⑴ 长沙商业地产面临“阶段性“过剩部分开发商欲转型
长沙开福万达广场，蜘蛛侠的雕像挂在半空中。图/我华剑
长沙市发改委年初发布的2014年重大项目投资计划显示，2014年，长沙市新建和续建的城市商业综合体项目达37个，预估总投资额达1437.1亿元，年内预估投资额为221.4亿元。
长沙的商业地产是否正面临着过剩的问题？
潇湘晨报 我 文洁 戴丹 长沙报道
2014年12月12日这一天，当所有线上的淘宝店主都在忙于备战这个“人造”的电商消费节日时，在长沙，线下的实体超市华润万家泊富店正式开门迎客。截至下午5时，当日进入超市的人流已逾两万人次，营业额近300万元。这是长沙新兴的商业综合体——泊富国际广场一戚州次牛刀小试的亮相，紧接着，韩国影院CGV也开业在即。
这，都只是长沙激烈的商业地产竞争中的冰山一角。
“（长沙商业地产）确实面临过剩，但这是阶段性问题。”在12月14日华阳国际举行的“华·沙龙”上，华阳国际设计集团副总裁薛升伟对长沙商业地产的未来表示出相对乐观。
现状：人均商业面积或超1.5平米
北辰三角洲、开福万达广场、华远·华中心、德思勤城市广场、步步高·梅溪新天地、运达中央广场……走在长沙的街头，越来越多的城市综合体、写字楼正拔地而起。
事实上，随着洋湖垸、梅溪湖、滨江新城、武广新城等板块土地市场的热炒，商业地产也呈现出爆发式的增长态势。长沙的商业地产——包括商业综合体、商业写字楼、商铺等，近几年一路高歌猛进。
来自湖南省统计局的一组数据表明，尽管今年以来楼市整体基调偏“冷”，但是，商业地产开发却并未停下其快速奔跑的脚步：1-10月，湖南省完成房地产开发投资2267.86亿元，同比增长13.4%。其中，办公楼和商业营业用房分别完成投资93.77亿元和325.77亿元，同比增长44.2%和19.8%。
据不完全统计，到2015年，长沙将有超50个综合体建设并交付使用。今年7月份，同策咨询研究部也曾公布《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》指出，目前长沙、杭州等19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态，人均商业面积超过1.5平米。
“城市里一个人对等1.2-1.5平米的商业营业面积，就能良性维持下去，否则，就意味着一场激烈甚至是惨烈的同质化竞争。”湖南商学院教授柳思维曾对本报我表示。
转型：街区式商业可能将集中涌现
当“饱和”与“过剩”被反复提及，正在大量涌现长沙的商业地产是否还有明天？
在湖南省房地产协会首席经济学家王义高看来，在全国商业地产发展火爆的市场情势下，长沙商业地产只能说是“发展过猛”。他曾向媒体表示，与全国一线城市的高枝蔽商业地产相比，长沙目前还存在相当大的差距。同时，整体市场的良性运转离不开政搭激府的引导，和商业开发、后期运营和服务的质的飞跃。
事实上，一些新的尝试正在商业地产界默默地展开。一些在长沙的品牌开发商正试图转型为服务提供商，例如：万科自建自营社区商业万科里；恒大尝试用影院撬动社区商场；金茂试图在实体社区的基础上打造一个基于大数据的互联网服务平台；阳光100努力打造街区式商业……
湖南中原研究中心统计长沙历年商业用地拍卖宗数及面积数据发现，2011-2013年的商业地产项目平均容积率在4—6之间，判断其“以综合体和集中式商业”为主；2014年的项目平均容积率降至2，且推出的地块面积也过100万平米，“街区式商业模式可能会在明后年集中涌现。”
[观点]
商业地产未来需强调体验
就在商业地产在城市拔节生长之时，一个绕不开的话题是，虚拟电商对实体经济所带来的巨大冲击。2014年“双11”，阿里日销售额突破571亿，天文数字背后是一些实体商铺的落寞。于是，越来越多的房地产业内人士开始忧心如此巨大体量的商业地产库量的去化问题。
“在目前电商迅猛发展的情况下，实体商业面临着巨大的转型挑战。”在华阳国际设计集团副总裁薛升伟看来，地产“白银时代”，实体商业作为体验式商业模式将面临更大的机遇，当然，也同时面临着巨大风险。
“其实在电商快速发展的情况下，我们可以看到实体店依然是发展的，只是说相对电商较慢，按照去年的排名，广州正佳广场年营业额62亿，增长幅度却只有3.3%，深圳万象城年营业额也是徘徊在60亿左右，增长幅度11%。但是不论是中国的双十一还是美国的黑色星期五，其实排名前五的大部分还是传统的实体商业，这些实体商业通过渗入电商，更具备优势，因为他们通过几十年商业垄断发展，已经有了很完善的资源。”
实体商业如何在这样一个新的形式发展下继续领航？体验式商业就是跟电商进行竞争的主要着力点。“未来的实体店会更多强调体验式商业带来的休闲娱乐体验，这将是电商所不能比拟的。”