德国房地产市场在哪里

‘壹’ 哪个国家的房价最便宜

2015年经济与合作组织(OECD)发布了最新的一份研究报告，梳理出全球房价最低的部分国家。以下是全球房价最便宜的9个国家：

• 注：房价与收入比如果是负数，意味着相较于历史水平，该国家当前的收入足以承担当前的房价。

1、韩国

价格与收入比：-39.35

韩国在上世纪90年代达到住宅供求平衡后，于1998年遭遇金融危机使得房价下跌。虽然后来稍有回升，但又再次遭遇2008年金融危机，房价又再度下降。

目前，韩国住宅普及率为101%，超过一人一户水平。

据了解，韩国济州岛的房地产项目就备受“中国大妈”追捧，如今那里的房价约2.2万元人民币/平方米，很合算。

2、日本

价格与收入比：-38.44

在日本，面积大约60-80平方米，价格大约350万人民币。面积85-100平方米，价格以700万人民币起。

3、德国

价格与收入比：-15.78

1977年至今，德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍;过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。

德国普通住宅每平方米均价在1000欧元到2000欧元(如柏林为1700欧元左右)之间。

4、美国

价格与收入比：-9.84

2014年9月美国房价中位数为17.65万美元，继续保持近一年来的稳定上涨趋势，但仍未达到2007年的房价高位19.63万元，投资入市被持续看好。

加州房屋实际售出单价为2800美元每平方米。

5、爱尔兰

价格与收入比：-8.16

都柏林市中心的两室公寓大概40万欧元左右。离市中心开车30分钟范围之内两室公寓20万欧元左右，带小院子的连排别墅40万欧左右，两层，三个或四个房间。

都柏林之外的城市，20万欧元能买到一套独院的房子，带院子，也就是别墅。海边的房子可能稍微贵一些，但也不会超过35万。

6、瑞士

价格与收入比：-5.13

瑞士的房地产市场相比其他欧洲国家最大的特点是:价格透明，稳中有升，房屋总体质量非常高。中型城市的房产价格大概在3 000～5000瑞郎每平方米，约为(19000—32000元人民币每平方米)。

7、葡萄牙

价格与收入比：-4.97

在里斯本，普通公寓价格一般为1000~1200欧元/m2，豪华公寓为3000~5000欧元/m2，海边小型公寓1000~2000欧元/m2。

8、芬兰

价格与收入比：-1.22

芬兰房价一般在1500-2500欧元/平。

9、希腊

价格与收入比：2.83

和其他国家一样，希腊每一个城市和地区都有高、中、低价位区，而同一个区份内的价格也会有天壤之别，去处最低和最高价位。

‘贰’ 德国的房价是多少

慕尼黑是德国主要城市中房价最高的城市，平均价格为每平方米3600欧元，斯图加特排名第二平均价格为每平方米2245欧元，汉堡排名第三价格为2100欧元，相比之下柏林的平均房价仅为每平方米1750欧元。

德国自住房人口比例非常低

放眼全球楼市，如果说曾经有一个国家曾经因为房价平稳拉满好感度的话，那就是德国。但是，事实上，德国是一个租户大国。德国住在自住房里面的人口比例一直维持在45%左右，已经停滞多年，柏林、汉堡等大城市的租户比例甚至近8成。

德国是欧洲自住房比例最低的国家之一。而造成这种现状的主要原因是因为在德国，政府把住房作为福利的一部分，刻意淡化其作为经济支柱的地位。而租户的利益能得到很好的保障。

‘叁’ 德国经济的四大支柱是哪四大，为何不依靠房地产

德国是世界汽车制造业的强国。奔驰和宝马在各个年龄段都广为人知，而大众，奥迪和保时捷则广为人知。德国高档汽车受到各国喜爱。德国汽车工业之所以能够领先于其他产业，是因为它是德国第一产业，拥有实力和强劲的发展势头，其发展特点值得期待。首先，德国汽车研发能力强，不断提高其核心竞争力。

由于德国的工业太发达，而且利润太高，德国人根本不愿发展房地产经济，因为根本没有必要。大力发展房地产经济，收益大于损失。 德国人不仅收入高，而且拥有完整的社会保障体系。房屋很便宜。此外，德国严格的法律使买卖房屋几乎无利可图。因此，根本没有德国人在猜测房屋，而且德国经济中的房地产行业也不高。 。

‘肆’ 德国移民，如何可以留下来

你好，德国移民有多种移民方式，不过最好的移民方案还是要根据你的自身条件为你量身定制，因为这样让你快速成功拿到德国永居卡！
总的来说，德国投资移民是目前移民德国主要方式，费用相对少，成功高！只要25万欧全家就能定居德国，孩子在德国完全享受跟德国孩子一样的顶尖教育。每月还有儿童补助金领哦！

而结婚移民和技术移民，条件相对比较苛刻，但比起其它欧美老牌移民国家还是要略微简单。

‘伍’ 特色小镇如何规范，健康发展

这两天，国内房地产市场炒得最为热闹的概念就是广州日前提出的“租售同权”，及国内8个部委联合发文发展中国的住房租赁市场。但是，其消息在国内媒体炒得火热，国外的中文媒体则很少报道，更不用其他语言的新闻媒体了。

有人认为，广州市提出住房“租售同权”的概念对房地产市场具有颠覆性影响，它将意味着中国房地产市场将发生重大转型，由居民更注重住房的购买持有转型为更注重租赁居住。但是，对于这样一个“租售同权”概念，在发达的市场体系下，完全是一种常识，没有人会关注购买住房及租赁住房的权利有多少问题。

比如，在加拿大，没有户口制度，一般性社会医疗教育各种福利，有房者或没有住房者，住房持有者及住房租赁者，只要是加拿大居民（持有枫叶卡就算加拿大居民），其享受的福利根本上没有一点差异，按照相关条例规定，每一个人享受的都是一样。小孩在哪个学校上学，完全是由居住的片区来划定，住房的持有者及住房租赁者都是一样。没有什么“租售同权”之说。在国内，这个“租售同权”概念为何会炒作得这样火热？为何会让许多居民认为是如此重要？其实最大的问题就在于以往的制度安排，特别相关的房地产市场政策把居民所具有的居住权天赋性剥夺了而心安理得。现在来一个“租售同权”的概念，把本来居民所具有的天赋居住权象是谁的恩赐获得了似的。所以市场上炒作住房租赁市场这个“租售同权”的概念实际上意义不是太大。

现在再回到国家要发展住房租赁市场上来。近日住建部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等8个部门，联合印发通知，要求人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的城市。

通知明确要求，这些大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以稳定租金和租期、盘活存量房屋用于租赁及增加租赁住房有效供给。通知提到，要搭建政府住房租赁交易服务平台，解决虚假房源、信息不透明等问题。土地政策方面，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等，增加租赁住房供应。在金融政策方面，要求各地加大对住房租赁企业的金融支持，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持，以及通过税收优惠政策鼓励个人及企业出租住房等。

其实，住房的居住功能是一个多元化的概念，它可以通过住房持有来满足，也可以通过住房租赁方式来达到。现在的问题是，为何中国的住房租赁市场不发达或严重滞后？为何政府现在要大张旗鼓地来推动中国的住房租赁市场发展？政府这样做能够促进中国的住房租赁市场发展吗？其核心的问题还是在于以往中国的房地产市场政策对市场定位不清，忽视了居民天赋居住权，最后让中国的住房市场发展成了一个以投机炒作为主导的市场或赚钱的市场所导致的结果。如果购买住房可以获取暴利，那么住房租赁市场根本就无法发展起来。

所以要发展中国的住房租赁市场必须建立在两个前提条件下，一是通过各项优惠条件鼓励国内企业生产租赁性住房，目的就是为了保证居民的天赋居住权，而不是赚取暴利，或企业的利润规定在居民租赁成本最小化上。二是严格限制住房的投机炒作或谋利功能。如果不这样做，不仅存量住房无法转化为租赁性住房，而且通过各种优惠政策建造的租赁性住房也可能成为这些企业谋利的工具。如果这两个前提条件不能够法律安排来保证，那么中国的住房租赁市场要发展起来并非易事。

比如说，在德国及欧洲一些国家，其住房租赁市场之所以会那样发达，这些国家居民更愿意租赁住房来解决基本居住问题而不愿意持有住房，就是与这些国家的法律制度安排有关。在德国，其对住房居住功能的定位是绝对优先，居民住房租赁为居住功能最为主要形式。按照德国的《宪法》和《住宅建设法》的规定，保障居民基本的居住条件是联邦政府首要的政策目标之一。德国房地产市场的宗旨就是要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，生产的住房就是用来居住的而不是可用来赚钱的。所以这些法律明确规定德国的房地产业不是推动经济增长的工具，而是保障居民居住福利水平不断提升的行业。

也就是说，在德国，房地产市场对住房投机炒作功能是完全拒绝的，之所以有住房市场投资一切都围绕着居住功能来发挥。比如政府可以通过补贴的方式鼓励建造住房，但这些住房是用来保证市场租赁，并让企业的利润限制在一定的范围内。为了做到这点，德国住房租赁市场相当发达及所占的比重较高，1999年德国居民住房的租赁率达57%。因为，德国政府的房地产政策实行了对社会租赁住房进行全方位的补贴，同时建立起了对住房租赁者强势保护的法律制度安排，以此来保证居民更有意愿租赁住房而不是持有住房。

同时，德国也先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策，从而让德国住房投机炒作者无利可图，让德国的房地产市场完全回到居民消费的居住功能上。由于德国政府对住房的居住功能明确定位，这就使得德国房地产市场的价格在近20年的时间里保持绝对稳定。1997-2015年近20年间德国房价累计上涨大约在10%，远低于居民可支配收入增长及物价累计上涨水平。而居民居住的稳定和居住支出的消费成本低，这也成了德国经济持续稳定增长的最大动力。

所以，要发展中国的住房租赁市场，必须建立在两个基本前提之下，一是把居民天赋居住权放在绝对优先位置或住房市场宗旨，二是对住房投机炒作坚决拒绝。并通过法律制度把这两个前提制度化或固定下来，然后所以的房地产政策都必须围绕这两个前提条件来制定。否则，中国的住房租赁市场要健康发展起来并非易事。

‘陆’ 德国房价这几年一直上涨的原因是什么现在还有投资价值吗

个人觉得是德国的国力越来越高，特别是企业主越来越愿意去德国拓展自己的事业，随之带来的是人们会把目光转向德国的房产，德国的房产是大家眼中的香饽饽，自然价值越高，价格越高了，现在的德国楼市一直在上涨，还是值得投资的。

‘柒’ 在德国买房后就能长期居住在德国吗

在德国买房后，应该是按德国的法律法规居住。

‘捌’ 中国人在德国买房需要绿卡吗

中国人在德国买房不需要德国签证，只要条件满足就可以。
买房条件：
1、 购房者须具有合法有效的身份证和户口薄等身份证明;
2、外地户口，以家庭为单位在德国可购买一套住宅，且必须提供五年内连续三年(36个月)的社保或税单;
3、 不论是新房还是二手房，外地户口的购房者只能购买一套;
4、 购房者必须有达到购房款总额三成比例的首付款;
5、 购房者的家庭成员必须在外地没有购房记录;
6、 购房者若是之前在外地买过房，则需按照二套房的规定缴纳七成首付款，但若是首套房的贷款已经结清，则仍可按照首套房的规定执行;
7、 购房者必须信用良好，收入稳定，并有一定的还款能力;
8、 相关部门规定的其它条件。

‘玖’ 在德国买房条件都需要哪些

一、地产购置税(Grunderwerbsteuer)
地产购置税没有全国统一缴纳比例，根据各州情况有所不同。近年来，德国的地产购置税不断上涨，2009年汉堡，柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。2011年巴符州，北威州也都相继升到了5％。黑森州目前地产购置税为合同房款的3.5%，是购房税费中较大的一笔开支。
二、公证费（Notarkosten）
一般公证费为合同房款的1.5%左右。进行购房公证，主要过程如下：起草和发送购房合同；预约签合同日期；对签署好的合同进行公证；办理所需的官方批文（比如关于地产购置税通知税务局）；土地簿临时登记；手续移交土地簿管理机构，等等。
三、中介费(Maklercourtage)
中介费或称销售代理费。德国的房地产中介，和国内差不多，住宅开发商、承建商、设计公司、房产销售强强联合，形成流水业务，各司其职。
四、其它情况
德国贵房地产市场的监管非常严，这也是历史上德国人买房意愿不高的一个原因。如果购买房产10年内进行出售，将被征收15%的投机税。如果买来的房子，不用来自住而是用来出租，还要缴纳房租收入的25%作为所得税。

‘拾’ 权益投资盈利性分析如何利用债务融资杠杆提高内部收益率

利用杠杆融资增加内部收益率(IRR)
杠杆已是一个耳熟能详的概念。但是，在债券和股票上使用杠杆尤其固有的高风险。因此，只有在买卖金融产品方面经验丰富的投资者具备使用杠杆的能力。
要审慎使用杠杆，您需要投资于具备可预测现金流和价格波动低特征的资产。
这正是德国房地产市场蕴藏巨大价值的原因。您可以通过租金收入产生可预测的正现金流。即使在2009年次贷危机期间，德国房地产扔相当稳健，房价温和下跌。我们现在举例说明房地产按揭的好处以及它将如何对您的内部收益率(IRR)产生正面影响。