澳大利亚房价如何增值

1. 如何在澳洲买房 澳洲买房子的十二个好处

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在澳洲买房，专业化的一站式成交系统不仅可以令中国投资者避开许多困难，且能快捷地完成购置程序，置业后还可以连带获得全面的出租和管理服务。您可以选择在中国有合法资质的澳洲房产中介公司，从咨询房屋、看房、成交、律师签约、贷款、交房、出租都是一站式服务，更有一些本身就具有移民和留学资质，更加方便了国内客户在一家就能完成所有想完成是事，可以说是事半功倍。
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澳洲买房市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。
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澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。
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澳洲买房近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。
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在澳洲，政府对从事澳洲房地产中介活动的专业人员有严格的监管，对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的，最高达七年刑期。因此如果澳洲买房客购买下物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护，十分有利的保护了澳洲买房者。
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澳洲买房或投资的人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期，而在澳洲则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。
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澳洲政府大部分州对房地产不征遗产税，通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。
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澳洲买房可在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。澳洲买房客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。
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澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证贷款的安全。
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澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。
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专家预测：悉尼、墨尔本、黄金海岸、布里斯班等主要城市的房地产到2012年，可能增值一倍以上。此论增值周期由2006年底开始发起，所以到2012年之前澳洲物业的增长态势较好，而墨尔本作为主要移民城市更是潜力长远，而黄金海岸和布里斯班作为世界级的旅游胜地优势也较突出。
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政府眼光远，澳洲政府鼓励一年以上的房产投资计划。规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。在澳洲买房或投资，如果您持有一年内出售，将会征收高达49%的增值税，而持有一年以上则为25%。因此在澳洲买房是一种长远的投资行为，而不是一种投机行为。

2. 澳大利亚房价上涨的原因是什么

这两年来澳大利亚火热的投资趋势与持续上涨的房价，让当地居民产生了一些对外国投资者的负面情绪。据2014年11月22日的《悉尼晨锋报》报道，约有2.6万澳大利亚人联名签署请愿书，要求进一步限制外国人在澳大利亚购买房产。这些现象背后有深刻的社会原因，一系列数据似乎印证了了澳洲人的不安来源何处。

2015年，澳大利亚的房价越涨越快。8月3日，据澳洲房地产咨询机构CoreLogic RP公布的数据显示，继6月环比上升2.1%后，7月澳洲所有主要城市房价环比再涨2.8%；7月房价同比增幅也加快，从6月的9.8%上升至11.1%。

房价增长集中在悉尼和墨尔本。7月，悉尼房价增幅创下近13年以来最高，较去年同期飙升18.4%；墨尔本7月房价同比涨幅高于11%。在悉尼和墨尔本的房价支撑下，澳大利亚整体房地产市值首度冲上6万亿澳元。

另据房地产集团Domain最新研究报告显示，悉尼房屋价格中位数涨至100万澳元大关，较今年第一季上升8.4%，按年飙升22.9%，是上世纪80年代末以来的最大年度升幅。

那么，把这些问题都归咎于外国人在澳买房到底对不对呢？

首先，不得不承认外国人在澳买房确实是推动房价上涨的一个重要因素；

近年以来，随着移民潮的愈加热烈，很多中国人热衷于在海外买房，价格低不说，风景优美，景色宜人，都觉得是舒适生活的不二之选，2014年，加拿大严格加大了对中国移民的名额限制，而澳大利亚则成为了另外一个移民胜地。事实上，这个热闹的市场聚集了国际资本、机构投资者、中大型开发商，正在成为中国人新一轮海外投资目的地。

数据显示，去年中国在澳洲房产投资额达59亿澳元，而今年为124亿澳元，差不多是美国投资者的两倍。

第一太平戴维斯澳大利亚研究负责人此前也表示，中国目前在澳投资只是“冰山一角”，热钱还会继续涌入。据其预计，在未来20年，将会有400万-500万中国人住在澳洲。

悉尼房价犹如搭上火箭般飞涨的现象确实令人担忧，但这不能怪中国买家。

那么，究竟是谁推高了澳洲房价？

有澳大利亚媒体称，不要把房价上涨归咎于外国投资者。

真正的罪魁祸首是澳大利亚政府的税收和管理制度。

据澳大利亚《时代报》网站报道，正如澳大利亚国际经济研究中心指出的，地方、州和联邦政府的税收在新房价格中所占比例达44%。报道认为，如果政界人士担心房价过高，他们应当反思税收和管理制度，而非让外国投资者做替罪羊。这些投资者为新房建造提供了大量资金。当外国人购买澳大利亚的房地产时，他们将海外财富转移到了澳大利亚。

澳洲政府存在一些监管不善的问题。

部分肆无忌惮、耳目闭塞的顾问试图避开联邦政府的审批流程，鼓励外来投资者在投资悉尼火爆的房地产市场时违反法律，而绝大部分违规者并未得到相应处罚。而且有些外来投资者并不了解外来投资框架，投资人不熟知自己的义务，因此被人蒙骗而违规也有可能。

澳大利亚国内较低的贷款成本也鼓励了其国内投资者购买房产，进而推高房价。利率处于历史低点、人口急速增加、供应量严重不足、有利于房地产投资者的税制等都是房价上涨的重要诱因。

因此，把澳洲房价推高都归咎于以中国买家为主的外国买家这种说法是不科学的。

（以上回答发布于2015-09-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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3. 澳洲房价情况如何

现在投资澳洲房产正当时！
澳洲房产一直属于一个稳定增长的趋势，平均每年7%-10%的增幅，每7到10年房价翻一番！
由于澳洲的建筑工人缺乏，而澳洲的人口不断增加，房屋供应的缺口正在不断加大，到去年年底为止缺口已达到18.6万套。
上个月澳洲政府宣布降息，悉尼房产租金年回报率最低都有房价的5%，基本上可以实现以租还贷，没有供房压力！
同时现在澳元兑人民币汇率已跌到低点，同样的人民币可以换取更多的澳币！
投资澳洲房产期房只需要支付一成首付，同时首付款存在银行信托账户内，交房前有利息收，资金非常安全！投资现房最低付两成首付，办理按揭贷款手续也非常简便！
澳洲房产是永久产权，继承没有遗产税，所以有移民和留学打算的朋友搞一套没有错！
欢迎点我资料咨询！希望能帮到你！

4. 如何投资能够让澳洲房产增值

在房产投资方面，拥有好几套房的投资者并不常见，不过，知道何时停手，与知道何时开始同样重要。

根据CoreLogic对澳大利亚税务局（ATO）与澳大利亚统计局（ABC）数据的分析，2015年只有200多万澳人拥有投资房产。

而在这200多万人中，71.6%只有一套投资房，18%拥有两套投资房。

自那之后，数据就开始大幅下降，拥有六套或六套以上投资房的人不到投资者的0.9%——或者说，只有1.9万多人。

但是，根据Destiny创始人Margaret Lomas女士的说法，对于这1.9万多名澳人来说，知道该何时收手十分重要。

Lomas女士说，拥有7套房产就足以安度晚年。“其实，价值比数字更加重要，不过因为人们都喜欢听到具体数字，所以我一直觉得就是7套——但我们要知道，这一辈子应该如何攒到7套房子。”

Lomas女士说，如果你有办法一次性购买7套房子，那当然很好；但绝大多数投资者都需要长期规划。Lomas女士说：“如果你想普通人一样，那么肯定是先买一套，过几年再准备好入手第二套。”

“他们可能会在四年内拥有3套房产，到第五年和第六年，就能达到一次性买两套的程度，此外，他们对风险的胃口也开始增加。”

“如果你想在退休后过上年收入10万澳元的生活，你需要拥有价值200万澳元的（无负债）房产。如果你已经买了7套房子，并让它们的价值增长15年，你就有机会达到这一目标，但我不希望人们认为他们可以迅速从房产中赚到好几百万，因为事情不是这样的。”

要资本增值还是现金流？

Lomas女士说，在选择投资房时，应该忘掉是要选资本增值还是选现金流的争论，因为你可以鱼和熊掌兼得。

她建议寻找价格有增长动力的地区，例如正在建设基础设施，家庭数量增加，就业机会多样化，开发项目有限因此可能供不应求的地区。

“您作为投资者的目标是发现增长的动力。一旦你这样做了，你就能在那个地区找到能够同时吸引买家和租户的房产。”

Lomas女士说，从长远来看，选择对的房子将会获得良好的增长，轻松实现5%的收益来帮助你偿还房贷。

已经有了投资房！之后该怎么办？

Lomas女士说，一旦已经买下投资房，就要尽可能长时间地持有。

她表示，聪明的投资者甚至会在退休后首先依靠退休金生活，好让他们的投资房无论是在租金还是价值方面，都有更多时间来实现增长。

她说：“等你到了退休金开始变薄的时候，你的房子也到了可以卖的时候。”

Lomas女士说，根据情况，你可以选择依靠投资房带来的租金收益生活，或者卖掉一些投资房以减轻其他房产的负债，同时提高总体收益。

“你在退休后先使用其他收入来源，把房子留在手中的时间越长越好，如果你已经等了15年，那么多等5年会更好，那5年会带来很大的不同。”她说。

房产投资不以多少论成败，对于投资者来讲，最关键的是要丰富自己投资组合的同时，能够实现真正的收益最大化。而对于想要短期获利的投机者来讲，房产投资不太适合他们，虽然悉尼墨尔本近年来的房价经历了快速上涨，但是那些尝试持有房产的买家才是真正的市场赢家，他们往往跑赢了其他各类投资，所以对于房产买家来讲，问题的关键不在于你是否有足够的资金加持房产，而在于你是否有足够的耐心和现金流来长期持有房产，达到最终实现人生财务自由的目的。

5. 澳洲房价大涨是何因澳大利亚政府对于海外投资者又是怎样的态度

澳大利亚房地产市场之所以一直保持稳定增长，最关键是得益于政府对房地产市场的保护政策。纵观全球房地产市场历史，自1988年以来，包括美国、英国、新西兰、加拿大、德国、日本及东南亚国家等发达国家或发展中国家的房地产市场，纷纷先后经历了房地产泡沫的破裂，或是受全球经济危机的影响大幅下跌的惨痛经历，而同属发达国家的澳大利亚例外，在最近先后经历2008年全球金融危机及2011年爆发的欧美金融债务危机中，都平稳安全度过，这两次成功躲过危机的经历无疑归功于澳大利亚政府一贯对于房地产市场的保护政策及对金融系统的有效调控。
澳大利亚联邦政府还出台一系列保护房地产市场健康发展的措施，包括开发商及银行利益分离，避免联合控市；开发门槛限制较高，不可无限圈地；多方参与定价，确保市价合理；成立信托账户，律师独立管理，强制聘请律师，全程监督管理；信息透明，严格遵守法规；控制境外投资，保护本地市场；高度信用机制，违约会严厉处罚，甚至倒闭。以及境外人士不得购买二手房，新项目卖给境外人士不得超过总量的50%，避免投资催高房价。相比其他发达国家经济体，澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力，作为国土面积排名全球第六的国家，仅有约2300万人口，而且基本集中在东南沿海主要首府城市，悉尼、墨尔本及布里斯班，随着经济的发展和人口的猛增，澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧，从而促使房价和租金的稳健增长，这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房产市场的最大原因之一。全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，通货膨胀居高不下，促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体，实现财富稳健升值。被评为世界第一类高透明度的澳大利亚房产市场更被全球投资客户一致视为“资产避风港”，投资澳大利亚房产无疑是最佳选择。

6. 澳大利亚的房价为什么涨得这么快

1. 建筑成本上升
这些年，修建一个项目所需的砖瓦、钢筋、水泥等成本不断上涨，甚至土地价格也一路提价。要知道，在市政规划的限制下，适合建房的土地越来越少，而改造和修建成本逐日增加，这就造成了澳洲房价不得不提升。
2. 空置率低
据统计，澳洲房子的空置率一直都低于3%，在悉尼，由于有大量海外留学生，更低至1.3%-1.5%。一个房子放租，有三、四十人排队去抢，是常有的事。在2017年年初，Surry Hills等热门区域甚至纷纷曝出200多人抢租一房的新闻！可见悉尼物业之抢手，基本上不用多做广告就能轻松租出。这就造成了投资房租金回报高，业主轻松以租金还贷款。
3. 房贷利率低
低利率让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。
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因此，澳洲的房产市场也呈现蓬勃兴盛之势。
4. 供需不平衡
据国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）称，到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。
二次大战后，澳洲人口增长的高峰“婴儿潮”是1946年开始到1964年的，假定这些人平均寿命为85岁，要到2031年，这些人才逐渐逝去。而要有足够税收来照顾老年人，除了不断鼓励生育，还要引进大量移民，这又造成了房屋供应的巨大压力。
在过去20年里，澳洲平均每年开建155,500套住房，而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计，每年要18万套住房才能满足需求。也就是说，澳洲房产其实已经累积了一个很大的缺口，需要很长时间填平它，才能供需平衡。
5. 充实的资金
从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。到2014年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。
6. 澳币汇率相对较低
以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1，现在的5.2:1，是近几年来的利率低点。低利率让澳洲成为全球投资者眼里炙手可热的投资圣地，也促使更多海外买家进入本地市场。
7. 良好的制度
澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个透明有保障的受资金热捧的投资手段。

7. 澳洲或将房价大涨，这一现象背后的原因是什么

澳洲房价或将大涨，这一现象背后的原因是由于新冠疫情的影响，政府对于放贷比例放松，普通民众可持澳大利亚政府发放的购房奖励金，优惠活动采购房源，导致澳洲的房价持续增长。再加上国内的需求增长，也有炒房客在推动房价，所以澳洲的房价或许要大涨了。根据澳大利亚的经济学家称，澳大利亚的房产要增长22%以上。这可比之前预测的18%又高出四个百分点，可谓是刷新了新高水平。

那么，你认为澳大利亚的房产行业和中国有哪些相似之处呢？

8. 房价10年翻一番 澳洲增值潜力城区有哪些共性因素

澳洲房产市场是目前发达国家里最健康稳定的市场！没有泡沫可言！极其具有投资潜力。权威机构40多年的统计数据表明澳洲房产每年升值10%左右，平均每七年翻一番。 而且澳洲房价一直处于上升的阶段。

9. 澳大利亚房价走势 全面解析澳洲房价

2015年的澳洲房地产市场要面临严峻考验，各路专家都给出了自己的看法。其中一种比较极端的意见是，以前任职于西悉尼大学、现转到伦敦金斯顿大学（Kingston University）的学术经济学家坚因（Steve Keen）坚持认为市场处于泡沫之中。

另一个极端是澳联储（RBA）的助理行长埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份说房价只是一次性增长，是由于金融自由化和转入低通胀期导致的，基本上10年前就已经结束，随之而来的是澳洲房价较收入比较稳定的时期。

无论如何，一个被广泛认同的意见是，澳洲的房价相对高，尤其是在悉尼和墨尔本。

下面我们来进行具体的分析：

一、从宏观政策角度看

第一，醇熟的房地产管理体系。

澳洲房地产市场拥有逾180年的运作经验，房地产管理模式和法律保障体系在整个过程中至臻完善和醇熟。同时，澳洲土地私有，物业具有永久产权，购房首付仅需一成，购房持有环节是没有房产税、遗产税的，房屋出租也有对出租房屋的严格的法律保障。

第二，移民政策的放松。

随着澳洲放宽移民条件，移民潮持续涌来。根据500万投资移民签证最新数据显示，截止到2014年11月30日，澳洲移民局共收到了1908份投资移民意向申请，其中正式签证申请的1357 份中，91%来自中国，而在517份的获批签证中，有88%来自中国。

第三，宽松的货币政策。

目前澳洲除了低息的贷款环境，澳元对人民币汇率也处于低位，极大地降低了移民及置业澳洲的成本。

第四，基础设施建设的规模增加，为当地经济加速增长做好基础性铺垫。如墨尔本《大墨尔本发展计划》（Plan Melbourne）——到2050年，墨尔本大都市范围内将新建6大就业集群，创造大量购物商城和写字楼，这将给当地带来可观的就业前景；再如新州政府近期公布的200亿的基础设施计划——《重建新州》（Rebuilding NSW），将为西悉尼居民提供直接通往悉尼北部和西北部就业中心的链接。基础设施的大大改善，将带动当地经济和就业的快速发展，吸引更多人口的涌入，进一步提升房屋的刚性需求。

综合宏观政策等各方面因素，楼市将直接或间接获得利好，对市场预期产生推动力，进而加速房价上涨。从需求、销售以及城市表现来看，与宏观经济趋势也是基本吻合的。

二、从需求变量角度看

澳大利亚幅员辽阔，国土面积位居世界第六，但其70%的国土处于干旱或半干旱地带，中部大部分地区不适合居住，人口主要集中在沿海岸线地区，如悉尼，墨尔本，布里斯班等首府城市。另一方面，作为一个移民大国，澳洲人口增长迅速，对澳洲房产销售与租赁构成强有力的支撑。经济合作与发展组织(OECD)最新数据显示，在 2012-2013年间宣誓成为澳洲公民的人数劲增46.6%，创下6年来新高。澳洲国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)指出，到2031年，澳洲将迎来人口增长的高峰婴儿潮，住房需求量将比供应量高出66.3万套。在澳洲人口膨胀与房屋营建率低态势下，住宅供不应求，房价定将继续上扬。

三、从实际销售角度看

据RP Data的数据显示，在2013-2014财政年度，全澳别墅销售跃升10%，至 348,670，而公寓的销售量也增加8.6%，至135,330。别墅的销售数据是自2007-08年世界经济危机以来的最高峰，而公寓的销售也是4年来的最高峰。近几年来，通过澳信咨询、购买澳洲房产的客户人数、购买数量也明显增多。房屋销售量大增,去化速度明显加快，客观判断，房价也将持续高企。

四、从澳洲首府城市房价指数看

另据RP Data统计数据，2013年10月到2014年10月的一年时间里，澳大利亚八大首府城市房价中值上涨了8.9%，其中，悉尼房价中值上涨了13.1%，仍然是澳洲楼市表现最强劲的城市，墨尔本、布里斯班表现亦极为抢眼。考虑到澳洲各大银行利率处于历史低位，进入房地产市场的资金流向更加宽裕，使房价上涨幅度继续扩张。

住房贷款抵押公司Home Loan Experts的分析报告发现，未来十年，澳洲所有州府城市的房价中值都将冲破100万澳元，到2024年，悉尼的房价中值料达182.4万元。墨尔本第二贵，房产中位价将触及136.6万元。

从以上四方面的分析，我们可以发现澳洲房价上涨是一个肯定的结果，投资澳洲房产，切莫抱有投机心跳，应做为中长期的投资效果会较好。澳大利亚房地产市场收益相对与别的国家来比是更为稳定的，就目前的澳洲房价来看，将来仍会有一个上升空间。如果想要投资澳洲房产的置业者，可以根据自身条件来合理判断。

（以上回答发布于2015-09-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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