韩国地产泡沫怎么形成的

‘壹’ 1998年韩国泡沫经济崩溃是怎么回事

1998年的亚洲金融危机仍令人记忆犹新，当时已经迈入发达国家的韩国也倒下了。最近韩国有一部电影《国家破产之日》就是讲述当时的危局。韩国之金融危机，始于经济泡沫，终于泡沫破灭。

当时韩国政府控制了所有金融机构，而韩国企业依靠大量投资来扩张，并且带动经济增长。韩国政府鼓励银行给企业投放大量贷款，也造就了三星、LG等巨无霸财团，这是其有益的一面。

然而，事物总有两面性，这种做法产生了大量过剩产能，也导致了房地产和股市投机的盛行。当韩国技术开始落后，不得不从日本进口先进零部件和设备，导致对日本产生大量贸易逆差。之后韩国又遭遇美国发起的贸易战争，导致对美国也产生了大量贸易逆差……因此韩国的外汇储备开始快速下降，这里已经开始埋下了伏笔。

随着韩国企业向银行贷款越来越多，银行的外债也持续走高至700多亿美元，整个韩国的外债更是高达1700亿美元。要知道韩国当时的外汇储备却仅有区区300亿美元……而且更要命的是这些外债中很大一部分还是短期外债，短期内面临还本负息的巨大压力。因此，韩国实际上已经资不抵债，已经形成国家破产的事实了……在这样的情况下，韩国也很难在国际上再进行新的借贷了，这也导致了后面跟IMF谈判时的全面被动。

于是国内之间过度拉伸的资金链开始断裂，国内企业无力偿债，充满投机泡沫的房地产和股市开始暴跌，银行坏账随之开始爆发。不仅中小企业大量倒闭，就连一些大型企业也难逃一劫，甚至银行也开始泥菩萨过江自身难保了……金融危机浓墨登场，开始嗜血吞噬。

短时间内，韩元就由 849 韩元兑换1美元的汇率暴跌到 1900 韩元兑1美元！最终韩国为了获得IMF的资金援助，不得不接受苛刻要求，拱手将国家金融的控制权让给了外资……时至今日，韩国的金融话语权仍掌握在外资手中。金融危机的惨痛教训令人不敢忘，值得反复思考，以史为鉴。

‘贰’ 经济泡沫是怎么形成的有什么特征

泡沫经济的形成，有两个重要原因，第一个原因是宏观环境宽松，有炒作的资金来源。泡沫经济都是发生在国家对银根放得比较松，经济发展速度比较快的阶段，社会经济表面上逞现一片繁荣，给泡沫经济提供了炒作的资金来源。商品经济具有周期性增长特点，每当经过一轮经济萧条之后，政府为启动经济增长，常降低利息，放松银根，刺激投资和消费需求。
形成泡沫经济的第二个原因是社会对泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。从历次泡沫经济的发展过程看，到目前为止，社会对泡沫经济的形成和发展过程缺乏一个有效的约束机制。对泡沫经济的形成和发展进行约束，关键是对促进经济泡沫成长的各种投机活动进行监督和控制，但到目前为止，社会还缺乏这种监控的手段

‘叁’ 房地产泡沫成因 房地产泡沫破灭会造成什么影响

中国房地产业协会商业地产专业委员会主办的“首届中国商业地产新趋势论坛”上，房地产泡沫风险目前正在加剧，把握新型城镇化机遇，应对电商冲击，传统的商业地产开发模式和结构布局亟待改变，转型已成为商业地产未来生存和发展的必然选择。房子是现在最让80后甚至90后头疼的问题，没有房子，就与爱情无缘，就无法结婚。那么，你知道 房地产泡沫成因 有哪些吗 ？ 今天我们要讲的就是跟房地产有关的问题，现在就和我一起来聊聊 房地产泡沫成因 的相关知识吧!

房地产泡沫是什么意思

泡沫本质上是一种价格运动，是一种经济失衡现象，是由于市场预期的狂热，使得资产价格被高估，一旦市场发现这种价格的高估，并且这种高估超出了市场的容忍能力，价格就发生了回调。所以泡沫的本质在于资产市场定价的高估，高估是产生市场回调力的源泉。在泡沫经济中，由于过度投机，造成虚假繁荣的表象，泡沫最后必然破灭，进而导致社会震荡，甚至经济崩溃。

“房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。因为建筑产品系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。

根据经济学的解释，房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳上涨。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫膨胀期间，大量的资金集聚房地产行业，投机活动猖獗。而一旦泡沫破灭，不仅导致经济和社会结构的失衡，而且还极易带来金融危机、生产和消费危机以及政治和社会危机。

房地产泡沫特征

1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;

2、房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大;

3、房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率;

4、房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

中国房地产泡沫破灭会造成什么影响?

在说到中国房地产泡沫破灭的时候我们先来了解一个名词——房地产泡沫，什么是房地产泡沫，房地产通俗的来说就是，我们的房价在一个连续的时间内不断的上涨，这些上涨的原因并不是因为房地产本身的价值，而是因为人们主观上对房地产的价格预期过高，最终导致房地产的价格与其价值相差甚远，房地产价格脱离了人们能够支付的范围。最终的受害者往往是我们的房地产投资者。

泡沫的宿命就是破灭。房地产泡沫极大的干扰了正常的市场经济，使得房地产资源得不到一个有效的配制，导致出现大量的供大于求的现象，楼盘价格一降再降，干扰着市场经济的宏观调控的平衡，对我们整体的经济都会造成严重的冲击。那么中国房地产泡沫破灭会造成什么的影响了呢?下面就让我们简单的来看看中国房地产泡沫破灭会带来的影响。

1.干扰了银行资金运转。银行的账目上会出现一系列无法解决的账单，一旦银行无力解决这些问题，势必会我们存在银行的钱造成威胁。

2.有可能会带来严重的经济危机。一旦经济危机出现，就将会有大批的工人失业，大批的公司倒闭，社会动荡，犯罪增加。

3.居民生活成为了问题。许多居民将会失去自己的工作，居民的工资发不出来，一些生活必需品价格飞升，生活成为了一个重要的问题。

4.政治和社会的动荡。在这些一系列的经济危机条件下，人们会采用一些极端的手段抨击国家的不作为，一些政治问题将会无限放大。

房地产泡沫成因分析

知道大家是否注意到一个问题，手机、电视、电脑等高科技产品的价格波动一直能够遵守市场的供求关系变化，而房地产，一个并不需要多少科技含量的产品，价格却能逆市而上，狂涨无止呢?很简单，在中国人眼里，房产是必须品，是生活安定的一种基本保障方式，只要稍有能力，哪怕再艰难也要置办一处房产，开发商及投资商正是抓住这一点，敢于抬高价格压榨购房者的最后一滴财富，房产的价格逐渐脱离价值的束缚，造成泡沫的产生;手机等是奢侈品，可有可无，要想顺利以交易的形式，实现获利，只能遵循基本的供求变化，半点强求不得，产品的价格始终在围绕价值波动。

“生活必须”是泡沫产生的基本前提，但并非唯一因素，要产生“泡沫”离不开 其它 两大要素的有力配合——人们基本生活资料被剥夺以及资本掠夺财富的高度发展。

只有在人们基本生活资料被剥夺的情况下，才能打破人们自己自足的可能，使“生活必须”只能通过交易的方式获得成为人们生存的必要条件。并且，生活资料的剥夺，虽然对调动人们的生活积极性，集中社会力量共同建设国家有不可磨灭的贡献，但如果不能合理的提供人们获得生活必须资料的有效途径(相应的工作岗位、社会补偿、社会保障等)，将使社会上相关人群的购买力下降，无法获得相应的生活资料，加速社会经济泡沫的产生，为社会带来不安定因素。(打个比喻：政府收了农田后，看似给农民一定的补偿了，但您知道这对这些农民意味着什么?这意味着，不仅他们这一代，以后世世代代都不能依靠土地进行生存了，只能去寻找新的出路，找不到就只能吃老本，吃完老本怎么办天知道，毕竟现在中国还不能提供足够供人生存的岗位。)

资本掠夺财富的高度发展。货币资本从诞生以来，其作用已从简单的流通领域，过渡到聚敛财富的最有效方式。资本所有者凭借着对资本的占有，任意掠夺百姓的劳动及劳动成果(百姓没有基本的生活资料，要生存只能接受他们的盘剥)。在这场以生存为威慑的较量中，无疑资本所有者享有最大的主动权。他们掠夺的行为更增加了社会财富的集中，在巩固自身财富地位的同时，却为社会埋下不安定因素：百姓手中财富不断减少，实际购买力降低，加速经济泡沫的产生，当百姓手中的财富连维持基本的生存都成问题时，必将产生更严重的社会危机。

解决泡沫危机的有效手段，只能是政府调控或转嫁财富聚敛市场，以税收实现社会保障。而美国等西方发达国家，正是通过“政府调控或转嫁财富聚敛市场，以税收实现社会保障”的方式成功转嫁此种危机，这也是西方国家近几年没有发生经济危机的根本原因。但这种方式在我国显然是不合时宜的，我国缺少人家发达的科技水平，无法为对外财富积累提供有效保障。再说，此种聚敛手段也是变相欺诈，不是正道。我国只能通过政府调控的方式解决泡沫危机。

编辑总结：通过以上的介绍，大家对于房地产泡沫成因 房地产泡沫破灭会造成什么影响应该有所了解了吧。房地产泡沫的形成是多方面的，不能以偏概全的来进行分析，因为经济的发展自身就有其复杂性，每个人对经济产生的结果进行分析，从立场，看问题的角度不同，得出的结果就不一样。

‘肆’ 首尔现20万元一平米天价住宅，韩国上演抢房大战究竟怎么回事

房价一直都是百姓的痛，辛辛苦苦一辈子，最终都是在为了一套房而奋斗，不敢请假，不敢迟到，不敢随便辞职，一旦没了工作，那就意味着无法可能会面临断供的危险。高房价已经摧毁了年轻人的生活，甚至还导致很多人因为无法买得起房而选择单身。不仅中国有这样的情况，韩国的房价也是非常高。

如何正确看待买房热？

如今一线二线城市的房价是飞速上涨，很多人宁愿花费几代人的积蓄也要在城市里面买一套房子，但是买完之后却要勒紧裤头过日子，每天为了还贷而绷得紧紧的。其实对于普通老百姓来说，即便在老家县城买一套也是足够了，这样轻松很多，而且生活也会幸福很多。

‘伍’ 韩国房价越调控越高涨，是什么原因导致的

之所以会出现这样的问题，就是因为房价的调控政策出现了一定的问题。

但是对于目前的韩国来说，它的整个人口政策也有一定的问题，所以说韩国的人口出生率一直在下降，所以说政府为了鼓励出生人口，就会使得大量的资金流到房地产，而且对于大多数的韩国民众来说，他们也认为未来的房地产市场会有一波涨幅，所以说会把大量的资金堆积到房地产市场，导致整个房价越来越高。

‘陆’ 房地产为什么会出现泡沫

1. 基本原因就是根植在人们内心的一种观点，房产价格不会下跌，几乎每一个人都屈从于这一观点。当多数人都在这种想法的驱动下购买了住房，泡沫就产生了；

2. 一段时间来，国内一线城市的房价飙升，特别是深圳的房价涨幅引起全国的关注。而最近深圳楼市出现了一丝降温的信号，关于房价泡沫的讨论甚嚣尘上。那么，房价与所谓的泡沫之间到底有什么关系？不妨看看巴菲特怎么说。

3. 对于房地产“泡沫”的本质，巴菲特这样解释：“房价随着时间的推移会越来越高，因为我们手中的美元越来越不值钱，但这样的想法完全是一种前提假设。房价的上涨不是因为建筑成本上升，也不是因为房子的设计，而是因为美元不值钱了，一套40年前买的房子会比当时卖更多钱。既然多数人都希望有自己的房子，你想买又能借钱去买，如果真心认为房价只会往上涨，你还会尽快去买。一旦来自四面八方的钱汇合起来，会加强价格的走势，价格反过来又会激励这种行为。所以一般的民众——他们也许不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它们懂房产。买房融资简单，你可以把杠杆放到天上去，这创造了史无前例的泡沫。”；

4. “原来你觉得是不可能发生的事，结果随着时间发生扭曲，人们忘记了买房的初衷，只盯着价格波动。所以投资者、银行家、美国一般民众、我、我的邻居、评级机构、国会....。.绝大多数的人开始相信房价不会大幅下跌。因为房产是美国最大的一类资产也是最容易作为抵押物的资产，所以它可能创造了我们史上最大泡沫。”；

5. 当然，还有房地产开发商们的投机宣传，蛊惑购买，以及人们对房子所带来归属感安全感的需要；

6. 这也是经济发展，市场推动的一个趋势。

‘柒’ 韩国房产为什么没有泡沫

近年来，房地产行业已经成为支撑中国经济增长的最主要力量，土地出让使得部分地方政府“一夜暴富”，而民众以房产为主的固定资产也在迅速膨胀，大家看到或者听到的多是“土地稀缺”、“房产升值”，缺乏对泡沫经济的认识和警惕，随着国际金融危机的加剧，中国出口行业萎靡，对房地产的过度依赖也就使得中国经济不可避免的饿出现搁浅。然而，席卷全球的经济危机并没有给我们的近邻韩国的房地产市场造成多大影响，他们的房产经济之所以能够健康发展，其实是有着深层原因的：
首先，韩国是出口导向型经济，在韩元不断升值的形势下，为促进出口，政府会不断增发货币，来拉低韩元汇率，随着对美元汇率逐步回归，韩国经济就会保持稳定增长，房价并没有出现大的波动，并有小幅上涨，所以金融危机出现后，在韩国并没有人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。
其次，韩国是一个法治国家，也是一个诚信社会，国民普遍具有较强的契约意识，在韩国看，进行房地产交易时，卖方会事先把各种风险和后果讲的非常清楚，买方也对自身权利和风险、责任等都有充分的了解，签约后，遵守契约则成为理所当然的事情，房子升值开发商不愿意交房，房子降价客户要求退房的事情在韩国绝不可能出现，就连二战时日本兵在韩国购买的土地，现在他们仍然拥有所有权。
再次，韩国的房地产开发绝不是暴利行业，所有的房地产商都会遵守这样一个不成文的定价规矩，那就是投入成本的20%作为利润，一个房地产项目不论开发周期多长，销售价格都是事先制定好的并公布出来，不会因为销售的快慢而改变，所以中国人到韩国买房侃价，在韩国人看来非常不能理解。
此外，韩国的房地产经纪公司也十分自律，他们只能提取开发商支付的代理佣金，销售火了便自行加价的事情是开发商绝对不允许的。现在韩国许多房产正面对中国市场销售，他们对中国代理商的管理也非常严格，其实这对中国的房产经纪公司也是一个难得的提升机会。
比如目前韩国房地产在中国最大的代理商，北京庄园房地产经纪公司，就提出了“跟规矩人，做规矩事，走持续发展道路”的新的经营理念。相信随着中韩经济往来不断深入，中国房地产行业也会不断吸取韩国在这方面的有益经验，使我们的房地产向着健康方向不断发展，从而达到和谐稳定的目的。

‘捌’ 房地产泡沫是怎么形成的

产品泡沫是指一种产品的价格持续上涨，以至于严重偏离其价值的现象；

行业泡沫是指一个行业的供给严重过剩，或其远期需求缩减或消失导致的投资过热现象。

我们所说的房地产泡沫属于行业泡沫范畴，是个宏观概念，然而老百姓关心的房价问题则是微观概念之产品泡沫。

我们知道，房地产属于资本密集型行业，需要大量的金融支持，同时也是一个长期投资，远期收益的行业，这两个条件极易形成泡沫。首先其投资过程有大量的不可控因素和较大的政策风险，其次由于对投资期限和远期收益的把握不准确，都容易对行业造成极大的投资风险，非常容易导致过热的投资，产生泡沫。下面我大概谈谈房地产开发中泡沫的形成过程，仅代表个人观点，需要大家指正。

房地产泡沫的形成大概在以下三个阶段中形成：

一、房地产前期阶段

房地产开发前期阶段容易在四个环节形成泡沫：

1、土地购置

由于房地产过热，对于土地的需求增加，同时由于土地为国家紧缺资源，国家对土地的控制政策越来越严格，房地产商对土地的竞争越来越激烈，政府招牌管政策的实施，本来就很高的土地价格，经过几圈的叫价，成交低价成几倍的翻番，已经远远超过其实际价值，政府收益确实得到了充分的体现，然而，房地产商得到的土地价格中，泡沫已经大量形成。

2、各项手续办理

说道这里我不得不要一咬牙，繁杂的过程（130多个章）自然不必多说，本身就存在大量不合理的乱收费法规，加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用，一直以来让各开发商苦不堪言。这些费用势必计入开发成本，或者无法入账的只能在预算时列入那个让人尴尬的不可预见费用和管理费用，不产生泡沫是不可能的。

3、项目转手

这一点估计大多数人都有所体会，有背景，有关系的，拿到了项目、土地，不会自己开发，为了早日获得利润而转手，有的项目甚至能转让近十次。一次次的转手，落在最后真正开发的手中，已经翻了好几倍，产生严重的泡沫。就像我们喝扎啤一样，一桶扎啤本来20杯，但是桶里已经有了泡沫，也能卖25杯，再多转几次，可能达到50杯，就能卖出两桶的价格。

4、材料及施工队伍选择

由于房地产过热，房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺，其价格上涨速度和幅度都较大，加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨，开发商竞争购买材料和劳务，本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。

二、房地产开发阶段

房地产开发阶段容易在两个环节形成泡沫：

1、工期和利润预计

房地产开发是一个投资期延长，回收期长的行业，一方面由于投资期限长而对工期把握不准导致工期延长，投资成本增加，另一方面由于回收期长，对未来收益把握不准，有意提高销售价格以降低对未来收益把握不准可能导致的利润风险。

2、金融支持风险

房地产开发属高投入高产出的行业，必须大量依靠金融机构支持，除了要接受和消化金融行业泡沫的转嫁外，由于上述工期和利润预计的不确定性，金融机构也会有意提高投资收益率来规避风险，也就使得房地产开发过程的财务费用相对增加。

三、房地产销售阶段

房地产销售阶段形成泡沫的主要环节如下：

1、以远期的价格完成当期销售

我们知道，今天购买的住房，实际交房时间往往在一到两年之后。开发商为了尽快实现变现，预售房屋，也是政策容许的，这就导致一个现象，大家有没有注意到，我们购买的现房和当期正在销售的同类型、同标准期房价格基本是相同的，也就是说，我们购买的现房执行的竟然是两年以后的价格。想必大家都明白，两年以后的货币价值与现在的货币价值，以及两年以后我们的购买力和今天的购买力有这多大的差距。我们不但花掉了未来的钱，真可怕的是以未来的价格花掉了。

这一条不知道我说明白了没有

2、我们的消费观念苦了我们自己

我们要结婚生子，就要买房子；孩子要远道上学，陪读，买个房子（攀比，为了孩子的自尊心）；孩子要结婚，给孩子买房子......这辈子，我们成了房奴，我们自愿的，活该，就因为这样，供求关系变了，房价涨了，越涨我们就越想买，我们越想买房价就越涨，没办法了，买不起了，我们到处借，贷款，我们埋怨房地产泡沫了，我们自己造成的。

本人认识尚浅，只能看到这些，诚心欢迎大家指正补充。