法国老洋房物业怎么样

㈡ 洋房好还是 高层好

看购房者的资金情况，洋房的售价会比高层要高出一部分，如果资金允许更多的会选择洋房：容积率低，住户少，得房率也高。但是也要看一下洋房和高层所在的位置，如果洋房的阳光受到影像，也要考虑高层的能接受到阳光的楼层。
拓展资料：
洋房是一个汉语词语，指欧美式样的房屋。一般为四面或三面临空，装修具有明显西方风格，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构的独立式或复式、别墅式住宅。狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE。最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房，至今上海方言中的“花园洋房”，仍旧指狭义的花园洋房，甚至于，每提起花园洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。真正的“洋房”不在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文化和历史。狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，欧美风格，且户户拥有私家花园，而且要求产品品质高，装修豪华，北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。
广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：板式建筑，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

㈢ 买洋房不注意这几点 绝对后悔！

要注意：开发商实力、容积率和绿化率、物业管理、交通和配套、洋房楼层、空间的产权。

1、开发商实力是否过硬：不论买什么房子，开发商实力是一个硬指标。开发商品牌实力强，开发经验丰富，一方面房屋质量有保证，有品质自然更值得信赖;另一方面在小区很多设计细节会更人性化，提升居住舒适水平。

2、容积率和绿化率：洋房是介于别墅和高层之间的产品，环境自然要比一般的高层小区要好。小区的环境舒适体验度主要是由容积率和绿化程度来体现的，作为洋房产品容积率至少应保持在2.5以下，绿化率40%以上，才能保证洋房买的值。

3、物业管理：住在洋房环境虽然舒适，但安全也是非常必要的。靠谱的物业管理不仅能管好小区的安保问题，还能在日常生活中为业主省掉不少烦恼。

4、交通和配套：买洋房的虽然大多是有一定经济实力的人，但不管自住还是投资，都需要有比较便利的交通条件，方便出行。基本的生活配套也是必不可少的，能有自带的商业体就更加方便了。

5、洋房楼层选择问题：洋房小区一般环境较好，除去中间楼层，一般会纠结是买底楼还是顶楼呢?底楼的好处在于可能会有赠送的小花园或者地下室，空间充足，而且方便进出。

而顶楼的好处就在于位于相对高的楼层，比较安静，私密性强，观景视野也更佳，唯一的不足是如果没有电梯会面临爬楼梯的烦恼。因此在楼层问题上，只要有电梯，是不会影响居住舒适度的。

6、要留意赠送空间的产权：有些洋房会赠送花园、露台或者地下室等，有买有送看似是一笔非常划算的买卖，但房地产不同其它，买洋房时这些赠送空间是会计入自家产权证还是只赠送给业主使用权，亦或是小区业主共同拥有，这些问题要了解清楚，以免产生心理落差。

(3)法国老洋房物业怎么样扩展阅读：

另外，，买花园洋房的时候，选择顶楼还是底楼，两者各有利弊，具体可以根据自己的实际情况进行选择。

1、底层：有一些楼盘的底层住宅会额外赠送一个小花园可以种点菜，而且现在很多新式的多层住宅，底层住宅下面还会有一层地下室，这样一来，湿气重的问题就会得到很大的缓解。

有老人常住的家庭，多层没电梯的话，选择一层还是有很大好处的，出出进进都非常方便，如果有地下室的话，也会比别的楼层用起来更方便。

2、顶层：其实大家都知道多层顶层住宅相比较其它楼层会更加安静，私密性也会更好一些，但往往又会遇到顶层夏热冬冷的麻烦，没电梯的话，爬楼梯也是一件难事。

：喜欢安静和私密生活的小两口其实完全可以选择顶层，中间非楼头的顶层会更好一些，就是夏天的时候会多出几百元空调费，每天爬楼梯累一些，但如果遇到那种顶层送阁楼并且带电梯的顶层，那所有问题就都迎刃而解。

㈣ 上海现在有多少幢老的花园洋房在那里可以查到这些老洋房的资料

武康路是上海西区的一条幽静马路。8月9日上午，史丹福房屋置换公司总经理赵建平带着4位经纪人在这条街上拍照登记，用他们的行话说是在“扫街”，即寻找房源。史丹福公司8月1日刚在这条街上开了第一家店，是上海目前惟一专门从事老洋房买卖、租赁的公司。

在这条不到3000米的小街上住着400多户人家，其中有100多幢老花园洋房。而这些老洋房的主人们都曾显赫一时。黄兴住在393号，1916年10月31日在这里逝世;唐绍仪住在40弄1号，他曾出任袁世凯政府的第一任内阁总理;陈果夫、陈立夫兄弟分别住在105弄2号和67号，两处相距百余米，现在还有几位原农业银行的老职工住着;正广和汽水厂的大班住在99号;加拿大人福开森住在390号，他曾是高等工业学堂（上海交大的前身）的监院和《新闻报》的老板，而武康路在解放前就叫做福开森路。

“销售一个楼盘的利润也许都不如卖一幢老洋房。”史丹福公司董事长陈早春对记者说。在陈早春看来，短短的武康路简直就是一个聚宝盆，“如果再算上附近的湖南路、新华路、淮海中路，这里聚集了300多套老花园洋房。”32岁的陈早春也是全国最大连锁房屋租赁公司“我爱我家”的创始人，1995年即开始介入上海老洋房买卖。坐在他的宝马X5吉普车中，一路上给记者指点经他手交易的房子，近几年他一共卖了100多套老洋房，这还不算经手租出去的。最近的一个大手笔，是以5000万元成交一套荣毅仁当年住过的老宅，在宛平路上。如果按行内通行的3.5%佣金计算，一笔买卖就可提175万元的佣金，“而且，这是个循环的市场，买下洋房的可能再卖出，我再买进进行包装，一样也可以赚大钱”。

事实上，大多数代理商不一定都有专做洋房的部门，但一定不会放过洋房生意。“做成一笔生意的佣金往往会达到100万元以上，这比一家店面一年利润的总和还多。”上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟说。

“截至1949年，上海一共有老花园洋房5000多幢，300多万平方米。它们大多隐匿于寻常巷陌。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩告诉记者。在价格上，花园洋房与商品房完全是两个概念，“上周还有人向我咨询过哪些房可以买。”娄承浩说，“我告诉他，你先准备1000万吧。”目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，总价往往会达到2000万～3000万元一套，“现在世贸中心顶层可以卖到3500万。”21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说，“上海的房价不断上涨，为什么花园洋房不可以卖得更贵呢？”

如果简单计算，5000套洋房每套均价1000万元，总价值将是一个天文数字。然而老洋房的市场前景并不这么简单。“市场最大的瓶颈还是产权问题，”孙懿说。他是上海大华集团企划部经理。上海的花园洋房经历了私产、国有资产、“文革”没收、落实政策等若干历史阶段;当初所有者健在的不多，有继承关系的则飘零四方，大多数产权仍属政府，但使用者既有政府机关、事业单位，又有普通居民;产权关系异常复杂。邵非说，产权清晰可以流通的花园洋房一般只有四五十套。

产权与物权的问题也同样困惑着投资者，回报是否能得到保护？台湾建筑师陆传晖是上海老洋房较早的投资者，1999年他以每年128万元的租金取得了“远东第一豪宅”“绿房子”的10年租期，并承诺投入500～600万元对房子进行维修保护。“由于是文物单位，政府要开论证会。在此期间房租照交，我却根本没法工作。”他以每月20万元的租金把一、二层楼租出去，但所有者上海市规划院对此提出异议，目前陆传晖已经4个月没收上房租了。如果正常的话，陆传晖每年可以多赚100多万的房租，但他还是觉得自己亏了。

谁动了李鸿章的花园

晚清重臣李鸿章不仅开启了洋务运动、创办了北洋水师，还给后人留下了一座丁香花园。丁香花园是上海老花园洋房的极品，仅花园就占地2.66万平方米，总建筑面积2934平方米。一条华山路将丁香花园分隔为两大块，东边的目前为上海市老干部活动中心，香港商人租用了靠近门口的一栋楼开了申粤轩酒楼;西面一片现在则更名为“丁香别墅”。

两年前“我爱我家”总裁陈早春和房管部门签订了8年租赁合同，租下了丁香花园的西面一片，其中有一间别墅和1000多平方米的草坪。“随后我投资了1000多万元在花园里修建了4座新别墅，连同原先的老房子一起租给了外国人。”陈早春告诉记者，“这里也就相应更名为丁香别墅。”

每年陈早春可以从每栋房子上获得600万元的租金。据陈早春说，今年5月，这块地被管辖机构以1.6亿元价格卖给了上海大统房地产公司，大统公司终止了和陈的租赁，“同时大统公司想让其中的房客搬出去，所以我和那些房客的损失都得到了大统公司的赔偿。”

关于这次“违约”是赔还是赚，陈早春说:“我是个生意人，除去我要赔付给那些租户的违约金，我当然是要赚钱了。”以目前市场来看，这笔生意赚的应该要远远多于陈早春当时投资的那1000多万，“我不太清楚大统公司买下这套洋房有何用处，听说会把前两年建的别墅都给推了，只留下那栋老洋房，也有可能把这块地储存起来或者用来做抵押贷款，都不确定。”

毕业于复旦大学经济系的陈早春，1995年开始涉足花园洋房代理业务。“刚开始政策限制很严格，严禁买卖，惟一的渠道只可以是租赁。此前我在一个针对高端客户的地产中介公司做经纪，手上有优质客户。另一方面我对上海熟悉，于是开始针对这个市场去找一些老洋房，把它租下来改造后再以高价转租给外国人。随着后来经济发展势头越来越好，进入上海的跨国机构越来越多，这样的房子几乎是供不应求。”陈早春告诉记者。

1998年下半年，陈到北京做二手房市场和房屋租赁市场，继续发展史丹福公司，着重在房屋租赁市场发展。2000年4月，成立“我爱我家”房屋置换有限公司，两年时间发展成为最大的房屋租赁公司，目前在全国拥有连锁店400多家。

北京的业务上了轨道后，陈早春又回到了上海继续他的洋房生意。据他的统计，所有买老洋房的客户中，企业仅占20%，个人占了80%。而在租赁老洋房方面，企业占了70%，个人则占30%。有八九成客户把购买或租来的老洋房用作住宅，特别是台湾和香港地区的买家居多，外籍华人和东南亚客商也是主力。

对于洋房的生意，史丹福公司并不仅限于租赁和买卖。巨鹿路889号所在的花园洋房共有9幢，原是由亚细亚火油公司在20世纪20年代建造。据史丹福公司经理赵建平说，他们正在与静安区政府合作，将这12幢英式连体洋房改造为综合性消费、娱乐中心，暂命名为‘巨鹿路欧洲风情休闲街’。“一期产权置换加上二期整体环境改造的总投资约为1.46亿元。”赵建平说。

上海老洋房地图

“上海最早的西式建筑出现于1872年，清同治十年，由英国领事馆建造。1895年开始形成一定规模的花园洋房。花园洋房更准确的名字应该是‘独院住宅’，解放前建造的目前有5000余幢，300多万平方米，其中仅高级花园洋房面积就达160万平方米。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩接受采访时说，“最早的所有者是军政要人、大商人、社会名流，这些人更容易在上海吸收外来文化，喜欢标新立异。可以说这些老花园洋房都是当时的国际流行式样，还有一些大师的作品，包括邬达克、艾塞西•罗杰斯。”

花园洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龙柏，中间往往是一片草坪，设置大理石塑像或喷泉作为花园的中心，远处设置池沼，以求树木倒映。主屋的前侧有露台、高台阶，晚期的则为低地坪，甚至与室内联成一片，仅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往连接“下房”或车库，还有花房或暖气花棚。晚期豪华的花园洋房里，还增加了游泳池、网球场。“上海老洋房的建筑式样丰富，有欧洲式、美国式、俄罗斯式、西班牙式、日本式;既有豪华、庄重气派的欧洲文艺复兴式、又有清晰明快、自由的乡村别墅式、现代式等。”娄乘浩说。

据初步统计，花园洋房主要分布在四个市中心区:徐汇区约占39%，长宁区约占29%，卢湾区约占9%，静安区约占8%。“上海是由东向西发展的，跑马厅一共搬了三次:从河南中路到河北路，再到人民广场，都是向西移动的。”娄乘浩指着地图说，“最早的西方建筑是在黄浦江边，后来以西藏中路为界，花园洋房主要集中在这条路的西面，沿南京路、延安东路和淮海中路等干道，自东向西分布。此外在越界筑路地区，如溧阳路、多伦路、华山路、愚园路、虹桥路的两侧也建造了不少花园洋房。”汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域，政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。“旧时王谢堂前燕”，解放后大部分花园洋房作为官僚资本被收归国有。

“目前有二十几幢洋房进入了上海重点文物保护名单，花园洋房的现状并不乐观。”娄乘浩说，他曾经考察的淮海西路1478弄有十几幢洋房被白蚁啃噬得非常厉害。“政府缺乏足够的经费维修好所有的建筑，在这种状况下租出或卖掉一批房产，可以吸引民间资金保护更多的建筑。”

事实上，能够得到及时维护的老房子只是极少的一部分。上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟与记者谈起他们做的一单2000万元的生意:“房主是一位60多岁的老太太。她住这个洋房的时间太长了，想住临江的高层建筑。上海的秋雨总是突如其来，让她来不及关上会溅雨的窗户，来不及堵上漏水的天花板，天花板出现一团团黄色的水渍，还向下滴水，其余的水顺着墙壁流到墙根，汇成小小的一个水潭——因为那早年的木质地板已经朽成了一个个大小不一的洞。她家的脸盆和水桶甚至是杯子似乎永远都不够用，在多雨的秋季，都派上用场。这位老太太只相信现金，付款交易的那天中午饭后，她将买主和经纪人全约在她家，在她家地板上将2000万元现金一张张仔细地数清，严明没有假币，然后交了钥匙，出门叫了部出租车走了。”

产权的困惑

愚园路1136弄31号目前是长宁区少年宫，外形是哥特式建筑，局部有西班牙风格，高3层，气势不凡。这里原是国民政府交通部长王伯群的私人住宅，建于1934年。1940年这座别墅被汪精卫占用，后陈公博、周佛海都曾经住过。抗战胜利后，原屋主王伯群已经去世，其妻保志宁返沪时，房产已被国民党军统局接收，保志宁央请姻亲何应钦说情才收回。1947年保将房子租与英国驻华领事馆新闻处。1949年5月上海解放后，这座别墅由部队机关使用，后作为长宁区委办公室。1960年成为长宁区少年宫。

“上海几乎所有最着名老洋房都经历过一番产权更替。”大华集团策划部经理孙懿说，“这种动荡变化导致了目前花园洋房市场的一系列先天问题。”最重要的问题是哪些房子可以交易？

据孙懿介绍，老洋房的产权目前有三种状态。解放后原国民政府、官僚资本、反动会道门头子的资产被收归国有，成为国有资产，由各级房管局管理，大多为政府各级机关、事业单位使用。此外市政府下属的东湖宾馆经营着原杜月笙公馆、马勒公馆等几处顶级物业，外事用房服务公司代理了包括张学良公馆在内的十余处老洋房，租给外国政府驻沪使领馆。民族资本家的财产受到了保护，一部分洋房在公私合营中政府收归国有，另一部分仍为私产，但在“文革”中被没收，后经落实政策返还原主或给予补偿，“这就有两种情况，一种是政策落实彻底，房产由继承人得到。另一种不够彻底，由于历史原因洋房里住进了其他居民难以迁出，居民有房子的使用权，但房主又不可能接收居民廉价的房租，就形成了国家、房主、租户的三方矛盾，都是历史遗留问题。”

“属国有资产的老洋房基本上是不卖的，或者只租不卖，卖的话要经过房管局严格审批。属于教会资产的原则上可以卖，但手续非常复杂，需要宗教协会审批。政策落实不彻底的也无法上市，产权不够干净;能交易的只有彻底的私产房。”孙懿说。

即使是产权干净的私产房也存在操作上的困难。21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说:“房产的产权曾经被人为中断，最初房主很多已经不在人世，他会有很多继承人。只有所有继承人都同意，房子才能卖。卖一套花园洋房，成交时往往要准备好几个签字室。有一些继承人在国外不愿回来签字，要办委托手续，还需要资料公证。经常会发生这样的情况:继承人之间经济条件不平衡，大哥富裕小弟穷，有人认为卖房子是败家子,但有人又需要钱。”即使如此，还要查清房子是否被法院查封，是否在银行抵押贷款，有这些情况都无法交易。

对陈早春而言，最大的风险就是产权关系“拎不清”。他曾运作过一套房子，房子是解放后无人居住收归国有的，然而卖出后继承人突然从海外找上门来，他不得不再赔一大笔钱。“几乎每一栋洋房的产权复杂程度都不一样，这就看我们的调查能力了。”赵剑平说，“竞争一座洋房的公司很多，谁把洋房的产权弄清楚谁就可以提前下手将洋房拿下。我们有专门跟房管局、政府部门打交道的配套部门，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用权的洋房，比如被行政单位占用的洋房，首先必须要将此洋房变为有产权房，我们可以帮助他完成这一过程，但之前会约定具体成交的事宜。”

得到一座产权“干净”的房子绝非易事，很多时候要亲自动手想办法。邵非告诉记者，曾有一位台湾商人看中永嘉路一套花园别墅，但其中有8户居民，他先找每一家做工作,买回他们的使用权，将8个使用权集中为一个使用权，再补交土地出让金，取得统一产权，然后将房子以1200万元卖出，实际他的动迁成本只有600万元。其中一个环节谈不妥，都会前功尽弃。

一般来说，花园洋房运作周期也很长，需要6～12个月。

价格的“嚼头”

能够在市场上流通的洋房有多少呢？按照邵非的经验，在一个阶段一般只有40～50套，“由于历史原因，产权干净的房子凤毛麟角”。往往一套房子放出来，代理商们会一拥而上，“老花园洋房的价值就在于少，买一套少一套”。物以稀为贵，目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，一套房间面积700平方米，花园500平方米的房子，总价就要2500万～3000万元。

“花园洋房价格的弹性很大，没有参照体系。”孙懿说，“地段不一样，历史不一样，价格会相差很远。往往面积越大，售价越高，因为开发为商业用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的贵,因为更加幽静。”

目前花园洋房的价格一般按照相似路段、相似面积的洋房成交价确定范围。大华资产评估公司是上海目前专门做老洋房评估的估价公司，董事长李则兆接受采访时说:“同样是几百万上千万的房子，买老洋房和买‘望江豪宅’之类的新楼盘，审视角度是不一样的。看房的角度主要是:人文历史、情感、格调等。评估一套洋房值多少钱，首先是看地段，紧挨市中心那是必须的。无论作为投资还是自己居住，地段对于老洋房来说都极为重要。再看占地面积大小，没有花园的不算洋房。顶级的洋房至少会有一个街区，一块很大的草坪。草坪越大，土地占据面积越大，价格系数就越高。历史、文化的沉淀更是重要。多数老洋房在历史上曾有要员居住，显赫一时，首先是由名人建造，其间几十年数次转手都是在名人之间进行。比如说兴业路的一套洋房，以前是黄金荣住的，他是蒋介石的老师，有了这样的故事，价格就没边了。老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。若周围建有很高的大楼，价值就会大打折扣。房型结构也决定了洋房价值。外部内部都应该保存完整。事隔几十年后，外部会有些破旧不堪，就是这样的感觉才值钱。”

老洋房的内部细节对价格影响也很大。“上镜率最高的居然是角落，特别是墙体间的夹角。只有这些地方才能表现出房子的深度。露台也是必去的地方，居高临下，花园和周围环境一览无余。”李则兆说，洋房内的老旧细节也很具有价值，如南阳路贝润生老宅锈迹斑斑的门把手，房顶上的盘龙，楼梯上的双龙戏珠镂刻，以及墙上的万寿图、梯形的柱角，都令看房人兴致盎然，“一个在美国的朋友说，如果把这洋房的老旧铁窗拆下来，拿到纽约去卖，告诉他来历，至少可以卖10000美元。”

中长线的投资

在很多房产代理商看来，房源拿到手，买家根本不成问题。购房者基本分两类，自己住的和投资者。邵非曾经陪一位瑞士老华侨在汾阳路看房，“他指给我看上小学的地方，玩耍的地方，对他来说钱不是问题，他有几千万的预算，现在宁肯每月花一万多的房租，也不愿买别的房子”。

在个人消费市场中，华侨和海外人士是主力。戴德梁行•泛城（中国）综合住宅服务公司曾做过一次客户调查，执行董事吴少聪介绍说，外籍人士占到70%，其他为港澳台同胞、外省市与上海籍客户占剩下的30%;只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验，他们可以被称为“经验客户”。

此外，大公司也是老洋房的追逐者，这种消费又带有很强的投资性。“买洋房也是投资不动产，到银行抵押贷款时，价格只会高估不会低估，这会给公司带来很好的现金流。”孙懿说。在吴少聪看来，投资老洋房不同于投资一般房产，不是靠频频交易去实现它的投资价值，而是像投资艺术品那样，需要有足够耐心，并有足够的信心去把握它的增值，更应该有足够的时间去保护它的价值。

洋房的投资价值，不仅在于收购的机会和眼光，事后的装修改造也左右了租金和再次出售价格。一般原则是，整旧如旧，再加上现代化的设施。赵建平介绍说，水、电、煤气的管线和表具，最好能全部换上新的，外墙的陈旧，作为必要的维护，最好能请专业人士清洗一下，必要的话刷上与原来颜色接近的涂料。钢窗一般不用换新，铜制的手柄、插销也是老洋房味道的一部分，应尽量保留;木窗旧了，朝外的一面应保留它的原色。旧地板打磨一下，上一遍底漆再打蜡就行。厨房应该是整体厨房的样式，旧的样式才更有味道。底层地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花园通常会有年代久远、生长茂盛的名贵树种，也需要专业公司进行日常维护，“要是稍不小心，破坏了‘品味’，这房子就卖不了好价钱了”。

孙懿告诉记者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花园洋房可以租到11000美元一个月，最低也能租到9000美元。“众多因素决定了老洋房在市场当中的‘霸主’地位，这在短期内还是毫无争议的事实。”李则兆说，老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强，随着老洋房的多次交易、换手，其各方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值，所以投资者不妨“中长线”持有老洋房。

顾传晖与“远东第一豪宅”

顾传晖是上海较早投资花园洋房的台湾商人。他的父母都是上海人，1997年他进入大陆做建材生意，曾经是建筑设计师。1999年的一天，顾传晖坐车经过北京西路、铜仁路口时，看到了“一条美丽的绿色弧线”。他停下车子跑过去看，那是一幢4层的绿色弧形建筑，仿佛一艘邮轮，“我和这幢建筑有心电感应，我认定这是一座不凡的作品。当时我也在江苏租了一套花园洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力墙式的殖民建筑，而这座洋房是梁柱结构的，是新建筑。”4年后，顾传晖就坐在当年震住他的弧形区域，回忆起第一印象，仍旧激动不已。

后来顾传晖查资料，发现这里曾经是上海颜料大王吴同文的旧宅，吴同文是富商贝润生的女婿，是建筑大师贝聿铭的姑父。吴同文请匈牙利建筑大师邬达克给他设计了这栋房子。这是邬达克在上海的最后一件作品，1938年竣工时邬达克向吴同文保证，即使100年也不会落伍，当时这座绿房子被称作“远东第一豪宅”，有电梯、冷空调、地板供热和锅炉房。“邬达克设计了上海的国际饭店，在40多年间一直是亚洲第一高楼，而贝聿铭也说，他受邬达克的影响颇深。”顾传晖说，“邬达克喜欢用弧线，这座房子的廊梯、吊顶用了大量的弧线设计，即使电梯都是荷叶型的;贝聿铭也喜欢几何图形，喜欢锐角、锥体。这该是他们的师承关系吧。”

在“文革”期间这座豪宅由上海三轮车工会使用，又划归上海市规划院,后来规划院在边上建了新大楼，这套花园洋房就成了晒图室。当顾传晖敲门进去的时候，房间里只有两个晒图工人，空气中弥漫着阿莫尼亚药水的臭气，“只能用两个字来形容——残破，大部分的玻璃都碎了，空调外机乱七八糟的挂在外面，花园里还有一个人防工事的出口，贴着白瓷砖。”顾传晖想买下这座房子，但没有被允许，最后他以每年128万元的租金取得10年租期，并承诺花500～600万元对房屋进行修缮保养。“我当时的想法是非常单纯的，认为自己是上海人，应该把这件优秀的建筑保存下来。”

但接下来的发展却令顾传晖始料未及。“由于是上海市优秀建筑，修缮必须通过文管会、房地局、规划局的同意，每个部门、每个专家都有一套理论;讨论会一直开了两年，我每年100多万房租照交，却没法动工。”顾传晖说，“我是一个商人，还要做生意。”到2001年房子的修缮终于完成。他上交了4万元拆除了人防工事入口，将四楼做自己的卧室，三楼做公司，一、二楼开了一个网吧，“那曾是上海最豪华的网吧，我都用康柏的主机，液晶显示器，20块钱一小时。我不懂这一行，一年后网吧关门，我亏了500万元。”

“绿房子”已有70多年的历史，房屋渗水比较严重，顾传晖将楼顶重新做了防水层，但是房管部门不同意清理外立面，墙壁的漏水始终无法解决。“墙面有很多小缝，不拆除瓷砖怎么解决呢？钢筋都已经锈住了。”顾传晖说，他躺在楼上，一有大车过，就会感到房间的晃动，“还能晃多久呢？我不晓得。也许它可能只有20年的生命了。”

1999年是上海楼市的谷底，2001年开始一路飘升。2002年顾传晖将一、二楼租给了一新加坡商人开了叫“艳阳天”的餐馆。一个月租金20万元，租期5年。房东规划院却对顾的转租行为提出异议，目前，“艳阳天”已经向顾传晖停交了4个月的房租。

最令顾传晖不解的是，他想花12万元修好电梯，但各保护单位都有太多顾虑，“连劳工部门都要来管，说的责任吓死人。我现在只好多一事不如少一事”。

㈤ > 看看一栋洋房的物业是怎么对待封露台的~~~~~~~~这才是物业该做的

金地物业基本上都是智障，这点你可以在以后的收房、装修、整改中好好体会~~~~~~。。。 那我也没辙~~~~~~~关于露台的事情，我不知道您对整个事情是不是都了解，如果你经历了所有的过程，你就知道物业是个省么东西了~~~~~没听说过物业不好，业主把房子卖了，真是好笑~~~~~`我等，等业主委员会成立以后，换掉物业~~~~~一切就安静了

㈥ 上海的老洋房标价上亿元，住价值上亿上海市中心的老洋房是什么体验

一、如果住在价值上亿元的上海市中心老洋房，应该是一种比较骄傲的体验，让我感受到了在主城市中心的价值。

能够住上这样的房子也是少数人才能达到的状态，老洋房更多的是一种情调，很多人是对上海的一种情怀，所以才会选择购买老洋房。老洋房也是非常保值的一种商品，只有在有足够情怀以及经济基础的情况之下，才会选择入住，毕竟大多数人还是会选择市中心的商品房。如果我能够入住，肯定说明我在一定程度上已经达到内心足够强大，精神层面上升的状态。

㈦ 8层的洋房各楼层有什么优缺点六楼的缺点

人们在买房时，都会先选择楼盘，之后选择最好的楼层。所以“黄金楼层”就被广泛提及，而对于黄金楼层而言，不同的楼层数量，对应的黄金楼层也不同。像6层楼的住宅，对应的黄金楼层就是3、4层；21层的住宅，对应的黄金楼层就是7－14层。那么就有人会问，“4”不是个吉利的数字，4楼为什么是黄金楼层？各楼层有什么优缺点？下面小编带朋友们了解一下！

各楼层有什么优缺点？

1、1层－2层

优点：方便老人、小孩外出活动；有的楼盘会附赠小花园，增加了孩子的室外活动空间；另外，如果发生了意外，这两个楼层是逃生最方便的；最后一点，物业费相比高层更低。

缺点：一定要注意，如果有绿化带的话，噪音不会很大，所以这点不能作为缺点，反而，日射时间短才是最大的问题。如果楼间距过小，或者对面的建筑太过高大，带来的困扰会更大；另外，也有一些购房者反映这两个楼层受路上的汽车尾气、扬尘污染最重。

2、3层－6层

优点：个人认为这才是真正的“黄金楼层”，一方面物业费相对较低，另外一方面就算出现电梯事故，步行爬到六楼尚在可以接受的范围内。

缺点：视野没有顶层好，特别是三楼，可能也稍微存在着光摄不足的情况。

3、7层－16层

优点：采光好，观景效果也还可以，而且这个高度还不太会让人产生眩晕的感觉。

缺点：单价较高，物业费相比低层也不占优势；另外，个人认为噪音是不小的。

4、16层以上

优点：宽阔的视野、优越的观景效果，私密性好，而且供暖条件也更好。

缺点：一旦电梯出现故障，那简直是痛不欲生；另外，这么高的楼层并不适合患有恐高症、心脏病的人群居住；最后一点，物业费很高。

㈧ 洋房和小高层相比，有哪些优点和缺点

一、洋房的优点：

1、开放式的生活方式

这也是吸引大家购买的一个主要因素。花园洋房，既然字面中有“洋”这个字，那么其风格一定是国外的建筑风格，重庆房产网常见的花园洋房建筑风格多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格的设计。

2、容积率很低

绿化，因此小区的环境很好，整体风格和景观处理都十分讲究，首层住宅普遍有私家花园。花园洋房的目标消费者定位在中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。

3、设计凸显人性化

楼层低、容积率低，那么居住的舒适的就更高，因此十分符合人们的居住需求。花园洋房在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。

二、花园洋房的缺点：

1、价格相对较高

与普通住宅相比，花园洋房的价格相对要高一些。

2、物业费偏高

花园洋房的物业费用要比普通住宅高一些。

一、小高层优点：

建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。

建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。

由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。

二、小高层缺点：

由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高。

因为带电梯，有的是甚至一个单元两个至三个电梯，电梯所占的面积要算在公摊面积里了，实用面积会比同样建筑面积的平层房子小。多层的公摊一般在10%左右，高层的公摊要达到20%。

采光通风效果不如多层住宅，南北通透的房型比较少，即使有南北通透的，价格也很高，而且很难买到。高层的物业管理费比多层的物业管理费高。

两者的定义：

狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。

广义花园洋房是11层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

花园洋房广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式，基本位于郊区，是住宅郊区化的产物，所以售价并不高。即使这样，广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。

小高层住宅一般指7层-11层的住宅，平面布局类似于多层，一梯两户且公摊面小。市场价格楼层越高越贵（顶楼除外）。

随着社会的发展目前很多城市广义上把18层及以下的住宅也称为小高层住宅，12层-18层的多为两梯三户或两梯四户。市场价格楼层越高越贵（顶楼除外）。

在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的通俗叫法。具体几层叫小高层没有约定俗成的概念。一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为多层、小高层和高层。

在现实生活中，通常人们把普通住宅中建筑高度不超过19米的6层及以下称为多层，大于等于19米，小于36米的7—11层的楼房称为小高层。

(8)法国老洋房物业怎么样扩展阅读：

买洋房的注意事项有哪些？

1、面积大小要适宜

花园洋房的套内面积不必过大，佳的套内面积应该在120－180平方米。如果面积过大，花园洋房的性价比就不如别墅实惠了；面积太小的话，就达不到理想的居住体验，影响居住的舒适性。因此，购房者在买房时一定要注意住宅面积的选择。

2、交通和配套设施要齐全

花园洋房相较于普通住宅类型来说，会位于离较远的地方，因此交通和配套设施方面一定要齐全。当然，购买花园洋房的购房者都会有私家车，因此觉得离市区远近不重要。

但是如果周边的配套不齐全、交通状况不好，就会给大家的居住带来极大的不便，尤其是家里有老人和孩子的购房者，小区周边配套一定要挑选好。

3、注意楼层的选择

对于花园洋房来说，人们通常会纠结于到底买顶层还是底层。花园洋房吸引大家的关键因素应该就是花园了，如果选择底层，便能享受到花园带给自己的愉悦。但是底层会有一些缺点，如湿气重、噪音多、私密性较差等问题。