A. 你知道房地产信托基金(REITs)是什么吗
网络名片
房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
目录海外REITs带给中国投资者的机会
REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地
产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策
略，有效保障了基金的获益能力。
我国REITs发展现状。
1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信
托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，目前市
场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿
元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显着差
异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中
国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企
业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹
资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。
3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产
的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产
市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具
备较为巨大的市场需求环境。
4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金
信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和
税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资
信托基金的立法，促使目前投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。[1]编辑本段海外REITs带给中国投资者的机会
由于国内房地产政策收紧，现在投资者面临很大的困难，如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外，前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房
的活动，有很多有能力的投资者已经去海外进行置业，但作为普通投资者去海外置业有很大的困难，另外很重要一点是国外物业的税务成本比较高，流动性比较大，
风险比较集中，我们觉得目前的情况下，通过PE的渠道投资海外房地产，使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。REITS就是资产证券化
的方式，可以享受一些优惠政策，需要存在一些义务，最大的好处就在于企业本身面。
美国REITS的条件，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产，跟一些信托不太一
样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上，REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过
50%的股份，这是美国非常流行的的模式，REITS的下属，物业的所有人可以把物业贡献出来，是LP的权益，把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享
受到REITS地下所有物业收益情况。
REITS的法规历程，中国现在发展REITS的过程非常艰苦，看一下美国的历程有很艰苦，美
国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的，在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投资REITS
的ETF成立，目前为止REITS成立51年。
它的几个特点，第一，资产质量非常高。第二付息率高，它的历史平均达到5%到8%，他为投资者
提供除了债权以外的收益来源，它历史的股息的付息情况，它价格变动是随着市场的变动的，它的年化总收益达到5%，他的固定收益得到体现，另外他的总收益非
常可观的，从历史上来看，在过去3年5年，跟他上证宗旨相比没有超过，在这个区间内没有打败，但是从年化标准比国内证券是要低的。
它跟其他各类指数的相关性还是比较低的，比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的，美国
REITS也促使这个行业内部进行了一些改革，导致研究透明度非常高，由于是上市企业，一方面要进行定期披露，另外他们制订了自己的行业准则，包括运营先
进额的概念，更好的反映现金流的情况，另外他的资产相当的公开透明。
在公募市场上投资REITS的产品不断出现，美国最大的ETF由先锋公司成立，公募基金有这样
的企业，由于时间关系简单讲一下目前房地产交易的情况，住宅性房地产不同的是，反弹的幅度非常大。现在我们从谷底过来已经两年半时间，历史经验看，时间上
来讲我们处于复苏的中期，另外从房地产复苏的周期讲，目前我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转，现在进入的是第二个阶段行业内的大规
模的整合阶段，最近REITS之间活动非常频繁。
第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段，长期刺激经济需求。
杭州 第三方理财 兰迪投资回答，求采纳。
B. Retie基金可以吗
靠谱。
retie基金是指不动产投资信托基金，通常跟房地产一起出现，一说到房地产很多人想到的就是赚钱，就是把一些项目打包起来，然后拆分成小份，想基金那样卖给老百姓，从其投资方向与标的来说都是非常靠谱的。
C. 如何像投资股票一样，投资澳洲房地产
REITs是房地产信托凭证（Real Estate Investment Trusts）是一种信托基金，以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。
“通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。”
REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。
房地产基金REITs国内外发展
REITs作为房地产的替代投资品在国外发展有很长时间，各经济体REITs推出时点与其房地产行业发展所处阶段相关。自1960年美国首次推出REITs以来，纵观全球各经济体REITs推出时间点，各经济体推出REITs有两个目的：
1、在经济或房地产市场遭遇困难时，通过REITs加速资金流向房地产市场，提升社会投资水平。
2、部分国家推出REITs主要为增强本国房地产竞争力。
目前，全球REITs市值超过了1万亿，美国占据近7成的份额，毫无疑问是全球最大的REITs市场。澳大利亚和英国分列全球REITs总规模第二、三位，分别占比9.2%和5.7%。
Westfield Group是全世界最大的商业地产公司，总部位于澳大利亚。截至2016年底，西田集团在美国、英国和欧洲拥有并经营了35个购物中心，资产价值310亿美元，年净利近14亿美元；在澳大利亚和新西兰投资并开发了39个购物中心，资产总价值达到323亿澳元，年净利润近30亿澳元。
1、经营策略
产品定位明确从商业与住宅同步完全转型为专业商业地产开发后，经营效益增长迅速，覆盖规划、设计、建造、发展每个环节，实行垂直化经营。同时，在当时被誉为世界上最漂亮的购物中心Burwood引进了着名的法尔马斯百货开始了长期战略合作。Westfield 集团将关键路径法针对项目计划管理的实施成功用于后来的每一个项目。
2、资本化战略
由于Westfield开发资金大部分来源于借贷，资产负债率高达81.7%，于是集团对旗下商业资产进行重新评估，以体现可观的资产价值，并分拆重组上市。
分拆上市后，Westfield holding 和Westfield Property trust 股价上涨，并且WestfieldHolding 旗下全资控股的位于澳大利亚的6个购物中心 Miranda, Hornsby, Figtree, Toombul, Airport West, North Rocks 转让给Westfield Property Trust，总面积16.67万平米，价值一亿澳元。
Westfield Property Trust享受的租金收益，以及物业及商业管理的增值使得机构和个人投资者进而提供了有力的资金支持。Westfield 开发项目收回成本周期缩短，运转速度加快。REITS为它走向全球扩张的道路。
D. reits是股票还是基金REITs风险怎么样
很多人可能听过reits，但不知道reits是股票还是基金？REITs风险怎么样？其实reits属于房地产信托基金，一般是指不动产投资信托基金，投资于不动产的基金，通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。那么REITs风险怎么样？
其实REITs类似于“股+债”的模式，资产升值带来股权升值，固定分红类似于债券收益，因此它的风险一般是小于股票，但高于一般基金的。
我们要知道任何理财都是有风险的，因此我们在购买reits的时候，一定要有所了解以后再买，中国市场的reits基金暂时还不可以购买，不过2021年5月31号就可以购买了，因为2021年5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。
因此2021年5月31号就可以在中国购买了，我们到时候可以关注一下，如果感兴趣的话，场内和场外都是可以购买的，购买的方式和平常的基金购买方式是一样的，只是在购买前一定要对自己能承受风险的能力有个预估，如果不了解的话是不建议一次性购买很多的，虽然reits风险低于股票，但整体来说，风险还是有点大的。
总结：reits是基金，REITs风险是低于股票的，但风险是高于一般基金的，因此我们在购买前一定要对自己能承受风险的能力有个预估，如果不了解的话是不建议一次性购买很多的。
E. 澳大利亚投资移民项目中188类有哪些基本要求
澳大利亚投资移民项目中188类基本要求:
188A签证
1). 打分必须达到65分（打分项目共7项，单项可以是0分：年龄、英语、学历、管理经验、资
产、公司营业额、创新生意）
2). 家庭净资产超过80万澳元
3). 申请人四年中的2年持有公司净资产20万澳币以上
4). 过去4年有2年在公司至少拥有30%以上股份(上市公司10%股份)，公司销售额在50万澳元以上（最多2家公司相加）
5). 年龄要求55周岁以下或州政府豁免年龄要求
188B签证
1) 打分必须达到65分（打分项目共7项，单项可以是0分：年龄、英语、学历、管理经验、资 产、 公司营业额、创新生意）年龄要求55周岁以下或州政府豁免年龄要求
2) 管理150万澳元投资或持续投资一个合格生意，
3) 持股30%，公司销售额需达到40万澳元以上
4) 持股51%，公司销售额需达到30-40万澳元之间
5) 上市公司10%股份
6) 3年以上良好的管理生意或投资经验
7) 证实自己具有高超的投资和管理技能，通过以上投资或生意，合法赚取150万澳币
8) 过去两年家庭净资产超过225万澳元
9) 投资150万澳元购买州政府债券
188C签证
1) 向Skill Select提交意愿申请；
2) 获得州政府或者领地政府的提名；
3) 在政策规定的领域内投资至少500万澳币。
这一签证并不要求满足创新打分，也没有任何年龄限制。这类签证只需要投资者选定一个价值500万澳币的投资项目进行投资。投资内容具体可包括：
1) 各州和领地政府债券；
2) 澳大利亚股票和投资委员会（ASIC）监管的授权在澳投资的基金；
3) 直接投资给非上市的澳大利亚私营企业。
圣捷出国在这里特别推荐MOELIS银行债券项目和棕榈湾项目。2013年7月1日起，Moelis推出了澳大利亚债券签证基金，该基金是专门为澳洲重大投资者签证推出的项目，是符合（SIV）要求、保本、低风险、具有稳定收益率、投资范围广（可投资四个州政府中的一个）的投资。棕榈湾项目就是投资棕榈湾旅游专区，集资打造通往大堡礁和丹翠雨林的门户。这两个项目真实、可靠，有专门的移民律师接手，整个投资过程公开透明，投资回报有保障。
F. 主动性基金具体是什么目前澳大利亚的哪些基金是主动型
1. LOF即上市开放式基金。与一般开放式基金不同的是，投资者既可通过基金公司直销机构，或代销银行和券商进行基金申购、赎回，这称为场外交易；也可通过交易所像买卖股票一样交易LOF份额，即场内交易。所以，LOF基金是可以像股票一样买卖的开放式基金。
总体来说，LOF的场内和场外两种申购方式并不存在绝对的优劣差别。只是由于二级市场的买卖价格除了取决于其份额净值外，还与市场供求关系有关，因此，LOF基金二级市场买卖价格会出现折价/溢价现象，也就存在套利空间。
2. ETF是Exchange Traded Fund的英文缩写，即“交易型开放式指数证券投资基金”，简称“交易型开放式指数基金”，又称“交易所交易基金”。
ETF是近年来在美国出现的一种新型的开放式基金。它是随着组合交易和程序化交易技术的发展、完善应运而生的。投资者可以通过下达一个单一的交易指令，一次性完成一个投资组合的交易。这种组合交易技术的出现，不仅为大额交易商节省了交易时间，减少了交易成本，而且为ETF的诞生和运作提供了有力的技术支持。
ETF是一种特殊形式的开放式指数基金，它集封闭式基金可以上市交易、开放式基金可以自由申购或赎回、指数基金高度透明的投资管理等优点于一身，克服了封闭式基金折价交易、开放式基金不能上市交易并且赎回压力较大、主动性投资缺乏市场择机和择股能力等缺陷，同时又最大限度地降低了投资者的交易成本。
具体来说，ETF具有以下几个主要特点：（1）ETF的发行和赎回只面向机构投资者进行批发，而不面向个人投资者进行零售；（2）投资者申购和赎回ETF时，使用的通常不是现金，而是一篮子证券组合；（3）ETF的零售交易是在该ETF所挂牌的股票交易所的正常交易时间内以市价进行，对于个人投资者来说，他们可以像买卖股票、封闭式基金那样在二级市场随时购买或出售ETF；（4）ETF的二级市场交易价格与其单位净值非常接近，一般不会出现大的折价或溢价现象；（5）ETF是以某个市场指数为目标指数，采用完全复制或统计抽样等方法跟踪该目标指数，以其获得与目标指数相近的投资收益率。
ETF与传统的证券投资基金的投资方法有所不同。传统的主动型股票投资基金主要依靠基金经理对股票的分析，来作出买卖决定。ETF的方法则全然不同，基金经理不按个人意向来作出买卖决定，而是根据指数成份股的构成被动地决定所投资的股票，投资股票的比重也跟指数的成份股权重保持一致。 每只ETF均跟踪某一个特定指数，所跟踪的指数即为该只ETF的“标的指数”。一般，ETF的“标的指数”要求具有知名度、市场代表性、良好的流动性和编制的稳定、客观与透明。比如，上证50指数符合ETF产品的有关要求，适合作为上证所首只ETF产品的“标的指数”。ETF的净值价格可以随标的指数一道，由交易所行情揭示系统实时、动态地公布出来，普通投资者可以在交易时间内，根据指数的波动对其进行同步买卖，真正实现许多人心中“赚了指数马上就赚钱”的指数化投资梦想。
ETF的交易与股票和封闭式基金的交易完全相同,基金份额是在投资者之间买卖的。投资者利用现有的上海证券账户或基金账户即可进行交易,而不需要开设任何新的账户。
当套利活动在交易所ETF市场上比较活跃时,ETF的折、溢价空间将会逐渐缩小；当ETF在交易所市场的报价与资产净值趋于一致时,又会加强一般中小投资人投资ETF的意愿,进而促使整体ETF市场更加蓬勃发展,因此,此一套利机制是促使机构与中小投资人积极进场的非常关键因素,也是塑造一只成功ETF不可或缺的重要因素。
ETF是英文全称Exchange Traded Fund的缩写，字面翻译为"交易所交易基金"（实际上，国内以前大都采用这一名称），但为了突出ETF这一金融产品的内涵和本质特点，现在一般将ETF称为"交易型开放式指数基金"。从本质上讲，ETF属于开放式基金的一种特殊类型，它综合了封闭式基金和开放式基金的优点，投资者既可以向基金管理公司申购或赎回基金份额，同时，又可以像封闭式基金一样在证券市场上按市场价格买卖ETF份额。不过，ETF的申购赎回必须以一篮子股票换取基金份额或者以基金份额换回一篮子股票，这是ETF有别于其它开放式基金的主要特征之一。 ETF是一种跟踪"标的指数"变化，且在交易所上市的开放式基金，投资者可以象买卖股票那样，通过买卖 ETF，从而实现对指数的买卖。因此，ETF可以理解为"股票化的指数投资产品"。二级市场交易和一级市场申购赎回机制的同时存在，为投资者在ETF市场价格与基金单位净值之间存在差价时进行套利交易提供了渠道和可能。而正是套利机制的存在，使得ETF避免了封闭式基金普遍存在的折价问题。
3. 指数基金的投资运作实际上就是购买指数的成分股票（或其他证券）来跟踪指数的一个过程，其中主要包括建仓、再投资和跟踪调整等。具体的运作过程可以归纳为以下几个方面：
第一、所跟踪标的指数的选择。不同的指数基金具有不同的收益与风险预期,因此也要选择不同的标的指数来满足基金投资的需求,既可以选择反映全市场的指数作为跟踪目标,以获取市场的平均收益,也可以选择某一特定类型的指数（如大盘股指数、成长型指数等）作为跟踪目标,在承担相应风险的前提下获取相应的投资回报。
第二、投资组合的构建。在确定了标的指数之后,就可以构建相应的投资组合,按照一定的比例买入构成相应指数的各种证券。考虑到建仓成本与效率等因素，可以采取完全复制、分层抽样、行业配比等方法进行投资组合的构建。完全复制是一种完全按照构成指数的各种证券以及相应的比例来构建投资组合的方法；而分层抽样和行业配比都是利用统计原理选择构成指数的证券中最具代表性的一部分证券而不是全部证券来构建基金的投资组合。
第三、组合权重的调整。通常情况下标的指数的成分股会进行定期和不定期的调整,而新股的加入和原有股票的增发、配股等因素都会引起标的指数中的各成分股票的权重发生改变,因此指数基金也必须及时作出相应的调整,以保证基金组合与指数的一致性。
第四、跟踪误差的监控和调整。跟踪误差是指数基金的收益与对应标的指数收益之间的差异。由于交易成本和交易制度的限制,任何一个指数基金的收益都不可能与标的指数的收益保持完全一致,基金管理人需要及时度量、监测这种差异,确保这种差异稳定地保持在一定的范围之内。如果出现不正常的偏差，基金管理人应在充分分析原因的前提下，及时调整指数基金的投资组合方案。
4. 在目前16个指数鸡中，我觉得华安A股，融通100好，你自己再上晨星网看看。
G. REITs是什么该怎么买REITs可以做价差交易吗
REITs是房地产投资信托基金，英文名是“Real Estate Investment Trust”，简称REITs。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
简单点说，REITs的本质就是代客理财，代表投资者来管理物业。通过REITs可以进行全球化房地产投资。如果看好美国房地产可以买美国REITs，如果看好英国房地产那就可以买英国REITs，只要你看好哪个国家的房地产就可以购买相应国家的REITs。
中国也可以购买REITs了，国内的公募REITs基金已经过了申购期了，现在已经在二级市场正式交易了。如果我们要进行买卖的话，只要你拥有股票账户，然后再开通REITs基金的权限，这样就可以进行REITs基金交易了。
关于REITs的投资，建议我们最好不要像股票一样去进行买卖的差价交易，因为REITs基金每天都波动幅度是有限度的。REITs基金已经上市这么多天了，我们根据历史走势图可以看到除了第一天波动大一点以外，其他交易日能够上2%波动幅度的都非常少，所以不太适合做差价交易。
第一批上线的9只公募REITs的盈利能力长期来说肯定会比较好，因为国内的REITs基金是首发，国家对于项目的挑选肯定都是非常重视的，分红能力要比大部分股票要强，但是价格要比股票要低很多，所以我们持有REITs不动的话，分红收益应该是非常可观的。综上所述，REITs不建议做差价交易。
