳴湖，高科綠水東城位於新寺商圈，地段較優。不過，就宜居環境來說，高科麓灣國際社區左靠雁鳴湖西臨滻河，生態環境更好。

從周邊配套來看，兩個項目本身都有自帶商業，學校。高科·綠水東城的項目配套已經成熟、商業街、在建的小學，高科麓灣國際社區規劃要更好一些，但目前的底商入住率不高。

整體來看，這兩個項目性價比都很高，高科麓灣的生態環境好一點，高科綠水東城目前的居住氛圍好一點。

問題三：不限購區域推薦哪個，再推薦一些樓盤？

這個問題是近兩年來，問的頻次比較高的一個。對此有疑問的絕大多數是「新西安人」。

首先，目前西安不限購區僅有西咸新區的灃西新城、西咸能源金貿區、秦漢新城、涇河新城、空港新城，西安的高陵區、閻良區、鄠邑區、周至縣、藍田縣。

原來不限購的臨潼區，在620之後，被納入了限購版圖。

說到不限購區域，推薦哪個，這個問題得客觀看：

從房價態勢看，目前涇河新城、空港新城、高陵區房價相對比較低，與主城區間的價差較大，對於購買力有限的人士而言，可以考慮。

從區域發展、環境和產品角度看，灃西新城、秦漢新城、西咸能源金貿區比較適合改善型人群置業。但是目前秦漢新城似乎因文物檢查，所有項目似乎處於停滯狀態。

說到灃西新城，從態勢看，產業較多，規劃也比較好， 地鐵5號線開通後將於主城區聯系更緊密。

目前灃西新城可選擇的樓盤不少，比如紫薇萬科大都會、中建西派時代、招商雍景灣、藍光雍錦灣，紫薇地產的兩個新項目......

問題四：滻灞和灃東，該看誰？

這是個非常有爭議的問題。其實，無論是滻灞還是灃東，都是有價值點的，兩個區域的發展潛力都很大。

滻灞是西安東部新城的核心區，是大西安東軸線的主力板塊。在主城區中橫向對比，目前不及高新、曲江和經開，但縱向對比，滻灞產業發展速度和活力，與過去幾年相比，已經取得較大變化，「未來五年看滻灞」。

灃東新城是因為近幾年區域利好的頻傳，成為了置業熱點區域。在灃東新城置業大軍中，外來置業和本地投資置業成為主要力量，購買踴躍，成交旺盛，房價也在追趕主城區。

滻灞和灃東，正是因為有了生態做基底，才有了發展。目前的灃東比滻灞發展滯後，但在未來的10年左右，兩者並駕齊驅也並非不可能！

但要注意的是，在這兩個區域，要挑選更有價值、發展態勢強勁的板塊，去選擇置業目標。

問題五：在錦業路上班，想在高新買房，有推薦的嗎？

高新目前是開發比較飽和的一個區域，可以考慮的新房不多，在錦業路上班，就近可考慮的新盤不多。

保利天悅性價比很高，只是目前暫時沒有房源，出現斷貨局面。

蘇寧雲著也不錯，軟體新城是一個有產業缺住宅的板塊，所以房子未來的升值潛力很大。

萬科翡翠國賓是萬科的一個高端產品系，它的產品和品質是沒有問題的，而且萬科的品牌和物業也是值得放心的，只是它的價格高於區域內均價了。

如果您在購房方面有任何疑問，可以加入我們「西安樓市購房團」，您的置業問題將會得到更專業、更有針對性的解答。

編輯=周鑫 編審=徐紅

② 昌樂好的樓盤有那幾處房價現在多少錢一平方

盛和艾倫堡
金地佳苑
錦綉佳苑
中央帝景
帝都國際
金鼎廣場
翡翠苑
錦綸天地
銀龍花苑
金景寶地
濠景海岸
鉑金水岸
昌東新天地
上海花園
貝億英才苑
昌盛花園二期
超英公館
寶石山莊
同樂花園
奧運城市花園
水印江南美食街
相府錦苑
具體的價格還要看小區環境，棟座，樓層，朝向，採光等等因素。建議自己多跑跑中介問問看。

③ 超高層住宅該不該買 這些干貨你不得不看

朋友小彭，最近有點心煩。總結起來原因有二：一、寫不完的代碼；二、為買房子糾結。
小彭說，看了一套超高層房子，有點喜歡，可身邊的朋友、親戚都說超高層不好，遇到停水停電咋辦？萬一有個緊急情況咋辦？
更有人說，超高層房子遇到刮風，樓都會搖擺，很嚇人的。聽到這些後，小彭猶豫了糾結了，向來果斷的他，這次沒有了判斷。
「超高層」住宅，西安也沒有缺席
其實，小彭的糾結並不是個例，包括身邊的熟人，也有過類似的吐槽。在西安從事金融工作的劉濤，就分享了曾在深圳租住超高層的經歷。
他說，這類房子有時候真的「想說愛你不容易」，水電和安全問題是一方面，戶型設計也很一般，關鍵有時候還等不上電梯，就因為這事，錯過了打卡，耽誤了早餐，還沒少挨上司批評。
所謂的超高層，一般而言，就是40層以上或高度100米以上的建築。根據《民用建築設計通則JGJ 37-87 》第1.0.5條：公共建築及綜合性建築總高度超過24m者為高層（不包括高度超過24m的單層主體建築）建築物高度超過100M時，不論住宅或公共建築均為超高層。
這類建築一般具有很明顯的經濟社會效益，如上海浦東的金茂大廈、廣州「小蠻腰」廣州塔，既打造了城市商圈，也代表著一個城市的發展和開放程度。
在香港、紐約、巴黎等一些國際化大都市，高達70、80層的住宅屢見不鮮。在北上廣深等一線城市，也有眾多超高層住宅。這些占據核心地段、公園、湖景等優質資源的超高層建築，往往被打造成豪宅項目，如上海的世貿濱江花園、浦東新區的湯臣一品等，就是超高層豪宅之一。
在西安，近一兩年曲江、高新和城北的一些樓盤，也陸續推出超高層住宅，如陽光城·麗茲公館、金地南湖藝境、南飛鴻·十年城、萬象春天等。這些「高大威猛」的建築，大多建在項目周邊和臨街位置，以兩室和小三室產品，來對西安人居住史，進行從多層、小高層、高層到超高層的提升。
不過，經過走訪發現，這些超高層建築，一定程度上也成了部分開發商拉升容積率的「工具」。業內人士劉瑋就毫不避諱的說，對於開發商而言，容積率越小越好，而對於購房者來說，容積率越大越好，這么問題怎麼解決？超高層建築可能給出了「捷徑」。
我們不妨來看看西安的這些超高層建築：
1、中國·鐵建萬科翡翠國際
這個位於曲江大道東側的樓盤，其中4棟超高層，4梯10戶，共44層。按照國家建設標准，高層層高不得低於2.80米來計算，以層高2.8米估算，總高至少在120米以上了。
從往期的售價來看，10500元/㎡的均價還算「親民」，與周邊的樓盤相比價格優勢還挺明顯。但看到4梯10戶這個「配置」時，還是讓我有些遲疑了。拋開其他不說，人員龐雜可能就是最大的「減分」項。
2、華僑城天鵝堡
這個項目可謂是曾經的一匹「黑馬」，在曲江一期占盡地段配套等優勢。總高44層的超高層，計算起來總層高至少在120米左右了。近期推出的200平米以上大平層，有6梯8戶、6梯5戶等，這方面做的還算可以，但18500元/㎡的均價，比附近翰林世家在網上掛牌的二手房價格還要高出近1000塊錢。還是應了那句話，沒有最高，只有更高。
3、金地南湖藝境
待售的15號、16樓都有超高層房子，不過近期推出的15號樓，為高層超、高層兩個單元，80—130㎡戶型，3梯5戶、2梯4戶。均價12500元/㎡。33、43的層高，總層高約在120米，絕對屬於超高層了。不過可能是由於地理位置的原因，超高層的價位比高層的價位略微低一些。與2018年8月22日（總第55批）商品房預售價格公示的12671元/㎡相比，價位還算合適。對於想買超高層的購房者來說，不失為一種選擇。
4、南飛鴻·十年城
位於高新科技二路西段與西三環交匯東南角處，4期的有部分樓盤就是超高層，總高也接近100米。90—130㎡的戶型，均價12000元/㎡，以2梯4戶，3梯6戶為主。
按照新版《住宅設計規范》總層數在12層及以上的住宅，設置電梯不應少於兩台的規定來看，2梯4戶還好，3梯6戶就要綜合考慮電梯等待時間，人員龐雜等因素了。不過與周邊房價相比，售價也還算持平。
一般而言，超高層的建築成本，要比普通高層高出30%-40%左右。但從這幾個樓盤的售價對比中，不難發現，除了華僑城天鵝堡售價略高外，其他的基本上都還和普通高層的售價持平或者更低。
獨立地產評論人李連源道出了原委。他說，與普通高層相比，超高層住宅還有一個被接受和認可的過程，雖然超高層的造價上漲，但多出的房子卻是實實在在的，在地價不變的前提下，這些多出的房子，反而會增加開發商的利潤率，再加上營銷手段，這也是西安超高層售價不是很高的原因。
說說關於超高層的這些事
超高層建築，從設計之初，就有著別於其他建築的技術要求。與普通高層相比建設難度也在不斷加大。
以消防為例，建築高度大於100m的民用建築，其樓板的耐火極限不應低於2.00h；保溫材料的燃燒性能應為A級；建築高度大於100m的公共建築，應設置避難層（間）；設置垃圾管道時，垃圾斗應採用不燃燒和耐腐蝕的材料製作，並能自行關閉密合；高層建築、超高層建築的垃圾斗應設在垃圾道前室內，該前室應採用丙級防火門等等。
當然，超高層的優點也是比較明顯：比如：
1、視野好、空氣好，特別是高樓層視野、空氣好，住上面的人明顯感覺空氣會清新不少。
2、採光好、通風好：由於超高層房屋很少有遮擋物，因此採光、通風好，不但能充分享受陽光的溫暖，還可以體驗「俯瞰一切」的既視感。
3、噪音小、污染少：高樓層的污染相對來說是較少的，房間乾燥清潔，易於保持衛生整潔。
4、四害少：由於樓層較高，遠離地面，蚊蟲、老鼠、蟑螂等四害相對較少。
雖然，樓市陸續推新，但大多數人對超高層住宅的態度，還是謹慎的。大家關注的焦點是：居住人員會不會很雜、物業管理能否到位、電梯運行情況、設施布局、水電、以及防雷防電、公共安全等問題。
業內人士更是說出了超高層的一些「不是」：
1、建築成本高昂：一般高樓層建築必須使用先進的建築材料和工藝，建造成本和管理成本都也高。但也會產生能耗高，人員多等問題。而且還可能影響城市的景觀，造環境污染問題。
2、使用較不方便：30層以上建築，由於住宅人員眾多，一旦電梯出現故障，會給住戶帶來不便。特別是人流高峰，容易造成樓層擁擠，萬一停水、停電、電梯，會讓人煩不勝煩。
3、電梯速度太快：普通住宅電梯約為1.75米/秒，而30層以上住宅項目為了達到消防規定，通常會採用高速電梯，高速運轉的電梯，很容易帶來不適感。
4、電梯費用高：一般現在的電梯收費從2層樓開始，每增加一層就增加相應的電梯費用，購房者如果選擇超高層住宅樓的話，電梯費用就會比普通住宅高一些。
5、實用面積減少：樓房越高，樓房壓力就越大。一般超過40層左右的住宅，受壓力影響，剪力牆厚度就會相應增加。有些樓盤的剪力牆，難免會影響到房子的實用面積。
6、消防安全問題：如果發生火災，高樓層就很危險了。一是樓層太高難以逃脫，二是消防難度加大，增加救援難度。
超高層房子還能不能買？
在城市的燈紅酒綠中，一座座高層建築扮靚了城市的天際線，一個個高層住宅的背後，承載著萬家燈火的幸福故事。
對於那些坐擁湖景、海景等稀缺資源的超高層，由於產品定位和客群定位的不同，後期相對梯戶比，居住人口密度舒適度等可能會得到保障，而中端檔次的超高層住宅，還是需要綜合考慮一下。
如果你要選擇，不妨注意下以下因素：
1、注意戶型的選擇
目前大多數超高層住宅都是框架結構，一層對稱布置兩戶或者多戶，這就會出現不同的戶型格局，有的甚至位置比較偏，購房者要結合需求選擇戶型格局。
2、密度和觀景非常重要
對於超高層來說，居住密度是關鍵，密度越低，公共資源利用率越低，居住品質越高。同時還要注意住宅的朝向景觀、周邊地區未來的規劃，如果在風景不錯的窗前還要再建幾幢高樓，後期居住肯定會不適。
3、注意電梯數量
選擇購買高層住宅，要觀察整座樓的總戶數與電梯數量。
4、注意樓層供水、水壓、供電、應急電源等細節
5、注意超高層住宅的物業管理
物業水平對於居住舒適度的影響也很大，超高層更是如此，好的物業對於緊急情況下的安全保障很關鍵。
其實，不論是多層、小高層、高層、超高層，都有一個認可、接受的過程。我們覺得，如果是自住，想每天觸摸到第一縷陽光，那可以根據梯戶比、居住人口密度、後期物業服務、樓層、戶型、朝向、舒適度等因素來合理選擇。畢竟有些超高層住宅的售價確實比高層低些，省下的就是賺的。
如果是投資，這就得你有一雙慧眼了，除了考慮品牌定位、梯戶比、居住密度等因素外，還需考慮附加值和增值潛力，畢竟從目前的情況來看，要想讓所有人接受超高層，還有一個過程。
還是那句話，買房子這件事兒，適合你的才是對的。