法国如何控制房价

① 法国房价多少钱一平

法国房价多少钱一平，我来回答下：
1、 这差别很大，就以50平的普通为例：巴黎的价格能达到50到60万欧元，而普通城市只有10万左右左右。
2、欧洲房价上涨的空间比较少，而且投资回报率已经饱和，现在很多海外投资者都把眼光放在了东南亚地区了。
3、以东南亚马来西亚地区为例，市中心的房价也就在3万一平左右，而且投资回报率能达到8%，值得看好。
希望对你有帮助，谢谢

② 发达国家房产税为什么能平抑房价

房地产税实施全民征收适时调整税率

国外房地产税一般包括了房产税和地产税，征收的范围非常广泛，多数国家为全民征收，但一般会对政府、宗教、慈善等非营利组织免税，对家庭自用住宅设一定的宽免，对低收入家庭也会有一定抵免额。

房地产税是财产税的一种，按照房地产的价值来征税。房地产的价值有的国家按房地产交易时的价格征收，但每隔几年就要重新评估；有的国家每年按照房地产的市价征收。

国外房地产税的税基税率经常进行适时调整。在美国，一方面，房产税按评估价格征税，税基随房价市场波动呈正向运动，并作相应调整。另一方面，税率随经济景气度呈反向运动：在经济繁荣时期，房地产价格随之上升，税源充裕，政府会因此降低税率；在经济不景气时期，税源匮乏，政府需要通过提高税率来弥补财政赤字。许多发达国家为简化评估手续，都建立了完备的房地产交易数据库，通过预先设计好的程序就可以便捷地获得特定房产的近似市场价值，这些做法有力地推动了房产税的管理和征收工作。

突出公益性抑制房地产投机

在国外，征收房地产税最重要的目的是保证地方财政有充足来源，一般占地方财政收入的70%左右。在国外民众很少抱怨房地产税，其中的重要原因是国外房地产税主要用在公共开支上，如园林、消防、教育、公交、博物馆等领域，取之于民，用之于民。

一般而言，房地产税税率高的地方，公共设施和公共服务质量要好于其他地区。例如，中小学校的等级比较高，有的地区从幼儿园到高中免学费，并为学生提供免费午餐和校车免费接送等。在美国，一个区域房产税的征收可以由本辖区纳税人决定，如果纳税人认为不需要更多的公共服务，则可以通过选区民意代表提出削减某些预算的提案，进而少交房产税。

抑制房地产投机、管控房价并不是国外房产税的主要功能，但由于征管环节设置较为科学合理，一定程度上对房地产市场价格会产生积极的调控作用。

在国外，依靠房产税调控既有成功例子，也有失败例子。韩国曾在本世纪初为抑制房地产市场泡沫，多次增加房产税税负，导致一些房价较高地区业主承担了大额房产税，却未能有效刺激这些地区房产流通，也未能抑制房价，最终以失败告终。新加坡则对开发商和富人增收高额房地产税，而对占住户总数中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋，并对其他困难群体给予更优惠的住房政策，区别性房产税帮助新加坡有效抑制了房价的上涨，同时保障了居民住房。

美国：房地产税凸显“公共财政”特点

美国房地产税是在房产保有环节进行征收，具有收入与支出、税负与公共服务对应性强的显着特点，展现出较强的生命力。经过长期实施与不断完善，目前已发展成为美国财产税中最核心的部分。

房产税成地方政府主要收入来源

美国财产税是美国地方政府的主要自有财源，在美国历史上甚至一度占到美国地方政府收入的绝大部分，在征收方式、税率确定等方面具有明显特点。

首先，房地产税征税规模实施全民征收，是地方政府财政收入的主要来源，也是居民在住宅消费上的第二大支出。房地产税征税依据是以房地产核定价值作为计税依据。核定价值由两部分构成，一是房屋本身的价值，主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值等；二是土地的价值。地方政府将房地产核定价值的一定比例作为征税值，然后确定房地产税税率，各地比例一般在1%-3%，实际缴纳的房产税金额为房地产征税值乘以房地产税税率。

其次，美国采用不同的方法对房地产进行估值。一是市场比较法，即以相似房地产的市场价值为参考依据对被评估的房地产进行估值，一般适用于较简单的住宅类的评估；二是成本核算法，即用建造成本与折旧情况评估房地产的价值，一般用于评估游乐场、运动场、电影院、飞机场、医院等大型公共建筑；三是收入分析法，即根据租金收入用投资回报率测算出房地产的市值，这种方法一般用于商业出租等房地产的评估。

再次，美国地房产税税率经常变动，房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。20世纪90年代以后，州政府的房产税大幅缩减，主要划归各地地方政府，约占地方政府财政收入的85%-90%。各级地方政府确定房产税率受到州税法制约，只有获得州政府的批准后方能实施。

实施征核分离特殊群体享有优惠

美国房地产价值的评估与房地产税的征收管理分开，价值评估由核税官员完成，征收管理由税务官员负责。在房产税的评估方面，美国房地产评估师协会(SR E A )成立于1935年，是北美最大的独立性房地产评估师组织，专业的核税官员对房地产价值进行估价。如果纳税人对估价有异议，可以通过提起复议或上诉。在征税管理制度方面，美国建立了私人财产登记制度，拥有相对完善的个人财产记录，便于规范化的管理，并与个人信用制度和存款实名制相配套，方便税务当局掌握纳税人资料。采用网络化管理房产信息，房产评估后可以网上纳税。

美国房产税征收程序如下。首先，核税官员在规定时间对房地产计税价值进行核定，一般一年核定一次；然后，市、镇政府根据房地产计税价值以及财政预算确定税率，并由税务机关执行；最后，征税官员计算出纳税金额，并以邮寄形式通知纳税人，或者通过计算机发给相关金融部门代为缴纳。

上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰教授介绍，每一次超过了缴费期限，将要支付纳税额10%的罚金；若是连续5年未缴纳房地产税，房产将被政府没收和拍卖。所以，虽然美国房价便宜，购房均价22-25万美元，但光能买得起房不行，能持续缴纳财产税才能真正成为房主。之前底特律楼市崩盘，不少独栋房子卖几美元，其中多数是房主因为失业而缴纳不起财产税、拖欠巨额财产税，不得不廉价拍卖。

在征收环节，美国还对特殊群体实施了各种房地产税优惠政策。如政府公共部门、非营利组织、教育组织、宗教组织所有或占有的物业免征房产税；由政府所有或者占有的物业免征房地产税；美国各州对于自用住宅实施一定额度的免税，各州免税额不尽相同，对弱势群体包括老人、残疾人、低收入房产所有者、退役军人及配偶、农业用地等实行抵免制度，可以抵顶或退还部分个人所得税或退休现金等。

房产税收入主要用于公共事业

美国房产税是地方政府机构所需经费的主要来源，对政府部门的正常运转起到至关重要的作用。房地产税的税收收入主要用于公共事业。

美国以及主要西方国家，对房屋持有环节的课税都是在财产税这个栏目中征收。房产税都是地方税，由地方政府自行立法制定。美国50个州征收房产税，征税主体是郡政府、市政府、和学区政府(美国特殊的最基层财政主体)，而联邦和州政府则不征收财产税。

以旧金山为例，2010-2011年间，由1%的固定房地产税税率征收来的财产税，57%由旧金山郡市两级政府统一支配，25%由教育发展基金会支配，7.7%由旧金山学区政府支配，3%由儿童基金会支配，2.5%由图书馆基金会支配，2.5%由公共场所基金会支配，1.44%由旧金山社区学院支配，0.63%提交给湾区高速交通委员会支配，0.21%贡献给湾区空气质量控制委员会。此外还有很多很小的专职委员会和公共基金都预先得到相应分配。

三方面借鉴美国房地产税征收经验

上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建等专家认为，可以从以下三方面借鉴美国经验，制定适合我国国情的房地产税征管原则和办法。

首先，以地方为主，将开征权和课税规则交给地方，因为地方政府才最接地气、最了解居民实际公共服务需求和相关财政投入缺口。“地方”级别可以从地级市开始(直辖市则为市为一级单位)，区县级单位也可以申请对房产税的税率及免征额度根据本地情况进行微调。

其次，注意税收负担的公平性和可行性，合理设定免征面积或免征额度。国外财产税没有房产免征面积之说，但有免征额度，免征额度比免征面积更合理。针对我国城市40%以上房产是房改房、房产价值高但房主收入不一定高的实际情况，也为减少推广难度，可以设计按照家庭为单位给予一定的免征额度。

最后，税率恰当，税负有增有减。税率可具有地方灵活性，如何最优化原则上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所调控，树立示范和标杆效应。同时，为减少征收阻力，房产税负有增就要有减，尽量取消房产交易环节的各种营业税费。

德国：房地产税分类征收控房价

德国房地产税征收以不动产交易税为主，交易环节税负重，持有环节税负轻，抑制房地产投机效果明显。专家认为，我国可部分借鉴德国区分短期持有和长期持有，在征免税上区别对待的做法，达到有效征税和成功遏制较高房价的目的。

分类征收简便易操作

德国房地产税分为交易环节税和保有环节税两大类，交易环节税收主要包括土地交易税与资本利得税，保有环节税主要是土地税，其征收制度设计简便易于操作。

首先，土地交易税作为一种特别流转税，纳税主体为土地转让方与受让方，征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格，若交易价格不存在或无法确定，则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准，一般为市场价值的60%至80%。为鼓励居民拥有自己的住宅所有权，并打击炒房者的投机行为，德国政府多次调整土地交易税税率，2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率。

其次，在资本利得税环节，德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段，用于出售的房地产除了要交土地交易税，出售持有10年以内的不动产按照个人所得税的标准累进税率征税，对出售已拥有10年以上的房地产所获得的收益不征个人所得税。在符合条件情况下，将出售房地产的资本收益用于购买另一替代房产时，该资本收益免征资本利得税。

此外，在土地税环节，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。土地税实际上是政府向德国境内的地产(包括土地、地面建筑物)征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法(根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值)所确定的课税标准价值，一年一缴。德国各市镇仍有较大的土地税调控空间，可以制定适合的税率。

征收“重交易轻持有”税收豁免普惠居民

德国房地产税制具有重交易环节，轻持有环节，短期交易征重税，长期持有交易免税，税收体现公平原则等诸多特点。

德国将房地产税重点放在交易环节，既征交易税，又征所得税，并依据持有时间长短区别对待。持有不到10年转让征收资本得利税，而持有10年以上免税。有利于抑制房地产过于短期交易，促使长期持有，减少市场投机。

房产持有中的房地产税主要针对商用房产，居民住房免税；居民基本住房只缴纳建筑用的土地税，对建造和购房实行税收优惠和财政补贴，体现了保护居民住房消费的政策意图。

德国房地产价格长期稳定，据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。

在税收豁免上，公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。长期以来，德国政府高度重视居民对房地产的基本需求，对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。

德国房地产税征收制度的启示意义

上海财经大学公共经济与管理学院朱为群教授认为，德国房地产税收与我国比较接近，重交易环节征税，轻保有环节征税，其房地产税收政策给我国以下启示。

一是德国将房地产作为社会福利机制的重要一环，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，对购房实行税收优惠和财政补贴，把房地产税收放在交易环节，而且根据实现交易，以及盈利征税，体现涨价归公税收理念和负担能力原则，鼓励居民购房，并长期持有，抑制投机。

二是德国保持房地产价格稳定与没有实行土地批租，而是采取年租制有一定关联，由于采取土地使用权的年租制，以及国家对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴，使房地产成本降低，价格得以控制。

三是对居民基本住房进行保护。德国房地产税制对居民住房不征税，对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴，体现了对民生的特别关怀。

③ 法国的房价高到什么程度

法国的房价：巴黎市中心房价10000-12000欧左右，外省城市3000-5000欧不等一平米。相对应，法国人均月收入2000-4000欧。

目前，法国的房价不算高，但税还是比较高的，所以，如果想投资的话，还是需要多加考虑的。新房价格近年来有所上涨，二手房的价格比较平稳。

法国自有产权的人的总量目前一直都在增加，但比例其实是低于欧洲大部分国家的，这个增长速度是非常的缓慢的，也就是说，很多人其实并没有自己的房子。

法国的租赁住房市场还是很火爆的，每年都有大量的房子用来出租，如果想投资的话，用来出租是比较有利的。

目前，法国新房开工的数量在减少，说明住房已经能够满足现有的法国居民居住了，需求并没有那么大了。

法国各地不同城市受到的影响有别，预计35个主要城市中有十几个城市的房价存在下行风险，首当其冲是巴黎，上加龙省（Haute-Garonne）省会图卢兹（Toulouse）、滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）省会尼斯（Nice）、罗讷省（Rhône）省会里昂（Lyon）的房地产市场也仍然疲软。

④ 法国12个城市房价为什么比想象低很多

2018年8月8日报道，近几年来，巴黎、波尔多、里昂等大城市的房价飚升，但在法国100个最大(人口最多)的城市中，有12个城市的房价低廉，购买一套单间套房(STUDIO)只需2.7万欧元，相当于一辆新车的价钱。

所有的住房类型与面积混合计算，这12个城市中房价最便宜的是圣埃蒂恩(居民人数17万)。自今年1月至3月，该市每平米房价中位数为860欧元，比里昂便宜五分之四。作为比较，在巴黎市区租住一间30平米公寓的房客，可用相当于3年的租金在圣埃蒂恩买下一间同样面积的公寓。排名第二的圣昆坦(居民人数5.5万)，每平米房价中位数为870欧元，即只需不到9万欧元就可在该市购买一套100平米的公寓。

在布雷斯特、里摩日、贝济埃(居民人数5万多)，每平米房价中位数也在1300欧元以下。

据最佳房地产经纪人网站负责人分析，房价低廉的主要原因是这些城市缺乏吸引力，“近10年来这些城市总体上经济衰退，远离大城市中心、或是未能从大型城市共同体的发展中受益”，“这些城市在基础设施建设上欠缺投资”。

⑤ 如何控制房价

所有人都知道中国的房价过高，很多人为了买房甚至都要砸锅卖铁了，所以在这样的情况下大部分人都能对房价进行有效的控制，当然对于如何有效控制房价大家也都提出了自己的意见。有说要控制土地价格的，也有说要对房价进行限制的，还有说要禁止交易的，反正什么方法都有。房产大佬潘石屹却给出不一样的说法，潘石屹在某个节目上回答主持人的提问时表示：千万别限制房价，房价就是个蓄水池，管住钱就能管住房价。这个观点一出来就引起了大家的热烈讨论，甚至引来不少人的破口大骂，但实际上仔细想想潘石屹的这句话还是有些道理的。

关于房价上涨的原因，楼市专家们早就讨论的差不多了，无非就是那么些因素，而货币资金也就是钱在其中的确起到了一个一定的推动作用。大家都知道在过去的十几年时间里，中国的货币总量越来越大，市场上的钱越来越多，这就导致了物价越来越高，白菜大米的价格都因为货币贬值出现了上涨，那么房价能不出现上涨吗？实际上有数据显示，在十年前国内M2总量大概是47.5万亿，而到了现在变成了180万亿，十年时间里货币增长了4倍，而相对应的房价差不多也上涨了4倍左右。这个角度来看，货币跟房价之间的确存在一定关系，虽然说不可能所有增发的货币都进入到楼市，但房地产行业的确是最能吸引货币的行业，毕竟房地产行业盘子够大，能够容纳足够多的货币！所以从这个角度分析，潘石屹说管住钱就能管住房价并没有错。

实际上这一轮楼市调控之所以能把房价稳定住，很大一部分原因就在于银行把钱给管住了。从2016年底开始，国内的行业银行就在不断收紧信贷资金。在购房者方面，上调了房贷利率以降低贷款需求，而在开发商方面，先是收紧了开发商是融资渠道，后期甚至还出现暂停面对开发商的抵押贷款业务。不管是购房者还是开发商，想要从银行拿到钱进入楼市的难度都变大了，原来购房者可以借钱买房，现在借钱变难了，购房者想买房子只能选择便宜的买，开发商也没多余资金硬撑着不降价，所以最后房价自然就慢慢降下来了。虽然央行还在降准降息，但因为政策限制的原因，这些钱并没有进入到房地产市场中，所以现在市场上的房价依旧保持着下跌趋势。

一旦把钱管住了，那么在现在市场上所有其他因素都要求房价下跌的背景下，未来市场上的房价就再也不可能像以前一样出现大幅度上涨了。毕竟从人均住房面积来看，目前中国的人均住房面积已经达到了40.9平米，没必要也不应该为了买房而砸锅卖铁了。而当房价不再继续上涨之后，投资者慢慢把目光转移到其他实体行业上，进入楼市的资金只会越来越少，整个经济都会进入一个良性循环中。

⑥ 比较我国政府角色与西方政府角色最大的不同并说出原因

房地产业既与百姓的基本生活息息相关，又关系到整个国民经济的景气状况。为了促进其健康发展，各国政府均会制定一系列的调控性政策。本文在借鉴外国政府控制房价的有效经验的基础上，结合我国国情，提出了一些控制房价上涨的思路和对策，以供商榷和参考。
一、我国房价走高的深层次原因分析
住房是关系到每个人“安居乐业”的特殊商品，房价则成为一个关系国计民生的大问题。中央更是把控制房价的增长作为当前的一项重要工作来抓，“国八条”、“国六条”的公布及相关调控杠杆的推出，显示了中央政府控制房价的决心。但这些措施实施后房价并没有明显回落，个别城市房价的小幅回落也是因这些地方房价虚高过度。那么，是什么原因造成我国房价的走高呢？其深层次原因有三个：
1.供求关系的表现。我国人口多，而适宜居住的人均土地面积有限，与百姓收入水平相适应的住房供应量更是严重不足。改革开放后，随着人们生活水平的提高，房屋需求的膨胀就一发而不可收。一方面是有限的土地资源，另一方面是城市规模的扩大和城市人口的膨胀造成我国房地产价格持续走高。
2.利益的驱动。许多地方政府把房地产业当作拉动地方经济发展的强大动力，财政收入的支柱，甚至是政府业绩的表现。所以，“国八条”、“国六条”在一些地方推行时打了折扣。如有些地方政府针对百姓要求公布商品房开发成本时，推说这是企业的商业秘密，政府不能公开等。
3.住房保障机制不健全。住房保障机制是国家社会保障机制的一部分；我国由于起步较晚，尚未建立完善的住房保障机制。我国许多地方虽相继推出了照顾中低收人家庭购房的举措，如经济适用房、解困房等等，但由于保障机制不完善，操作中漏洞太多，致使许多房源落到了炒房者甚至回流到开发商的手中，这样老百姓意见更大。
二、外国政府控制房价的主要经验
许多国家都经历过我国近年来住房市场所出现的问题和矛盾，也采取了许多调控房价的措施和手段。虽然国情不同，有些方法在我国不一定能行得通，但有不少措施对我们是极具借鉴意义的。概括来说，其有效方法主要有：
1.用税收杠杆控制房价。税收措施主要是为了抑制住宅投机现象，许多国家对居民拥有的第二套以上住宅征收重税。此法源于英国等西方国家，称房产空置税或空房税。房产以实名登记，每个公民只允许在全国范围内有一个主居住房产(此房享受免税或最大可能性的税收优惠)，其它房产在买卖时均需缴纳高昂的资本利得税。同时，为抑制土地倒卖，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收交易税。
另外，高额地皮税的征收也有效的抑制了房地产投机行为。在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
韩国政府为了抑制房价过快增长，先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先，加大房地产税收力度。为抑制住宅投机现象，政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税。2006年11月将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%。同时，为抑制土地倒卖，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。
2.用利率杠杆调控房价。英国房价自2001年初以来进入了新的上涨周期，到2005年3年多时间里每年增速都超过20%。为此，英国政府和中央银行从供需两方面入手，抑制房地产市场的过分火爆。2005年8月以来，房地产市场已逐渐呈现降温迹象。一方面，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，利率从3.5%提高至4.75%，导致抵押贷款成本增加，遏制了房地产消费信贷过热。另一方面，英国政府于2004年底通过了《住房法2004》，就如何确保建造足够的低收人群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出了一系列切实可行的规定，此举有效保障了社会中低收入阶层的住房权益。
再如韩国，2006年11月15日政府宣布，今后5年内将在房价涨幅最大的首尔江南区建造10万套住宅，并计划提高银行贷款利率。这些措施出台后，韩国房地产热明显降温，市场出现浓厚的观望气氛。
3.用廉租房来抑制房价。法国自1999年以来，平均房价已上涨45%。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，2006年9月法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。此外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，使得社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。
在法国，建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴，建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。一方面严格控制房源，大部分廉租房只租不卖；另一方面向社会公开廉租房出租情况，接受大众监督。
4.向低收入阶层倾斜。墨西哥政府向低收人阶层倾斜的措施实施效果是最为明显的。在墨西哥城市化进程中，大量农村人口涌人城市，中低收人人口的住房问题已经成为影响社会稳定的关键。而多数开发商受利益驱逐，选择建造面向社会中上阶层的高档豪华住宅，使得社会福利房的开发无法满足需要。为此，墨西哥政府采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。墨西哥政府通过上调高档住宅土地使用许可申请费和提高抵押贷款利率、控制贷款规模以及提高产权评估等行政收费和税收标准等多项举措抑制高档住宅的开发。同时，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，进一步减少高价房的开发。政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索(1美元约合11比索)以下的房地产项目，该机构以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款；中央和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时政府还拨款用于项目周围道路、学校及医疗机构等配套设施的建设。
5.坚持“福利房”和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”，且一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末，全国户均住房面积小于100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利房”。
三、借鉴国外经验，完善我国房价调控政策
结合我国的具体情况，借鉴国外的有效经验，我们认为，应该采取以下手段来调控房价。
1.最关键的措施是完善我国住房保障制度。我们在设计住房制度改革的思路时，充分借鉴了西方国家在完善公共住房保障制度上的成功经验。1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)明确规定：在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，必须坚决贯彻执行。事实证明，完全靠市场化的方法来解决我国的住房问题是行不通的。经济适用住房和廉租屋不仅要增加比例，还要建立完善的操作规程，以切实解决广大中低收入者的住房问题。
2.采用多种渠道增加住房供应量，调节供求关系，增加住房供应量，调节供求关系是降低房价的最根本措施。政府、企事业单位通过大量自建位置、品质都很好的住房，增加供应量，抢占商品房的高端客户群，就可有效地平抑商品房价格。
3.切实用好税收杠杆。对居民投机炒房、购买第二套住房、五年内转售的商品房以及购买超大面积和豪华住宅的行为，通过税收来调节和平抑。对开发商囤积抬价的行为课以重税。楼盘发售采取明码标价，凡取得预售证的房子必须一次性标价公开发售。对有房不卖，故意压房，坐地起价的地产商予以重罚。对一年内未售出的住房开始收税，争取对三年有房不卖的行为，要从收税上收回它的工程造价的1.5倍。
4.重申建设部关子房地产开发资质管理的相关规定，严格执行房地产开发市场准入制度。从目前的房地产市场现状来看，发生的许多消费纠纷恰恰在于部分房地产企业缺乏有效的管理和专业技术保障，究其根本是由于非专业的房地产企业在进行开发。房地产业是一个政策、技术、资金和管理密集型的高风险产业，它涉及专业理论研究、技术实践管理(规划、建筑、施工和材料等)、金融风险控制、宏观政策把握和行业政策理解等。如果从业人员缺乏相应的专业技能和管理能力，其后果可想而知。同时，众多非专业性房地产公司通过招标或拍卖方式取得土地并进入房地产开发领域，也在一定程度上抬高了土地价格，从而提高了市场对房价的预期。从目前阶段来看，严格执行房地产开发市场准入制度，缓和市场的过高预期，对现阶段控制房价非正常上涨有着重要的现实意义。
5.严格执行透明售房等相关政策。在市场经济发达国家，政府经常发布与群众生活密切相关的商品成本价格情况，目的是让公众了解、参与价格的形成，从而使价格趋于合理。
不久前，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格丁作意见的通知》第八条明确规定：加强市场监测，完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。商品房的社会平均成本，并不是什么行业秘密，而是应为社会所了解的公共信息。通过商品房的平均社会成本以及其平均销售价格，公众就可对房价是否合理做出自己的判断。公开房价成本并不是取代原有的调控政策，恰恰是对“国八条”中“提高信息透明度”这一条的深化。
严格执行透明售房政策，通过网上所有房源及其相关信息的公示，无疑会在一定程度上有效解决房地产市场供求信息不对称的局面。这不仅拓展了消费者的信息获取空间，同时也是把知情权、参与权和监督权交给市场。根据实际执行情况来看，通过网上备案政策措施和相关技术手段来规范市场行为，能有效地遏制人为惜售、重复预订等违规行为，从而使广大消费者能放心购房，明白购房。从这一角度分析，透明售房等相关政策的有效实施，可以使得房地产市场能有一个更加公开、公平和公正的交易环境，并因此形成相对合理的市场房价，这对于限制房价的非正常上涨具有积极的作用。当然以这种方式公布的数据和信息依然需要严密、有效、持续的监督和管制，才能确保为市场提供的数据和信息是可靠和及时的，从而起到其应有的作用。

⑦ 请问有关于法国巴黎城市规划方面的资料吗

法国城市和建筑遗产保护的一个重要保障就是国家财政的大力支持，政府通过相关政策对旧建筑的利用、整治予以减免税。在管理上，文化部的直接控制、国家建筑师与规划师和文物总建筑师制度的执行等，都从制度上保证了保护工作在强大市场压力下仍然能够有章可循。

社会住宅建设：无论是城市扩张，还是老城复兴，住宅都是一个社会在任何时期建设中最基本而又最关键的内容。作为一个市场经济的国家，自工业革命以来，社会住宅建设一直是法国解决广大城市人口居住问题的重要途径。19世纪末，法国就出现了社会住宅，以解决当时工人的居住条件和环境问题。20世纪初，法国政府出台了相关法规，确立了政府介入社会住宅的法律地位和责任，并在20世纪20、30年代开始建立廉价住房和相关的金融机构，负责建设低收入人口的住宅，该机构在巴黎周边建设了一些高质量的花园城市。但受当时的经济条件所限，建设总量不大。二战后，尤其是60、70年代，随着法国经济的快速发展，住宅年建设量高达30万~50万套(第132页)，社会住宅的条件也迅速改善，基本从数量上解决了住宅短缺的问题。在政府的主导下，法国建造了很多新的城市住宅区和新城，主要面向中低收入家庭。但是，随着凯恩斯主义的过时，国家政府直接干预的社会住宅建设量锐减，住房补贴大幅下调，到90年代初，法国每年新建住宅量仅占存量的1％(第119页)。从20世纪70年代后期开始，住宅建设开始走向小规模的集合住宅和私人住宅建设。到90年代，低收入阶层住宅短缺已成为法国城市的重要问题之一。为此，自90年代末以来，政府加强了对社会住宅在城市中土地资源的保障，并规定在新建项目中，社会住宅占全部住宅总量的比例不得小于20％，力求在城镇联合体的区域范围内，逐步形成平衡的社会居住结构，促进社会融合(第24页)。法律赋予政府土地优先购买权，保证地方政府可以以较低的价格优先购置市场上拍卖的土地，用于社会住宅建设(第88页)。从总体来看，目前法国的住宅产权结构仍然保持着50％以上的社会住宅，比英美等很多发达国家都高。

法国社会住宅的对象是以收入水平为标准。从理论上讲，2／3的家庭都符合申请条件(第129页)。但自20世纪80年代以来，社会经济结构的改变使社会住宅中的居民社会结构日趋脆弱，贫困化现象日益突出。早在20世纪70年代，政府就注意到城市低收入社区问题的严重性，并通过一系列城市政策力求解决社会分化问题。主要是通过教育、就业等措施，改善低收入社区居民的生活和环境问题。随着城市社会结构的变化，以及人们对20世纪60、70年代建造的社会住宅的问题的认识加深，政府开始拆除、改造一部分该时期建造的廉价社会住宅，试图通过改变单一的低收入社区的社会构成，提高居住功能的混合程度以及塑造更人性化的城市空间环境等，来完善社会住宅及其环境，促进社会融合。这也成为80年代以后法国住宅发展的重要特征(第132页)。在巴黎，即使有一些私人开发改造项目，社会住宅的比例也达到了1／3(第62页)。近来，法国政府计划在10年内改造100万套社会住宅，占此类住宅总量的1／4，而2005年法国的城市骚乱也使法国社会更加清醒地意识到低收入社区改造的必要性。

为了保证社会住宅建设，法国政府出台了相关政策以控制地价不能过高，而且对于成片的住宅开发，必须由政府进行统一规划，统一建设道路等基础设施，然后再将小地块交给开发商进行开发。在资金上，为了避免住宅开发中基础设施滞后的现象，政府分阶段进行公共投入，以吸引私人投资(第75页)。国家还通过转移支付等手段，加大对新建住宅和城市基础设施的投入，并向居住在社会住宅中的家庭提供住房补贴。在大的城市聚集区，住宅和地产的政策性支出是政府财政的重要部分(第83页)。另外，政府还通过向社会住宅倾斜的财产税设计，在一定程度上平衡不同收入阶层住房条件的苦乐不均问题(第86页)。

法国也存在房价过高的问题。这是因为养老阶层不断扩大，由于担心未来的养老保险，大量退休人口纷纷购置住宅，以求减少将来的住房开支，并可通过出租获得额外收入。这种现象助长了房价的上涨，使广大的年轻人无力买房，租房支出大大提高，加重了经济负担。另外，人口的负增长、家庭小型化导致家庭数增加、职业妇女人数的增加、婚姻观念的改变、老年人比例的提高等等，这些都影响着法国住宅的需求与发展趋势。

从住宅的空间分布看，区位和服务设施水平仍然是影响法国城市住宅需求和空间格局的主要因素(第13页)。由于大城市地价昂贵，大量的低收入阶层的移民和本国人都集中居住在缺乏服务设施、位于郊区的社会住宅区和旧城内的低收入区(第13页)，而中产阶层主要集中在美国式的郊区独立住宅区，高收入人群则越来越趋向于居住在环境、设施优良的大城市中心区。如巴黎的左岸地区，越来越多的富人(包括外国人)在这里购置房产，使房产价格大幅上升，对于普通的法国人来讲已经高不可及，然而这些人真正居住在这里的时间却非常短(平均3周／年)，致使原来吸引这些富人前来的街区面包店、奶酪店和杂货店等纷纷关门，被称为“威尼斯现象”。另外，随着区域交通设施的日益完善，城市住宅越来越多地渗透到农村。高收入的法国人和外国人在风景秀丽的农村购置第二居所。社会阶层在空间上的隔离已经成为法国社会面临的重大问题，2005年波及法国很多城市低收入社区的骚乱充分暴露了这个危机。

城市贫困是西方自20世纪70年代石油危机以来出现的重要社会问题。城市两极分化的加剧，使城市成为社会排斥和分离的主要战场。为了缓解这一问题，很多国家出台了各种相应的政策。可以说城市规划也从以往以空间为主导的规划哲学走向了社会、空间综合的方法。法国的城市贫困主要集中在20世纪50~70年代间建造的低收入住宅区。这些社区远离市中心，多数居民由于收入所限买不起小汽车，出行极为不便。工作与居住的分离，增加了居民的择业困难。社区自身服务设施匮乏，建筑和环境质量粗糙，缺乏维护，严重影响着居民的日常生活。收入较好的家庭不断外迁，空出来的住房被新来的低收入移民租住，社区的社会结构日趋边缘化，随之而出现社会治安问题、高失业率问题、青少年及儿童教育失败问题等等(第47页)。为了应对城市贫困，法国政府陆续出台了一系列公共政策。但由于问题根植于社会体制的深层，所以成效并不明显(第46页)。

近年来，法国政府成立了城市改造管理局，集中各方面的资金，通过多方参与，开展大规模的城市改造项目，主要针对社会问题较为突出的街区。改造项目主要通过拆除部分社会住宅，植入部分高档住宅，调整社区的社会构成，增加活力。通过改造，改善住宅和街区的环境与服务质量(第51页)。

城市规划的发展：第二次世界大战后，由于城市规划教育和职业自身发展的历史制约，城市规划专业的工作主要由建筑师、工程师担任。大量的城市住宅建设为建筑师提供了广阔的职业舞台。随着新城建设实践的发展，逐渐形成了由国家高级公务员领导的多学科的专业团队，其中包括了公共规划机构和私人规划事务所。但他们都不从事具体的设计，主要为政府决策提供前期研究，包括战略规划、项目管理等。这种规划在经济快速大发展的20世纪60、70年代达到顶峰。直到1990年初，法国才成立了类似美国规划协会的“法国城市规划师理事会”。但由于很多地方政府为了推销城市建设项目，经常请大牌建筑师主持规划设计，从而使规划师的社会角色和地位变得模糊。

随着欧洲经济一体化的发展和全球化的推进，城市经济结构变化速度加快，周期缩短。传统的规划方法简单、机械，年限过长，难以应付迅速变化和日益复杂的现实。自20世纪90年代以来，为了应对城镇联合体的区域协调和城市改造项目的需要，法国逐步形成了以战略规划和城市项目为手段的规划、管理模式，不再编制传统的总体规划(第17、23页)。

二战以来，法国一直推行“甲方经营组织”(第30页)以落实城市建设计划，应对长期发展，控制工程质量。该组织由政府、规划部门等组成，在具体项目上与私人合作，确保了对建设项目的政治支持能够相对稳定。一个项目的周期一般在10～15年，这为土地获得、项目决策、公众参与、设计酝酿与优化、工程技术问题的解决和房地产开发等都提供了充分的时间和空间，保证了较高的工程质量和社会效应。随着经济和社会结构的变化，市场的作用越来越重要，城市政府需要与很多掌控土地的实力团体进行谈判、合作，政府不再采用僵死的规划手段，而是更为灵活地转向对战略层面问题的控制，同时利用更为实在的城市设计手段干预工程的质量。从20世纪60年代末开始实行的“协商规划区”(ZAC)已经成为法国城市改造的重要模式。

自20世纪70年代以来，随着新城和大规模城市建设的结束，全球城市竞争日益激烈，“城市项目”也成为发达国家城市发展的重要方式。法国的“城市项目”模式涵盖了从城市战略、社会经济、土地、遗产保护、生态到建筑环境因素考虑的整个过程，也成了极富法国特色的城市规划(第31页)。在“城市项目”实践的带动下，出现了新的城市规划思想，这主要表现为以下几个方面：

法国城市规划40年(1)遗产保护和新旧结合的城市复兴策略：随着遗产保护的内涵、外延在时空两个方面的迅速扩展，保护与城市社会、经济发展的关系愈加密切，两者的有机结合成为必然趋势。严格的保护与大胆的创新成为城市复兴和文化传承不可偏废的两个重要方面。巴黎在这方面探索出了一条成功的道路。

(2)灵活、开放的小网格城市结构：经过二战后现代主义城市和建筑的实践，法国人重新意识到传统的小网格城市结构具有很多价值和优势。80年代以来，很多项目都尝试重新建构法国传统的小网格街区。近年来，为了保证道路的通达性和鼓励步行交通，在一些项目中，规划师将大规模的改造地段划分成350米×80米的小地块，以保证适当的密度和绿化环境，以及多样化的建筑环境。

(3)功能混合：与其他发达国家城市一样，二战后法国的城市规划受现代主义的影响，力求城市功能分区明确，十分重视快速交通道路的建设，希望以此解决居住与工作的联系。同时，位于郊区的大型商业区与低密度住宅也独立发展，出现了大片没有生气的城市郊区。二十年来，规划界针对这些问题进行了反思。在今天的法国，无论是新区建设还是旧城改造，都更加注重功能混合。在旧城改造中，小网格道路模式的复兴为功能和社会混合提供了物质基础。

(4)限制小汽车，营建步行城市：在巴黎，政府通过逐渐减少机动车路面的方法控制汽车的使用，规划逐年减少小汽车交通量，提高步行交通量，同时大力发展公共交通，鼓励非机动车交通，以期实现“无污染城市”的理想。20世纪60、70年代建设的道路、立交桥等设施都面临改造、甚至被取缔的命运(第14页)。政府还收回一部分道路用地用于住宅建设(第90页)。

(5)城市空间的积极化：与步行城市环境建设相关的另一个趋势是通过改善空间环境设计，明确公共、私有空间的领域属性，消除消极的城市空间角落(尤其是大量的停车场)，提高居住区的安全性和舒适性，这实际上是美国“防御空间”(defensespace)理论的延伸。

(6)探讨多层高密度城市建筑类型：与英国的文化不同，法国和其他欧洲大陆城市一直延续着低、多层高密度的城市建筑传统。奥斯曼对巴黎的改造将这一传统推向极致，形成了极具法国特色的城市建筑文化。法国自80年代以来的城市改造项目又重新思考如何继承这一传统，如鲍赞巴克的“第三城市”、“开放街区”等城市空间类型。

(7)景观学的发展：随着80年代景观学在欧洲的兴起，在项目设计中，景观设计师的作用日益加强，正改变着人们关于城市环境、景观、生态的传统观念。这些景观项目将日常生活场所、城市遗产、现代文化意识和生态环境密切联系在一起，如巴黎的贝西公园和雪铁龙公园等。

(8)规划与城市文化活动的结合：营造城市气氛，经营城市文化一直是法国人的长项。近年来，法国城市政府纷纷热衷于举办各种各样的城市文化活动，这些活动又往往与城市规划紧密结合。从简单的规划公示展览到举办“巴黎不眠夜”、“文化遗产日”、“塞纳河夏日沙滩”等等，一方面吸引广大市民参与到城市活动中来，增加城市活力；另一方面也可以广泛听取民众的意见。对于政府而言，更主要的目的则是通过这些活动，潜移默化地宣传城市政策。比如巴黎的“塞纳河夏日沙滩”就是利用夏天假期，关闭塞纳河右岸的快速道路，改妆成海边沙滩的景象，吸引游人。巴黎市民在经历了一个愉快的“沙滩之旅”后，自然对车水马龙的快速道路反感备增，转而支持市政府消减机动车交通量的规划目标。

中法两国历史、文化、制度的背景不同，城市发展所处的阶段不一样，社会面临的人口、资源条件更是相去甚远，法国的经验不能简单移植到中国，但是更全面、深入地了解法国城市发展的过程及其成因，有助于我们更好地借鉴他人的经验，更实际地探索自己的道路，而不是“拿来主义”地停留在新潮的概念和形式上。

注：本书主编米歇尔•米绍教授等经过多方努力，搜集了很多法国城市规划方面的图片资料，我们特地收入本书，与正文的对应情况如下。敬请读者留意。

这本已经出来了，你可以找一下。

法国城市规划40年

出版社:社会科学文献出版社，2007年10

ISBN:978-7-80230-511-3/D•131

定价:38.00元

希望能帮到你。

我在帮你找找看吧，我上次出差的时候看到过，不过没有关心这个事情。找到了给你回覆。