『壹』 物業問題物業費問題
業主可以成立業主委員，集體投票更換物業公司。
然後擬定一份招標書，會有很多物業公司競標，你們選擇最好的。
我可以給你提供一個招標書的格式
1、項目名稱：天印花園
2、招標人：天印花園業主委員會
3、招標內容：本次招標的內容是天印花園小區的物業管理一體化服務，合同期期限為貳年。物業服務內容主要包括：公共部位及公共設備設施的日常維護與管理、安全管理、停車場管理、清潔管理、客戶服務管理、檔案資料管理、綠化美化管理、特約服務以及物業接管驗收等。
4、 投標人的資質要求：
1) 投標人必須具有南京市國土資源和房屋管理局頒發的《南京市物業管理資質合格證書》；
2) 投標人必須是具有獨立法人資格、依法納稅的企業，並按照中華人民共和國公司法運作的物業管理企業；
3) 投標人在以往類似物業管理中沒有負面記錄、不良社會報道及法律糾紛。
5、報名時需提供的資料：
1） 工商局簽發的《工商營業執照》（經年審合格）副本復印及正本復印件，《組織機構代碼證書》（經年審合格）復印件；
2） 稅務登記證復印件,法人代表證明書及法人代表身份證復印件、法人代表授權委託書原件及受權代理人身份證復印件；
3） 物業管理企業資質等級證書復印件；
4） 在管項目的物業管理合同復印件，在管主要項目、獲獎情況簡要資料，擬委派主要負責人簡歷。
說明：①投標申請人提供以上資料均為一式1份，並按照上述順序裝訂，所有的復印件需加蓋公司印章，並帶原件交招標人審核（審核後退回原件）。上述資料有任何一項缺漏，報名都將被拒絕。②投標申請人要對資料的真實性負責，若有弄虛作假行為，一經查實，將取消投標資格。
6.資格預審：若有效報名單位超出五家時，招標人有權決定接受所有的有效報名單位作為投標人，或通過抽簽選定投標人。招標人只給投標人發投標邀請書。
6、天印花園擬招標物業管理公共服務標准:
項 目 內 容 與 標 准
一、接待 1、佩戴統一標志,儀表端莊、大方，衣著整潔,表情自然和諧、親切。對業主一視同仁。
2、有完善的值班制度和交接班制度，工作記錄。急修服務2小時到位，24小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，並做出解釋，做出限時承諾；小修7日內修復。
二、房屋、共用設施、設備維護與管理 1、每年對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查一次；每半年檢查巡視1次房屋主體結構；每日巡視1次單元門、樓梯間通道部位及其共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結束將檢查情況等報告業主或業主委員會。
2、對業主房屋進行裝修管理，對裝修中的違約行為及時勸阻，已造成後果或拒不改正的及時報告有關部門依法處理。
3、水箱每年消毒1次，保持泵房清潔衛生、地面排水暢通；每兩年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修。
4、化糞池每年清理1次，出入口暢通；每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，排水通暢，無積水；地下管井堵塞及時疏通。
5、供配電系統、弱電系統建立相關規章制度，操作人員受過專業培訓，持證上崗，每日填寫運行記錄，建檔備查。
6、避雷接地系統進行維護、在大雷雨過後及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
7、電梯運行與管理：相關人員持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗；安全設施完好、齊全、通通風、照明等附屬設施完好，電梯及其安全設施每周不少於1次進行例行保養；有緊急救援方案和操作程序。
8、共用空調系統：空調維護及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。
9、加強道路維修與養護，保持道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；停車場內設施完好，符合停車規范要求。
三、清潔管理 1、共用樓道、電梯、共用衛生間保潔：每周打掃1次各樓層通道和樓梯台階；每日清掃1次電梯轎箱內垃圾，抹布擦拭1次電梯門壁；每日對共用衛生間清潔1次，每月2次對共用衛生間進行消殺。
2、停車場、共用車庫或車棚保潔：每周清掃1次車庫紙屑和垃圾，每季度沖刷1次地下室消殺工作。
3、道路保潔：每日清掃1次，每年修理清潔路燈1次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。
4、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔：標識、宣傳牌每月擦拭1次，雕塑每年擦拭1次。清潔後檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物。信報箱由業主自行清潔。
5、綠化帶保潔：每日清掃1次綠化帶、草地上的果皮、紙屑等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
6、休閑、娛樂、健身設施保潔：每周清潔1次。
7、垃圾桶、果皮箱每日清運1次；周圍地面散裝垃圾不明顯、無明顯污跡。生活垃圾由業主自己送至指定垃圾中轉站（垃圾箱）
四、園林綠化養護與管理 1、草坪：成活率在75%以上，無明顯的草荒，無大面積蟲害，無明顯的堆物堆料、踐踏、侵佔現象；每年至少進行1次施肥、補苗；至少進行2次修剪。
2、園林樹木：生長長勢一般，無明顯死樹和明顯枯枝死杈，缺株在7%以下。
3、花壇：花卉長勢一般，有黃葉、落葉的株數在20%以下。
4、建築小品：每年檢查1次，需要刷白或刷油漆時向業主或業主委員會建議，由業主或業主委員會決定。
五、安全防範 1、有專職安全護衛人員，當班時佩戴標志，有工作及交接班記錄。
2、門衛：主出入口24小時有人值班看守，按合同約定進行進出車輛管理、交通指揮與疏導等工作。
3、巡邏；每日巡邏不少於4次，安全巡邏有記錄。
4、設有業主求助與報警電話，24小時有人值守，有緊急事故處理預案。
5、交通、車輛管理：有較完善的車輛管理制度小區設置明顯的交通標志，維持交通秩序。
6、健全消防組織，建立消防責任制。
六、檔案管理 1、檔案資料齊全完整，分類成冊，查閱方便。
2、及時變更登記，帳物相符。
7、選聘物業公司的招標准備計劃與開展；
7、1具備投標資格的預審標准:
有資格參加競標的企業必須具備三級以上資質，具有良好的社會信譽，其他要求如下：
一、 能選準定位，樹立形象
二、 能理順思想，加強培訓
三、 需要建立崗位責任制，實施內部激勵機制
四、 能開展多種經營，提供多種服務
五、 實行成本核算，提高風險防範意識
六、 能進行專業化分工，實行聯合經營
7、2資格預審的時間與地點：
時間：2005年4月10日7時至11時
地點：天印花園會所業主委員會辦公室
7、3對擬參加競標的企業現託管物業進行實地考察：
2005年4月10日下午，業主委員會分組對通過資格預審的企業對照相關物業服務標准進行實地考察，經考察通過的將書面向其發出投標邀請書，經考察不能通過的，將不向其發出投標邀請書，將不能參加投標。
7、4招標文件的取得方式：
招標文件將於 2005 年 04 月 08 日 1 時至 5 時和2005 年 04 月 09 日 8 時至11 時在以下地點發售：
地 址：南京市城墟路288號天印花園會所業主委員會辦公室
聯系人： 高峰 、吳華財、王長紅
每套招標文件售價為50元人民幣 ，以現金方式支付給業主委員會 （該費用為准備招標文件的工本費無論是否中標均不退還）；
同時參加競標的企業需向天印花園業主委員會提交500元人民幣（伍佰元整）作為參加競標的保證金，是否退還該保證金的原則如下：
如擬參加競標的企業按時到指定地點參加資格預審，但未能通過資格預審，將退還該保證金；
如擬參加競標的企業按時到指定地點參加資格預審，且通過資格預審，但實地考察後發現其服務不佳者，本委員會將不邀請其投標，將退還該保證金；
如擬參加競標的企業按時到指定地點參加資格預審，且通過資格預審，經考察組實地考察後滿意的，同時也按投標邀請書的邀請按時參加投標、開標的，無論是否最終中標，將退還該保證金；
如擬參加競標的企業不按時到指定地點參加資格預審，將不退還該保證金；
如擬參加競標的企業按時到指定地點參加資格預審，且通過資格預審，但如不能安排考察組按時到所託管的物業實地考察的，將不退還該保證金；
如擬參加競標的企業按時到指定地點參加資格預審，且通過資格預審，經考察組實地考察後滿意的，但不按投標邀請書的邀請按時參加投標、開標的，將不退還該保證金；
7、5投標地點及截止時間：
投標地點：天印花園會所業主委員會辦公室
投標截止時間為 2005 年 4 月 16 日 8 時 30 分。
如果投標人在非投標截止時間當日遞交投標文件，投標人應將投標文件遞送至下列
地 址： 南京市江寧區城墟路288號天印花園會所業主委員會辦公室
聯系人： 高峰 、吳華財、王長紅
電 話 ：83933505、52131727、51939757
郵 件：[email protected]
7、6開標時間與地點及相關事項：
時間：2005年 4月 16日8時30分至15時30分
地點：天印花園會所會議室
投標人須由法人代表出席，如法人代表無法出席需由法人代表書面簽署委託書委託代表參加，委託書需加蓋企業印章。
2005年15時40分公布中標結果。
如沒有物業企業中標，將在半個月後組織第二輪招標工作；
如有合適的企業中標，請中標企業在公布結果結束後半小時內，向天印花園業主委員會提交按照服務標准開展服務的承諾保證金3萬元人民幣整（弎萬元人民幣），如不能及時提交該保證金則說明其並沒有誠意按照服務標准開展服務，想通過欺騙的方式先中標，中標後不能發自內心的按標准服務，故視作流標，本委員會也將在半個月後，組織第二輪招標工作；
如中標企業有有誠意按照服務標准開展服務並及時向業主委員會提交按照服務標准開展服務的承諾保證金，業主委員會與中標企業將於2005年5月21日上午9：00在天印花園會所業主委員會辦公室雙方簽訂物業服務合同。在該合同中將明確指明過渡期為三個月（用於處理歷史遺留問題，該過渡期提供的服務如不能在相應時限范圍內完成，視作可以理解的范圍，但如有並非由歷史遺留引起的服務不到位，業主委員會將要求盡快整改），試用期為6個月（包含在過渡期的前三個月），如在試用期內不能嚴格按照服務標准開展服務，業主委員會可以隨時解聘該物業公司，業主委員會將重新啟動招標工作，並且不退還承諾保證金；業主委員會將在每年年底對該物業公司進行考核，根據考核結果將退還或不退還（不退還的部分充當業主委員會經費）該保證金的滾動數目的一半，如第一年考核通過，業主委員會將退還該承諾保證金的一半（15000元）給該物業公司，如考核不能通過，將不退還（該承諾保證金的滾動數目變為15000元整，其餘將充當業主委員會日常辦公經費）；第二年，如考核通過，將退還該承諾保證金滾動數目（15000元人民幣）的一半（7500元）給該物業公司，如考核不通過，將不退還該承諾保證金滾動數目（15000元人民幣）的一半（7500元），以此類推，以保障中標企業能盡可能按照服務標准開展服務。
註：考核依據。其一，是否按照不低於服務標准開展服務，其二，業主合理要求，在業主向物業公司提出合理要求後，是否得到了合理妥善解決。
7、7評標方式與原則：
評標組織：以業主委員會為主導
評標原則：考察其資質、內部管理的相關制度、能夠提供的服務內容與服務標准，物業管理費用
淘汰原則：投標文書中，提供的服務標准低於天印花園擬招標物業管理公共服務標准，將優先淘汰；雖然能夠提供提供的服務標准符合天印花園擬招標物業管理公共服務標准，但物業管理服務費用高於我們擬招標的物業管理費用幅度上限的，也將優先淘汰。
中標原則：優先考慮性價比高的企業，也就是說那家企業能夠提供更多的服務且其服務標准（不低於天印花園擬招標物業管理公共服務標准）比其他的企業高而物業費用比其他的企業報價低或相同，就優先考慮由其中標；當出現兩家或多家物業公司所有條件一樣、能夠提供的服務內容標准、物業管理費用一樣的情況下，由業主委員會全體（9人）表決按照小數服從多數的原則確定；如果有人棄權，造成表決結果一半對一半的情況下，為了使我們的招、投標工作能夠順利進行下去，將根據主任判斷意見決定招標結果。
投標書的製作
符合以上條件的擬應標物業公司請結合以上天印花園擬招標物業管理公共服務標准並參考物業服務合同（示範文本）製作應標書。
天印花園業主委員會
2005年4月8日