德国住房合作社是什么

A. 德国是一个怎样的国家作为一个欧盟国家很富有吗对性的态度开不开放

德国在欧洲的经济实力有目共睹，国民总产值欧洲第一，全世界第三。2008年美国金融危机爆发以后，全世界经济受到严重影响，其中欧洲国家受影响严重，许多经济大国均出现了经济倒退的现象。德国作为欧洲经济第一强国，经济不但没有倒退反而增长了1.16%，之后在欧洲爆发的欧元危机，希腊、西班牙、葡萄牙等国家国库空虚，经济几乎崩溃，失业率飙升政治动荡，是以德国为首的其他欧元区国家出资帮助扶持这几个国家才勉强撑过了危机。其中德国给予以上国家的贷款数额最多，属欧洲第一大债权国，包括俄罗斯、法国、英国、美国在内都与德国有债务关系。
德国的主体民族是日耳曼民族，有着悠久的历史和享誉世界的优秀民族精神，严谨、认真、务实、开放是现代德国的标识，随着奥迪、奔驰、宝马、大众等全球名牌汽车在全世界的推广，德国品质也给世界留下了深刻的印象。德国人以军工品质生产本国商品，不论什么品牌一提到德国制造几乎就是优质产品的代名词。德国是全世界最早实行人口普查制度的国家，她的税收也是全球闻名的。不得不提的是德国人的国民素质，德国是欧洲第一个实现全民普及教育的国家，对国民实行全民免费教育（小学到大学），全世界第一所现代大学-洪堡大学就诞生在德国，同时具有高等学历的人口占德国总人口的90%以上，就业率同样在欧洲排行老大。
德国拥有完整的工业体系，小到螺丝、灯泡大到核电站、水电站德国均有能力自行制造。基于本国税收制度的完善和高效率，德国拥有完整的社会保障体系，国民福利待遇优厚，居世界前列。不得不提的是德国的国防工业，其在雄厚的工业体系基础上发展了强大的国防工业，创造出世界上第一辆现代主战坦克，第一部远程预警雷达、第一艘用于军事的飞艇、第一枚弹道导弹、巡航导弹、空对空导弹，第一架喷气式战斗机。其装甲部队在二战初期欧洲战场上所向披靡，无人能敌。尽管德国受二战战败的影响没有大力发展军事，但是其强大的国防工业体系和科研实力不可小觑。今天德国在全球军售市场上仍占有相当的分量，其武器先进程度高，性能均衡，售后服务好，着名军工企业有HK、莱茵金属、克虏伯、毛瑟兵工厂等。其中以HK公司为代表的mp5系列冲锋枪、G36枪族、G3突击步枪等装备包括美国、英国、法国、日本、澳大利亚、中国香港等几十个国家和地区。毛瑟兵工厂的M1932型手枪更是在中国经受住了几十年血与火的考验，从北伐战争到抗美援朝战场都能看到它的身影，是无数中国革命先烈信赖的好伙伴和随身配枪。
关于性开放的问题，在德国所有从事性服务行业人员必须持证上岗，我国所谓的“卖淫”在德国是合法的而且有完善的法律法规对行业进行有效管理和保护。性服务业是仅次于工业、农业、金融业、IT业的第五大产业。随着经济全球化的步伐，世界交流增多，这个行业在德国还有更大的发展空进。

B. 德国人喜欢租房却不买房，跟国人理念刚好相反这是为什么

德国人不喜欢购房爱租房子，在一定程度上是通过历史时间原因引起的。在第二次世界大战中，德国很多地区被破坏，二战结束必须复建房子。在财政补贴的支持下，房地产商只用几年时间，就修建了上百万套出租房屋。

与此同时，租赁市场遭受美国联邦政府的严格监管，租赁户也获得了很多法律保护。例如，大部分租房子合同都是没有固定期限的，只需准时交房租，房主基本上没法停止租房子合同，因此租房子是一种肯定舒心的挑选。

C. 德国为什么只有22%的人买房

即使凭工资暂时或很多年都买不起房子，中国人大多还是不愿意租房住，原因不难理解，没有人喜欢每年涨房租，更何况房东随时可以以卖房为由解约，房价暴涨的几年间这种事屡见不鲜。

在德国，因为有发达的租赁市场和完善的配套措施保障，德国约七成居民选择租房居住。

租赁覆盖全部阶层

刘晓溪是北京女孩，她的丈夫是德国人，供职于一家全球知名的跨国公司德国总部。刘晓溪随丈夫定居德国多年，她告诉记者，她在德国的数十个朋友中，买房的只有一个人。

德国的住房自有率非常低，来自2008年德国Empirica研究所的调查数据显示，1983年到2008年的25年间住房自有率仅从15%上升到22%，其中原东德地区上涨速度较快，1993年到2008年夜只是从9%上升到17%。

德国租房居民中约六成租赁私人住宅，两成租住房合作社的房子，不到一成住社会福利房（“廉租房”）

住房合作社里租住的多为普通收入者，“廉租房”则提供给低收入者。德国的多种租赁方式覆盖了国民的全部阶层。

住房合作社和“廉租房”

德国合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%，是私人租赁之外最重要的租房来源。

德国现在有2000个住房合作社，管理着200万套住房，有300万以上的成员。仅柏林一处，就有超过80个住房合作社，管理18万套住房，柏林有10%是居民住在合作社的房子里。

德国达姆施塔特理工大学的方瑜博士向记者介绍，19世纪末德国城市化进程加剧，出现了城市住房短缺，房租高企的情况，德国的住房合作社始于那个时期。

最早的合作建房开始于1867年，租户的权利履行民法规定的租房法，另外，每个合作社都有自己的章程和入会办法等。一般来说，加入合作社要交纳一定的费用，从几百到几千欧元不等，有利息，退出合作社后利息和存款都将返还个人。这笔存款存在隶属于合作社的金融机构或合作的金融机构内，合作社本身是不靠这笔钱盈利的，存款赚取的费用用于合作社本身的日常开销和房屋折旧以及住房再开发建造等。

合作社基本是民间性质是，但政府为了把合作社的这种非盈利性、互助建房、抵制投机的理念传承下去，2006年成立了德国住房合作社市场促进会鼓励这种住房形式，对住房合作社建造出租的房屋，政府还实行免税政策。

此外，德国政府还专门规划用地，由开发商开发，再以较低的房租租给需求者，此类住宅低廉的租金和市场房租之间的差额，由政府补充，和国内的廉租房比较类似。

全国人大代表、西南财经大学教授经尽善曾随民建中央欧洲住房制度考察团赴欧对德国住房制度进行过考察。对于德国“廉租房”的效果，他深有感触：“以科隆市为例，社会福利房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40%-50%。科隆市有100万人口，其中10万人享受住房福利补贴，这10万人中仅约1万人住社会福利房。”

立法保障

除了用市场培育、福利保障相结合的方式搭建租赁市场外，德国最终将租赁问题诉诸法律，使租户权利由法律来保护。

德国法兰克福最近就发生过一个“似乎有点保护过头”的例子。

华人陈彤将一套房子租给了一个领失业救济的人，当初，双方签订合同时候，陈彤忽略了这一点。数月来，这个房客常常在屋子里酗酒，大声喧哗，最让陈彤不满的是，房客还拖欠过房租。陈彤让房客搬走，房客却将陈彤告上了法院，法院仲裁的结果是陈彤败诉。失业的醉汉依然住在陈彤的房子里，陈彤正在考虑再去一次法院。

方瑜博士告诉记者，在德国，法律的确更“保护”房客一些。曾长期在欧洲从事保障房研究的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，在德国，领取失业救济的人是可以获得政府租房补贴的。

“在德国的民法中，对租房是有着很强大的法律保障的，德国民法573到574对取消合同作出了规定。合同一般分为有时间限制和无时间限制两种，在合同期限内，租户可以在不陈述人和理由的情况下取消合同，但是从提出申请到最后合同终止有3个月的过渡期，过渡期内合同条款仍有效，房租照付。而在合同期内，房东除非有非常特殊的理由，否则无权终止合同，如果房东想终止合同，而租户不同意，那么必须由相关法律部门裁决。”方瑜说。

房主不仅不能在合同期内随意让房客搬走，还不能够随便上涨房租。方瑜告诉记者：“德国民法535到577a条规定了租赁双方如何签署合同，双方的权利和义务，什么特定情况下可以涨房租，相关费用标准等。其中，民法537到559条规定，在租住过程中，房东如果要涨房租，必须提交正式的书面说明，提出合理的涨价理由。租客可以据此书面同意或者不同意涨价，不同意涨价的话，书面申请就递交相关法律部门来裁决。此外，房东如果翻修了住宅，这笔费用可以以一定的百分比计算入房租内。”而且，德国法律还规定不能有“二房东”存在等等。

学者常说，政策好坏关键看细节，保证执行力度关键要建立长效机制。德国做到了这一点。