澳大利亚土地永久租赁怎么解释

‘壹’ 澳洲房产与中国房产有什么区别

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。

区别之一：产权拥有期

中国：70年产权

澳洲：永久产权

澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权， 您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。

但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越， 能够长久保值、增值。

区别之二：增值潜力

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？

在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

区别之三：空置率和回报

空置率（VACANCY RATE）

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考：

2014年2月末，上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。

北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。

空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。

上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。

租金回报率 ROI （RETURN ON INVESTMENT）

简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%！

区别之四：贷款难度

贷款难度

在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格，这可是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

贷款首付

房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。

其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的投资顾问研究项目发展走势，专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。

只付利息

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的！为什么可以只还利息？参见前期产权的介绍，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

再融资

当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

‘贰’ 土地可以永久性租赁吗

法律分析：土地不可以永久租赁。土地租赁的最长期限是二十年，当事人每次签订的土地租赁合同所约定租赁期限不得超过20年，土地租赁期间届满，当事人续订土地租赁合同的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年，超过20年部分的租赁期限无效。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

‘叁’ 澳洲房产的产权是多少年

澳大利亚法律规定业主拥有永久产权，而不是使用权（所谓使用权，是把所有权和使用权剥开来，这时的使用权就是租赁权）。 中国的法律规定，城市土地为全民所有，具体权利由政府行使，农村土地为集体所有。永久产权指的是您可以永远享有该土地的所有权。 如果是租赁权， 您只能在一定期限内使用该土地。在中国，目前这一期限是 70 年（居住用地）、50 年（工业用地）、40 年（商业用地），使用期满 后，法律意义上，政府重新拥有土地的使用权。迄今为止还没有具体的到期后的土地处置政策出台，估计使用权满后可以续约，但是会缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的土地价值会降低。永久产权的房地产就不会存在这个问题。

‘肆’ 土地可不可以永久租赁

法律分析：土地使用权租赁是不能永久租赁的，土地使用权租赁是有一定期限的，超过规定期限的租赁合同是无效的。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

‘伍’ 别说我不告诉你，澳洲房产与中国房产居然有4大区别

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。
产权拥有期
中国：70年产权
澳洲：永久产权
澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。
如果是租赁权， 您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内近期对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。
但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越， 能够长久保值、增值。
区别之二：增值潜力
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？
在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。
澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
区别之三：空置率和回报
空置率（vacancy rate）
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
下面是几组数据参考：
2014年2月末，上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。
北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。
空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲较大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。
上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。
对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。
租金回报率 ROI （return on investment）
简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%！
区别之四：贷款难度
贷款难度
在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格，这可是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。
并且，近期的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。
贷款首付
房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。
目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。
其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的投资顾问研究项目发展走势，专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护较大权益，专业的会计会帮助节税。
只付利息
澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的！为什么可以只还利息？参见前期产权的介绍，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！
为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益较大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益较大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损较大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！
再融资
当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

‘陆’ 永久租地 合法吗

法律分析：永久租赁不合法。依据我国相关法律的规定，土地使用权租赁是不能永久租赁的，土地使用权租赁是有一定期限的，超过规定期限的租赁合同是无效的。

法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。

《中华人民共和国农村土地承包法》 第二十一条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

‘柒’ 土地长期租用是什么意思

土地的所有权属于国家或者集体，写什么你有不会有所有权；租用的意思就是你有使用权；租赁是有期限的，不得超过20年，超过的部分无效，所以也不存在长期租赁；租赁的土地如果是集体土地，是农用地的话，不能搞建设。QQ67000829

‘捌’ 澳洲的房产是永久产权吗

我们都知道在中国买房子，这个产权是70年，虽然相信很多购房者都不愿意接受，但是到目前为止事实就是这样的。而澳洲房产与中国不同，购买澳洲房产是永久产权的，也就是说只要购买了，那么这就是购房者的私有土地，可以永久的属于购房者。
购买澳洲房产都是永久产权吗
其实澳洲房产也并不都是永久产权的，例如在堪培拉地区购买法国菜就并不是永久产权，而是99年产权，所以如果是需要永久产权的，可以考虑其他地区的房产。
澳洲房产永久产权有没有遗产税
很多同样是永久产权的国家，但是需要缴纳遗产税，而且许多国家里遗产税可高达40%以上，那么澳洲房产永久产权有没有遗产税呢？答案是没有的，在澳洲买房不仅可以拥有永久产权的优势，而且没有遗产税，这是相比海外很多国家都没有的优势。
澳洲房产永久产权好在哪里
对于澳洲房产来说，房产永久产权是吸引很多国内投资者前去购买的原因，是主要投资澳大利亚房产的优势所在，除了不存在高额的遗产税，澳洲房产永久产权更突出的优势在于你还将拥有自己的领空和地下土地占有权。房产持有人具有的不只是土地外表，而且包含其100%的上空和直到地心的100％土地。包括了土地所有权，可以世代相传下去，可以说是一代人投资，几代人获利。
此外，更值得注意的是，澳洲的所有商品房均是精装房，拎包入住即可，不必操心装修的事情，没有公摊面积，性价比比国内要高出不少。不论是投资还是作为保值产品都非常划算。换句话说，在澳洲置业是一劳永逸的事情。
如果你也想海外房产投资，那么澳洲可以说是很不错的选择，不仅是永久产权，而且还免遗产税，想想都激动。如果大家对澳洲房产永久产权方面还有什么疑问，可以直接咨询我们。