韓國地產泡沫怎麼形成的

『壹』 1998年韓國泡沫經濟崩潰是怎麼回事

1998年的亞洲金融危機仍令人記憶猶新，當時已經邁入發達國家的韓國也倒下了。最近韓國有一部電影《國家破產之日》就是講述當時的危局。韓國之金融危機，始於經濟泡沫，終於泡沫破滅。

當時韓國政府控制了所有金融機構，而韓國企業依靠大量投資來擴張，並且帶動經濟增長。韓國政府鼓勵銀行給企業投放大量貸款，也造就了三星、LG等巨無霸財團，這是其有益的一面。

然而，事物總有兩面性，這種做法產生了大量過剩產能，也導致了房地產和股市投機的盛行。當韓國技術開始落後，不得不從日本進口先進零部件和設備，導致對日本產生大量貿易逆差。之後韓國又遭遇美國發起的貿易戰爭，導致對美國也產生了大量貿易逆差……因此韓國的外匯儲備開始快速下降，這里已經開始埋下了伏筆。

隨著韓國企業向銀行貸款越來越多，銀行的外債也持續走高至700多億美元，整個韓國的外債更是高達1700億美元。要知道韓國當時的外匯儲備卻僅有區區300億美元……而且更要命的是這些外債中很大一部分還是短期外債，短期內面臨還本負息的巨大壓力。因此，韓國實際上已經資不抵債，已經形成國家破產的事實了……在這樣的情況下，韓國也很難在國際上再進行新的借貸了，這也導致了後面跟IMF談判時的全面被動。

於是國內之間過度拉伸的資金鏈開始斷裂，國內企業無力償債，充滿投機泡沫的房地產和股市開始暴跌，銀行壞賬隨之開始爆發。不僅中小企業大量倒閉，就連一些大型企業也難逃一劫，甚至銀行也開始泥菩薩過江自身難保了……金融危機濃墨登場，開始嗜血吞噬。

短時間內，韓元就由 849 韓元兌換1美元的匯率暴跌到 1900 韓元兌1美元！最終韓國為了獲得IMF的資金援助，不得不接受苛刻要求，拱手將國家金融的控制權讓給了外資……時至今日，韓國的金融話語權仍掌握在外資手中。金融危機的慘痛教訓令人不敢忘，值得反復思考，以史為鑒。

『貳』 經濟泡沫是怎麼形成的有什麼特徵

泡沫經濟的形成，有兩個重要原因，第一個原因是宏觀環境寬松，有炒作的資金來源。泡沫經濟都是發生在國家對銀根放得比較松，經濟發展速度比較快的階段，社會經濟表面上逞現一片繁榮，給泡沫經濟提供了炒作的資金來源。商品經濟具有周期性增長特點，每當經過一輪經濟蕭條之後，政府為啟動經濟增長，常降低利息，放鬆銀根，刺激投資和消費需求。
形成泡沫經濟的第二個原因是社會對泡沫經濟的形成和發展缺乏約束機制。從歷次泡沫經濟的發展過程看，到目前為止，社會對泡沫經濟的形成和發展過程缺乏一個有效的約束機制。對泡沫經濟的形成和發展進行約束，關鍵是對促進經濟泡沫成長的各種投機活動進行監督和控制，但到目前為止，社會還缺乏這種監控的手段

『叄』 房地產泡沫成因 房地產泡沫破滅會造成什麼影響

中國房地產業協會商業地產專業委員會主辦的「首屆中國商業地產新趨勢論壇」上，房地產泡沫風險目前正在加劇，把握新型城鎮化機遇，應對電商沖擊，傳統的商業地產開發模式和結構布局亟待改變，轉型已成為商業地產未來生存和發展的必然選擇。房子是現在最讓80後甚至90後頭疼的問題，沒有房子，就與愛情無緣，就無法結婚。那麼，你知道 房地產泡沫成因 有哪些嗎 ？ 今天我們要講的就是跟房地產有關的問題，現在就和我一起來聊聊 房地產泡沫成因 的相關知識吧!

房地產泡沫是什麼意思

泡沫本質上是一種價格運動，是一種經濟失衡現象，是由於市場預期的狂熱，使得資產價格被高估，一旦市場發現這種價格的高估，並且這種高估超出了市場的容忍能力，價格就發生了回調。所以泡沫的本質在於資產市場定價的高估，高估是產生市場回調力的源泉。在泡沫經濟中，由於過度投機，造成虛假繁榮的表象，泡沫最後必然破滅，進而導致社會震盪，甚至經濟崩潰。

「房地產泡沫」是資產泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟。它一般是指由房地產投機引起的房地產價格脫離市場基礎價格的持續上漲現象。通常表現為在經濟繁榮期，地價飛漲形成泡沫景氣，但到達頂峰狀態後，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。因為建築產品系勞動產品，其價格相對比較穩定、比較容易判別，所以房地產泡沫實質上是指地價泡沫。地價泡沫則是指土地價格超過其市場基礎決定的合理價格而持續上漲。

根據經濟學的解釋，房地產泡沫是由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩上漲。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

房地產泡沫的存在意味著投資於房地產有更高的投資回報率。在泡沫膨脹期間，大量的資金集聚房地產行業，投機活動猖獗。而一旦泡沫破滅，不僅導致經濟和社會結構的失衡，而且還極易帶來金融危機、生產和消費危機以及政治和社會危機。

房地產泡沫特徵

1、房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態;

2、房地產泡沫是指房地產價格呈現出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大;

3、房地產價格波動不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率;

4、房地產泡沫的產生主要是由於投機行為，是貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。

泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，供應量遠遠大於需求量;投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。

中國房地產泡沫破滅會造成什麼影響?

在說到中國房地產泡沫破滅的時候我們先來了解一個名詞——房地產泡沫，什麼是房地產泡沫，房地產通俗的來說就是，我們的房價在一個連續的時間內不斷的上漲，這些上漲的原因並不是因為房地產本身的價值，而是因為人們主觀上對房地產的價格預期過高，最終導致房地產的價格與其價值相差甚遠，房地產價格脫離了人們能夠支付的范圍。最終的受害者往往是我們的房地產投資者。

泡沫的宿命就是破滅。房地產泡沫極大的干擾了正常的市場經濟，使得房地產資源得不到一個有效的配製，導致出現大量的供大於求的現象，樓盤價格一降再降，干擾著市場經濟的宏觀調控的平衡，對我們整體的經濟都會造成嚴重的沖擊。那麼中國房地產泡沫破滅會造成什麼的影響了呢?下面就讓我們簡單的來看看中國房地產泡沫破滅會帶來的影響。

1.干擾了銀行資金運轉。銀行的賬目上會出現一系列無法解決的賬單，一旦銀行無力解決這些問題，勢必會我們存在銀行的錢造成威脅。

2.有可能會帶來嚴重的經濟危機。一旦經濟危機出現，就將會有大批的工人失業，大批的公司倒閉，社會動盪，犯罪增加。

3.居民生活成為了問題。許多居民將會失去自己的工作，居民的工資發不出來，一些生活必需品價格飛升，生活成為了一個重要的問題。

4.政治和社會的動盪。在這些一系列的經濟危機條件下，人們會採用一些極端的手段抨擊國家的不作為，一些政治問題將會無限放大。

房地產泡沫成因分析

知道大家是否注意到一個問題，手機、電視、電腦等高科技產品的價格波動一直能夠遵守市場的供求關系變化，而房地產，一個並不需要多少科技含量的產品，價格卻能逆市而上，狂漲無止呢?很簡單，在中國人眼裡，房產是必須品，是生活安定的一種基本保障方式，只要稍有能力，哪怕再艱難也要置辦一處房產，開發商及投資商正是抓住這一點，敢於抬高價格壓榨購房者的最後一滴財富，房產的價格逐漸脫離價值的束縛，造成泡沫的產生;手機等是奢侈品，可有可無，要想順利以交易的形式，實現獲利，只能遵循基本的供求變化，半點強求不得，產品的價格始終在圍繞價值波動。

「生活必須」是泡沫產生的基本前提，但並非唯一因素，要產生「泡沫」離不開 其它 兩大要素的有力配合——人們基本生活資料被剝奪以及資本掠奪財富的高度發展。

只有在人們基本生活資料被剝奪的情況下，才能打破人們自己自足的可能，使「生活必須」只能通過交易的方式獲得成為人們生存的必要條件。並且，生活資料的剝奪，雖然對調動人們的生活積極性，集中社會力量共同建設國家有不可磨滅的貢獻，但如果不能合理的提供人們獲得生活必須資料的有效途徑(相應的工作崗位、社會補償、社會保障等)，將使社會上相關人群的購買力下降，無法獲得相應的生活資料，加速社會經濟泡沫的產生，為社會帶來不安定因素。(打個比喻：政府收了農田後，看似給農民一定的補償了，但您知道這對這些農民意味著什麼?這意味著，不僅他們這一代，以後世世代代都不能依靠土地進行生存了，只能去尋找新的出路，找不到就只能吃老本，吃完老本怎麼辦天知道，畢竟現在中國還不能提供足夠供人生存的崗位。)

資本掠奪財富的高度發展。貨幣資本從誕生以來，其作用已從簡單的流通領域，過渡到聚斂財富的最有效方式。資本所有者憑借著對資本的佔有，任意掠奪百姓的勞動及勞動成果(百姓沒有基本的生活資料，要生存只能接受他們的盤剝)。在這場以生存為威懾的較量中，無疑資本所有者享有最大的主動權。他們掠奪的行為更增加了社會財富的集中，在鞏固自身財富地位的同時，卻為社會埋下不安定因素：百姓手中財富不斷減少，實際購買力降低，加速經濟泡沫的產生，當百姓手中的財富連維持基本的生存都成問題時，必將產生更嚴重的社會危機。

解決泡沫危機的有效手段，只能是政府調控或轉嫁財富聚斂市場，以稅收實現社會保障。而美國等西方發達國家，正是通過「政府調控或轉嫁財富聚斂市場，以稅收實現社會保障」的方式成功轉嫁此種危機，這也是西方國家近幾年沒有發生經濟危機的根本原因。但這種方式在我國顯然是不合時宜的，我國缺少人家發達的科技水平，無法為對外財富積累提供有效保障。再說，此種聚斂手段也是變相欺詐，不是正道。我國只能通過政府調控的方式解決泡沫危機。

編輯總結：通過以上的介紹，大家對於房地產泡沫成因 房地產泡沫破滅會造成什麼影響應該有所了解了吧。房地產泡沫的形成是多方面的，不能以偏概全的來進行分析，因為經濟的發展自身就有其復雜性，每個人對經濟產生的結果進行分析，從立場，看問題的角度不同，得出的結果就不一樣。

『肆』 首爾現20萬元一平米天價住宅，韓國上演搶房大戰究竟怎麼回事

房價一直都是百姓的痛，辛辛苦苦一輩子，最終都是在為了一套房而奮斗，不敢請假，不敢遲到，不敢隨便辭職，一旦沒了工作，那就意味著無法可能會面臨斷供的危險。高房價已經摧毀了年輕人的生活，甚至還導致很多人因為無法買得起房而選擇單身。不僅中國有這樣的情況，韓國的房價也是非常高。

如何正確看待買房熱？

如今一線二線城市的房價是飛速上漲，很多人寧願花費幾代人的積蓄也要在城市裡面買一套房子，但是買完之後卻要勒緊褲頭過日子，每天為了還貸而綳得緊緊的。其實對於普通老百姓來說，即便在老家縣城買一套也是足夠了，這樣輕松很多，而且生活也會幸福很多。

『伍』 韓國房價越調控越高漲，是什麼原因導致的

之所以會出現這樣的問題，就是因為房價的調控政策出現了一定的問題。

但是對於目前的韓國來說，它的整個人口政策也有一定的問題，所以說韓國的人口出生率一直在下降，所以說政府為了鼓勵出生人口，就會使得大量的資金流到房地產，而且對於大多數的韓國民眾來說，他們也認為未來的房地產市場會有一波漲幅，所以說會把大量的資金堆積到房地產市場，導致整個房價越來越高。

『陸』 房地產為什麼會出現泡沫

1. 基本原因就是根植在人們內心的一種觀點，房產價格不會下跌，幾乎每一個人都屈從於這一觀點。當多數人都在這種想法的驅動下購買了住房，泡沫就產生了；

2. 一段時間來，國內一線城市的房價飆升，特別是深圳的房價漲幅引起全國的關注。而最近深圳樓市出現了一絲降溫的信號，關於房價泡沫的討論甚囂塵上。那麼，房價與所謂的泡沫之間到底有什麼關系？不妨看看巴菲特怎麼說。

3. 對於房地產「泡沫」的本質，巴菲特這樣解釋：「房價隨著時間的推移會越來越高，因為我們手中的美元越來越不值錢，但這樣的想法完全是一種前提假設。房價的上漲不是因為建築成本上升，也不是因為房子的設計，而是因為美元不值錢了，一套40年前買的房子會比當時賣更多錢。既然多數人都希望有自己的房子，你想買又能借錢去買，如果真心認為房價只會往上漲，你還會盡快去買。一旦來自四面八方的錢匯合起來，會加強價格的走勢，價格反過來又會激勵這種行為。所以一般的民眾——他們也許不懂股票，也不懂鬱金香泡沫，但它們懂房產。買房融資簡單，你可以把杠桿放到天上去，這創造了史無前例的泡沫。」；

4. 「原來你覺得是不可能發生的事，結果隨著時間發生扭曲，人們忘記了買房的初衷，只盯著價格波動。所以投資者、銀行家、美國一般民眾、我、我的鄰居、評級機構、國會....。.絕大多數的人開始相信房價不會大幅下跌。因為房產是美國最大的一類資產也是最容易作為抵押物的資產，所以它可能創造了我們史上最大泡沫。」；

5. 當然，還有房地產開發商們的投機宣傳，蠱惑購買，以及人們對房子所帶來歸屬感安全感的需要；

6. 這也是經濟發展，市場推動的一個趨勢。

『柒』 韓國房產為什麼沒有泡沫

近年來，房地產行業已經成為支撐中國經濟增長的最主要力量，土地出讓使得部分地方政府「一夜暴富」，而民眾以房產為主的固定資產也在迅速膨脹，大家看到或者聽到的多是「土地稀缺」、「房產升值」，缺乏對泡沫經濟的認識和警惕，隨著國際金融危機的加劇，中國出口行業萎靡，對房地產的過度依賴也就使得中國經濟不可避免的餓出現擱淺。然而，席捲全球的經濟危機並沒有給我們的近鄰韓國的房地產市場造成多大影響，他們的房產經濟之所以能夠健康發展，其實是有著深層原因的：
首先，韓國是出口導向型經濟，在韓元不斷升值的形勢下，為促進出口，政府會不斷增發貨幣，來拉低韓元匯率，隨著對美元匯率逐步回歸，韓國經濟就會保持穩定增長，房價並沒有出現大的波動，並有小幅上漲，所以金融危機出現後，在韓國並沒有人急著出售手中的房產，社會總體處於穩定的常態。
其次，韓國是一個法治國家，也是一個誠信社會，國民普遍具有較強的契約意識，在韓國看，進行房地產交易時，賣方會事先把各種風險和後果講的非常清楚，買方也對自身權利和風險、責任等都有充分的了解，簽約後，遵守契約則成為理所當然的事情，房子升值開發商不願意交房，房子降價客戶要求退房的事情在韓國絕不可能出現，就連二戰時日本兵在韓國購買的土地，現在他們仍然擁有所有權。
再次，韓國的房地產開發絕不是暴利行業，所有的房地產商都會遵守這樣一個不成文的定價規矩，那就是投入成本的20%作為利潤，一個房地產項目不論開發周期多長，銷售價格都是事先制定好的並公布出來，不會因為銷售的快慢而改變，所以中國人到韓國買房侃價，在韓國人看來非常不能理解。
此外，韓國的房地產經紀公司也十分自律，他們只能提取開發商支付的代理傭金，銷售火了便自行加價的事情是開發商絕對不允許的。現在韓國許多房產正面對中國市場銷售，他們對中國代理商的管理也非常嚴格，其實這對中國的房產經紀公司也是一個難得的提升機會。
比如目前韓國房地產在中國最大的代理商，北京庄園房地產經紀公司，就提出了「跟規矩人，做規矩事，走持續發展道路」的新的經營理念。相信隨著中韓經濟往來不斷深入，中國房地產行業也會不斷吸取韓國在這方面的有益經驗，使我們的房地產向著健康方向不斷發展，從而達到和諧穩定的目的。

『捌』 房地產泡沫是怎麼形成的

產品泡沫是指一種產品的價格持續上漲，以至於嚴重偏離其價值的現象；

行業泡沫是指一個行業的供給嚴重過剩，或其遠期需求縮減或消失導致的投資過熱現象。

我們所說的房地產泡沫屬於行業泡沫范疇，是個宏觀概念，然而老百姓關心的房價問題則是微觀概念之產品泡沫。

我們知道，房地產屬於資本密集型行業，需要大量的金融支持，同時也是一個長期投資，遠期收益的行業，這兩個條件極易形成泡沫。首先其投資過程有大量的不可控因素和較大的政策風險，其次由於對投資期限和遠期收益的把握不準確，都容易對行業造成極大的投資風險，非常容易導致過熱的投資，產生泡沫。下面我大概談談房地產開發中泡沫的形成過程，僅代表個人觀點，需要大家指正。

房地產泡沫的形成大概在以下三個階段中形成：

一、房地產前期階段

房地產開發前期階段容易在四個環節形成泡沫：

1、土地購置

由於房地產過熱，對於土地的需求增加，同時由於土地為國家緊缺資源，國家對土地的控制政策越來越嚴格，房地產商對土地的競爭越來越激烈，政府招牌管政策的實施，本來就很高的土地價格，經過幾圈的叫價，成交低價成幾倍的翻番，已經遠遠超過其實際價值，政府收益確實得到了充分的體現，然而，房地產商得到的土地價格中，泡沫已經大量形成。

2、各項手續辦理

說道這里我不得不要一咬牙，繁雜的過程（130多個章）自然不必多說，本身就存在大量不合理的亂收費法規，加上大量說不清道不明也無法說無法訴甚至無法入賬的費用，一直以來讓各開發商苦不堪言。這些費用勢必計入開發成本，或者無法入賬的只能在預算時列入那個讓人尷尬的不可預見費用和管理費用，不產生泡沫是不可能的。

3、項目轉手

這一點估計大多數人都有所體會，有背景，有關系的，拿到了項目、土地，不會自己開發，為了早日獲得利潤而轉手，有的項目甚至能轉讓近十次。一次次的轉手，落在最後真正開發的手中，已經翻了好幾倍，產生嚴重的泡沫。就像我們喝扎啤一樣，一桶扎啤本來20杯，但是桶里已經有了泡沫，也能賣25杯，再多轉幾次，可能達到50杯，就能賣出兩桶的價格。

4、材料及施工隊伍選擇

由於房地產過熱，房地產開發所需的材料、人工就變得相對短缺，其價格上漲速度和幅度都較大，加上這些年很多高端材料和工序的獨特技術價格高漲，開發商競爭購買材料和勞務，本來在材料和勞務過程產生的產品泡沫也轉嫁到房地產行業來最終承擔。

二、房地產開發階段

房地產開發階段容易在兩個環節形成泡沫：

1、工期和利潤預計

房地產開發是一個投資期延長，回收期長的行業，一方面由於投資期限長而對工期把握不準導致工期延長，投資成本增加，另一方面由於回收期長，對未來收益把握不準，有意提高銷售價格以降低對未來收益把握不準可能導致的利潤風險。

2、金融支持風險

房地產開發屬高投入高產出的行業，必須大量依靠金融機構支持，除了要接受和消化金融行業泡沫的轉嫁外，由於上述工期和利潤預計的不確定性，金融機構也會有意提高投資收益率來規避風險，也就使得房地產開發過程的財務費用相對增加。

三、房地產銷售階段

房地產銷售階段形成泡沫的主要環節如下：

1、以遠期的價格完成當期銷售

我們知道，今天購買的住房，實際交房時間往往在一到兩年之後。開發商為了盡快實現變現，預售房屋，也是政策容許的，這就導致一個現象，大家有沒有注意到，我們購買的現房和當期正在銷售的同類型、同標准期房價格基本是相同的，也就是說，我們購買的現房執行的竟然是兩年以後的價格。想必大家都明白，兩年以後的貨幣價值與現在的貨幣價值，以及兩年以後我們的購買力和今天的購買力有這多大的差距。我們不但花掉了未來的錢，真可怕的是以未來的價格花掉了。

這一條不知道我說明白了沒有

2、我們的消費觀念苦了我們自己

我們要結婚生子，就要買房子；孩子要遠道上學，陪讀，買個房子（攀比，為了孩子的自尊心）；孩子要結婚，給孩子買房子......這輩子，我們成了房奴，我們自願的，活該，就因為這樣，供求關系變了，房價漲了，越漲我們就越想買，我們越想買房價就越漲，沒辦法了，買不起了，我們到處借，貸款，我們埋怨房地產泡沫了，我們自己造成的。

本人認識尚淺，只能看到這些，誠心歡迎大家指正補充。