德国是怎么管理房地产的啊

‘壹’ 德国房产交易需要公证哪些材料

由于德国新建的房屋数量很少，所以在德国买房一般主要指的还是二手房的交易。而对于买房者来说，除了必须的看房、谈价钱、签合同、交接房子之外，其他的诸如房产过户、纳税、法院登记等这种耗费时间和精力的事就不用咱们自己操心了。所以说，在德国买房其实也是一件很简单的事，至少不累。
下面咱们就简单地说一说在德国买房的整个过程。
首先，买卖双方达成交易意向后，即可通知公证人( Notar) 和物业公司( Hausverwaltung)。通常情况下，公证人一般都是由与所属物业公司合作的公证人来具体操作。当然，作为房子的买方也有权自己推荐一个公证人，否则，就由与物业公司合作的公证人主导这起房产交易。
德国的公证人一般都由执业律师兼任。
公证人确立后，他会很快将房子的“档案“寄给买方，买方有大约两周的时间来审阅这些档案，并提出自己的意见，要求和需要进一步明确的相关内容。公证人有义务回答和解释买方提出的问题和要求。房子的档案包含与房子有关的方方面面，其主要内容有这处房子建成后的“经历“，比如产权的变更，历次维修的情况等等;还有每年业主大会的情况，大会的内容和所做出的决定;及物业管理费用，含热水、暖气、垃圾、清洁等各种费用。作为买方，通过这些档案，对房子的情况与此相关的各种事情基本上就有了一个大致的了解了。
在这期间，买方不仅通过书面，也可以通过电话的形式向公证人提出各种问题，及要求提供进一步的资料等。
然后，公证人会草拟一份房屋买卖合同，并将这份合同寄给买卖双方进行审阅。如果买卖双方都对合同没有异议，那么公证人就会与买卖双方约定一个正式签约的日期。
签约的地点一般都是在公证人的律师事务所内进行。
按照约定的日期，买卖双方和其家人共同来到律师事务所签约。
在正式签约之前，公证人会首先登记双方的个人信息。一般出示身份证就可以了。然后，公证人会将购房合同从头到尾念一遍，并解释其中的一些条款和法律内容。如果买卖双方对合同的内容都没有什么异议了，那么就可以正式地在合同上签字，房子的买卖就算完成了。
之后，买方会根据与公证人谈好的付款方式将购房的全部款项汇到公证人的账号上，公证人收到购房款后，会马上通知卖方移交房子的钥匙。此时的卖方不得有任何的延误，或故意拖延交房的时间。买卖双方会遵守约定的“买到的就是看到的“原则，一旦交房后又发现了问题，那么卖方还有对房子进行维修的义务。这里所说的房子的问题主要是指在看房时，或房子移交时看不到的地方，比如下水道有堵塞的问题等等。
剩下的，与房产过户有关的事宜都是由公证人负责办理。比如通知税务部门、法院和物业公司等等。
所以买方在付清房款后，会在一定的时间内收到三封不分先后的来信。
第一封信是税务部门寄来的购置房产税的纳税通知和应付的税款。
第二封信是由当地法院寄来的土地登记(相当于咱们的房产证)证明和应为此登记而需支付的费用。由于在德国没有房产证，所以，法院寄来的土地登记证明就相当于咱们的房产证了。
第三封信是由房子所属的物业公司寄来的欢迎信和作为业主每月应支付的给物业的各种费用的详细清单，包括暖气、热水、垃圾等等各种费用。
以上所有费用都是通过银行转账就可以了结了。
到此房产的买卖、移交和过户等也就完成了。
综上所述，对于购买房产的人来说，在德国买房基本上就是三部曲，即看房、签约和交房，其它的都用不着自己操心。另外，公证人的作用非常重要，他实际上就是对房产交易过程的全程监控，同时也基本上可以扼制住房屋买卖的双方在交易过程中有意或无意地忽悠对方，以保证房产交易的公平顺利地进行。

‘贰’ 不碰房地产，不碰金融业，德国是怎样变成一流经济强国的

德国把制造业当成经济支柱。

果失去工业，德国的经济将直线下降。因为德国的工业太发达了，而且它赚了太多的利润，所以德国人甚至不必为发展房地产经济而烦恼，因为绝对不需要这样做。强迫发展房地产经济将付出更多。至于不发展金融业，这主要是由于一些历史原因。每个人也都知道第二次世界大战的痛苦历史。作为一个被打败的国家，德国必须支付大量赔偿金，这使当时的德国政府印制了大量钞票，导致通货膨胀。为了应对通货膨胀，德国和整个国家付出了极其惨痛的代价，因此他们现在在金融领域非常保守，宁愿赚钱少于发展金融业，因为德国担心金融问题会一度再次销毁他们。

‘叁’ 发达国家房产税为什么能平抑房价

房地产税实施全民征收适时调整税率

国外房地产税一般包括了房产税和地产税，征收的范围非常广泛，多数国家为全民征收，但一般会对政府、宗教、慈善等非营利组织免税，对家庭自用住宅设一定的宽免，对低收入家庭也会有一定抵免额。

房地产税是财产税的一种，按照房地产的价值来征税。房地产的价值有的国家按房地产交易时的价格征收，但每隔几年就要重新评估；有的国家每年按照房地产的市价征收。

国外房地产税的税基税率经常进行适时调整。在美国，一方面，房产税按评估价格征税，税基随房价市场波动呈正向运动，并作相应调整。另一方面，税率随经济景气度呈反向运动：在经济繁荣时期，房地产价格随之上升，税源充裕，政府会因此降低税率；在经济不景气时期，税源匮乏，政府需要通过提高税率来弥补财政赤字。许多发达国家为简化评估手续，都建立了完备的房地产交易数据库，通过预先设计好的程序就可以便捷地获得特定房产的近似市场价值，这些做法有力地推动了房产税的管理和征收工作。

突出公益性抑制房地产投机

在国外，征收房地产税最重要的目的是保证地方财政有充足来源，一般占地方财政收入的70%左右。在国外民众很少抱怨房地产税，其中的重要原因是国外房地产税主要用在公共开支上，如园林、消防、教育、公交、博物馆等领域，取之于民，用之于民。

一般而言，房地产税税率高的地方，公共设施和公共服务质量要好于其他地区。例如，中小学校的等级比较高，有的地区从幼儿园到高中免学费，并为学生提供免费午餐和校车免费接送等。在美国，一个区域房产税的征收可以由本辖区纳税人决定，如果纳税人认为不需要更多的公共服务，则可以通过选区民意代表提出削减某些预算的提案，进而少交房产税。

抑制房地产投机、管控房价并不是国外房产税的主要功能，但由于征管环节设置较为科学合理，一定程度上对房地产市场价格会产生积极的调控作用。

在国外，依靠房产税调控既有成功例子，也有失败例子。韩国曾在本世纪初为抑制房地产市场泡沫，多次增加房产税税负，导致一些房价较高地区业主承担了大额房产税，却未能有效刺激这些地区房产流通，也未能抑制房价，最终以失败告终。新加坡则对开发商和富人增收高额房地产税，而对占住户总数中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋，并对其他困难群体给予更优惠的住房政策，区别性房产税帮助新加坡有效抑制了房价的上涨，同时保障了居民住房。

美国：房地产税凸显“公共财政”特点

美国房地产税是在房产保有环节进行征收，具有收入与支出、税负与公共服务对应性强的显着特点，展现出较强的生命力。经过长期实施与不断完善，目前已发展成为美国财产税中最核心的部分。

房产税成地方政府主要收入来源

美国财产税是美国地方政府的主要自有财源，在美国历史上甚至一度占到美国地方政府收入的绝大部分，在征收方式、税率确定等方面具有明显特点。

首先，房地产税征税规模实施全民征收，是地方政府财政收入的主要来源，也是居民在住宅消费上的第二大支出。房地产税征税依据是以房地产核定价值作为计税依据。核定价值由两部分构成，一是房屋本身的价值，主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值等；二是土地的价值。地方政府将房地产核定价值的一定比例作为征税值，然后确定房地产税税率，各地比例一般在1%-3%，实际缴纳的房产税金额为房地产征税值乘以房地产税税率。

其次，美国采用不同的方法对房地产进行估值。一是市场比较法，即以相似房地产的市场价值为参考依据对被评估的房地产进行估值，一般适用于较简单的住宅类的评估；二是成本核算法，即用建造成本与折旧情况评估房地产的价值，一般用于评估游乐场、运动场、电影院、飞机场、医院等大型公共建筑；三是收入分析法，即根据租金收入用投资回报率测算出房地产的市值，这种方法一般用于商业出租等房地产的评估。

再次，美国地房产税税率经常变动，房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。20世纪90年代以后，州政府的房产税大幅缩减，主要划归各地地方政府，约占地方政府财政收入的85%-90%。各级地方政府确定房产税率受到州税法制约，只有获得州政府的批准后方能实施。

实施征核分离特殊群体享有优惠

美国房地产价值的评估与房地产税的征收管理分开，价值评估由核税官员完成，征收管理由税务官员负责。在房产税的评估方面，美国房地产评估师协会(SR E A )成立于1935年，是北美最大的独立性房地产评估师组织，专业的核税官员对房地产价值进行估价。如果纳税人对估价有异议，可以通过提起复议或上诉。在征税管理制度方面，美国建立了私人财产登记制度，拥有相对完善的个人财产记录，便于规范化的管理，并与个人信用制度和存款实名制相配套，方便税务当局掌握纳税人资料。采用网络化管理房产信息，房产评估后可以网上纳税。

美国房产税征收程序如下。首先，核税官员在规定时间对房地产计税价值进行核定，一般一年核定一次；然后，市、镇政府根据房地产计税价值以及财政预算确定税率，并由税务机关执行；最后，征税官员计算出纳税金额，并以邮寄形式通知纳税人，或者通过计算机发给相关金融部门代为缴纳。

上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰教授介绍，每一次超过了缴费期限，将要支付纳税额10%的罚金；若是连续5年未缴纳房地产税，房产将被政府没收和拍卖。所以，虽然美国房价便宜，购房均价22-25万美元，但光能买得起房不行，能持续缴纳财产税才能真正成为房主。之前底特律楼市崩盘，不少独栋房子卖几美元，其中多数是房主因为失业而缴纳不起财产税、拖欠巨额财产税，不得不廉价拍卖。

在征收环节，美国还对特殊群体实施了各种房地产税优惠政策。如政府公共部门、非营利组织、教育组织、宗教组织所有或占有的物业免征房产税；由政府所有或者占有的物业免征房地产税；美国各州对于自用住宅实施一定额度的免税，各州免税额不尽相同，对弱势群体包括老人、残疾人、低收入房产所有者、退役军人及配偶、农业用地等实行抵免制度，可以抵顶或退还部分个人所得税或退休现金等。

房产税收入主要用于公共事业

美国房产税是地方政府机构所需经费的主要来源，对政府部门的正常运转起到至关重要的作用。房地产税的税收收入主要用于公共事业。

美国以及主要西方国家，对房屋持有环节的课税都是在财产税这个栏目中征收。房产税都是地方税，由地方政府自行立法制定。美国50个州征收房产税，征税主体是郡政府、市政府、和学区政府(美国特殊的最基层财政主体)，而联邦和州政府则不征收财产税。

以旧金山为例，2010-2011年间，由1%的固定房地产税税率征收来的财产税，57%由旧金山郡市两级政府统一支配，25%由教育发展基金会支配，7.7%由旧金山学区政府支配，3%由儿童基金会支配，2.5%由图书馆基金会支配，2.5%由公共场所基金会支配，1.44%由旧金山社区学院支配，0.63%提交给湾区高速交通委员会支配，0.21%贡献给湾区空气质量控制委员会。此外还有很多很小的专职委员会和公共基金都预先得到相应分配。

三方面借鉴美国房地产税征收经验

上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建等专家认为，可以从以下三方面借鉴美国经验，制定适合我国国情的房地产税征管原则和办法。

首先，以地方为主，将开征权和课税规则交给地方，因为地方政府才最接地气、最了解居民实际公共服务需求和相关财政投入缺口。“地方”级别可以从地级市开始(直辖市则为市为一级单位)，区县级单位也可以申请对房产税的税率及免征额度根据本地情况进行微调。

其次，注意税收负担的公平性和可行性，合理设定免征面积或免征额度。国外财产税没有房产免征面积之说，但有免征额度，免征额度比免征面积更合理。针对我国城市40%以上房产是房改房、房产价值高但房主收入不一定高的实际情况，也为减少推广难度，可以设计按照家庭为单位给予一定的免征额度。

最后，税率恰当，税负有增有减。税率可具有地方灵活性，如何最优化原则上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所调控，树立示范和标杆效应。同时，为减少征收阻力，房产税负有增就要有减，尽量取消房产交易环节的各种营业税费。

德国：房地产税分类征收控房价

德国房地产税征收以不动产交易税为主，交易环节税负重，持有环节税负轻，抑制房地产投机效果明显。专家认为，我国可部分借鉴德国区分短期持有和长期持有，在征免税上区别对待的做法，达到有效征税和成功遏制较高房价的目的。

分类征收简便易操作

德国房地产税分为交易环节税和保有环节税两大类，交易环节税收主要包括土地交易税与资本利得税，保有环节税主要是土地税，其征收制度设计简便易于操作。

首先，土地交易税作为一种特别流转税，纳税主体为土地转让方与受让方，征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格，若交易价格不存在或无法确定，则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准，一般为市场价值的60%至80%。为鼓励居民拥有自己的住宅所有权，并打击炒房者的投机行为，德国政府多次调整土地交易税税率，2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率。

其次，在资本利得税环节，德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段，用于出售的房地产除了要交土地交易税，出售持有10年以内的不动产按照个人所得税的标准累进税率征税，对出售已拥有10年以上的房地产所获得的收益不征个人所得税。在符合条件情况下，将出售房地产的资本收益用于购买另一替代房产时，该资本收益免征资本利得税。

此外，在土地税环节，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。土地税实际上是政府向德国境内的地产(包括土地、地面建筑物)征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法(根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值)所确定的课税标准价值，一年一缴。德国各市镇仍有较大的土地税调控空间，可以制定适合的税率。

征收“重交易轻持有”税收豁免普惠居民

德国房地产税制具有重交易环节，轻持有环节，短期交易征重税，长期持有交易免税，税收体现公平原则等诸多特点。

德国将房地产税重点放在交易环节，既征交易税，又征所得税，并依据持有时间长短区别对待。持有不到10年转让征收资本得利税，而持有10年以上免税。有利于抑制房地产过于短期交易，促使长期持有，减少市场投机。

房产持有中的房地产税主要针对商用房产，居民住房免税；居民基本住房只缴纳建筑用的土地税，对建造和购房实行税收优惠和财政补贴，体现了保护居民住房消费的政策意图。

德国房地产价格长期稳定，据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。

在税收豁免上，公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。长期以来，德国政府高度重视居民对房地产的基本需求，对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。

德国房地产税征收制度的启示意义

上海财经大学公共经济与管理学院朱为群教授认为，德国房地产税收与我国比较接近，重交易环节征税，轻保有环节征税，其房地产税收政策给我国以下启示。

一是德国将房地产作为社会福利机制的重要一环，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，对购房实行税收优惠和财政补贴，把房地产税收放在交易环节，而且根据实现交易，以及盈利征税，体现涨价归公税收理念和负担能力原则，鼓励居民购房，并长期持有，抑制投机。

二是德国保持房地产价格稳定与没有实行土地批租，而是采取年租制有一定关联，由于采取土地使用权的年租制，以及国家对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴，使房地产成本降低，价格得以控制。

三是对居民基本住房进行保护。德国房地产税制对居民住房不征税，对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴，体现了对民生的特别关怀。

‘肆’ 德国的人口密度不小，为什么他们的房价还很低

德国人这个民族和文化中，他实际上是比较看重工业的，我们发现德国立国的时候，就把几大工业作为自己的立国基础，包括汽车工业，我们现在了解的电子工业化工工业，机械工业等等。

但是从来没有一届德国政府说房地产是我的支柱，而且从德国人从文化上讲，他们是比较推崇工业精神工匠精神的，我们发现德国的很多大企业，不论是BBA还是等等一些其他企业，我们都以他的工业为荣。

其实相比于华人社会，我们了解到以德国为代表的西欧社会啊，它并不是太提倡住房自给率的，像中国的很多地方住房自给率达到了80%到90%，而德国的住房自给率只有40%左右。

这样一个自给率就导致了很多德国人实际上要租房的，但是我们知道在中国很多人就抱怨，说我租房的时候我最担心的就是房东随时涨价，房东随时随地不经我同意就把我赶出去，把我的东西扔到外面去，可是在德国政府层面出面保障，在德国实际上你租房反而是一个比较惬意的状态。

因为一旦你租房了，房东首先是不可以随便涨价的，第二呢，如果整体房价有所上涨，国家还会拿出一定补贴补贴你的租房，第三，如果就是你签了合同之后房东是没有任何正当理由，是不可以随随便便把你赶走的，在这样一个状态下租房反而是一个强势群体，出租房屋阶层在德国反而是一个弱势群体。

所以很多人并不把我买一套房然后租出去当做一个非常好的投资项目，于是就在政府社会和民众多重压力共同促进下，德国房价近几十年来一直是相对比较稳定的。

这两年来啊，我们看到很多难民纷纷涌入了到德国大城市导致德国大城市最近几年来房价有了上升的抬头趋势，但是一看到苗头，德国政府马上出台了非常多的调控措施。

所以我说今天我们到德国投资住房也实在不是一个好的投资项目，那么德国相对平稳的房价，保证了德国经济的强劲发展，也保证了每一个居住在德国的人。

‘伍’ 德国经济的四大支柱是哪四大，为何不依靠房地产

德国是世界汽车制造业的强国。奔驰和宝马在各个年龄段都广为人知，而大众，奥迪和保时捷则广为人知。德国高档汽车受到各国喜爱。德国汽车工业之所以能够领先于其他产业，是因为它是德国第一产业，拥有实力和强劲的发展势头，其发展特点值得期待。首先，德国汽车研发能力强，不断提高其核心竞争力。

由于德国的工业太发达，而且利润太高，德国人根本不愿发展房地产经济，因为根本没有必要。大力发展房地产经济，收益大于损失。 德国人不仅收入高，而且拥有完整的社会保障体系。房屋很便宜。此外，德国严格的法律使买卖房屋几乎无利可图。因此，根本没有德国人在猜测房屋，而且德国经济中的房地产行业也不高。 。

‘陆’ 国外房产税如何征收的你知道吗

比如日本。
在日本持有房子除了管理相关费用以外，还有税费需要按时定期缴纳。这里每年需要交的房产税是指房屋和土地的固定资产税和都市计划税，常被简称为固都税（房产税）。
01 固定资产税为房产评估价的1.4%。
02 都市计划税为房产评估价的0.3%。
也可以简单的理解为，日本房产每年的固都税大约是房产售价的0.3%-0.4%。

房产税怎么交？日本税务局会定期向房屋和土地的持有者进行征收。税务事务所会邮寄用来缴纳房产税的支付单，一般分为五张。其中有一张是一整年份房产税的单子，有四张是一整年份房产税的四次分期，因此可以选择一年内按照时间四次缴付，也可以直接一次性缴纳一年份的。通常来说，为了避免忘记或延迟交税，很多房产持有者都会选择一次性交纳房产税。交纳房产税的方法也很简单，拿纳税单子和现金到便利店或银行支付即可。

如果房产税支付延迟，最大可能会产生14.6%的延迟金，并且会收到事务局的催告书。如果一直不交纳房产税，相关人员可能会进行房屋或收入的强制扣押。因此，倘若由于忘记了而没有交房产税，最好立刻进行补交，以免损失加大。

‘柒’ 在德国买房的流程是什么有什么注意事项

在德国买房，选择好中意房产后，可以先请验房机构对房产进行检查，同时查看房屋相关文件。买卖双方协商好价格后，卖家会出具购房合同交给公证处，由公证人对房屋信息、贷款情况等进行审查确认后将合同交给买家，此时可请律师解释合同条款，签字后返还公证人，由公证人完成过户、产区登记等流程。

仅截图购房合同一小部分，合同为德英双语

4、房屋过户

签署合同后，公证人会到当地土地注册局申请更改地契土地注册，将产权转给买家。更改完成后，卖家才会收到房款，在此之前房款都在公证人监管账户中，充分保证资金安全。此时房屋也完成交易，以后在土地注册局就可以查到自己的房屋产权。

二、贷款买房与全款买房有什么区别？

签约之前买家就需要向银行申请贷款，公证人在之后环节会审查安排签署贷款相关材料。

1.在哪里申请贷款？最多能贷多少？

德国少部分银行愿意贷款给海外房产购房者，除了银行买家也可以选择合法的基金机构来操作贷款。在德国购房最多能贷6成，贷款利率也很低。目前中国的银行还未能向德国的房产提供贷款，所以通常可由贷款中介来评估资质，然后推荐适合的德国银行及相关机构。贷款是打到德国银行账户上的，所以买家有必须开设德国账户。

2.申请贷款需要什么材料？

有签名的护照复印件、签署的按揭贷款申请书、最近3个月工资单及银行出具的资产证明。相对于工资单，德国银行会更注重资产证明。资产证明上必须能有贷款部分之外的个人流动资产证明。比如房价为100万欧元，贷款60万欧元，那么至少要有40万流动资产证明。而工资单的收入要能支付起每月的利息还款，如果无法提供月收入证明，年收入也是可以的。

三、在德国买房需要注意什么？

买房前正确预估购房成本，考虑好可能的支出；其次，德国百年老房很多，购置时也要考虑日后维修成本；如果全款买房，不亲自去德国也可以完成购房。

1.怎么正确预估成本？

在预估成本时，除房屋价格外，还要考虑到购买附加费，包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税。德国对中介佣金没有统一规定，一般在柏林含税佣金约为房价的7%，而在北威州或者慕尼黑约为房价的3.5%；公证及土地局登记费一般为房价的1.5%；房产购置税各州不等，目前北威州、石荷州、萨尔州的房产购置税已经达到了6.5%，而巴伐利亚州、萨克森州仅为3.5%。

除了购房时的一次性成本外，在德国持有房产每年需要缴纳土地税，实际缴税比例与所在城市、房产新旧程度和房价相关。

2.选择新房还是二手房？

在德国，百年老房很常见。很多德国人选择进行维修、改造老房子，而不是拆掉重建。传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色，使得老房价格反而比新房更贵。所以如何选择完全看购房者自己的喜好和需求，但是值得提醒的是，老房子日后还是会面临较高比例的整修费用。

3.不出国能不能买房？

无论全款还是贷款购房，不出国都可以买，只要委托律师代为办理即可。律师会代替买家出席房产公证、签署购房合同。

德国交易时间相对短，全款通常一个月左右，贷款需要一个半月，期房则需要参考开发商提供的计划书。此外，在德国买到的房子除了厨房都为精装修，因为德国人重视厨房的缘故，通常会选择自己装修。

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