⑴ 長沙商業地產面臨「階段性「過剩部分開發商欲轉型
長沙開福萬達廣場，蜘蛛俠的雕像掛在半空中。圖/我華劍
長沙市發改委年初發布的2014年重大項目投資計劃顯示，2014年，長沙市新建和續建的城市商業綜合體項目達37個，預估總投資額達1437.1億元，年內預估投資額為221.4億元。
長沙的商業地產是否正面臨著過剩的問題？
瀟湘晨報 我 文潔 戴丹 長沙報道
2014年12月12日這一天，當所有線上的淘寶店主都在忙於備戰這個「人造」的電商消費節日時，在長沙，線下的實體超市華潤萬家泊富店正式開門迎客。截至下午5時，當日進入超市的人流已逾兩萬人次，營業額近300萬元。這是長沙新興的商業綜合體——泊富國際廣場一戚州次牛刀小試的亮相，緊接著，韓國影院CGV也開業在即。
這，都只是長沙激烈的商業地產競爭中的冰山一角。
「（長沙商業地產）確實面臨過剩，但這是階段性問題。」在12月14日華陽國際舉行的「華·沙龍」上，華陽國際設計集團副總裁薛升偉對長沙商業地產的未來表示出相對樂觀。
現狀：人均商業面積或超1.5平米
北辰三角洲、開福萬達廣場、華遠·華中心、德思勤城市廣場、步步高·梅溪新天地、運達中央廣場……走在長沙的街頭，越來越多的城市綜合體、寫字樓正拔地而起。
事實上，隨著洋湖垸、梅溪湖、濱江新城、武廣新城等板塊土地市場的熱炒，商業地產也呈現出爆發式的增長態勢。長沙的商業地產——包括商業綜合體、商業寫字樓、商鋪等，近幾年一路高歌猛進。
來自湖南省統計局的一組數據表明，盡管今年以來樓市整體基調偏「冷」，但是，商業地產開發卻並未停下其快速奔跑的腳步：1-10月，湖南省完成房地產開發投資2267.86億元，同比增長13.4%。其中，辦公樓和商業營業用房分別完成投資93.77億元和325.77億元，同比增長44.2%和19.8%。
據不完全統計，到2015年，長沙將有超50個綜合體建設並交付使用。今年7月份，同策咨詢研究部也曾公布《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》指出，目前長沙、杭州等19個城市人均商業面積已面臨飽和或過剩的狀態，人均商業面積超過1.5平米。
「城市裡一個人對等1.2-1.5平米的商業營業面積，就能良性維持下去，否則，就意味著一場激烈甚至是慘烈的同質化競爭。」湖南商學院教授柳思維曾對本報我表示。
轉型：街區式商業可能將集中涌現
當「飽和」與「過剩」被反復提及，正在大量涌現長沙的商業地產是否還有明天？
在湖南省房地產協會首席經濟學家王義高看來，在全國商業地產發展火爆的市場情勢下，長沙商業地產只能說是「發展過猛」。他曾向媒體表示，與全國一線城市的高枝蔽商業地產相比，長沙目前還存在相當大的差距。同時，整體市場的良性運轉離不開政搭激府的引導，和商業開發、後期運營和服務的質的飛躍。
事實上，一些新的嘗試正在商業地產界默默地展開。一些在長沙的品牌開發商正試圖轉型為服務提供商，例如：萬科自建自營社區商業萬科里；恆大嘗試用影院撬動社區商場；金茂試圖在實體社區的基礎上打造一個基於大數據的互聯網服務平台；陽光100努力打造街區式商業……
湖南中原研究中心統計長沙歷年商業用地拍賣宗數及面積數據發現，2011-2013年的商業地產項目平均容積率在4—6之間，判斷其「以綜合體和集中式商業」為主；2014年的項目平均容積率降至2，且推出的地塊面積也過100萬平米，「街區式商業模式可能會在明後年集中涌現。」
[觀點]
商業地產未來需強調體驗
就在商業地產在城市拔節生長之時，一個繞不開的話題是，虛擬電商對實體經濟所帶來的巨大沖擊。2014年「雙11」，阿里日銷售額突破571億，天文數字背後是一些實體商鋪的落寞。於是，越來越多的房地產業內人士開始憂心如此巨大體量的商業地產庫量的去化問題。
「在目前電商迅猛發展的情況下，實體商業面臨著巨大的轉型挑戰。」在華陽國際設計集團副總裁薛升偉看來，地產「白銀時代」，實體商業作為體驗式商業模式將面臨更大的機遇，當然，也同時面臨著巨大風險。
「其實在電商快速發展的情況下，我們可以看到實體店依然是發展的，只是說相對電商較慢，按照去年的排名，廣州正佳廣場年營業額62億，增長幅度卻只有3.3%，深圳萬象城年營業額也是徘徊在60億左右，增長幅度11%。但是不論是中國的雙十一還是美國的黑色星期五，其實排名前五的大部分還是傳統的實體商業，這些實體商業通過滲入電商，更具備優勢，因為他們通過幾十年商業壟斷發展，已經有了很完善的資源。」
實體商業如何在這樣一個新的形式發展下繼續領航？體驗式商業就是跟電商進行競爭的主要著力點。「未來的實體店會更多強調體驗式商業帶來的休閑娛樂體驗，這將是電商所不能比擬的。」