‘壹’ 物业问题物业费问题
业主可以成立业主委员，集体投票更换物业公司。
然后拟定一份招标书，会有很多物业公司竞标，你们选择最好的。
我可以给你提供一个招标书的格式
1、项目名称：天印花园
2、招标人：天印花园业主委员会
3、招标内容：本次招标的内容是天印花园小区的物业管理一体化服务，合同期期限为贰年。物业服务内容主要包括：公共部位及公共设备设施的日常维护与管理、安全管理、停车场管理、清洁管理、客户服务管理、档案资料管理、绿化美化管理、特约服务以及物业接管验收等。
4、 投标人的资质要求：
1) 投标人必须具有南京市国土资源和房屋管理局颁发的《南京市物业管理资质合格证书》；
2) 投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；
3) 投标人在以往类似物业管理中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。
5、报名时需提供的资料：
1） 工商局签发的《工商营业执照》（经年审合格）副本复印及正本复印件，《组织机构代码证书》（经年审合格）复印件；
2） 税务登记证复印件,法人代表证明书及法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书原件及受权代理人身份证复印件；
3） 物业管理企业资质等级证书复印件；
4） 在管项目的物业管理合同复印件，在管主要项目、获奖情况简要资料，拟委派主要负责人简历。
说明：①投标申请人提供以上资料均为一式1份，并按照上述顺序装订，所有的复印件需加盖公司印章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝。②投标申请人要对资料的真实性负责，若有弄虚作假行为，一经查实，将取消投标资格。
6.资格预审：若有效报名单位超出五家时，招标人有权决定接受所有的有效报名单位作为投标人，或通过抽签选定投标人。招标人只给投标人发投标邀请书。
6、天印花园拟招标物业管理公共服务标准:
项 目 内 容 与 标 准
一、接待 1、佩戴统一标志,仪表端庄、大方，衣着整洁,表情自然和谐、亲切。对业主一视同仁。
2、有完善的值班制度和交接班制度，工作记录。急修服务2小时到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并做出解释，做出限时承诺；小修7日内修复。
二、房屋、共用设施、设备维护与管理 1、每年对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次；每半年检查巡视1次房屋主体结构；每日巡视1次单元门、楼梯间通道部位及其共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况等报告业主或业主委员会。
2、对业主房屋进行装修管理，对装修中的违约行为及时劝阻，已造成后果或拒不改正的及时报告有关部门依法处理。
3、水箱每年消毒1次，保持泵房清洁卫生、地面排水畅通；每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修。
4、化粪池每年清理1次，出入口畅通；每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，排水通畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通。
5、供配电系统、弱电系统建立相关规章制度，操作人员受过专业培训，持证上岗，每日填写运行记录，建档备查。
6、避雷接地系统进行维护、在大雷雨过后及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
7、电梯运行与管理：相关人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗；安全设施完好、齐全、通通风、照明等附属设施完好，电梯及其安全设施每周不少于1次进行例行保养；有紧急救援方案和操作程序。
8、共用空调系统：空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。
9、加强道路维修与养护，保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；停车场内设施完好，符合停车规范要求。
三、清洁管理 1、共用楼道、电梯、共用卫生间保洁：每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶；每日清扫1次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每日对共用卫生间清洁1次，每月2次对共用卫生间进行消杀。
2、停车场、共用车库或车棚保洁：每周清扫1次车库纸屑和垃圾，每季度冲刷1次地下室消杀工作。
3、道路保洁：每日清扫1次，每年修理清洁路灯1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。
4、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁：标识、宣传牌每月擦拭1次，雕塑每年擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。信报箱由业主自行清洁。
5、绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、纸屑等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。
6、休闲、娱乐、健身设施保洁：每周清洁1次。
7、垃圾桶、果皮箱每日清运1次；周围地面散装垃圾不明显、无明显污迹。生活垃圾由业主自己送至指定垃圾中转站（垃圾箱）
四、园林绿化养护与管理 1、草坪：成活率在75%以上，无明显的草荒，无大面积虫害，无明显的堆物堆料、践踏、侵占现象；每年至少进行1次施肥、补苗；至少进行2次修剪。
2、园林树木：生长长势一般，无明显死树和明显枯枝死杈，缺株在7%以下。
3、花坛：花卉长势一般，有黄叶、落叶的株数在20%以下。
4、建筑小品：每年检查1次，需要刷白或刷油漆时向业主或业主委员会建议，由业主或业主委员会决定。
五、安全防范 1、有专职安全护卫人员，当班时佩戴标志，有工作及交接班记录。
2、门卫：主出入口24小时有人值班看守，按合同约定进行进出车辆管理、交通指挥与疏导等工作。
3、巡逻；每日巡逻不少于4次，安全巡逻有记录。
4、设有业主求助与报警电话，24小时有人值守，有紧急事故处理预案。
5、交通、车辆管理：有较完善的车辆管理制度小区设置明显的交通标志，维持交通秩序。
6、健全消防组织，建立消防责任制。
六、档案管理 1、档案资料齐全完整，分类成册，查阅方便。
2、及时变更登记，帐物相符。
7、选聘物业公司的招标准备计划与开展；
7、1具备投标资格的预审标准:
有资格参加竞标的企业必须具备三级以上资质，具有良好的社会信誉，其他要求如下：
一、 能选准定位，树立形象
二、 能理顺思想，加强培训
三、 需要建立岗位责任制，实施内部激励机制
四、 能开展多种经营，提供多种服务
五、 实行成本核算，提高风险防范意识
六、 能进行专业化分工，实行联合经营
7、2资格预审的时间与地点：
时间：2005年4月10日7时至11时
地点：天印花园会所业主委员会办公室
7、3对拟参加竞标的企业现托管物业进行实地考察：
2005年4月10日下午，业主委员会分组对通过资格预审的企业对照相关物业服务标准进行实地考察，经考察通过的将书面向其发出投标邀请书，经考察不能通过的，将不向其发出投标邀请书，将不能参加投标。
7、4招标文件的取得方式：
招标文件将于 2005 年 04 月 08 日 1 时至 5 时和2005 年 04 月 09 日 8 时至11 时在以下地点发售：
地 址：南京市城墟路288号天印花园会所业主委员会办公室
联系人： 高峰 、吴华财、王长红
每套招标文件售价为50元人民币 ，以现金方式支付给业主委员会 （该费用为准备招标文件的工本费无论是否中标均不退还）；
同时参加竞标的企业需向天印花园业主委员会提交500元人民币（伍佰元整）作为参加竞标的保证金，是否退还该保证金的原则如下：
如拟参加竞标的企业按时到指定地点参加资格预审，但未能通过资格预审，将退还该保证金；
如拟参加竞标的企业按时到指定地点参加资格预审，且通过资格预审，但实地考察后发现其服务不佳者，本委员会将不邀请其投标，将退还该保证金；
如拟参加竞标的企业按时到指定地点参加资格预审，且通过资格预审，经考察组实地考察后满意的，同时也按投标邀请书的邀请按时参加投标、开标的，无论是否最终中标，将退还该保证金；
如拟参加竞标的企业不按时到指定地点参加资格预审，将不退还该保证金；
如拟参加竞标的企业按时到指定地点参加资格预审，且通过资格预审，但如不能安排考察组按时到所托管的物业实地考察的，将不退还该保证金；
如拟参加竞标的企业按时到指定地点参加资格预审，且通过资格预审，经考察组实地考察后满意的，但不按投标邀请书的邀请按时参加投标、开标的，将不退还该保证金；
7、5投标地点及截止时间：
投标地点：天印花园会所业主委员会办公室
投标截止时间为 2005 年 4 月 16 日 8 时 30 分。
如果投标人在非投标截止时间当日递交投标文件，投标人应将投标文件递送至下列
地 址： 南京市江宁区城墟路288号天印花园会所业主委员会办公室
联系人： 高峰 、吴华财、王长红
电 话 ：83933505、52131727、51939757
邮 件：[email protected]
7、6开标时间与地点及相关事项：
时间：2005年 4月 16日8时30分至15时30分
地点：天印花园会所会议室
投标人须由法人代表出席，如法人代表无法出席需由法人代表书面签署委托书委托代表参加，委托书需加盖企业印章。
2005年15时40分公布中标结果。
如没有物业企业中标，将在半个月后组织第二轮招标工作；
如有合适的企业中标，请中标企业在公布结果结束后半小时内，向天印花园业主委员会提交按照服务标准开展服务的承诺保证金3万元人民币整（弎万元人民币），如不能及时提交该保证金则说明其并没有诚意按照服务标准开展服务，想通过欺骗的方式先中标，中标后不能发自内心的按标准服务，故视作流标，本委员会也将在半个月后，组织第二轮招标工作；
如中标企业有有诚意按照服务标准开展服务并及时向业主委员会提交按照服务标准开展服务的承诺保证金，业主委员会与中标企业将于2005年5月21日上午9：00在天印花园会所业主委员会办公室双方签订物业服务合同。在该合同中将明确指明过渡期为三个月（用于处理历史遗留问题，该过渡期提供的服务如不能在相应时限范围内完成，视作可以理解的范围，但如有并非由历史遗留引起的服务不到位，业主委员会将要求尽快整改），试用期为6个月（包含在过渡期的前三个月），如在试用期内不能严格按照服务标准开展服务，业主委员会可以随时解聘该物业公司，业主委员会将重新启动招标工作，并且不退还承诺保证金；业主委员会将在每年年底对该物业公司进行考核，根据考核结果将退还或不退还（不退还的部分充当业主委员会经费）该保证金的滚动数目的一半，如第一年考核通过，业主委员会将退还该承诺保证金的一半（15000元）给该物业公司，如考核不能通过，将不退还（该承诺保证金的滚动数目变为15000元整，其余将充当业主委员会日常办公经费）；第二年，如考核通过，将退还该承诺保证金滚动数目（15000元人民币）的一半（7500元）给该物业公司，如考核不通过，将不退还该承诺保证金滚动数目（15000元人民币）的一半（7500元），以此类推，以保障中标企业能尽可能按照服务标准开展服务。
注：考核依据。其一，是否按照不低于服务标准开展服务，其二，业主合理要求，在业主向物业公司提出合理要求后，是否得到了合理妥善解决。
7、7评标方式与原则：
评标组织：以业主委员会为主导
评标原则：考察其资质、内部管理的相关制度、能够提供的服务内容与服务标准，物业管理费用
淘汰原则：投标文书中，提供的服务标准低于天印花园拟招标物业管理公共服务标准，将优先淘汰；虽然能够提供提供的服务标准符合天印花园拟招标物业管理公共服务标准，但物业管理服务费用高于我们拟招标的物业管理费用幅度上限的，也将优先淘汰。
中标原则：优先考虑性价比高的企业，也就是说那家企业能够提供更多的服务且其服务标准（不低于天印花园拟招标物业管理公共服务标准）比其他的企业高而物业费用比其他的企业报价低或相同，就优先考虑由其中标；当出现两家或多家物业公司所有条件一样、能够提供的服务内容标准、物业管理费用一样的情况下，由业主委员会全体（9人）表决按照小数服从多数的原则确定；如果有人弃权，造成表决结果一半对一半的情况下，为了使我们的招、投标工作能够顺利进行下去，将根据主任判断意见决定招标结果。
投标书的制作
符合以上条件的拟应标物业公司请结合以上天印花园拟招标物业管理公共服务标准并参考物业服务合同（示范文本）制作应标书。
天印花园业主委员会
2005年4月8日