如何在澳大利亚办房产中介

1. 如何在澳洲买房子

根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》该法案第五条定义限制，外籍人士在澳洲只可以买全新住宅。

1、外籍人士的定义
澳洲政府对于“外籍人士”理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。
澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益，该法案第五条定义“外籍人士”为：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司，由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人。
或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅
非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。
澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。

澳洲买房流程如下：

1、选定房产

在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。

“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。

2、冷静期

在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。

同时，澳洲政府规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。

3、海外买家购房申请

由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，FIRB的审核一般由律师陪同完成。

4、签订合同

开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。

5、支付首付

在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲政府监管。

这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。

6、缴纳印花税

各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。

新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。

与当地买家相比，海外买家在澳洲买房时，在印花税这块还需缴纳的额外的税费，具体数额各州都有不同的标准，例如在新南威尔士州，自2016年7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%。

为此，海外买家在维多利亚州买房时需支付的印花税最高可达12.5%（7+5.5）。具体各州的缴纳标准，如需详情可以向居外网进行单独提问。

7、房屋施工

如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。

8、办理贷款

在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要贷款，买家需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，申请贷款。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备贷款。

9、交割前验房

在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。

10、交割

在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有贷款的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。

(1)如何在澳大利亚办房产中介扩展阅读：

第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。

而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

第二、澳大利亚自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。

与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。

第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。

根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。

尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。

其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。

第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。

大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。

而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

2. 关于澳洲房产运作

我在悉尼,这边本地人一般来说有澳大利亚tafe的三级estate专业证书就可以从事房地产中介工作.

3. 干货，在澳大利亚投资房产的流程是怎样的

你可以找个当地的澳洲房产中介，，像澳洲鼎丰一体化服务流程材料都会有详细的内容。

4. 如何在澳洲买房子

在澳洲买房可以委托国内的海外房产代理，也可以亲自前往澳洲购房，澳洲购房的流程一般如下：
1. 预定房子：小定通常1000-5000澳元（可退还），缴纳至开发商律师或房产中介的信托账户；
2. 律师参与：律师解释合同并签字，有约定的冷静期，此外海外要申请购房许可（FIRB）；

3. 签订购房合同：大定为房价的10%，缴纳至开放商律师的信托账户；

4. 房屋施工：无任何费用；

5. 准备贷款：在房屋建成前3-4个月，开发商会发出通知；房产中介协助贷款；

6. 交房前验房：客户对物业验收，并最终确认贷款；

7. 交房拿钥匙。

5. 怎么投资澳大利亚房产需要什么材料

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6. 怎么在澳大利亚买房子

澳大利亚房产凭借其成本低、增值快等独特优势深得海外买家的青睐。澳洲房产交易主要包括三大类：新房、楼花及二手房。

由于澳洲官方的限制，非澳洲公民或永居人士不允许购买二手住宅或二手商业用地（长期签证持有者只能购买二手自住房，并且需要在离境前三个月将房产卖出），所以对于海外买家来说，新房或者楼花则变成了首选。

更多澳洲房产房价问题欢迎向居外网进行提问。

7. 澳洲金鼎房产怎么样在哪里可以办理澳大利亚买房手续急急急

说到买房，随着国内家庭生活水平的不断提高，加上国内一线城市购房政策的收紧，去到海外购置房产已经不是什么新鲜事，澳洲，这里一直都是备受海外人士青睐的国家，当然也吸引着中国公民，对于初次去澳洲买房的你来说，是否知道怎样在澳洲购置房产，具体的操作步骤和流程是怎样的，今天我们就带来了最详细的购房攻略。
什么样的人可以在澳洲买房
对于澳洲新房源来说，海外人士基本都可以买，不需要澳洲国籍、不需要澳洲绿卡也不需要澳洲签证，甚至你自己不去澳洲也可以买，总体来说，在澳洲买房还是非常容易的，前提是你得有钱，至少准备好10%首付。对于澳洲新房来说，购买一般需要考虑下面这些流程。
澳洲购房详细步骤及流程：
1、找中介
不得不说，对于国内人士想要去澳洲买房，找中介公司是比较方便的，而且可能还会有优惠，比起自己去找房源，在专业购房顾问的帮助下能够更好的解决心中的疑惑，还可以了解到最新、最佳的房源资源以及报价。
2、选择房源
在中介公司可以拿到一些房源，当然自己也可以去网上查一查，对于房源，要做好了解和对比，包括房源的价格、房型、地段、周边设施条件等，如果想要去澳洲看房，那么一般中介公司也会有看房团，当然了澳洲新房一般都是期房，所以一般来说不需要亲自前往看房。
3、预定房产
在选定理想的房源后一定要及时预定，如果是通过中介选房的，那么步骤：（1）填写预留表格（2）附上所需的个人身份证明文件（3）同时支付一笔订金，一般是5,000澳币（4）让中介向开发商申请保留该物业。
4、找律师
对于律师的需求并不是强制要求的，但是一般来说澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，一方面更加的安全，另一方面也更省心，对于律师具体的作用，大家可以通过《在澳洲买房请律师有什么用》进行了解。
5、办理FIRB申请
对于海外人士在澳洲买房来说，申请海外人士购房许可是必须的，也是唯一的要求，一般是在确定了房源后进行申请，因为申请需要缴纳一笔申请费，而这个费用是根据你购买的房源价格而定的，具体如下。
在澳洲购买$100万澳元以下及$100万澳元房产的海外投资者，须缴纳$5600澳元的申请费；
购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者，须缴纳$11,300澳元的申请费；
购买价值在$200万-$300万澳元房产的海外投资者，须缴纳$22,700澳元的申请费；
6、签订合同
通过FIRB申请后就可以进行购房的剩下操作了，开发商和购房者签订购房合同，此时就需要您的律师对合同进行充分的了解，无误后便可以签署。对于购买别墅来说，一般需要签署两份合同，一份是购土地的合同，另一份是房屋建造的合同。
7、费用支付
签订合同后需要进行两笔费用的支付，（1）是支付首付款，购房者需要在合同规定的时间内，一般为2周内，支付购房款的10%作为首付款。值得注意的是这笔钱并非真正交给了开发商，而是放在了银行的信托账户里。并还能获得利息，直至房产成功交割后才会转移至开发商。
（2）是印花税，印花税是澳洲买房过程中主要的税费，每个州的印花税收费标准并不完全相同，而且缴纳时间也不同。有些是在签署购房合同后的3个月内上交给政府，例如新洲，而有的则是在交房时才支付印花税。
8、等待施工
因为购买的基本为期房，所以余下的就是等待开发商施工，在此期间没有其他的手续和费用，只需要安心等待即可。直到在房产交割的前三个月，如果是贷款购房的则需要办理贷款。
9、办理贷款
在房屋快要完工前三个月，如果是贷款买房，那么就可以开始办理贷款了，而且我们要知道在澳洲贷款买房和中国不同，在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款，什么时候房子正式交付到购房者名下，贷款才开始，也才从那天开始算利息。
10、验收房屋
在交割房屋前还有一个重要的步骤就是对房屋进行验收，此步骤可以请专业的验收人员帮助，如果发现任何问题，开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题，开发商也会保证维修（对有些电器等家具，保修期会达到两年）。
11、房屋交割
如果验收无误，那么就可以进行最后一步，那就是交割了，此时，如果是全款购房，则需要将剩余的尾款支付给开发商，一般是律师代为操作，如果是贷款，则在交房后开始计算还款时间。
12、购买保险
这一步是在购房完成之后的事情，但是对于购买房产也非常重要，在澳洲，给房产买保险是很常见的，包括房屋保险、房屋财产保险、房屋财产保险以及房东保险。
以上就是详细的在澳洲购置房产的步骤和流程，详细如此详细的介绍对于大家购房一定是有帮助的，如果还有什么疑问，也可以通过在线咨询以及拨打我们的热线电话进行咨询，热线电话400-107-0007。
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8. 弱弱的问中国人如何在澳洲买房

中国人怎么购买澳洲房地产？是否限购？如何在国内购买？费用都有哪些？怎么支付和汇款？可不可以贷款？是否需要亲自去澳洲看房？……

网友和购房者有无数疑问，大概你们买房前，还需要看看这些问答！

1、海外人士是否可以投资及购买澳洲的房地产？

答：是的，可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产。

（1）对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限制；

（2）海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中国各项法规会更加开放，使中国公民海外房产投资更加便利。

2、投资澳洲房地产的项目种类有哪些？

答：

（1）住宅项目有：公寓，单元房，独栋别墅，联排别墅，双拼及多拼别墅，以及住宅土地；

（2）商业项目有：写字间，商铺，产权仓库，产权停泊码头，以及商业土地；

（3）工业项目有：工业厂房，工业仓库，以及工业土地；

（4）房地产股票类：土地开发类股票，住宅开发类股票，商业及工业开发类股票；

（5）房地产信托投资基金：股权型基金，债券型基金，混合型基金；

投资者可以根据自己的投资喜好，资金规模自己选择适合的投资类型和项目。

3.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制？

答：没有限制。澳洲相关的规定，不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。

如果投资者需要贷款购买澳洲房地产，银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。

如果投资人的多套物业需要贷款，相应的收入要求也就会提高。

除此之外，每栋楼盘每次销售的房屋数量，目前只有20%-30%能对海外销售，另外70%-80%需要保留给当地居民或永居人士购买。（每个州的要求有所不同）

4.澳洲房地产的产权是如何规定的？

答：澳洲的房地产，除堪培拉首都地区是99年产权外，其它地区都是永久产权，可以世代相传，留给后代是宝贵的，不可复制的土地资源类资产。相比国内70年的土地使用权，30年的房屋建筑寿命而言，更有价值，更加保值和增值。

5.如果在国内购买澳洲房地产，如何将房款汇入澳洲？

答：如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等）。

每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户。

如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证换汇即可。

同时，也可以从澳洲驻中国的金融公司来换取澳元外汇。

6.投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？

答：需要。

根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。

但是，该收入是出租后的净收入。

所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以最大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以最大限度的获得投资收益。

7.外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗？如何贷款？

答：可以。

澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。

您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。

同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。

在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。

8.如果看中澳洲房产想购买，是否需要支付订金或其他费用？

答：是的。

不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司，看中房屋后一般支付1-2万元RMB将房屋预订（订金一般在首付后都会归还）

同时律师从澳洲飞往国内讲解合同，合同签订3天之内支付10%的首付款。

除此之外，涉及律师费用（近期行情，澳洲律师代理费用在1500元澳币左右）。

在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号，或提前办理贷款合同（澳洲贷款合同最长有效期为6个月）

如果是现房，则在开发商指定的期限内（一般为60个工作日内），将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托帐号内即可。

而在昆士兰州，所有其他费用都在交付日（settlementdate）支付。律师费，一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师，交房时将剩余部分再支付。

物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税（相当于中国的契税），新南威尔士州为房屋总额的4.5%,维多利亚省为5.5%（期房可以根据开发商优惠减免，仅限维州）。

9.在国内购买澳洲房产，是否需要亲自去澳洲看房吗？

答：这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。

由于澳洲的房产是预售制度，所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了。所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受，只能对周边环境，及样板间做考察。

而这些都是可以通过在澳洲的朋友，子女及朋友通过拍照，视频等方式获得，就避免了登陆察看的麻烦了，等房子建好后再亲自验房更合适。

10.如果投资购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢？

答：澳洲的房屋中介公司会提供此类服务。

在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。

租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的6.6%-8.8%给澳洲当地房产中介作为管理费。

11.投资人购买澳洲的房产，如果出租，是否容易找到租客呢？

答：在澳洲只要不是非常偏及陈旧的房产，通常都是能够租出去的。澳洲现在空置率非常低，在近市区范围内的房屋，墨尔本地空置率低于2%,悉尼低于3%,也就是说一百套房屋里只有2-3套租不出去。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。

12.若投资人将房产用作短期出租是否可行？收费标准是什么？

答：是可行的。

一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业，通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方；通常的管理费用是租金收入的10%-12%不等；同时还有一些额外的费用，例如：电费，床上用品，家具和家电的租金等等（租客只支付租金并不支付电费等费用）。

13.如果海外投资者在澳洲的房产增值后，将房产抛售后是否需要支付增值税？

答：需要支付。

在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的房地产，物业增值部分须缴增值税50%,但在12月以后，则只要缴25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等）。

14.投资者把在澳洲的房产卖出后，哪些开支可以作为房产增值税收减免，用以冲减所得税开支？

答：在澳洲除了购房的物业印花税以外，所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据（如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用）。

15、如果投资者将房产卖出，是否需要聘请专业会计师？

答：投资者如果获利很多，需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收，使投资者的利益最大化。

16.海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗？

答：高龄人士可以贷款，其贷款年限也是最长为30年。但未成年人士是不能贷款的，如年满18岁以下人士不能单独贷款。如果未满18周岁的人士，可以与成年人共同购买房子，可以由成年人出面贷款。

17.澳洲房产投资哪种房产回报率最高？

答：首先，投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么是资本增长，还是租金回报；通常来说，资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系-即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报，反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以，对于一处房产来说，其所拥有土地面积（LandComponent）越大，其资本增长的潜力也就越大；这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同，一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。

18.如何选择海外投资人的自住房产？

答：遵循‘10分钟’的选择标准便可，即购买公寓要10分钟走路可以抵达孩子就读学校，工作单位，或商业中心，购物中心，银行，医疗设施，地铁站，公交站等设施区域；如果投资人购买的是别墅，即10分钟开车抵达以上描述的设施即可。

19.对于澳洲住宅类房产可以细分几类？

答：

（1）Unit/Apartment公寓：一般靠近火车站，Unit基本是三、四层，没什么附加设施；Apartment,通常为居民提供泳池，健身房等服务设施，相应的物业管理费也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。

（2）Townhouse/Villa联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse多为双层和多层建筑，Villa多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。

（3）Terrace:维多利亚式的建筑，常见一整排的terrace,前面有个小庭院，后面可能有个较大的庭院。比house来说，面积小很多。

（4）Duplex/semi:Duplex是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子，土地占有面积较大，其地契通常和独栋别墅的地契一样，是独立地契。

（5）House别墅：平常所说的house就是前面一个小花园，然后房子，然后后面一个大花园，该类型的房产的土地地契多为独立地契，因此业主对土地的自住安排性很高，更有投资价值。

20.在澳洲买楼花（期房）的优势有那些？

答：楼花，是地产物业市场的一个名词，最早源自香港，是一种投资工具相当于不动产期货，也称为‘预售房屋'.比较买现房，买楼花有几大优势：

（1）是能在印花税上省下一笔钱；澳洲（部分地区）法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收。

（2）买楼花，客户可以按照自己的喜好来选择，像楼层户型等。因为在澳洲，特别是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。

（3）价格优势；通常发展商在开盘之际，为了尽快的销售过半，获得银行贷款，会把价格定位较低，从而投资人能够以相对低的价格购买。

（4）首付低；买楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款（最高可贷款70%）。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。

21.购买及投资澳洲的楼花（期房）的风险是什么呢？

答：

（1）期房投资不一定适合海外人士；公寓类的期房，适合在澳洲有高收入的本地人，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，而海外投资人没有在澳洲有收入，而高折旧就意味着较高的损失。

（2）套现相对较难；相对于别墅而言，公寓房在二手买卖市场的停留时间较长，套现价值和抵押价值也相对低些。

（3）不是澳洲主流刚性购房需求的购买类型；澳洲本土人士还是以别墅作为自住和投资的较多；

（4）银行估值风险较大；银行对楼花变成现房后，不是按购买价格来批放贷款，而是以成房后的当地市场评估来计算。因此，可能的银行对该房产的评估值比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的措手不及，资金筹措困难。

22.什么是房产的折旧，以及跟房产投资者有什么关系呢？

答：根据所得税评估法（1997年），澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其’使用寿命‘。房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入，进而减少了税费的支出。

23.澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料？

答：虽然澳洲的贷款机构不同，贷款金融产品不同，但所需要准备的材料差别不大，贷款机构要求提供，材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全，不管银行要求什么材料，主要是需要购房人提供的四个方面的信息：

（1）资产部分：原有房产，存款，汽车，财物等；

（2）债务部分：其它贷款情况，其它负债情况；

（3）收入部分：包括单位或公司的年收入证明信及工资单，其它投资收入，如房租，股息分红等；

（4）支出部分：生活开支，抚养子女支出，旅游及娱乐支出等，这部分一般是不做书面要求的，只需要填表告知即可；

此外，投资人还需要提供身份证明，也就是100pointsID.目前银行的新政策规定：贷款申请人需要提供护照（70分），驾驶证（40分）。

24.澳洲银行与非银行金融组织--信贷基金的区别是什么？

答：在中国，房屋贷款一般是由银行放出；澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-banklender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金、如养老金等。澳洲的华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有很抵触的情绪而选择从基金公司来贷款。对于贷款人来说，更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准是查看该金融组织的信用评级，有不少非银行金融组织的信用评级甚至高于银行。

25.对于海外房产投资人而言，不同的贷款利率对贷款人的影响是什么？

答：房屋贷款各个产品一般都分为可变利率（variablerate）和固定利率（fixedrate）。

（1）固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为6%,那么它的固定利率就可能为6.5%;您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您费用作为自己资金自由度损失的回报。

（2）关于固定利率投资人需要注意两点：

（a）固定利率有年限，通常为1-5年的锁定期；而且选择固定利率的贷款产品，投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。

（b）其实固定利率并不是一定’固定‘的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率。

9. 如何在澳洲买房

如果你是第一次出国买房，那么你肯定不知道如何操作，例如现在很多人选择在澳洲买房，那么没有澳洲身份如何在澳洲买房，具体的步骤是怎么样的？复杂吗？需要哪些条件吗？一系列的问题都在等待我们去了解。
没有澳洲身份能在澳洲买房吗
有人会问，是不是没有澳洲的身份就不能在澳洲买房，其实不是的，澳洲对于海外人士购房一直都是很支持的，所以要求自然也就放的比较低，不在澳洲的海外人士也是可以在澳洲买房的，而且不仅不需要澳洲国籍，就算你没有澳洲绿卡，甚至不需要有澳洲签证都可以在澳洲买房。
不过这里要友情提醒一下，这里针对的是澳洲新房，一般都是期房，对于二手房就不行了，澳洲对于二手房的买卖还是有所限制的，至少来说你还需要允许在澳洲持续逗留12个月以上临时签证才行。详情见《中国人在澳洲可以买二手房吗》
没有澳洲身份如何在澳洲买房
那么要是只是购买新房源，那么操作起来还是比较简单的，你只需要满足三个基本条件就行了，1、找一个专业的律师。2、提前申请FIRB。3、准备好10%首付。找了律师，那么很多事情律师都会帮你办理，所以就很简单了。
具体的购房流程如下：
1、选择中介，中介对于买房者来说还是很需要的，就算在国内尚且需要，更别说是国外了，所以需要找一家澳洲当地的房产中介进行咨询，并且帮忙处理在购房过程中的各种事项，在澳洲大小中介也有很多，这里我们推荐澳洲金鼎，大家可以咨询了解。
2、预订房产，在进行详细看房后你一定有了心意的房源，那么你就可以预订房产了，这个时候由顾问协助填写预留表格(请确认填写你的所有个人信息正确与否，包括电话号码、家庭地址、电子邮件)，并附上所需的个人身份证明文件，同时支付一笔订金，一般是5,000澳币，让中介向开发商申请保留该物业。（订金在之后会退还给购房者）
3、确定律师，和国内不同，在澳洲买卖房产一般需要有自己的律师在场，澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，有律师的话对于整个过程的进行也会变简单、安全。
4、签订合同，买家好开发商签订购房合同，并且需要支付10%首付款。
5、等待施工，签订合同后就是等待得过程了，这个过程一般看合同上施工的时间，以实际施工为准。
6、办理贷款，如果需要带来的，那么在等待施工的过程中就可以去相关机构办理。
7、交割验房，等房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房，最好是找一个专业的验收人员帮助验收。
8、房屋交割，验收没有问题那么就可以交割房屋了，届时购房者需要把剩下的尾款交给律师，然后购房者的律师会在房屋交割当天，持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。
以上详细介绍了没有澳洲身份如何在澳洲买房的全部内容，如果你还有不清楚的，或者其他的问题，直接听过在线咨询就可以获得专业澳洲购房顾问的帮助。
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