菲律賓買房產要注意什麼

『壹』 菲律賓買房有哪些風險

1. 外國人無法直接購買菲律賓土地。

交易合法合規應該是我們進行菲律賓房產投資時首要考慮的問題，在實際置業前，投資人應該對當地關於房屋買賣及後續運營的相關法規有所了解。此外，外國人在菲律賓買房，雖然同樣同樣是永久產權，但並不擁有土地，並且無法直接購買土地。如果外國人想購買菲律賓的土地，有以下四種方法：

① 通過購買鄉村俱樂部的股份。

② 通過公司購買菲律賓土地。

③ 加入菲律賓國籍。

④ 與菲律賓人結婚。

這四種方式，前兩種是間接擁有，後兩種是直接擁有，同時，同一個住宅項目，外國人的佔有率也不能超過40%，也就是說，有60%以上的部分必須賣給擁有菲律賓國籍的人。所以，對於投資者來說，不僅要警惕「投資土地回報更高的言論」，如果某個項目外國人的購置率已經超過40%，也不必考慮。

2. 弄清稅費的繳付比例並查驗票據。

目前在菲律賓購買新房主要涉及的稅費有VAT增值稅和交易稅（印花稅、過戶費、注冊費、文件費等）。無論是期房還是現房，如果從房地產商手中購房，裸價超過3,199,200比索，買家都要承擔12%的增值稅。

這里需要注意的是，在首次買房的時候要問清楚房價是否包含了增值稅在內，有的房地產商價格是包含的，有的是未包含的。再有就是購買新房所需辦理手續的費用，包括：1.5%的印花稅（Documentary Stamp Tax），1-3%的過戶費、注冊費、文件費等費用。買房時可通過將三方咨詢數據與經紀商提供的稅務信息進行比對，以防範應繳稅費被隱瞞的風險。在房屋養護過程中，投資人實際需要繳納費用主要為物業費、管理費及保險費等，該部分費用一般會在合同里詳細約定，通過詳細審閱合同內容，同時與私人渠道了解的稅費類型及金額進行比對，也可以防範被隱瞞的風險。

3. 事先查驗項目真實性，避免被騙。

在完成付款前，確認項目是否存在，是否是虛假項目。投資人可從以下多個角度對項目真實性進行判斷：通過衛星地圖，在該項目所在地塊，按照1比200米的高精度查詢，核實是否有一片已經清理出的、正在施工的工地。一般單個項目會有多個運作主體，比如設計公司、承建商以及運營商等，投資人可通過查詢合作方的官方網站及公開披露的信息來側面判斷項目是否真實。對於多期建設、首期已經交付運營的項目，可以通過booking、攜程、貓頭鷹等網站查詢項目的訂房記錄和酒店評價來判斷項目的真實性。另外，也可以通過查詢項目所在地的政府官網，看政府是否有向開發商授權開發該地塊的官方文件，來交叉判斷項目的真實性。通過以上信息查詢仍無法確認真實性的，投資人可親赴現場看盤，來保證購買房產的真實性。具體關注點可包括外國人購房是否符合規定、項目開發主體資質是否合法、項目手續是否齊全、房屋建造經營是否合法、項目運營方是否有相應運營資質等。

4. 不必認准大開發商，但一定要合法。

在菲律賓國內，有不少知名開發商，而開發商名氣越大，品牌溢價也就越高，對於投資者來說，這部分支出不一定劃算，所以選開發商的時候，不一定要知名的，但一定要合法的。由於個人時間精力有限，很難對每家開發商及服務商背景進行核實，因此該部分工作主要由機構進行，投資人在海外置業時可選擇業內口碑較好的服務機構。一般這類機構會針對海外經紀服務商和開發商從不同維度做一系列評估，比如公司資質、成立時間、過往業績、公司負面信息、內控管理、國內合作經驗等，以確保服務商提供的公司信息和實力真實可靠。對於經紀商，其經紀資質、交易中是否有欺詐行為、過往代理項目是否有爛尾違約事件、對於購房服務其內部是否有完整清晰的流程等會被重點評估，而對於開發商，除以上部分外，其過往開發項目情況也同樣重要。

5. 把控付款和交付環節，確保如期交房。

在菲律賓購買新房，一般分現房和期房兩種，現房基本即買即住，通常也是全額付款，期房暫時不能交付，可以分期付款。現房在付款且各項手續辦理完成後，就能拿到產權證，如果是期房，則需要定期付款，完全按照項目進度來。但在這個過程中，投資者往往無法現場查看工程進度，並且有些房款會打進開發商的代理賬戶，在付款之後一定要拿到相應的憑據，如果工期很長，建議每年實地查看一到兩次。另外，最後可能會遇到逾期交房、房屋裝修質量不如預期、甚至最終爛尾等風險，所以在交房付清尾款最好先實地查驗，一旦遇到和預期不符的地方，要及時錄音拍照取證。

『貳』 菲律賓買房需要注意哪些要點

首先，你要買的是什麼房？一手房還是二手房呢？
一手房，直接從開發商手上買的話，主要是看地理位置，菲律賓大部分地方都比較破爛，即便是在首都馬尼拉，也只有幾個地區如Makati, BGC, Ortigas, Mall of Asia這些地方比較好。尤其是投資的話，位置更加重要，決定你將來這個房子是否保值，租金等情況。開發商盡量選擇那幾家大的，比如Ayala, SMDC, Megaworld, Robinsons這些特別知名的大型開發商，一般配套都比較好。至於手續和稅費方便，開發商都會安排好，只要根據要求進行就可以了，大的開發商都是嚴格遵循政府和法律規定來的，流程方面不會有什麼問題。合同也都是統一的合同，如果有不同意見，人家也不會根據你的意思來修改。
二手房。從私人業主手上買的話，要核實對方的身份和文件，比如房產證title, 稅費是否都要按時繳納，沒有欠費等情況，如果業主是夫妻雙方，賣房是需要夫妻兩個人的同意。流程方面，盡量請個律師吧，幾千塊而已，律師可以把關合同條款，幫你核實情況。辦理房產證也是由專業的中介或者律師去辦理，自己很難辦到，菲律賓的房產證不是像國內那樣一下子就辦出來，需要至少兩個月的時間。二手房也是要看樓盤位置，樓盤品質，大樓管理，附近的環境這些都很重要。附近是否有大的公司或者商業區。偏僻的地方啥也沒有，價格便宜也沒用。

『叄』 移民菲律賓的常見問題解析

菲律賓房產是多少年限使用期?

答：菲律賓是私有制，無論是公寓還是帶有土地的別墅等房產，絕大部分都是永久產權。

菲律賓交房和過戶是否同時進行?

答：業主將獲得永久產權證，先交房，在過戶，相差大約90個工作日。

在菲律賓買房應支付的稅費是多少?

答：菲律賓購房所需的稅費如下，

過戶費 合同總價的0.75%;

印花稅 合同總價的1.5%;

房產稅 單房至5房，2萬-5萬比索/年;

注冊費 金額較小(按公式計算，幾千人民幣)

可以在菲律賓開銀行賬戶嗎?

答：菲律賓法律規定需本人親自到銀行，持2個有效證件。可用護照和SRRV。旅遊簽證不能在菲律賓開銀行賬戶。

菲律賓房產是否永久產權?

答：是的。和國內的70年產權相比，菲律賓的房產時永久產權。外國人和菲律賓人一視同仁，可以永久擁有。

在菲律賓投資有哪些優勢?

答：目前國際上提供離岸公司注冊業務的國家沒有哪一國能夠為達到離岸公司標準的投資者提供綠卡(永久定居簽證)，唯獨菲律賓可以提供這樣的條件。加上低廉的注冊、年檢、稅收等優惠條件，相對於香港、百慕大、維爾京群島等地更擁有相對的綠卡簽證的優勢，因此菲律賓是避稅投資的好地方。

菲律賓電壓是否跟國內一樣?

菲律賓的電壓是220～240V，國內電器均可安全使用。插座多為雙腳兩扁式，圓形插頭和三角插頭均需轉換器。

菲律賓的手機卡怎麼收費?

菲律賓的通訊網路發展較落後，性能、可靠性均難如人意。電信業長期由菲律賓長途電話公司(PLDT)壟斷，後來隨著管制的放鬆、競爭的引入，逐步出現了環球電信公司(GLOBE)、斯馬特公司(SMART)、菲律賓數字電信公司等。目前，固定電話業務、網路業務主要由PLDT公司經營，移動通訊業務主要由GLOBE公司和SMART公司經營。手機為GMS制式，國內相同制式手機在當地換上SIM卡即可使用。

菲律賓手機通話無漫遊之說，國內無論距離多遠、是否同省同市，手機打手機都是6～7比索/分鍾，手機打座機都是10～12比索/分鍾，簡訊每條1比索。撥打國際長途電話，可用菲律賓長途電話公司的PLDT BUDGET卡，5比索/分鍾;用手機前面加128，8比索/分鍾(GLOBE公司);使用SUN IDD卡，2比索/分鍾。

『肆』 中國人可以在菲律賓買房嗎都需要什麼文件有什麼限制

1.在菲律賓買房，對身份國籍沒有任何要求，就算是旅客都可以投資房地產，但是帶地皮的房產只能是菲律賓國籍的才能購買。

2.護照

護照一定要確認在有效期內；有些較為緊俏的樓盤會一本護照限購一套或者兩套。

3.菲律賓簽證

大部分的購房者是只能申請旅遊簽證的，菲律賓的旅遊簽證申請非常簡單。淘寶可以輕松辦理。只需要填一份申請表、寸照、護照、銀行流水。

a、持中國普通護照及申根、澳大利亞、美國、加拿大或日本任意一種有效簽證者，前往上述某一個國家，途徑菲律賓，可免簽證進入菲律賓停留7天。

b、持中國普通護照及申根、澳大利亞、美國、加拿大或日本任意一種有效簽證者，已經去過上述某一個國家，可免簽證進入菲律賓停留7天。

c、持中國普通護照及申根、澳大利亞、美國、加拿大或日本任意一種有效簽證者，無需已經去過上述某一個國家，持大陸或者香港來回馬尼拉機票，可免簽證進入菲律賓停留7天。

『伍』 菲律賓的房產交易流程是怎樣

找房

菲律賓多是期房，現房量較少。投資角度來講，在選擇投資房產的時候，找新開的一手期房投資價值更高。簡要地來說，成熟區域的房產最不容易出錯，例如Makati CBD、Ortigas;新興的商業區域因為發展空間大也十分值得投資，例如新熱門旅遊商業區馬尼拉灣。

信息核實

期房只能看樣板房和戶型圖，無法實地考察。但是如果你購買的是現房的話，大家一定要仔細核實買賣雙方的信息：在雙方談論好房價後，最好聘請的專業律師去市政廳核查房產證的相關信息。如果你在買房子的時候已經選擇了一家靠譜的房地產中介公司，在這個環節基本可以不用擔心，房地產公司會替你去核實清楚，有任何問題你也可以直接找房地產中介公司解決。

支付定金

一般是提交相關的資料和填寫一些表格，並交定金。這里要給大家區分，定金是在合同簽訂前預付給房產商的金錢，是具有法律擔保效應的。而訂金只是單方面支付給對方的金錢，訂金能退，定金不能退。法律填寫表格之前，自己要看清楚並和你的中介服務人員確認，需要支付的是定金還是訂金、擔保條件、後期還款日期及方式。定金一般為5萬比索，每家開發商的金額都不同，也會因房子大小而金額有差別。如果你突然改變注意不想買了，這里的定金是不能退的。

支付方式選擇

在簽合同後，就要考慮首付款問題。首付款方式一共有三種:

①全款

②首付+月供+尾款

③全款分期

期房項目基本所有開發商給出的政策是第三種:首付分期+尾款交房前付清的方式，首期金額一般是全部房款(all in price)的10%-30%不等。特別提醒，千萬要避開"零首付"。所謂"零首付"就是把首付分攤到月供或者尾款上，這種方式看似減緩資金壓力，其實恰好相反。如果後期月供或者尾款不能及時支付，根據合同上後期必須按期支付月供和尾款的規定，房子很有可能會出現被收回的風險。

定期繳納月供

月供方式也有三種：

①一般開發商要求在本地銀行開個支票戶口，然後你把錢存在這個支票賬戶，開發商拿著你給的支票每個月去取錢

②與開發商簽訂協議，由開發商定期到你的開戶行扣款

③從海外銀行定期匯款給開發商，這種方式不常用，匯款成本高

第一種方式最為便利，推薦度最高。即使你人不在當地，只要在賬戶存夠錢，就不用再操心忘記月供這件事了，目前能夠支持為非菲律賓本地人遠程開銀行賬戶的是63房網，只需要護照即可幫客戶開通銀行賬戶和辦理貸款服務。

交房

到了最後一步交房，事情就簡單很多了。如若是跟通過中介購房的話，中介會事先通知並帶領你進行驗房辦理交房手續。如若是直接在開發商購房的話，開發商會提前幾個月郵件通知業主幾時可以辦理交房手續，屆時業主可以到實地驗房。

總而言之，在菲律賓買房不只是簽合同打錢就夠了。我們投資的目的，就是為了盡可能多地獲益。每一個購房環節都需要我們注意了解，把不必要風險損失降到最低，才能收獲最大的利益。

『陸』 菲律賓移民可以在當地買房嗎菲律賓物價高嗎

菲律賓移民新政策

針對老外，主要有兩種移民新政策供選擇。一類是退休移民。這類移民方式主要內容是，依據申請者的年紀，50歲以上是2萬美金。假如申請者有直系親屬和21歲以上的單身兒女，也無需提升項目投資。最後一個都是沒有前科。依據上述標准，你可以在菲律賓申請辦理退休移民.移民投資代表著21歲無犯罪證明申請者在菲律賓項目投資75000美金，適合於設立公司，投向已創立的企業，

前去到菲律賓需辦理哪些簽證辦理？

如果是前去到菲律賓旅行的話，就需辦理旅遊簽，如果是到菲律賓開展短期工作得話，中企今天我們就還是建議大家可以辦臨時性工作簽；如果准備在菲律賓長期性工作的話，就可以申請辦理9G工作簽證，9G工作簽證屬於長期性工作簽證的。能夠根據自己的喜好辦理出國簽證，還可以在線留言中企簽證辦理幫助您申請辦理。

『柒』 現在投資菲律賓馬尼拉房產，是否有風險

有風險的，主要看你投資房產的的目的。如果客戶群體是華人的話，那就要認真的考察市場，如果目標客戶是當地人，那久算了吧，當地人是沒有購房慾望的!

『捌』 菲律賓買房的相關問題有哪些

菲律賓房產價格低，購房無限制用護照就可以買，買房流程簡單，不限購不限售，是初涉海外房產投資者很好的一個試煉場。

如果你在菲律賓買了期房，在交房之前就想賣出去。此時你還沒有房產證，只是一個購房合同，但你還是可以將房子賣出去。

首先，你要找到買家。然後填寫一份申請表格，申請將這套房子的合同轉入到這位買家手上。

同時這位買家也要填寫一份表格，與購房的預訂表格一樣，申請預訂這套房子。然後開發商批准了，就可以進入合同變更，一般需要收取5-6%的更名費。有些開發商會贈送一次免費更名。

這個交易過程雙方都不需要繳稅。買家的過程跟買新房差不多，只不過他需要支付你已經付的房款，然後支付開發商剩餘款項。

比如前業主買入的時候是800萬比索，已經供款400萬，還欠開發商400萬，而他現在要賣950萬。那麼買家需要支付550萬（400萬已付的房款+溢價150萬）給前業主，剩下400萬給開發商（可全款可分期，具體看前業主之前的付款方式）。

一般變更時間需要3個月以上。

也有部分開發商不允許這么做，即使是未交樓的期房，如果轉賣，也需要走正式的菲律賓二手房交易流程，即要交稅。這樣就不劃算了，所以此類房產建議大家即使要轉賣也等交房之後再賣。

如果需要中介幫忙賣房找客戶，同樣是需要支付傭金的。

『玖』 海外購房 菲律賓馬尼拉房產中介如何選擇

首先，外國人在菲律賓只能買公寓，而公寓大樓大多數都集中在馬尼拉，所有大部分投資者都買在馬尼拉。不過馬尼拉比較破，除了幾個發達的區域： Makati, 金融中心，房價2萬5左右 BGC，新城區，老外聚集，房價2萬左右 MOA ， 馬尼拉灣，賭場區，房價2萬以上 Ortigas，CBD，房價1萬8以上除了馬尼拉，宿務也有很多公寓，1萬8或以上其它城市就非常少了

『拾』 聽說菲律賓的房產交易成本很高，買房需要繳納哪些費用呢

一、購買一手新房
從開發商購買的一手新房，絕大多數都是期房(交房周期一般為4-6年)。購買新房主要涉及兩大類的稅費。第一個就是VAT增值稅，第二個就是OC雜費(other charges)。
介紹了VAT和OC，當然坑也就來了。而且據筆者所知，不少人都還踩了這個坑。
坑點1：買房時要問清楚，給你的報價是否包含了12%的VAT增值稅。市面上有人為了用低價吸引買家，他們只報裸價，讓很多不明就裡的人上當。等你簽了購房預訂協議之後才告訴你，12%的VAT增值稅是另外計算的。其實把VAT的稅加上之後，可能會發現你的購買價格比別人買的價格還高。所以這個一定要問清楚。
坑點2：OC的具體收取比例，可以間接反應你買的是不是永久產權。有人說他在18年在某處買了某開發商的房子，OC是按照8.5%的比例來收取，說賣給他房子的中介一直告訴他是永久產權，來問我是否是屬實。我的第一反應就是遺憾的告訴他：你肯定被騙了。因為在馬尼拉永久產權的公寓，其OC的費用極少有超過7%的。
基本上幾大開發商針對永久產權的公寓收取OC的費用不是6%，就是6.5%。把OC的費用能收取到8.5%，只有一個可能：那就是購買的公寓不是永久產權，而是租賃產權。只有租賃產權的公寓，OC費用才會達到8.5%這高的水平。
二、房屋二手轉賣
房屋二手轉賣主要是涉及資本利得稅CGT(Capital Gains Tax)。但這個也是要分兩種場景情況來看。
第一種場景：開發商還未正式交房。例如在19年1月從開發商買的新房，開發商的交房時間是第49個月。你在第36個月還沒有正式交房之前就要轉賣出去，且你的房款支付比例沒有超過25%(具體每個開發商情況會不一樣)。這種情況只需要去開發商辦理更名手續即可，把你持有的公寓更名到買家名下。這個過程不涉及到任何稅費。你只需要向開發商繳納更名費即可。更名費每個開發商收取的標准不同。在10w-30w比索不等。
第二種場景：開發商已經正式交房後的轉賣。這個情況就已經不是在開發商做個更名這么簡單了。因為這個時候，房屋的產權已經從開發商轉移到你的名下，你的信息已經完全傳到政府那裡了。所以在這個場景下，你要轉賣你的公寓，主要就是涉及：資本利得稅CGT(Capital Gains Tax)。資本利得稅是按照房屋交易價格的6%收取，是由賣家支付給菲律賓的BIR部門。當然雖然這6%的資本利得稅是由賣方承擔，但這些都是可以計算到房屋賣出總價裡面的。
在這個場景中，還有1.5%的印花稅、以及總共1-2.5%的各種由政府收取的文件費、注冊費、過戶費等等，但這些都是由買家承擔，並直接由買家支付給政府部門，和賣方沒有關系。當然，二手房屋買賣肯定還會有中介費用，這個也是由賣家支付給中介。同樣，這些都是可以轉嫁到房屋賣出價格上。
但其實資本利得稅的繳納並不是以開發商是否正式交房來做判斷，這樣的判斷的並不嚴謹。因為每個開發商的操作情況都不一樣。如果開發商在正式交房之前，就已經把客戶信息資料提交給了政府，那轉手賣出就需要支付資本利得稅，例如開發商Ayala Land。所以每個開發商的情況都不一樣，需要具體對待。
三、房屋長期持有
如果是持有房屋，那每年需要給政府交納的費用，主要就是房產稅。因為馬尼拉的租售比在5-8%區間，這個租售比非常高，所以大多數投資人都有長期持有收租金的打算。這樣既能每年有穩定的收益，又能同時享受房屋價格每年上漲的利潤。
目前馬尼拉大都會的房產稅，是每年按照購房價格的千分之3來收取。相比較其他收房產稅的國家，菲律賓的房產稅徵收比例算是很低的。一套價值60w的公寓，每年只需要繳納1000多人民幣的房產稅。菲律賓的房產稅一年可以分4次，按比例繳納。比較有意思的是，如果你選擇每年一次性繳納房產稅，可以享受10%左右的折扣。