德国人为什么不能租房子

A. 柏林的房价有多高，听说很多当地人都只能租房子

是的，柏林是德国的首都，所以房价也是非常高的。一些人认为国外的房价比较便宜，但这些只是单纯的认为。其实国外的房价比我们的房价也便宜不到哪里去，只是他们大部分都是租房子住。所以也不用为房价担心，其实柏林的房价和我国北上广深的房价是差不多的。所以说外国人在国外买房子那是比他们本地人更贵的。

德国对于买炒房者控制也是非常严格的，卖房的人会交卖房税。这在侧面也可以反映出德国柏林房价高，所以政府才会对于卖房的人征收卖房税。但是德国的房子也是没有公摊面积的，所以买下来的也是实际使用面积。

B. 德国人都“不差钱”，为什么德国年轻人却宁愿租房住也不买房呢

德国人都“不差钱”，德国年轻人却宁愿租房住也不买房，是因为：01.租房市场规范，很有安全感，没有买的需求。02.月薪买房子需要的时间长，也没市场。03.环境优美，换换麻烦，租房国家还有补贴。

01.德国人租房子没有什么压力。政府有强有力的政策，因此租房市场比较规范，租金稳定又便宜。如果房东想涨价，可以，得先提交一个书面说明。经过一段时间批准以后，才可以涨价。

03.房客租房子就算没有钱可以付房租，房东也不能马上就可以把人赶走，还得通过法院的方式。对房东来说，费时费精力，一般都喜欢私下解决。然后德国居住的环境也很好，一般住的好好的风景也好，也不愿意到处重新找地方重新租房。更厉害的是，你租个房子住，德国住宅补贴法还会帮你负担一部分的钱。这种住宅，是德国专门开辟的，调用了很多的社会资源。

C. 德国移民购房政策也面临“压力山大”问题

据《北京青年报》了解，德国房价这几年虽然略有上涨，但实际上，这种“房吃人”的事情鲜见。微博上有关德国一家三口因为无法偿还贷款面临房产被银行收回而*的消息被热议。不少中国网民感叹“我们不是遭遇高房价压力的人群”。
网友：不仅中国人是房奴，德国人购房也“压力山大”
微博消息显示，这一惨案发生在上周四，这个三口之家包括42岁的父亲蒂姆，46岁的母亲贝阿特和他们年仅6岁的女儿。在*之前，贝阿特还在网上发布一封遗书，由于无力偿还债务，房产被银行收回。贝阿特在遗书中谴责银行和劝她买房的哥哥。由于房贷的原因，贝阿特一家生活拮据，房子还未完全装修完毕，家中甚至没有几件像样的家具。
有不少国内网友热议此事，称近几年德国房价疯长。根据德国着名统计网站Statista的调查结果，最近五年，德国大中城市平均房价几乎翻番。如西部城市杜塞尔多夫2007年每平方米约1775欧元，到了今年三季度已经到了3760欧元。而慕尼黑涨幅更大。有网友感叹，“原来不仅中国人是房奴，德国人也压力山大。”
当地人：不存在供需紧缺 德国房价涨幅难比中国
周女士上世纪90年代初从中国北京移居德国慕尼黑，这两年她也感觉到了德国房价有涨势，但相比较中国的涨幅，几乎是小巫见大巫。“德国的房子一般很难扮销用均价来表示，一方面是房子按套来卖，第二是房子的环境、年代、修缮情况都不同，不能简单用均价来衡量。”
“整体而言，德国房价是比较稳定的。以前德国人口和经济调查的时候曾公布过数据，德国人口8000多万，有4000多万套住房，本身不存在供需紧缺的情况。”周女士告诉记者，由于人口出生率不高，且对外国移民有着严格的要求，对房产的需求增长并不大。
作为欧洲的经济体，德国房价一直不温不火。在过去30年间，德国房价平均上涨了60%，但是个人收入却增长了3倍，而同期美国的房价增长了两倍。“是什么让房价停滞，这也吸引了不少中国官员去考察学习。”周女士表示。
对此，一位曾去德国考察的北京相关管理部门负责人介绍，德国没有炒房史，主要还是政府将居住作为一项国民福利来对待。在德国，房地产不是支柱产业，虽然政府控制着不少的公共土地和住薯伍宅，但并不敢通过炒高地价来增加收入，这会面临很大的选民压力。
现状：房价超出合理房价五成，卖房人要因暴利坐牢
周女士在德国科隆生活了20年，自己有居住的房产，距离科隆市中心有大约25分钟的车程。这么多年来，她的家庭从来就没有过要在德国炒房发财的想法。
“在德国炒房要交3.5%的交易税，有了盈利还需要缴纳差价盈利税，一算下来基本就无利可图了。”在德国还有合理房价的概念，如果一套房子超过独立地产评估师算出的合理房价20%，买房人有可能要面临5万欧元罚金。如果超过50%，则可能因为暴利要去坐牢。这几年她隔两三年就要回一趟北京，看到国内房价大涨，经不住诱惑在山东花了150万买了一个海景房，梦想着度假和投资兼用，不过在德国炒房她是没有兴趣。
对年轻人来说，德国的房子也不便宜。从上海移居科隆的孙女士，每个月大概挣2200欧元，住房租金大约800欧元左右。由于其他生活成本并不高，所以也没有什么生活压力。“在德国租房，政府也有明确的房租涨幅限厅手游制，超过平均水平太多也会遭遇罚款。所以房东不会频频涨价，租房人也比较有安全感。”

D. 德国为什么只有22%的人买房

即使凭工资暂时或很多年都买不起房子，中国人大多还是不愿意租房住，原因不难理解，没有人喜欢每年涨房租，更何况房东随时可以以卖房为由解约，房价暴涨的几年间这种事屡见不鲜。

在德国，因为有发达的租赁市场和完善的配套措施保障，德国约七成居民选择租房居住。

租赁覆盖全部阶层

刘晓溪是北京女孩，她的丈夫是德国人，供职于一家全球知名的跨国公司德国总部。刘晓溪随丈夫定居德国多年，她告诉记者，她在德国的数十个朋友中，买房的只有一个人。

德国的住房自有率非常低，来自2008年德国Empirica研究所的调查数据显示，1983年到2008年的25年间住房自有率仅从15%上升到22%，其中原东德地区上涨速度较快，1993年到2008年夜只是从9%上升到17%。

德国租房居民中约六成租赁私人住宅，两成租住房合作社的房子，不到一成住社会福利房（“廉租房”）

住房合作社里租住的多为普通收入者，“廉租房”则提供给低收入者。德国的多种租赁方式覆盖了国民的全部阶层。

住房合作社和“廉租房”

德国合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%，是私人租赁之外最重要的租房来源。

德国现在有2000个住房合作社，管理着200万套住房，有300万以上的成员。仅柏林一处，就有超过80个住房合作社，管理18万套住房，柏林有10%是居民住在合作社的房子里。

德国达姆施塔特理工大学的方瑜博士向记者介绍，19世纪末德国城市化进程加剧，出现了城市住房短缺，房租高企的情况，德国的住房合作社始于那个时期。

最早的合作建房开始于1867年，租户的权利履行民法规定的租房法，另外，每个合作社都有自己的章程和入会办法等。一般来说，加入合作社要交纳一定的费用，从几百到几千欧元不等，有利息，退出合作社后利息和存款都将返还个人。这笔存款存在隶属于合作社的金融机构或合作的金融机构内，合作社本身是不靠这笔钱盈利的，存款赚取的费用用于合作社本身的日常开销和房屋折旧以及住房再开发建造等。

合作社基本是民间性质是，但政府为了把合作社的这种非盈利性、互助建房、抵制投机的理念传承下去，2006年成立了德国住房合作社市场促进会鼓励这种住房形式，对住房合作社建造出租的房屋，政府还实行免税政策。

此外，德国政府还专门规划用地，由开发商开发，再以较低的房租租给需求者，此类住宅低廉的租金和市场房租之间的差额，由政府补充，和国内的廉租房比较类似。

全国人大代表、西南财经大学教授经尽善曾随民建中央欧洲住房制度考察团赴欧对德国住房制度进行过考察。对于德国“廉租房”的效果，他深有感触：“以科隆市为例，社会福利房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40%-50%。科隆市有100万人口，其中10万人享受住房福利补贴，这10万人中仅约1万人住社会福利房。”

立法保障

除了用市场培育、福利保障相结合的方式搭建租赁市场外，德国最终将租赁问题诉诸法律，使租户权利由法律来保护。

德国法兰克福最近就发生过一个“似乎有点保护过头”的例子。

华人陈彤将一套房子租给了一个领失业救济的人，当初，双方签订合同时候，陈彤忽略了这一点。数月来，这个房客常常在屋子里酗酒，大声喧哗，最让陈彤不满的是，房客还拖欠过房租。陈彤让房客搬走，房客却将陈彤告上了法院，法院仲裁的结果是陈彤败诉。失业的醉汉依然住在陈彤的房子里，陈彤正在考虑再去一次法院。

方瑜博士告诉记者，在德国，法律的确更“保护”房客一些。曾长期在欧洲从事保障房研究的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，在德国，领取失业救济的人是可以获得政府租房补贴的。

“在德国的民法中，对租房是有着很强大的法律保障的，德国民法573到574对取消合同作出了规定。合同一般分为有时间限制和无时间限制两种，在合同期限内，租户可以在不陈述人和理由的情况下取消合同，但是从提出申请到最后合同终止有3个月的过渡期，过渡期内合同条款仍有效，房租照付。而在合同期内，房东除非有非常特殊的理由，否则无权终止合同，如果房东想终止合同，而租户不同意，那么必须由相关法律部门裁决。”方瑜说。

房主不仅不能在合同期内随意让房客搬走，还不能够随便上涨房租。方瑜告诉记者：“德国民法535到577a条规定了租赁双方如何签署合同，双方的权利和义务，什么特定情况下可以涨房租，相关费用标准等。其中，民法537到559条规定，在租住过程中，房东如果要涨房租，必须提交正式的书面说明，提出合理的涨价理由。租客可以据此书面同意或者不同意涨价，不同意涨价的话，书面申请就递交相关法律部门来裁决。此外，房东如果翻修了住宅，这笔费用可以以一定的百分比计算入房租内。”而且，德国法律还规定不能有“二房东”存在等等。

学者常说，政策好坏关键看细节，保证执行力度关键要建立长效机制。德国做到了这一点。

E. 德国的人口密度不小，为什么他们的房价还很低

德国人这个民族和文化中，他实际上是比较看重工业的，我们发现德国立国的时候，就把几大工业作为自己的立国基础，包括汽车工业，我们现在了解的电子工业化工工业，机械工业等等。

但是从来没有一届德国政府说房地产是我的支柱，而且从德国人从文化上讲，他们是比较推崇工业精神工匠精神的，我们发现德国的很多大企业，不论是BBA还是等等一些其他企业，我们都以他的工业为荣。

其实相比于华人社会，我们了解到以德国为代表的西欧社会啊，它并不是太提倡住房自给率的，像中国的很多地方住房自给率达到了80%到90%，而德国的住房自给率只有40%左右。

这样一个自给率就导致了很多德国人实际上要租房的，但是我们知道在中国很多人就抱怨，说我租房的时候我最担心的就是房东随时涨价，房东随时随地不经我同意就把我赶出去，把我的东西扔到外面去，可是在德国政府层面出面保障，在德国实际上你租房反而是一个比较惬意的状态。

因为一旦你租房了，房东首先是不可以随便涨价的，第二呢，如果整体房价有所上涨，国家还会拿出一定补贴补贴你的租房，第三，如果就是你签了合同之后房东是没有任何正当理由，是不可以随随便便把你赶走的，在这样一个状态下租房反而是一个强势群体，出租房屋阶层在德国反而是一个弱势群体。

所以很多人并不把我买一套房然后租出去当做一个非常好的投资项目，于是就在政府社会和民众多重压力共同促进下，德国房价近几十年来一直是相对比较稳定的。

这两年来啊，我们看到很多难民纷纷涌入了到德国大城市导致德国大城市最近几年来房价有了上升的抬头趋势，但是一看到苗头，德国政府马上出台了非常多的调控措施。

所以我说今天我们到德国投资住房也实在不是一个好的投资项目，那么德国相对平稳的房价，保证了德国经济的强劲发展，也保证了每一个居住在德国的人。

F. 为什么德国超过一半家庭不买房

首先德国是后工业化国家，城市化已经达到90%。当然这里的城市化是指从事非农业劳动的人，而不是指住在城市的人。后工业化的国家，居民更喜欢住在郊区或者农村，德国60%的人住在农村。有钱人会在郊区或者农村建造自己的别墅。

因此房地产市场，尤其是城市里的居住性的房地产市场不景气，炒房子的事情更是不会发生。因此，买房容易，卖房就比较难。

其次，由于德国没有户籍限制，德国人哪个城市都可以居住。在一个新城市找到工作和落实居住地后，只要到有关部门登记一下就可以了。

因此德国人口的流动性强。而引导人流涌动的，当然是工作机会。由于德国用人单位跟应聘者签定的合同往往不长，比如2年，因此经常换城市是德国人必须面临的问题，尤其是年轻人。在这样的情况下，买房居住，尤其贷款买房子就不是正确的选择。

在德国的很多城市，经常会见到被荒弃的房子，这就是人搬走了，房子卖不掉，租不出去的结果。

第三，德国人行业感非常强，一般在失去工作后，不会轻易改行，因为一方面改行失去自己的优势，其次是改行要经过复杂的职业培训，还有就是国家福利制度健全，从而让德国人没有太多忧虑去寻找新的工作。

正是这些原因，很多德国人一生中都有面临失业的危险。在失业时期生活是没有问题，但是如果要交房贷，德国人是不会愿意承受这样的压力的。

第四，德国银行贷款很严格。德国的年轻人一般不会依赖父母，因此很多人要贷款只能靠自己。德国银行可以凭借工作合同提供贷款，根据你的工作合同期限和工资额确定最长贷款时间和最高贷款额。由于很多人的工作合同只有2-3年，因此想从银行一次性得到长期的高额贷款办不到。

第五，德国房屋的养护费用很高。德国的房子不像国内的房子，从建好到拆掉几乎很少维修。德国的房子是隔几年都要进行维修、粉刷。正因为这个原因，德国的房子看起来都很新，但实际上很多都是很老的房子，只是经过维修罢了。隔几年就进行维修保养，这个花费自然不菲。

第六，租房子有潜在的利益。德国人遇到失业的情况，如果他是租房住，那可以向政府申请住房补贴，甚至全部租金政府都会给你，或者政府给你提供出租房。但是如果是自己的房子，那就得不到住房补贴了。

第七，德国人没有为下一代留下房产的想法和做法。德国人自立的能力比较强，当然这和国家福利保障制度健全有相当密切的关系。德国人绝对不会为儿女买房子的。