❶ 【頤和國際】買二套房，首付最低多少，貸款利率多少
頤和國際屬於70年產權住宅，首付最低3成，目前銀行貸款首套房利率上浮10%
❷ 買的新房，首付已經付過，房子被查封了，我該怎麼辦
半島全媒體記者 李珍 劉玉凡 孫桂東 尹彥鑫
一線連民意，普法解民憂。3月17日，半島推出「問法熱線」後，受到廣大讀者和用戶的關注。3月18日，半島全媒體記者就讀者遭遇的問題，一一調查采訪。當天上午，山東文康律師事務所黃超律師來到半島都市報社，錄制房產糾紛法律知識的短視頻欄目《問法熱線小課堂》。黃律師此次錄制准備了四個問題，就買房時如何避坑等熱點話題進行解答。
黃超律師
案例一：
購房者遭遇「一房兩賣」，頤海藍灣小區被亮「紅牌」
購房本是一件大好事，而青島市民綦先生在頤海藍灣小區購買的房屋卻出現了「一房兩賣」的情況。綦先生告訴記者，他於2019年1月份購買了頤海藍灣小區的房子，1月10日交了100萬元的購房款，並簽署房屋認購協議；在1月25日支付170萬元的購房款後，2月27日又支付剩餘的150萬元購房款，共計420萬元。開發商給綦先生開具了收據並簽署購房協議及房屋買賣契約合同。合同上明確規定全款交付後領取房屋鑰匙，4-6月份簽署網簽協議，具體時間以交易中心為准。但綦先生多次到售樓處詢問房屋網簽情況，均未得到滿意答復。
購房協議
半島全媒體記者從綦先生的購房合同上看到，他分三次支付了420萬元的購房款。但准備網簽時綦先生卻發現，付款後開發商開始推諉，再後來就被告知所買的房源已經在2017年被網簽過了，房主另有他人，這讓綦先生難以接受。綦先生及其他幾名購房者將青島頤和海置業有限公司告上了法庭，並在2019年9月取得了勝訴，「到現在我們也沒拿到賠償，開發商沒有任何回應。」
綦先生表示，他向法院起訴時，律師為他做了訴前保全，查封了頤海藍灣號內12棟1單元103室、104室房產兩處。但「勝訴後法院說無法執行，因為我申請查封的房屋不存在。」綦先生告訴記者。根據綦先生提供的不動產登記中心審查建議書，記者看到，2019年6月份，法院發給不動產登記中心一份協助執行通知書，根據申請人綦先生的的要求，查封12棟1單元103室、104室房產兩處。不動產登記中心向法院出具的審查建議書上顯示，「房屋實際不存在，無法協助查封」。頤海藍灣號內12棟1單元只有2戶，即12棟1單元101、102戶，沒有103、104戶。
進展：
頤海藍灣小區被亮「紅牌」
記者了解到，對於綦先生反映的問題，相關部門也做了答復，頤海藍灣項目由青島頤和海置業有限公司開發建設，該項目於2014年4月開工，共30棟建築單體，均為多層建築。前期存在延期交房、一房多賣等問題。其中業主反映的18號02戶房屋已於2017年網簽完畢。
3月18日，根據國家企業信用信息公示系統中的聯系方式，半島全媒體記者多次撥打青島頤和海置業有限公司的電話，但多次撥打都無法接通。記者查詢得知，2021年1月7日，青島西海岸新區住房和城鄉建設局發布關於頤海藍灣項目交易風險預警提示公告。
該公告提示廣大群眾，由青島頤和海置業有限公司開發建設的頤海藍灣項目，位於連江路939號。該項目存在銷售已網簽房屋等違規行為，區住建局已依照相關規定對該開發企業下達行政處罰，並對該項目剩餘房源進行限制。購買該項目的房產存在極大交易風險，請購房人謹慎選擇。再次提示廣大購房者，在購買房屋前應仔細閱讀售樓現場設置的《購房特別提示》，並通過「青島網上房地產」網站等途徑對選購房屋產權、網簽、抵押查封等情況進行充分查詢了解，避免自身合法權益受損。
案例二：
38萬元買商鋪爛尾七年
2014年1月，劉先生在城陽上馬匯海路188號五洲四海傢具城邦，交了18萬元首付並貸款20萬買了兩個小商鋪。房子遲遲沒有下來，後來得知開發商破產的消息，並且將會有法院指定的新管理者入場，而劉先生的房子也將會被算做債權，然後解除購房合同。
項目一直未完工交房 (市民供圖)
38萬買商鋪7年未見房
劉先生說，當時在這個地方買商鋪，原本打算在這里做點小生意。房屋約定的交付日期是2014年10月1日，結果等到2014年10月份房子卻沒有任何進度，還是和前幾個月一個樣，並且沒有一家商鋪能夠進入，於是劉先生就坐不住了，去問才知道目前這些房屋已經被法院查封了，不能交房開業。
此事就這么拖延擱著了，幾年下來也都沒有協調好，直到2021年3月1日，青島龍海城實業有限公公司宣告破產，法院通知了劉先生隨後會有法院指定的新的管理人入場，建議像劉先生這樣所購買商鋪的業主們在管理人入場時去申報債權。劉先生很是生氣：「在這里買房子並不便宜，我是交了十幾萬元的首付之後買的這個商鋪，有許多業主是全款買的，七年了到現在沒開業，一分錢沒賺到還得搭上好多錢，且自己有網簽合同，維修基金在2014年也交過了，房管局也能查到網簽備案信息，覺得自己合理購買的房子怎麼能算債權，要為自己的權益做保障。
項目一直未完工交房 (市民供圖)
開發商陷多重糾紛 商鋪2014年就被法院查封
跟劉先生一樣，張先生在2014年8月2日以全款94萬元的價格購買了5號樓一樓的兩處商鋪。當時並未簽訂預售合同，只是得到口頭承諾將於10月1日交付。但是，到了當年10月1日，開發商並沒有交房。很多業主去找開發商詢問，被告知配套設施沒有完成，才導致無法交房。據媒體報道，直到2015年4月份，由於商鋪遲遲無法交付，業主們來到青島城陽區房管處反映情況，經過房管處了解，早在2014年9月17日，五洲四海傢具城邦的5號樓商鋪被青島市中級人民法院查封了。原因是開發商青島龍海城實業有限公司與另一家公司有借貸糾紛。而很多業主買商鋪的時候，已經被查封。
2021年3月18日，記者撥打了劉先生提供的開發商電話，對方回復自己不清楚，也並不了解情況，有什麼事直接去問法院那邊。
進展：
律師提醒走法律程序
公開資料顯示，五洲四海家居城邦的地方原先是一片這廢棄的灘塗，總的佔地面積達400多畝。社區利用其中的217畝，建起了一期建築面積達17.5萬平方米的五洲四海家居城邦。五洲四海家居城邦是由社區控股的建材傢具商業綜合體，集名品零售、品牌展示、倉儲及物流配送、電子商務及商務休閑於一體，是山東省最大的建材傢具一級總部基地，將成為輻射山東省的傢具中轉中心和集散地。開業運營後，每年可為社區增加1500萬元左右的可支配財力，而且將帶動1000人就業。
記者又撥打了劉先生提供的上馬街道相關負責人孫先生的電話。孫先生說，因為開發商破產導致項目難產，業主的商鋪還是建議走普通債權程序，來保護自己的權益。記者隨後就此咨詢了山東文康律師事務所的黃超律師，黃超律師介紹，由於開發商破產了，所以劉先生所購的商鋪要走債權，如果有貸款的話，那就先把貸款這部分抵消，然後到法院申訴走債權。
案例三：
暖氣片破損新房泡了水，事發一個多月了沒人賠償
剛買的新房，第一個供熱季暖氣片就出現破損，熱水很快將家裡泡成一片狼藉，甚至熱水都流出了門外。近日城陽區千禧國際村的業主徐先生遇到了這樣一件煩心事，更讓徐先生上火的是，房子承建方一句「這不是產品質量問題是裝修造成的」把責任推得干凈，自己遭受的損失無人理賠。物業方面相關負責人表示，目前業主和開發商未能就問題達成一致，破損原因需第三方鑒定。
房屋漏水（市民供圖）
2018年4月份，市民徐先生購買了一套位於城陽區惜福鎮街道千禧國際村的房屋，該房子2019年11月30日交付，徐先生將房屋裝修後對外出租。「2021年1月31日，租戶回老家探親期間，因房屋質量問題暖氣片管件脫落漏水，長時間浸泡，導致地板、傢具、租戶衣物和鄰居牆體等被泡，損失大概有兩萬元左右，多次和物業開發商溝通無果。」
「當時物業的人給我打電話，告訴我家裡的水都流到門外了，我趕緊去看。」徐先生非常奇怪，新房怎麼會出現這樣的問題。「打開門後，發現家裡整個被泡了，進一步檢查發現，漏水點在衛生間的暖氣片位置。」徐先生告訴記者，暖氣片下部的一個零件脫落是漏水的直接原因。「漏水的前幾天，青島出現極寒天氣，供熱的溫度相應提高，後來氣溫降下來後供熱溫度也就下降了，熱脹冷縮造成了零件的脫落，這明顯就是質量問題。」
但是，對於徐先生所說的暖氣片的質量問題，開發商的承建方卻不認同，這也就導致了事發一個多月了，徐先生的損失沒有得到賠償。「我找了物業，物業找了開發商和承建方，前幾天進行了面談，承建方的一個楊工告訴我，這個暖氣片我裝修的時候拆下來過，可能是重新安裝的時候擰得太緊了導致出現脫落、漏水的問題。」
徐先生覺得，承建方的回復明顯是在推卸責任，毫無道理。「誰家裝修都會把衛生間的暖氣片拆下來，按照他們的這種說法，那豈不是只要出現問題，都是裝修時候操作不當造成的？」徐先生告訴半島記者，並且暖氣片上這個零件脫落的原因，他們怎麼能簡單的就說是擰得太緊了造成的？「不是他們安裝的他們怎麼知道是擰得太緊了？」徐先生告訴半島記者，事情已經過去一個多月，到現在開發商、承建方都沒有想要承擔責任的意思，自己的損失也沒人管。
3月18日，半島記者聯繫上了千禧國際村物業的相關負責人王經理，她表示事情發生後物業方面一直在積極協調，但是由於雙方意見不一致，導致事情陷入僵局。「漏水後，我們物業的工作人員積極去清理積水，徐先生找到我們後我們也聯系開發商和承建方坐下來協商。」王經理告訴半島記者，目前承建方就是認定不是質量問題。「如果是質量問題，肯定同批次產品都會有這種問題，但是目前只有徐先生的房子出現這樣的問題。」王經理表示，下一步只能通過第三方鑒定才能確定責任，如果實在協調不成就只能走法律程序。
提醒：
買房時如何避坑？
學習這些房產小知識
1.如何買商品房不上當？
山東文康律師事務所黃超律師： 「 我接聽問法熱線，發現有很多人反映爛尾樓問題、產證幾年十幾年辦不下來的問題等等，如果規避呢？我的建議就是——盡量買存量房（二手房），這樣所見即所得。」黃超律師認為，我國目前實行的是「商品房期房預售制度」，所謂的期房預售，就是說，開發商在拿地之後，沒動工之前就開始銷售。
「我們對著沙盤、樣板間、聽著銷售比較誇大的描述、通過我們自己的想像，就決定，買了人生中最大的一項資產——房子，我們買商品房時就是在賭！」黃超律師認為，「我們簽約、交錢、貸款、還款，一頓操作之後，房子還沒有影呢！除非選擇有實力、重視品牌經營的開發商，否則，確實很容易入坑。」
2.有人說，我有「新房情節」，只能買新房，不買二手房，作為房產糾紛律師有什麼好建議嗎？
山東文康律師事務所黃超律師： 首先，認真看清簽訂的《商品房預售合同》，覺得坑特別多的，要果斷棄坑。比如，要看清楚1.交房時間。2.交房條件。3.逾期交房有什麼違約責任？4.辦證時間。5.逾期辦證有什麼違約責任？6.合同附件中的房屋平面圖是什麼？7.房子的具體座落、位置等與銷售口頭承諾的有沒有出入。8.如果特別關注的房屋的特有賣點，比如，是不是海景房、是否贈送面積等，必須要在合同中有明確約定。
其次，盡量選擇大開發商開發的房子。大開發商的房子，雖然不見得質量就會非常好，而且價格也相對較高，但是考慮這些開發商的資金實力、比較注重品牌形象等，再出現問題後（比如資金鏈斷裂、爛尾、其他員工風險），大開發商往往能較好的承擔責任，給一個比較好的解決方案。最後，提前確認「五證」。
3.明白你買的到底是什麼房子？法律予以規范和保護嗎？
山東文康律師事務所黃超律師：第一、法律上對房子的分類非常簡單，就是2種，一種是商品房，一種是存量房。前者我們通稱一手房，後者我們通稱二手房。
第二、現實生活中的房子，比法律的分類復雜了很多。
比如，設計政策性的、法律根本無法處理的：軍產房、校產房等等
比如，房改房、小產權房、經濟適用房、公房、拆遷安置房等等，這些有的可以處理，有的在等待政策後可以處理，非常復雜，無法簡單界定。
4.法拍房能買嗎？
山東文康律師事務所黃超律師：現在法拍房受到了越來越廣泛的關注。他有明顯的優缺點，優點就是價格遠低於市場價格、可以從網上公開拍得、缺點就是稅費負擔問題、清戶問題、涉及其他糾紛問題，需要專業人士的盡職調查。
山東文康律師事務所黃超律師表示，.有句法言法語，叫做：無財產這無人格。有恆產者有恆心。「房產是我們老百姓的重要生活資料，是我們的剛需。我們多聽聽別人踩過的坑，多聽聽律師的建議，祝大家都能選擇並入住稱心如意的房子。一旦遇到糾紛和問題，及時咨詢律師。」