1. 酒店行業的存在提供了什麼樣的價值
中國穩健的經濟增長、活躍的跨國投資活動及中心城市強勁的商業、會展與休閑旅遊需求，促進了國內酒店業的快速發展。投資擁有酒店產權，以便從未來的現金流量和資本增值中獲利，已經成為眾多國內酒店業主的共同期望。 處於中心城市的國際品牌酒店，設計、設備、裝潢標准高，需要酒店業主投入大量資金；酒店開業初期，也需要大量的開業和營運資金；另外，為保證酒店符合品牌標准、適應消費者的需求變化，酒店開業後還需要足夠的設備維護保養和更新改造資金。因此，在酒店開發成本越來越高、投資回收期延長的情況下，如何認識酒店的價值及酒店為業主帶來的投資回報，就成為酒店業主和投資人共同關注的問題。
酒店資產定價原理
如何對酒店的資產進行定價是衡量酒店價值的基礎。在一般性企業資產定價原理中，企業價值主要有兩種表現形式：賬面價值和市場價值。賬面價值即資產負債表上反映的總資產、凈資產，主要反映歷史成本。市場價值，則如股票的市值、兼並收購中支付的對價等，主要反映未來收益的多少。
多數情況下，賬面價值不能真實反映酒店未來的收益，因此，賬面價值和市場價值往往有較大差異。賬面價值主要用於會計目的，而資本市場上，投資者更關注的則是酒店的市場價值，以下所討論的酒店價值均是指酒店的市場價值。
酒店的價值是相對於投資者而言的。酒店之所以有價值，本質上是因為酒店可以通過運營為投資者創造未來的現金流。酒店(資產)的價值取決於它未來創造現金流的能力。
財務理論認為，資產的價值等於其未來給投資者產生的現金流，當然其計算也要考慮到時間因素(折現)。這些資產可以是許多東西，比如：企業、房地產、債券、股票，甚至包括賽馬或者其他任何能產生現金回報的物品。
因此，酒店在資產定價上具有一定的特殊性，影響一個酒店資產價格的因素主要來源於幾個方面(如圖所示)。
可以看出，酒店資產價值的本質是物業價值與業務價值的綜合。酒店的資產價格以酒店的業務價值為核心，並最終體現為酒店的物業價值。
酒店業務價值
酒店定位的改變和酒店經營效率的提升是創造酒店業務價值的關鍵環節。
1.酒店定位的改變
把酒店作為一個純物業去銷 售的傳統觀念已經過時了。酒店定位的改變指的是酒店的市場定位是否符合酒店未來的發展趨勢，是否能通過重新定位，聘請適當的經營者及採用先進的管理方法提升酒店的可售性和市場價值。
這方面的典型案例就是日本全日空通過選擇戰略合作夥伴來改變酒店市場定位，從而提升酒店資產價值。21世紀初，根據全日空「剝離非核心資產，把銷售收入再投資到航空業」的新戰略，全日空認識到其酒店業務正面臨嚴峻挑戰，需要進行大幅度的結構調整。在這一戰略指引下，全日空與洲際酒店管理集團合資成立「日本洲際全日空酒店集團」，該合資公司就全日空的13家全資酒店簽署了為期15年的新管理合同，並且對13家全資酒店實施酒店翻新及品牌重塑計劃，短短兩年後，全日空將旗下經過重新定位的13家全資酒店以23.6億美元的價格出售給摩根士丹利房地產基金(MSREF)，成交價遠遠超過預期。作為酒店業主的全日空通過對酒店進行重新定位，提升了酒店價值，獲得了超額的資產回報。
因此，對於酒店業主而言，通過對酒店進行重新定位，引入國際專業酒店管理公司，採用正確的管理方法提升酒店運營效率，能夠極大地增加酒店資產的可售性和市場價值。[FS:PAGE]
2.酒店經營效率的提升
酒店的業務價值體現在酒店經營效率的提升，並直接受制於酒店的自有現金流量。酒店具有投資量大、投資回收期長、經營風險較大的特點，尤其是中心城市的國際品牌酒店，定位高端，且相互的競爭已經由低層次的價格競爭逐步走向高層次的質量和品牌的競爭。酒店的運營表現與酒店業主的投資回報緊密相連。因此要保證酒店的專業化運營，需要國際酒店管理公司提供高品質的運營管理。
酒店要實現有效運營，需要酒店總經理的運營管理經驗和技能，但更有賴於酒店管理公司的國際知名度品牌、先進的管理系統和服務理念、廣泛的營銷網路和龐大的專業支持團隊等方面的優勢。在酒店設計、建造階段，酒店管理公司提供包括可行性分析、設計、采購、人員招募、市場推廣在內的開業准備和技術協助服務；在酒店開業以後，酒店管理公司營銷、推廣和預訂系統、持續改善財務報告、管理系統和區域資源的支持能力將在很大程度上提升酒店的經營管理水平。
因此，在酒店管理領域，酒店管理公司和酒店總經理各自具有「比較優勢」，酒店業主可以通過諸如酒店委託管理等經營方式，將他們各自的比較優勢集中到酒店，實現酒店的高度專業化運營，提升酒店經營效率，進而提升酒店的價值。
酒店物業價值
酒店物業的價值就是酒店未來收益的現有價值。經驗豐富的投資者在關心酒店現金流的同時，也會將未來風險以及投資回報考慮在內。因而，酒店價值越來越多地受到市場環境、投資者意願以及酒店業績表現的影響。
酒店不動產密集，折舊攤銷對利潤影響比較大，但國際品牌酒店通常坐落在商業城市的繁華地段，其物業往往隨著商業地產價格上漲而上漲，其資產具有升值潛力，因而可以用資產凈值(NAV)進行物業價值重估。國外酒店投資商通常會根據酒店物業周邊的商業地產價格，每年調整其賬面價值，得到新的NAV，股票價格通常圍繞NAV，以一定的折價或溢價交易。
以英國著名的酒店投資商FORTE集團為例，英國酒店物業交易價格指數在1976年至1989年間上漲了8倍，同期FORTE的賬面NAV增長了11倍，股價上漲了10倍，FORTE股價的上漲來自於兩部分——留存收益和物業價值重估增值。因此，酒店物業升值乃是酒店投資商投資酒店的驅動要素之一。
對於中國國內公司而言，由於現行會計准則尚不允許每年重估賬面資產凈值，酒店物業價格上漲帶來的隱性收益會被賬面的會計價值所掩蓋，但這並不表明酒店業主回報低。事實上，在物業增值時，股東不僅得到了賬面投資回報(ROE)的「顯性回報」，還得到了NAV提高的「隱性回報」。如果酒店業主每年的ROE為7%，而物業每年上漲5%，則股東的實際投資回報為12%。正如你將持有的房屋出租，每年得到7%的租金收益率，還能享受到每年5%的房價上漲的好處。
酒店物業價值帶給業主的「隱性回報」可以通過股權溢價轉讓或在資本市場上獲得超額認購來實現，當然隱性回報的實現需要一定的條件，並與酒店景氣周期密切相關。同一酒店業主可以在不同的酒店景氣周期之間通過酒店資產的出售和收購獲得收益，同時與整個資產組合中的其他行業景氣周期形成良好的互補，以實現投資收益最大化。
酒店評估指數(HVI)是由華盛國際(HVS)研發的酒店評估基準。該基準評估了亞洲13個市場(東京、香港、新加坡、首爾、台北、上海、北京、吉隆坡、普吉、曼谷、巴厘島、馬尼拉、雅加達)的五星級酒店價值2000年至2008年的變化。根據華盛國際(HVS)對亞洲主要城市五星級酒店價值的追蹤分析結果，亞洲主要城市五星級酒店價值呈逐步增長的趨勢，酒店物業的保值增值能力較強。但受2008年下半年加劇的國際金融危機影響，致使酒店價值有所下降，平均跌幅約13%。除了雅加達和巴厘島分別只下降了5%和1%以外，其他主要市場的酒店價值均呈雙位數下滑，其中北京酒店價值下降了13%，上海酒店價值下降了10%。展望未來，預計亞洲地區主要城市五星級酒店的價值仍然會穩步增長。